АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-18627/2018

г. Краснодар

13 января 2020 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 14 ноября 2019 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 13 января 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Башмуром С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению:

истец: ФГБУ «Управление комплексного хозяйственного обеспечения» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Москва,

ответчик: Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Краснодар,

третье лицо: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровый номер 23:43:0140012:49

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт;

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Агронаучсервис» (далее – истец, предприятие) обратилось в арбитражный суд к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – ответчик, Управление) с требованиями об урегулировании разногласий, возникших между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Федеральное государственное унитарное предприятие «Агропаучсервис» при заключении договора аренды земельного участка общей площадью 16 556 кв.м., кадастровый номер 23:43:0140012:49, расположенного по адресу; Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная Аллея, 2/2, и утвердить договор аренды № 01-09/2050 от 19.04.2017 в следующей редакции:

«пункт 2.1. - «Договор заключен с момента вступления его в силу по 28 ноября 2065 года»;

 пункт 3.1. «Размер годовой арендной платы за участок составляет 110 577 358.44 * 1,5% = 1 658 660,38 (один миллион шестьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот шестьдесят рублей 38 копеек)»; 

пункты 3.1.1. -3.1.4. -Исключить;

 пункт 3.2. - «Расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», годовой размер арендной платы составляет - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка»;

пункт 3.3. - «Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, кадастровой стоимости, методики расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Краснодарского края и муниципальными правовыми актами г. Краснодара»;

пункт 3.4. –Исключить».

Требования мотивированы несогласием истца с размером арендной платы, установленным ответчиком в представленном проекте договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено Федеральное агентство научных организаций.

Указом Президента Российской Федерации от 15.05.2018 № 215 Федеральное агентство научных организаций упразднено. Его функции по нормативно-правовому регулированию и оказанию государственных услуг в соответствующей сфере деятельности, а также функции по управлению имуществом переданы Министерству науки и высшего образования Российской Федерации.

С учетом изложенного, в судебном заседании 17.09.2018 Федеральное агентство научных организаций заменено его правопреемником Министерством науки и высшего образования Российской Федерации.

В судебном заседании 01.10.2019 произведено правопреемство, суд заменил истца Федеральное государственное унитарное предприятие «Агронаучсервис» его правопреемником ФГБУ «Управление комплексного хозяйственного обеспечения».

Представитель истца в заседании поддержал требования, заявил ходатайство об уточнении требований, с учетом которого просит урегулировать разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельного участка общей площадью 16 556 кв.м., кадастровый номер 23:43:0140012:49, расположенного по адресу; Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная Аллея, 2/2, и утвердить договор аренды № 01-09/2050 от 19.04.2017 в следующей редакции:

«пункт 2.1. - «Договор заключен с момента подписания сторонами настоящего Договора и акта приема-передачи земельного участка. Срок договора составляет 49 лет;

пункт 3.1. «Размер годовой арендной платы за участок равен размеру годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка и составляет ___________ рублей;

пункты 3.1.1. -3.1.4. -Исключить;

пункт 3.2. - «Расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582;

пункт 3.3. - «Размер арендной платы установлен на день подписания Договора. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется Арендодателем ежегодно с предварительным уведомлением Арендатора в срок не позднее 30 дней».

Ходатайство подлежит удовлетворению.

Ответчик в заседание не явился, о времени и месте проведения уведомлен надлежащим образом.

Представитель третьего лица в заседание не явился, о времени и месте проведения уведомлен надлежащим образом.

Суд считает процессуально возможным рассмотрения дела по существу в отсутствии третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В силу части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Истцу на праве хозяйственного ведения принадлежат следующие здания нежилого назначения:

- станция нейтрализации, площадью 167 кв. м с кадастровым номером 23:43:0140012:506;

- склад, площадью 119,6 кв. м с кадастровым номером 23:43:0140012:507;

- гараж, площадью 272,9 кв. м с кадастровым номером 23:43:0140012:508.

Указанные объекты капитального строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140012:49, общей площадью 16 556 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная Аллея, 2/2.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140012:49 является собственностью Российской Федерации, о свидетельствует регистрационная запись от 04.03.2010 № 23-23-01/078/2010-153.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26.02.2018 составляет 110 577 358,44 рублей.

29.11.2016 ответчиком издано распоряжение № 893-р «О предоставлении в аренду ФГУП «Агронаусервис» земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140012:49, расположенного в г. Краснодаре» сроком на 49 лет.

