АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-17929/2016

г. Краснодар

08 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Компания Альт-Телеком» (ИНН 2311109678, ОГРН 1082311004731), ответчика – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Альт-Телеком» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу № А32-17929/2016, установил следующее.

ООО «Компания Альт-Телеком» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2012 № 4300018412 и взыскании 1 145 020 рублей 95 копеек убытков (требования уточнены; т. 2 л. д. 1).

Ик мотивирован тем, что из-за действий администрации, препятствующих освоению ранее предоставленного в аренду земельного участка, общество не имело возможности использовать его по целевому назначению (строительство кафе). Это влечет расторжение договора по требованию арендатора на основании статей 450, 612 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Убытками являются внесенные обществом арендные платежи за фактически непригодное к использованию имущество (земельный участок).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 в удовлетворении иска отказано. 

Судебные инстанции установили, что общество и администрация 02.05.2012 заключили договор № 4300018412 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206098:402 площадью 752 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Платановый Бульвар, 16, с разрешенным использованием – для строительства кафе. Договор заключен по процедуре предварительного согласования места размещения объекта с опубликованием информации о предстоящем предоставлении земельного участка до его формирования и постановки на кадастровый учет с указанием цели использования. На обращение о выдаче градостроительного плана земельного участка 28.02.2014 общество получило ответ о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206098:402 расположен в зоне рекреационного назначения, зоне городских зеленых насаждений общего пользования. Строительство в указанных зонах не допускается. При разрешении спора суды исходили из имеющейся в деле информации департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент архитектуры) от 26.09.2016 о том, что участок с кадастровым номером 23:43:0206098:402 в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, расположен в зоне транспортной инфраструктуры, а также в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007  № 19 п. 6, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2). Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории урегулированы положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). Обеспечение развития транспортной инфраструктуры, учет интересов объединений граждан и муниципальных образований отнесены к целям территориального планирования. Утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон (статья 9). Границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов местного значения отображаются на карте функциональных зон генерального плана городского округа (статья 23). Документам территориального планирования должна соответствовать подготавливаемая и утверждаемая в порядке их реализации документация по планировке территории (статья 26). Градостроительные регламенты как часть правил землепользования и застройки содержат сведения о видах разрешенного использования, о предельных параметрах разрешенного строительства, об ограничениях использования земельных участков (статья 30). Проект правил землепользования и застройки подготавливается с учетом содержания документов территориального планирования и должен соответствовать генеральному плану городского округа (статья 31). Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке утверждения самих правил. Одним из оснований внесения таких изменений является несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану городского округа, возникшее в результате внесения в генеральный план изменений (статья 33). Границы территориальных зон и градостроительный регламент устанавливаются с учетом функциональных зон, определенных генеральным планом (статьи 34, 36). В случае внесения каких-либо изменений в документы территориального планирования (генеральный план городского округа) аналогичные изменения должны вноситься в правила землепользования и застройки. До этого выдаваемый заявителю градостроительный план земельного участка должен отражать ранее действовавший градостроительный регламент. Суды пришли к выводу о том, что в деле отсутствуют надлежащие (относимые, допустимые и достоверные) доказательства того, что арендуемый обществом земельный участок по схеме функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар отнесен к зоне транспортной инфраструктуры, а также в зоне рекреационного назначения. Администрация не устранила несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану городского округа, не обеспечила внесение в правила землепользования и застройки в установленном порядке изменений, обусловленных изменением генерального плана муниципального образования. Суды учли представленную в дело часть правил землепользования и застройки (Ж.2), в которой отражено, что одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в указанной зоне является строительство объектов общественного питания, в том числе кафе. Следовательно, у органа местного самоуправления отсутствовали основания для отказа в подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка по причине его вхождения в зону транспорта и рекреации. В деле отсутствуют также доказательства проверки законности этого отказа в судебном порядке. При таких обстоятельствах предусмотренные законом основания для расторжения договора по требованию арендатора, а также для взыскания с арендодателя убытков, отсутствуют. 

