АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-560/22 

Екатеринбург 27 сентября 2022 г. Дело № А76-22455/2021 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2022 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э., 

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р.  рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – общество «Прогресс»,  истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 26.05.2022 по делу № А76-22455/2021 Арбитражного суда  Челябинской области.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании путем онлайн приняли участие представители:  общества «Прогресс» - ФИО1 (доверенность от 20.04.2022);  

общества с ограниченной ответственностью Специализированный  застройщик «Трест-В1» (далее – общество СЗ «Трест-В1», ответчик) -  ФИО2 (доверенность от 13.04.2022).  

Общество «Прогресс» обратилось в Арбитражный суд Челябинской  области с иском к обществу СЗ «Трест-В1» о признании недействительным  отказа от договора аренды земельного участка с кадастровым номером  74:36:0601005:32 по адресу: г. Челябинск, Калининский р-н, в границах улиц  Академика Макеева – 250 лет Челябинску – ФИО3, заключенного  между обществом СЗ «Трест-В1» и обществом «Прогресс»; признании  договора аренды между указанными обществами действующим.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Гринфлайт».  

 Решением суда от 07.02.2022 иск удовлетворен частично. Договор от  21.06.2016 № 04/27-16 признан действующим. В удовлетворении требований  в остальной части отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 решение суда отменено. В удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе общество «Прогресс» просит постановление  апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой  инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм  материального и процессуального права. По мнению заявителя, договор  является срочным, а не договором, заключенным на неопределенный срок, в  связи с чем односторонний отказ от договора не возможен. По мнению истца,  уведомление общества СЗ «Трест-В1» является объявлением, направленным  в адрес неограниченного круга лиц, а не конкретно в адрес истца. Поскольку  ответчик до истечения срока действия договора в адрес арендатора не  направил уведомления об отказе от договора, спорный договор является  действующим.  

В отзыве на кассационную жалобу общество СЗ «Трест-В1» просит  судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

 Как установлено судами, между обществом «Гринфлайт»  (арендодатель) и обществом «Прогресс» (арендатор) заключен договор от  21.06.2016 № 04/27-16 аренды земельного участка, находящегося в частной  собственности, по условиям которого в аренду передается земельный участок  с кадастровым номером 74:36:0601005:32 площадью 13 845 кв. м,  расположенный по адресу: г. Челябинск, в границах улиц академика Макеева  – 250-летия Челябинску – ФИО3 из земель населенных пунктов  для размещения и эксплуатации временной (некапитальной) автостоянки  сроком на 11 месяцев 20 дней, и вступает в силу с даты подписания.  

Размер арендной платы определен в размере 222 764 руб. 66 коп. за  весь период действия договора в том числе НДС, и подлежит внесению в  срок до 10.05.2017.  

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан вернуть арендодателю  участок по акту приема-передачи в трехмесячный срок с момента  прекращения договора.  

В силу пункта 6.2 договора в случае, если ни одна из сторон в течении  трех дней до истечении срока действия договора не заявит о его  расторжении, договор считается возобновленным на тот же срок и на таких  же условиях. При этом стороны вправе расторгнуть договор по соглашению  сторон в любое время по инициативе любой стороны.  

Общество «Прогресс» при отсутствии со стороны арендодателя  возражений относительно дальнейшего пользования участком, считало  договор аренды ежегодно возобновившим срок действия на 11 месяцев 20  дней на тех же условиях.  

Между тем 02.02.2021 право собственности на участок с кадастровым  номером 74:36:0601005:32 площадью 13 845 кв. м, местом расположения г.  

Челябинск в границах улиц академика Макеева – 250-летия Челябинск –  ФИО3 зарегистрировано за обществом «Трест-В1», вид  разрешенного использования участка – строительство жилых домов по  индивидуальному проекту со встроенной общественной частью в первых  этажах (магазин).  

Не располагая сведениями о наличии между обществом «Прогресс» и  предыдущим собственником участка обществом «Гринфлайт» договорных  отношений, в 2021 году (до 17.06.2021- дата подачи претензии истцом),  общество «Трест-В1» известило неизвестного ему владельца автостоянки  путем размещения на заборе автостоянки уведомления о необходимости  освобождения самовольно занятого земельного участка с кадастровым  номером 74:36:0601005:32 путем демонтажа автостоянки в срок до  01.07.2021.  

Дата уведомления на указанном документе отсутствует. 

В претензии от 17.06.2021 общество «Прогресс» известило общество  СЗ «Трест В1» о наличии договора аренды от 21.06.2016, возобновлении  действия договора на 2022 год, о невозможности одностороннего отказа от  исполнения договора в связи с отсутствием в договоре такого условия, а  также выставлении убытков при принудительном демонтаже автостоянки.  

Считая данное уведомление об освобождении участка  недействительным, общество «Прогресс» обратилось в суд с  рассматриваемым иском.  

При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что  извещение неизвестного владельца автостоянки путем размещения на заборе  автостоянки уведомления о необходимости освобождения самовольно  занятого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 путем  демонтажа автостоянки в срок до 01.07.2021 не является уведомлением о  расторжении договора, направленным в адрес общества «Прогресс», и  отказал в удовлетворении требования о признании недействительным отказа  от договора, выраженного в названном уведомлении. В связи с чем, суд  первой инстанции удовлетворил требование о признании договора аренды от  21.06.2016 действующим.  

