ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-4455/2021

город Ростов-на-Дону

24 августа 2023 года

15АП-10937/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности от 13.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея 

от 01 июня 2023 года по делу № А01-4455/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 

к акционерному обществу «Военторг-Юг», 

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «АгроТорг», общества с ограниченной ответственностью «Фарм Лайф», индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, 

об обязании заключить новый договор аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предпринимателя ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к акционерному обществу «Военторг-Юг» (далее – ответчик, АО «Военторг-Юг») об обязании заключить с ним договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:1209008:84 общей площадью 1545 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, на новый пятилетний срок без проведения аукциона по цене, определенной в отчете независимого оценщика, действующем на момент заключения договора аренды помещения, а также переводе прав и обязанностей по заключенным с третьими лицами договорам аренды на предпринимателя (с учётом требований уточнённых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что с учётом полного и надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по договору аренды и своевременного письменного уведомления ответчика о намерении заключить новый договор без проведения торгов на новый срок, истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды нежилого помещения, принадлежащего ответчику.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - ООО «Агроторг»), общество с ограниченной ответственностью ООО «Фарм Лайф» (далее - ООО «Фарм Лайф»), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4), индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО6).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.09.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022, исковое заявление удовлетворено частично. На ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилого помещения на пять лет без проведения аукциона, по цене, определенной в отчете независимого оценщика, действующем на момент заключения договора аренды, на новый срок. В удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей арендаторов по заключенным с третьими лицами договорам на истца отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2023 решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 по делу № А01-4455/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, кассационный суд пришел к выводу, что суды не дали надлежащую оценку доводам общества о том, что истец ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по договору обязательства.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 15.03.2023 дело принято на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано, с ИП ФИО3 в пользу акционерного общества «Военторг-Юг» взысканы расходы по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 6 000 руб.

Судебный акт мотивирован тем, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств, в частности несвоевременного внесения арендных платежей. Кроме того, судом установлено, что истцом нарушены условия договора по обязательному страхованию объекта. 

С принятым судебным актом не согласился истец, в порядке, предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции пришёл к необоснованному выводу о ненадлежащем исполнении истцом договора аренды в части несвоевременной оплаты. Также суд первой инстанции необоснованно указал на нарушение истцом условий договора по страхованию объекта аренды. Вывод суда о том, что представленный в дело страховой полис не содержит признаков юридического документа, противоречит действующему законодательству. 

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ответчика просила решение суда оставить без изменения.

Истец и третьи лица явку представителей не обеспечили, будучи извещенными о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.12.2015 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды № 558-ОД/15 (далее - договор), согласно которому арендатору для организации магазина предоставлено нежилое помещение общей площадью 1545,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 01:08:1209008:84 (пункты 1.1 и 1.5). Договор действует со дня подписания договора по 14.12.2020 включительно (пункт 2.1).

Согласно пункту 2.4 договор аренды может быть заключен с арендатором на новый срок, не превышающий срока аренды по договору от 15.12.2015, без проведения аукциона, при полном надлежащем исполнении им обязательств по договору.

В разделе 3 договора стороны согласовали порядок внесения и размер арендной платы по договору. Согласно пункту 3.4.4 договора за первый календарный месяц аренды арендатор не позднее трех банковских дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи выплачивает арендодателю авансовый платеж в размере 70% от установленного пунктом 3.3.1 размера переменного платежа. Если владение и пользование осуществляется не полный месяц, то указанные суммы подлежат к оплате в размере, пропорциональном количеству дней владения и пользования арендатором нежилым помещением.

Начиная со второго календарного месяца аренды, оплата арендной платы производится не позднее десятого числа текущего календарного месяца аренды выплачивает 100% авансовый платеж в установленном размере фиксированного платежа; 20% от размера переменного платежа за предыдущий месяц (20% от установленного в пункте 3.3.1 размера переменного платежа за второй календарный месяц); доплату переменного платежа за предыдущий месяц.

В пункте 8.3 договора установлена обязанность арендатора в срок не позднее двух месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи застраховать объект аренды на его полную рыночную стоимость на весь срок действия договора.

21.10.2020 предприниматель направил обществу заявление о заключении договора аренды без проведения аукциона на новый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 договора.

Поскольку ответчик, ссылаясь на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств, отказал в заключении договора на новый срок (л.д. 112, 113 т. 1), предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309 и 310 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Материалами дела подтверждено, что истец - 21.10.2020 направил ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении заявление о заключении договора аренды без проведения аукциона на новый срок, то есть на пять лет.

Из пункта 1.2 договора № 558-ОД/15 от 15.12.2015 следует, что спорный объект недвижимого имущества принадлежит ответчику на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2.4 договор действует по 14.12.2020 включительно. При полном надлежащем исполнении арендатором обязательств по договору, с арендатором может быть заключен без проведения аукциона договор аренды объекта на новый срок, не превышающий длительности срока аренды по договору, по цене не ниже определенной в отчете независимого оценщика, действующим на момент заключения договора аренды на новый срок.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Кассационный суд в постановлении от 20.02.2023 обращает внимание на раздел 3 договора, по которому стороны согласовали порядок и размер арендной платы по договору. Указывает, что доводы ответчика о ненадлежащем исполнении условий договора аренды подлежат оценке с учетом пункта 2.4. договора, который требует полного и надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, при этом существенность допущенных нарушений не учитывается.