Предприятию рекомендовано в четырехмесячный срок с момента вступления в силу распоряжения заключить с ответчиком договор аренды земельного участка и обеспечить его государственную регистрацию в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

07.02.2017 (исх. № 2/17) в адрес ответчика направлено обращение о необходимости ускорить составление проекта договора аренды, для последующего согласования, подписания и регистрации.

Письмом от 21.02.2017 № 09/2297 в адрес истца поступил ответ, согласно которому проект договора аренды будет готов после проведения оценочных работ по определению рыночной стоимости земельного участка, в целях дальнейшего расчета платы за фактическое пользование земельным участком.

Письмом от 25.04.2017 № 09/5341 в адрес истца направлен проект договора аренды.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.1 – 3.3.4 проекта договора аренды, арендная плата, помимо платы за 2017 год, рассчитана и за предыдущие три года, начиная с 01.01.2014. Размер арендной платы рассчитан исходя из рыночной стоимости земельного участка помноженной на ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно редакции пункта 3.2 Договора, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 и отчета о рыночной стоимости земельного участка от 26.12.2016 № 020/29 – 2016.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, предприятие 31.07.2017 направило в адрес ответчика письмо с предложением снизить размер арендной платы до разумных пределов, которое Управление оставило без ответа.

Письмом от 10.10.2017 № 16/17 в адрес ответчика направлен протокол разногласий к проекту договора аренды.

Истец просил внести следующие изменения в договор аренды:

пункт 2.1. - «Договор заключен с момента вступления его в силу по 28 ноября 2065 года»;

 пункт 3.1. «Размер годовой арендной платы за участок составляет 110 577 358.44 * 1,5% = 1 658 660,38 (один миллион шестьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот шестьдесят рублей 38 копеек)»; 

пункты 3.1.1. -3.1.4. -Исключить;

пункт 3.2. - «Расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», годовой размер арендной платы составляет - 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка»;

пункт 3.3. - «Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, кадастровой стоимости, методики расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Краснодарского края и муниципальными правовыми актами г. Краснодара.

08.11.2017 предприятием получен отказ № 06/11 во внесении в проект договора аренды изменений.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов. 

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований. 

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. 

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, высказанной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 в силу статей 606,  611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Управлением пункт 2.1 проекта договора изложен в редакции «Срок аренды участка устанавливается с 29.11.2016 по 28.11.2065».

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменения договора. 

По смыслу вышеуказанных норм изменения договора, производимые в судебном порядке, могут распространяться только на будущее время. Последствия таких изменений не могут иметь обратной юридической силы и распространять свое действие на отношения сторон, существовавшие до вступления в силу решения суда, изменяющего условия договора.

Таким образом, судебным актом нельзя изменить и применить измененные условия договора (в том числе в части цены договора) к прошедшему периоду.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу № А32-21100/2018.

Из изложенного следует, что ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно.

Следовательно, пункт 2.1 договора подлежит изменению в следующей редакции ««Договор заключен с момента вступления решения суда по делу А32-18627/2018 в законную силу. Срок договора составляет 49 лет».

Относительно установления размера годовой арендной платы, суд полагает необходимым указать следующее.

Согласно пункту 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно подпункту г пункта 3 Правил в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 % в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка; земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 ЗК РФ с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, расчет размера арендной платы, изложенный Управлением, исходя из рыночной стоимости земельного участка помноженной на ставку рефинансирования ЦБ РФ основан на неверном толковании Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Правил.

В целях определения вопроса делимости земельного участка и рыночной стоимости земельного участка, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2018 по делу назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено АНО «НСЭЦ «ФИНЭКА», эксперту ФИО2. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Возможен ли раздел земельного участка общей площадью 16 556 кв.м., кадастровый номер 23:43:0140012:49, расположенного по адресу; Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная Аллея, 2/2? 

Если раздел земельного участка возможен - предложить варианты раздела.

2. Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка (пункт 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 № 582)) на 06.11.2018.

Согласно выводам эксперта на вопрос первый, раздел земельного участка возможен.

Вместе с тем, площадь земельного участка необходимого для эксплуатации здания склада с кадастровым номером 23:43:01140012:507 площадью 119.6 кв. м, здания нейтрализации с кадастровым номером 23:43:0140012:506 площадью 167 кв. м, здания гаража с кадастровым номером 23:43:0140012:508 площадью 272,9 кв. м, складывается из площади земельного участка необходимого для эксплуатации здания станции нейтрализации.

Согласно выводам эксперта на второй вопрос рыночная стоимость права аренды земельного участка (пункт 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009° № 582)) на 06.11.2018 составляет 166 139 000 рублей.