Отменяя решение суда, и отказывая в удовлетворении иска, суд  апелляционной инстанции исходил из следующего.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского  кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок,  определенный договором.  

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,  

договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный  срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Право арендодателя на досрочное расторжение договора  предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации,  согласно которой договором аренды могут быть установлены и другие  основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.  

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор  практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при  соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского  кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие  обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от  договора аренды.  

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными  правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора  (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено  управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от  договора (исполнения договора).  

Договор прекращается с момента получения данного уведомления,  если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми  актами или договором. Право на одностороннее изменение условий  договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения  может быть осуществлено управомоченной стороной путем  соответствующего уведомления другой стороны.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса  Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора  (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ  допускается, договор считается расторгнутым или измененным.  

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих  положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах  и их исполнении» (далее - постановление № 54) предусмотрено, что право на  односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его  условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих  предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для  лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по  отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность  (абзац 1 пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное  уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи  165.1  

Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не  предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации,  

другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не  следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях  сторон (пункт 13 постановления № 54).  

При этом согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса  Российской Федерации в случае заключения договора аренды без указания  срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,  предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором  может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.  

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного  (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным  основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения  арендованного имущества.  

Таким образом, как верно отмечено судом, закон не устанавливает  каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа  арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на  неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе;  реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от  договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в  зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя  ограничить в реализации им права на отказ от договора.  

Суд апелляционной инстанции обосновано исходил из того, что  односторонний отказ от обязательства (его изменение) является  односторонней сделкой (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами  некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации»).  

Поэтому в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской  Федерации, а также применительно к отказу от исполнения договора в силу  специальной нормы пункта 1 статьи 308.1 Гражданского кодекса Российской  Федерации данная сделка приобретает правовой эффект с момента доставки  извещения об отказе (изменении) другой стороне, если иное не  предусмотрено в законе или договоре.  

Таким образом, для наступления правовых последствий в виде  прекращения арендных правоотношений в связи с отказом стороны от  договора аренды необходимо установить обстоятельства относительно  действительной воли арендодателя на такой отказ от договора и  информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии такого  волеизъявления.  

Апелляционным судом установлено, что общество СЗ «Трест-В1»  известило неизвестного ему владельца автостоянки путем размещения на  заборе автостоянки уведомления о необходимости освобождения самовольно  занятого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:32 путем  демонтажа автостоянки в срок до 01.07.2021.  

Судом апелляционной инстанции учтено, что договор аренды от  21.06.2016 государственную регистрацию не проходил в связи со сроком его  заключения менее чем на один год, в связи с чем в отсутствие  соответствующей информации общество СЗ «Трест-В1» не могло знать о  наличии в отношении земельного участка заключенного договора аренды с  обществом «Прогресс».  

При исследовании фактических обстоятельств, апелляционный суд  установил, что, разместив на заборе автостоянки уведомление о  необходимости освобождения спорного земельного участка, собственник  земельного участка выразил свое волеизъявление относительно пользования  данным земельном участком со стороны иных лиц.  

Учитывая направление истцом в адрес общества «Трест В1» претензии  от 17.06.2021 и последующее обращение в суд с иском о признании данного  отказа от договора недействительным, суд обоснованно квалифицировал  данное объявление (уведомление) ответчика в качестве одностороннего  отказа от договора аренды от 21.06.2016.  

Судом принят во внимание правовой подход, сформулированный в  пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно  которому положения п. 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской  Федерации прямо предусматривают право каждой из сторон договора  аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно  отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в  данной норме сроки.  

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю  права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный  срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а  также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся  предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя  нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить  бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в  отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором  находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не  завершено.  

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в  постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.  

Таким образом, судом апелляционной инстанции верно указано, что  поскольку истец 01.07.2021 обратился с иском о признании  недействительным спорного отказа от договора аренды, ему было точно  известно о волеизъявлении арендодателя на одностороннее расторжение  договора аренды земельного участка и его освобождение от имущества  общества «Прогресс».  

При этом отсутствие в тексте объявления даты его размещения не  имеет в рассматриваемом случае правового значения, поскольку с момента  направления истцом претензии и направления настоящего иска в суд прошло  большее количество времени, нежели предусмотрено пунктом 2 статьи 610  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Установив, что ответчик выразил волю на прекращение арендных  отношений, договор аренды земельного участка расторгнут ответчиком в  одностороннем порядке и на момент рассмотрения спора по существу  прекратил свое действие, апелляционный суд правомерно отменил решение  суда и отказал в иске.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на  неправильном толковании норм права, не учитывают установленные  обстоятельства по делу, по существу направлены на переоценку собранных  по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не  относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)  

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной  инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические  обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать  иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать  доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или  постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной  инстанции.  

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела,  установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного  исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов  соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным  доказательствам, основаны на правильном применении норм материального  права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания  для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.  

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного  акта и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции  не имеется.  

 Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  26.05.2022 по делу № А76-22455/2021 Арбитражного суда Челябинской  области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Прогресс» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  

месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий В.А. Купреенков 

Судьи С.В.Лазарев 

 С.Э.Рябова