№ 09АП- 22155/2019

Дело № А40-236434/17

г. Москва

11 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года

Постановление

 изготовлено в полном объеме 11 июля 2019 года  

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.И. Шведко,

судей А.С. Маслова, М.С. Сафроновой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционные жалобы ФИО2, ООО "Марин" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 28.03.2019 по делу № А40-236434/17, вынесенное судьей Е.Н. Кондрат в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 о признании за ФИО4 права общей долевой собственности на долю в квартире, на долю земельного участкапри участии в судебном заседании:ФИО3, лично, паспортот ФИО4 - ФИО5, дов. от 27.07.2018от ООО "Марин" - ФИО6, дов. от 01.06.2017от КБ «Славянский Кредит» - ФИО7, дов. от 27.12.2017ф/у должника - Чулок Н.Г, решение АСГМ от 21.02.2019 

 

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2019 (резолютивная часть) ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утверждена ФИО2

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2019 суд признал за ФИО4 право общей долевой собственности на долю в квартире № 1 (кад.номер 77:17:0100211:19), признал за ФИО4 право общей долевой собственности на долю земельного участка, кадастровый номер земельного участка № 50:21:0100211:896, в размере 27/1000.

Не согласившись с вынесенным определением суда первой инстанции, финансовый управляющий должника и ООО "Марин" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили отменить обжалуемый судебный акт и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционных жалоб заявители ссылались на то, что дом не является многоквартирным, поскольку расположен на землях ИЖС; дом и земельный участок являлись предметом залога; дом не являлся единственным жильем должника; отсутствие согласия банка на отчуждение доли; ничтожность договора.

В судебном заседании апеллянты поддержали позиции по делу.

Должник и представитель ФИО4 возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили оспариваемое определение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 24.06.2019 произведена замена в составе суда после отложения судебного заседания: судья П.А. Порывкин заменен на судью М.С. Сафронову.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены или изменения определения арбитражного суда в силу следующих обстоятельств.

На основании статьи 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции протокольным определением принял уточнение требований в порядке ст. 49 АПК РФ о признании за ФИО4 права общей долевой собственности на долю в квартире № 1 (кад.номер 77:17:0100211:19), в размере 55/1000 и на долю земельного участка (кадастровый номер земельного участка № 50:21:0100211:896), в размере 27/1000.

Из содержания обжалуемого судебного акта усматривается, что между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого ФИО3 обязуется продать, а ФИО4 обязуется купить долю в размере 109,61 кв.м. в жилом помещении, расположенном по адресу, указанному в договоре. Продавец, в счет оплаты Покупателем вышеназванных объектов недвижимости, получил в качестве задатка сумму в размере 6 300 000,00 руб.

ФИО8 был обязан до 24 марта 2015 года выделить указанную долю квартиры в самостоятельное жилое помещение(квартиру) и произвести его государственную регистрацию.

Судом установлено, что 25 марта 2015 года стороны заключили Дополнительное соглашение № 2,согласно которому срок исполнения обязательств ФИО8 был пролонгирован до 15 февраля 2016 года, однако до настоящего времени государственная регистрация вышеуказанного жилого помещения как самостоятельной квартиры ФИО8 не произвел, переход права собственности на квартиру в пользу ФИО4 не состоялся.

При этом должник признает наличие задолженности и получение денежных средств по договору.

Суд также установил и материалами дела подтверждается наличие финансовой возможности кредитора для предоставления денежных средств, внесенных им в качестве задатка. В материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры от 14 марта 2014 года, в соответствии с которым ФИО4 (Продавец) продает ФИО9 (Покупатель) квартиру по цене 13 700 000,00 руб. В судебном заседании суд первой инстанции обозревал оригинал договора купли-продажи квартиры между ФИО4 и ФИО9, цена договора - 13 700 000,00 руб.

Кроме того, суд указал, что из представленных документов следует, что 16.07.2013 за ФИО3 на праве собственности зарегистрирована квартира, назначение: жилое, общая площадь 1 972, 6 кв. м, этаж 1, 2, мансарда N 3, кадастровый номер: 77:17:0100211:19, и земельный участок, кадастровый номер № 50:21:0100211:896, на котором расположено указанное жилое помещение, и в настоящее время ФИО3 уклоняется от передачи ФИО4 имущества, определенного дополнительным соглашением №2 от 27.03.2015, что по смыслу статьи 556 Гражданского кодекса РФ нарушает взятые на себя обязательства в соответствии с соглашением.

