АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-11576/2021

Нижний Новгород          06 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 30.07.2021.

Решение изготовлено в полном объеме 06.08.2021.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-181) 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1  и

помощником судьи Карасевой М.В.

с участием представителей

от истца: ФИО2 (доверенность от 04.03.2021),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 03.05.2021)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Центрпроект" 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней

и  установил: Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Центрпроект" (далее – Общество) о взыскании 1 383 849 рублей 62 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2020 по 30.11.2020  и 22 109 рублей 03 копеек пеней, начисленных с 21.01.2020 по 01.12.2020.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате за пользование земельным участком с кадастровым номером 52:15:00500320:2 по договору аренды от 28.04.2016 № 15-5.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненный иск, указал, что сумма арендной платы по договору подлежала исчислению исходя из 17 477 565 рублей кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства от 28.10.2019 № 326-13-323755/2019 и подлежащей применению с 01.01.2020.

Представитель ответчика представил доказательства оплаты долга 150 000 рублей долга (платежное поручение от 08.07.2021 № 57), признал иск в части взыскания 318 173 рублей 75 копеек долга с 01.01.2020 по 30.11.2020 и 13 296 рублей 13 копеек пеней, начисленных с 21.01.2020 по 01.12.2020 рассчитанной им исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 570 000, то есть по 42 561 рубля 25 копеек в месяц. Указал, что Министерство реализовало право на увеличение размера арендной платы в 2020 году в связи с применением нового коэффициента индексации (2,62), направив арендатору уведомление от 21.11.2019 № исх.-326-348579/19, в связи с чем вторичное увеличение арендной платы в 2020 году в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка является необоснованным. Арендодатель не уведомил арендатора об изменении платы по договору в связи с применением новой кадастровой стоимости участка, поэтому не вправе требовать ее внесения в увеличенном размере.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из материалов дела, Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (правопредшественник Министерства; арендодатель) и Общество  (далее – арендатор) заключили договор аренды от 28.04.2016 № 15-5 земельного участка площадью 39 500 квадратных метров, с кадастровым номером 52:15:00500320:2, расположенного в двух километрах на северо-запад от села Смольки Смольковского сельсовет Городецкого района Нижегородской области, на восемь лет, для строительства детского оздоровительно-лечебного лагеря. В этот же день земельный участок передан арендатору по акту.

Годовая арендная плата определенная в соответствии с приложением № 3 к договору, подлежала оплате не позднее 20 числа текущего месяца, пересмотру в одностороннем порядке арендодателем не чаще одного раза в год. Арендатору направляется соответствующее уведомление (пункты 4.1, 4.3 и 4.4. договора).

За несвоевременное внесение арендных платежей арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (округленной до десятитысячных с применением правил математического округления) от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Приказом Министерства от 28.10.2019 № 326-13-323755/19 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области, в соответствии с которым кадастровая стоимость спорного участка составила 17 477 565 рублей.

Уведомлением от 21.11.2019 № Исх-326-348579/19 Министерство известило арендатора об увеличении с 01.01.2020 ежемесячной арендной платы до 42 561 рубля 25 копеек, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 570 000 рублей.

В претензии от 27.05.2020 Министерство известило Общество о перерасчете арендной платы в 2020 году исходя из новой кадастровой стоимости участка; ежемесячная арендная плата с 01.01.2020 составила 133 542 рубля 92 копейки.

Министерство направило арендатору претензию от 01.12.2020 № исх-326-547102/20 с требованием оплатить 1 383 849 рублей 62 копеек задолженности и 22 109 рублей 03 копейки пеней.