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды надлежаще не оценили представленную администрацией информацию от 26.09.2016 о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206098:402 в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15, расположен в зоне транспортной инфраструктуры, а также в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). Данное обстоятельство подтверждается также выданным обществу градостроительным планом земельного участка, который предоставлялся заявителем в суд апелляционной инстанции (приобщен к материалам дела). Невозможность освоения (использования) земельного участка по целевому назначению влечет законное право арендатора на досрочное расторжение договора и взыскание с муниципального образования город Краснодар убытков, причиненных невозможностью использования имущества. Поэтому вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска является необоснованным. 

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество и администрация 02.05.2012 заключили договор № 4300018412 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206098:402 площадью 752 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Платановый Бульвар, 16 (т. 1, л. д. 10 – 24). Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства кафе (площадью не более 350 кв. м).

Земельный участок предоставлен обществу для целей строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта (т. 1, л. д. 108 – 127). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Общество обратилось с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206098:402. Департамент архитектуры сообщил заявителю о том, что участок с кадастровым номером 23:43:0206098:402 расположен в зоне рекреационного назначения, зоне городских зеленых насаждений общего пользования. Строительство в указанной зоне не осуществляется (т. 1, л. д. 28).

Ссылаясь на невозможность использования предоставленного земельного участка по целевому назначению, общество обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды и взыскании убытков (внесенной арендной платы). 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать, в том числе, досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса).

Договор аренды может быть расторгнут, в том числе в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (статья 620 Гражданского кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что в случае внесения каких-либо изменений в документы территориального планирования (генеральный план городского округа) аналогичные изменения должны вноситься в правила землепользования и застройки. До внесения соответствующих изменений, градостроительный план земельного участка должен отражать ранее действовавший градостроительный регламент. Поэтому у органа местного самоуправления отсутствовали основания для отказа в подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка по мотиву вхождения его в зону транспорта и рекреации.

Данный вывод судов ошибочен. 

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36, 37 Градостроительного кодекса). 

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).

Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.03.2017 № 10-П, имеющая целью в первую очередь обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

Зонирование территории, являясь частью процесса по развитию территории (в том числе городов и иных поселений), одновременно выступает одним из направлений градостроительной деятельности органов власти. Из совокупного анализа приведенных норм в системном единстве следует, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Изложенное во взаимосвязи с положениями части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса свидетельствует о том, что градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7).

Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования.

Не может быть признан обоснованным и вывод судебных инстанций об отсутствии в деле надлежащих доказательств, подтверждающих расположение земельного участка на схеме функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар в зоне транспортной инфраструктуры, а также в зоне рекреационного назначения. 

В материалы дела представлена информация уполномоченных муниципальных органов, а также иные доказательства (т. 1, л. д. 28; т. 2, л. д. 4 – 11, 31 – 41), с достаточной степенью достоверности свидетельствующие о том, арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206098:402 расположен в зоне транспортной инфраструктуры, а также в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования) в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15. Из Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6, следует, что участок с кадастровым номером 23:43:0206098:402 расположен в зоне застройки многоэтажными домами (Ж.2). 

При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования  (генеральный план города Краснодара). Из содержания генерального плана следует, что спорный (арендуемый обществом) земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, а также в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). 

Придя к ошибочным выводам об отсутствии у органов местного самоуправления оснований для отказа в выдаче обществу градостроительного плана земельного участка в связи с недоказанностью вхождения его в зону транспорта и рекреации, судебные инстанции не рассмотрели спор по существу заявленные требования.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

С учетом требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть, что договор от 02.05.2012 № 4300018412 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206098:402 заключен сторонами уже после утверждения 26.01.2012 городской Думой Краснодара генерального плана муниципального образования город Краснодар.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. 

При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

С учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суду следует оценить договор аренды на предмет его действительности. Спор подлежит разрешению по результатам оценки доводов (возражений) сторон относительно заявленных истцом требований о расторжении договора и взыскании убытков, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что при подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей (платежные поручения от 19.06.2017 № 96).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по делу № А32-17929/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                           А.И. Мещерин