Поскольку материалами дела подтверждено полное исполнение ФИО4 со своей стороны всех обязательств в рамках предварительного договора от 26.03.2014 и дополнительного соглашения №2 от 27.03.2015, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления ФИО4 о признании за ним права собственности на долю в спорной квартире и земельном участке, на котором расположено имущество, поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по предварительному договору от 26.03.2014 и дополнительному соглашению №2 от 27.03.2015 нарушает права кредитора на владение, пользование и распоряжение приобретенной долей в квартире.

Доводы ООО "Марин" и финансового управляющего о том, что квартира принадлежащая должнику, была обременена залогом и не могла быть в этой связи продана третьим лицам без согласия залогодержателя, и такая сделка недействительна по основаниям ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, поскольку установлено, что между ООО "КБ Славянский кредит", права которого были переданы ООО "Марин" по договору цессии и должником были заключены договоры выдачи кредита и ипотеки были заключены 10.07.2014 году, а АКБ "Инвестбанк" о недействительности соглашения от 25.04.2012 не заявляло.

Доводы апеллянтов о том, что спорный дом не является многоквартирным, был предметом рассмотрения суда кассационной инстанции (постановление от 10.07.2019 о признании за ФИО10 права общей долевой собственности на долю в квартире), которым установлено, что в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06.02.2019 г. по указанному адресу назначение дома - многоквартирный дом; кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении: 77:17;0100211;19. 77:17:0100211:21. 77:17:0100211:20. 77:17:0100211:18, квартира по данному имеет кадастровый номер 77:17:0100211:19, земельный участок, 50:21:0100211:896, общей площадью 3 748 кв. м, принадлежащий должнику на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2 имеет разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства (пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости следует рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на такие объекты возникает у лиц, заключивших договор куплипродажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости", утвержденного 04.12.2013 г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют признать, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В условиях банкротства должника и высокой вероятности нехватки его имущества для погашения требований всех кредиторов между последними объективно возникает конкуренция по поводу распределения конкурсной массы, выражающаяся, помимо прочего, в доказывании обоснованности своих требований. Во избежание злоупотреблений в этой части законодательством установлено, что по общему правилу требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов должника только после судебной проверки, в ходе которой в установленном законом процессуальном порядке проверяется их обоснованность, состав и размер (пункт 6 статьи 16, статьи 71, 100 Закона о банкротстве). При этом установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности (пункт 26 постановления Пленума ВАС РФ N 35 от 22.06.2012).

Суд апелляционной инстанции также учитывает позицию Верховного Суда РФ, сформированную в определении от 13.12.2018 N 312-ПЭК18(1).

По смыслу положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве и исходя из сложившейся судебной практики для признания за лицом статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств или иного имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

При этом правила параграфа 7 Закона о банкротстве применяются независимо от того, имеет ли лицо какие-либо права в отношении земельного участка или объекта строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Равным образом не исключено признание застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

В данном случае был установлен факт привлечения должником денежных средств для строительства многоквартирного дома. При этом должник являлся также и собственником земельного участка, на котором возводились спорные объекты.

Исходя из принципа равенства нерегистрация договора и отсутствие у должника-гражданина статуса индивидуального предпринимателя не должны приводить к снижению уровня правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, к лишению их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика.

Судом апелляционной инстанции также учтены выводы Арбитражного суда Московского округа в постановлении от 10.07.2019 по настоящему делу о признании за ФИО10 права общей долевой собственности на долю в квартире, согласно которым ссылки на положения параграфа 7 Закона – «Банкротство застройщика» необоснованны, поскольку в данном случае в отношении должника не вводилась процедура застройщика по данному параграфу 7 Закона о банкротстве РФ. Однако это не привело в итоге к принятию неправильного судебного акта.

Кроме того, определением Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2019 назначена судебно-техническая и почерковедческая экспертиза по определению давности составления документов и принадлежности подписи на дополнительных соглашениях ФИО3, производство по которой оспариваемым определением от 28.03.2019 прекращено. Доводы апеллянтов о фальсификации доказательств необоснованны.

Доводы апелляционных жалоб изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судом фактических обстоятельств дела. Кроме того, указанные в апелляционных жалобах доводы были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции и были им обоснованно отклонены.

Доводы заявителей апелляционных жалоб направлены на несогласие с выводами суда и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств.

Судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 28.03.2019 по делу № А40-236434/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО2, ООО "Марин" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                  О.И. Шведко

Судьи:                                                                                                           А.С. Маслов

М.С. Сафронова