Неисполнение Обществом требований претензии послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная обязанность возникает после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование и прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма (статьи 611 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи в пользование арендатору спорного нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора аренды и подписанным контрагентами без разногласий. Материалы дела не содержат доказательств возврата арендодателю предмета найма, следовательно, в силу правил встречного исполнения обязательств (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), которому подчинены арендные правоотношения, Общество не могло быть освобождено от обязанности по оплате такого пользования в оговоренном размере. 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом спорного договора, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является земельный участок, находящийся в публичной собственности, в связи с чем плата за его пользование является регулируемой, что регламентировано в пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменение ставок арендной платы в законодательном порядке влечет соответствующее изменение условий договора аренды. При этом заключение дополнительных соглашений не требуется.

В данном случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Методика расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области утверждена постановление Правительства Нижегородской области № 186 от 02.06.2006.

Согласно пункту 3.2 Методики размер арендной платы при аренде земельных участков определяется, в том числе в зависимости от удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков. 

Размер арендной платы определяется по формуле: А = Ас*S, где: А – годовой размер арендной платы (в рублях); АС – ставка арендной платы; S – площадь земельного участка. Ставка арендной платы подлежит исчислению по формуле: Ас = УПКСЗ*Кви*Кд*Ки, где: УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (кадастровая стоимость участка/площадь участка); Кви – коэффициент вида разрешенного использования земельных участков; Ки – коэффициент индексации. 

В рассмотренном случае приказ Министерства об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков вступил в силу с 01.01.2020. Следовательно, с указанной даты арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 52:15:00500320:2 подлежала исчислению исходя из кадастровой стоимости 17 477 565 рублей.

Вопреки доводу Общества, данные изменения являются обязательными к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды и не могут рассматриваться как изменение условий сделки в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, периодичность которого ограничена сроком, предусмотренным в пункте 3 статьи 614 названного кодекса и пунктом 4.4 договора.

Проверив расчет долга, с учетом оплаты Обществом 150 000 рублей платежным поручением от 08.07.2021 № 57, суд пришел к выводу о наличии на стороне арендатора 1 233 849 рублей 62 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 28.04.2016 № 15-5 с февраля по ноябрь 2020 года.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. 

В отсутствие доказательств оплаты долга в полном объеме, суд нашел подлежащим удовлетворению требование о взыскании 1 233 849 рублей 62 копейки задолженности.

Как следует из статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Вместе с тем, на основании пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. 

По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По условиям договора аренды (пункт 4.4 договора) арендодатель извещает арендатора об изменениях договора, путем направления соответствующего уведомления.

Министерство сообщило Обществу о надлежащем размере арендной платы на 2020 год в претензии от 27.05.2020. Общество должно было узнать о новом размере арендной платы 06.08.2020 (с учетом норм статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Приняв во внимание данные обстоятельства, а также то, что Министерство, выступая от имени указанного органа при распоряжении спорным земельным участком, выступает в отношениях с ответчиком в качестве сильной стороны, поскольку на нем в большей мере лежит обязанность по доведению до арендатора соответствующих сведений в целях исполнения последним надлежащим образом своей обязанности по уплате аренды в соответствующем размере, суд не усмотрел оснований для начисления на сумму предъявленного ко взысканию долга пеней, ранее 06.08.2020.

Дальнейшее несвоевременное исполнение арендатором обязательств по договору от 28.04.2016 № 15-5 признано судом основанием для привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности в виде уплаты неустойки, предусмотренной в пункте 5.2 договора.

По расчету суда сумма пеней, начисленных с 06.08.2020 по 31.12.2020, превысила запрошенную истцом сумму, в связи с чем пени подлежат взысканию с ответчика в размере 22 109 рублей 03 копейки.

В силу изложенного иск подлежал частичному удовлетворению.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям и с учетом частичного признания ответчиком иска (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центрпроект" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 1 233 849 рублей 62 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 28.04.2016 № 15-5 с февраля по ноябрь 2020 года  и 22 109 рублей 03 копейки пеней, начисленных с 06.08.2020 по 31.12.2020.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центрпроект" (ИНН: 5260367306, ОГРН: 1135260013514) в доход федерального бюджета 19 707 рублей 22 копейки государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова