ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-30699/2018

город Ростов-на-Дону

28 июня 2019 года

15АП-297/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу КУИ г. Каменск-Шахтинского Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018 по делу № А53-30699/2018

по иску КУИ г. Каменск-Шахтинского Ростовской области

к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО2

при участии третьих лиц – администрации г. Каменск-Шахтинский, индивидуального предпринимателя ФИО3

о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок

принятое в составе судьи Золотарёвой О.В.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № 75-17 от 25.09.2017; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030084:3237, площадью 1872 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> передав его по акту приема-передачи; изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270, площадью застройки 32,5 кв.м, с последующим выставлением его на торги для продажи с публичных торгов.

Определением от 22.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация г. Каменск-Шахтинский. 

Решением от 03.12.2018 требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части требований отказано. 

Решение мотивировано тем, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора, в связи с чем, названное требование оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды между сторонами не расторгнут, срок действия договора установлен до 2020 года, требования об обязании возвратить земельный участок и об изъятии объекта незавершенного строительства удовлетворению не подлежат. 

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что по спорному договору в период с 25.09.2017 по 22.04.2018 арендатором выступал ФИО3, с 23.04.2018 – ФИО2 Обязанность по внесению арендной платы не исполнялась с момента заключения договора. По мнению заявителя, требование о расторжении договора подлежит удовлетворению. Перемена лиц на стороне арендатора в договоре не свидетельствует об отсутствии у истца права требования расторжения договора. Замена лиц в договоре произведена с целью избежать ответственности за нарушение условий договора. 

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Ответчику направлялись письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательства от 21.02.2018, от 17.07.2018, а также предложение расторгнуть договор от 08.06.2018. На претензии ответчик не ответил. Указание в претензиях иного периода возникновения задолженности (отличного от спорного по делу) не имеет правового значения. По мнению заявителя, индивидуальный предприниматель ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО2 являются солидарными должниками по обязательствам из спорного договора на основании статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского не явился. Комитетом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.

Ходатайство мотивировано тем, что спорный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> площадь застройки 32,5 кв.м, степень готовности объекта 20 %, кадастровый номер 61:52:0030084:3270, является предметом оценки в рамках сводного исполнительного производства № 9710/19/61052-ИП.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Указанные заявителем обстоятельства не являются основанием для отложения судебного заседания.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 в заседание не явился. Предприниматель о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен в порядке пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель  третьего лица – администрации г. Каменск-Шахтинский в заседание не явился. Администрация о судебном заседании извещена надлежащим образом. 

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

ФИО3 в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

ФИО3 извещен о рассмотрении дела в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 12.09.2017, между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) 13.09.2017 заключен договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена № 72-17 (т. 1 л.д. 35-38), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:52:0030077:4648, адрес: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от земельного участка № 32 по ул. Профсоюзной, разрешенное использование: для обслуживания автотранспорта в границах, указанных в кадастровой выписке земельного участка, общей площадью 2055 кв.м.

Срок аренды участка установлен с 13.09.2017 года по 12.05.2020 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок в годовом исчислении составляет 182000 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала (пункт 3.2).

Во исполнение названного договора, арендодатель по акту от 13.09.2017 передал арендатору указанный земельный участок (т. 1 л.д. 39).

В 2008 году на основании разрешения на строительство от 07.12.2017 № 61-307-208-2017 на земельном участке возведен объект незавершенного строительства (административное здание) степень готовности 20 % (технический паспорт – т. 1 л.д. 70-79).

Объект незавершенного строительства передан в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО2 по договору от 03.04.2018 (т. 1 л.д. 30-31), заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2018 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270 (т. 1 л.д. 32).

Письмами от 07.06.2018 и от 16.07.2018 арендодатель уведомил ФИО2 о наличии задолженности по арендной плате за земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства за 1 квартал 2018 года и пени, начисленных в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору. В письмах указано на право комитета расторгнуть договор аренды, в случае неисполнения требований арендодателя (т. 1 л.д. 83-84).

В связи с неисполнением обязательств по оплате задолженности, Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В статье 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. 

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как отмечено выше, между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270, площадью 32,5 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 1872 кв.м, находящийся по адресу: ул. Профильная, г. Каменск-Шахтинский.

Согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2018 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270.

Таким образом, в связи с приобретением ФИО2 права собственности на объект незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке, к последнему перешли права и обязанности арендатора земельного участка независимо от переоформления договора аренды.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Комитетом заявлено исковое требование о расторжении договора аренды, мотивированное наличием задолженности у арендатора за период с 23.04.2018 по 25.09.2018.

Следовательно, в целях соблюдения претензионного порядка, арендодатель должен был направить требование о расторжении договора (предложение), в связи задолженностью, образовавшейся за период с 23.04.2018 по 25.09.2018.

Между тем, 07.06.2018 арендодатель направил претензию с требованием погасить задолженность за 1 квартал 2018 года (январь 2018 - март 2018 года) и предложил расторгнуть договор аренды.

При этом решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-10308/2018 удовлетворен иск комитета к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании долга за указанный в претензии период (до 22.04.2018).

В претензии от 16.07.2018 арендодатель указал на наличие задолженности в размере 1516483 руб. 52 коп., образовавшийся по состоянию на 16.07.2018. В претензии также указал на право комитета принять меры к расторжению договора аренды.

При этом, из текста претензии не представляется возможным установить, за какой период возникла задолженность. В претензии не указана дата образования задолженности, в связи с чем невозможно установить является ли данная задолженность относящейся к обязанностям ФИО2 Кроме того, в претензии также отсутствует предложение расторгнуть договор аренды, содержится только предупреждение о применении данной процедуры арендодателем в будущем, в случае неисполнения требования комитета.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Указанная претензия обоснованно не признана судом первой инстанции надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного расторжения договора арендатором.

Кроме того, претензии датированы 07.06.2018 и 16.07.2018, т.е. до окончания указанного в иске периода образования задолженности (с 23.04.2018 по 25.09.2018).

Иных доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не представлено.

В пункте 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соблюдение указанного досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении требований о расторжении договора является императивным.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что истцом не доказано соблюдение претензионного порядка расторжения договора аренды земельного участка по указанным в иске основаниям, суд приходит к выводу, что исковые требования расторжения договора аренды земельного участка подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что договор аренды не расторгнут, срок его действия установлен до 2020 года, иные заявленные Комитетом требования обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Довод заявителя жалобы о том, что ФИО2 и ФИО3 являются солидарными должниками по обязательствам из спорного договора на основании статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Согласно статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В данном случае возникновение солидарной обязанности не предусмотрено ни законом, ни договором.

Ссылки заявителя жалобы на ничтожность уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако, в рассматриваемом случае право на пользование земельным участком перешло к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ходатайство заявителя жалобы о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции удовлетворению не подлежит, поскольку наличие оснований, указанных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Обжалуемое решение не содержит выводов о правах и обязанностях ФИО3

ФИО3, привлеченный судом апелляционной инстанции к участию в деле, о нарушении своих прав не заявил. 

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.12.2018 по делу № А53-30699/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                  Еремина О.А.

Судьи                  Величко М.Г.

                                                                                                                  Шапкин П.В.