Рыночная стоимость за 1 кв. м составляет 10 035 рублей.

Согласно пункту 6  Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 № 582)  ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, расчет размера годовой арендной платы за спорный земельный участок выглядит следующим образом:

166 139 000 рублей (рыночная стоимость права аренды) / 49 лет (общий срок договора аренды) = 3 390 591 рубля 84 копейки.

Относительно требований истца об исключении из договора пунктов 3.1.1 – 3.1.4, необходимо указать следующее.

Редакция пунктов 3.1.1 – 3.1.4 проекта договора аренды рассчитана и за предыдущие три года, с 01.01.2014 и фактически представляет собой расчет арендной платы за пользование земельным участком за предыдущие три года.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу приведенной нормы права, распространение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно только по соглашению сторон, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66  «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Поскольку истец возражает распространению условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, суд считает возможным исключить пункты 3.1.1 – 3.3.4  из договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2016 № 303-ЭС16-2749).

Применение расчета арендной платы с 01.01.2014, то есть с периода, предшествующего дате заключения договора при отсутствии согласия на это арендатора, будет противоречить требованиям части 2 статьи 425 ГК РФ, а потому не может быть принято судом.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2019 по делу № А32-35578/2018.

Также следует отметить, арбитражный суд находит приемлемой с правовой точки зрения предложенную истцом редакцию пункта 3.2. договора, следующего содержания: «Расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582».

Данная формулировка пункта  3.2. договора, вносит ясность в понимание сторонами договора того, какие нормы законодательства применяются при расчете арендной платы за земельный участок, что исключает возможность неверного толкования ими положений договора и будет способствовать правильному определению расчета арендной платы в будущем, в случае изменения элементов формулы расчета.

Рассматривая заявленное требование об урегулировании разногласий по пункту 3.3 проекта договора, суд исходит из следующего.

В проекте договора, предложена редакция пункта 3.3. предусматривающая условие о том, что «Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, кадастровой стоимости, методики расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Краснодарского края и муниципальными правовыми актами г. Краснодара». 

Данная редакция пункта 3.3 договора, предусматривающая по своей сути ежегодное увеличение арендной платы с учетом ставки арендной платы является некорректной, поскольку в соответствии с Правилами размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582) установлена иная методика расчета арендной платы за земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Истец, предлагает изложить пункт 3.3. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы установлен на день подписания Договора. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется Арендодателем ежегодно с предварительным уведомлением Арендатора в срок не позднее 30 дней».

Вместе с тем, с учетом того, что судом установлено, что договор заключен с момента вступления в законную силу настоящего решения суда, размер арендной платы фактически судом установлен также на дату настоящего решения и с учетом выводов судебной экспертизы, проведенной АНО «НСЭЦ «ФИНЭКА» о размере рыночной стоимости права аренды, методики расчета арендной платы, Пункт 3.3 договора следует изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы установлен на день решения суда по делу А32-18627/2018. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется Арендодателем ежегодно с предварительным уведомлением Арендатора».

Суд считает, что истец в порядке статьи 65 АПК РФ доказал обоснованность заявленных им требований, а потому его исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статей 101, 102, 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца в порядке возмещения судебных расходов следует взыскать государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 176 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

Ходатайство об уточнении требований удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея  и ФГБУ «Управление комплексного хозяйственного обеспечения» в лице ПО «Академавтотранс» - филиала ФГБУ «Управление комплексного хозяйственного обеспечения» при заключении договора аренды земельного участка общей площадью 16 556 кв.м, кадастровый номер 23:43:0140012:49, расположенного по адресу; Краснодарский край, г.Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная Аллея, 2/2 изложить пункты договора № 01-09/2050 от 19.04.2017 в следующей редакции:

пункт 2.1. - «Договор заключен с момента вступления решения суда по делу А32-18627/2018 в законную силу. Срок договора составляет 49 лет».

пункт 3.1. «Размер годовой арендной платы составляет 3 390 591 рублей 84 копейки».

пункты 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 – исключить.

пункт 3.2. - «Расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582».

пункт 3.3. - «Размер арендной платы установлен на день решения суда по делу А32-18627/2018. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется Арендодателем ежегодно с предварительным уведомлением Арендатора».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в пользу ФГБУ «Управление комплексного хозяйственного обеспечения» в лице ПО «Академавтотранс» - филиала ФГБУ «Управление комплексного хозяйственного обеспечения» 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья        А.М. Боровик