Факт надлежащего (ненадлежащего) исполнения договорных обязательств, является одним из условий удовлетворения (отказа в удовлетворении) иска арендатора, основанного на положениях статьи 621 ГК РФ.

Ответчиком в качестве доказательств нарушения истцом договорных обязательств в части своевременной оплаты, представлены в материалы дела платежные поручения за весь период действия договора, подтверждающие регулярное нарушение истцом своих договорных обязательств в части оплаты (л.д. 82 т. 3, л.д. 83 т. 3, л.д. 87 т. 3, л.д. 88 т. 3, л.д. 89 т. 3, л.д. 90 т. 3, л.д. 94 т. 3, л.д. 95 т. 3, л.д. 96 т. 3, л.д. 97 т. 3, л.д. 98 т. 3, л.д. 99 т. 3, л.д. 101 т. 3, л.д. 102 т. 3, л.д. 103 т. 3, л.д. 105 т. 3, л.д. 106 т. 3 л.д. 107 т. 3, л.д. 109 т. 3, л.д. 110 т. 3, л.д. 111 т. 3, л.д. 112 т. 3, л.д. 113 т. 3, л.д. 114 т. 3, л.д. 115 т. 3, л.д. 116 т. 3, л.д. 117 т. 3, л.д. 118 т. 3, л.д. 119 т. 3, л.д. 120 т. 3, л.д. 121 т. 3, л.д. 122 т. 3, л.д. 126 т. 3, л.д. 123 т. 3, л.д. 125 т. 3, л.д. 126 т. 3, л.д. 128 т. 3, л.д. 129 т. 3, л.д. 130 т. 3, л.д. 131 т. 3, л.д. 132 т. 3, л.д. 134 т. 3, л.д. 135 т. 3, л.д. 136 т. 3, л.д. 137 т. 3, л.д. 139 т. 3, л.д. 140 т. 3, л.д. 142 т. 3, л.д. 143 т. 3, л.д. 145 т. 3, л.д. 147 т. 3, л.д. 148 т. 3, л.д. 153 т. 3, л.д. 154 т. 3, л.д. 156 т. 3, л.д. 157 т. 3, л.д. 159 т. 3, л.д. 1 т. 4, л.д. 3 т. 4, л.д. 4 т. 4, л.д. 5 т. 4, л.д. 6 т. 4, л.д. 8 т. 4, л.д. 25 т. 4, л.д. 66 т. 4, л.д. 69 т. 4).

Представленные в дело доказательства позволяют идентифицировать как установленные договором порядок и сроки оплаты, так и назначение поступивших от истца платежей, а также несвоевременность их поступления (так, просрочки платежей в ряде случаев составляли от 30 до 50 календарных дней).

Кроме того, вступившим в законную силу решением суда по делу № А01-2836/2021 указано на наличие оснований для взыскания с арендатора неустойки, в связи с допущенной просрочкой внесения арендных платежей.

Кроме того, суд установил, что истцом нарушены условия договора по обязательному страхованию объекта.

Согласно пункту 8.3 договора, страхование объекта производится арендатором за свой счёт на весь срок действия договора, в том числе с учётом видов деятельности, планируемых к осуществлению арендатором на объекте, в соответствии с условиями страхования объекта, изложенными в приложении № 10 к договору. Арендатор обязан застраховать объект на его полную рыночную стоимость в срок не позднее 2-х месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта от арендодателя к арендатору, при этом выгодоприобретателем по договору страхования должен являться арендодатель. 

Между тем, доказательств того, что арендатор застраховал риск случайной гибели полного или частичного повреждения объекта за весь период 2019 года истцом не представлено.

Из представленной в материалы дела копии страхового полиса № 426-584-045666/19 от 15.06.2019 (л.д. 106-110, т. 2) усматривается период действия полиса: с 00 час. 00 мин. 17.06.2019 по 24 час. 00 мин. 16.06.2020.

Таким образом, истцом нарушены условия договора аренды в части обязательного страхования объекта.

Кроме того, согласно условиям договора аренды, арендатор в течение 3 (трех) рабочих дней после заключения договора страхования должен передать на хранение арендодателю оригинал страхового полиса, а также предоставить заверенные банком арендатора/организацией-страховщиком копи платежных поручений/квитанций о его оплате.

Однако доказательств того, что указанное договорное обязательство истцом было исполнено, в материалы дела также не представлено.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Требования истца о переводе прав и обязанностей арендаторов на себя также не подлежат удовлетворению, поскольку между ответчиком и третьими лицами заключены предварительные договоры, срок действий которых истек 01.08.2022 года, а соглашение о фактическом пользовании с ООО «Агроторг» закончило свое действие 31.08.2022.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. 

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 01 июня 2023 года по делу № А01-4455/2021 оставить без изменения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

О.А. Сулименко