Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-22984/2019

20 декабря 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  20 декабря 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Кофеиюшка" (адрес:  Россия 191002, Санкт-Петербург, ул Ломоносова д 18 лит А пом 3Н, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, 

<

...>/Б, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии

- от истца: ФИО2 - доверенность от 15.02.2019

- от ответчика: ФИО3 - доверенность от 26.12.2018,

- от третьих лиц: 1) ФИО4 - доверенность от 09.07.2019, 2) ФИО5 - доверенность от 09.01.2019

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КофеИюшка» (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, этаж - подвал, и признании договора заключенным на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий от 25.12.2018 к договору купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договра купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 13 000 000 рублей, НДС не облагается, в соответствии с заключением специалиста № 285, выполненным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от 21.12.2018.

Определением суда от 07.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН).

23.04.2019 в суд от Фонда поступил отзыв на исковое заявление, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании Истец заявил ходатайство о назначении в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) оценочной экспертизы, проведение которой просит поручить эксперту одной из следующих организаций АО Управляющая компания «Магистр» (191317, Санкт-Петербург, пл. Александра Невского, д. 2, лит. Е, оф. 904); ООО «Экспертный центр Северо-Запада» (197183, Санкт-Петербург, Коломяжский 

<

...>); ООО «Экспертное агентство «ВИТТА» (196084, Санкт-Петербург, ул. Ташкентская, д. 1, лит. А, пом. 17Н); ООО «Петроэксперт» (191002, Санкт-Петербург, ул. Рубинштейна, д. 34), поставив перед экспертом следующий вопрос:- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 191002, 

<

...>, лит. А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, находящегося на цокольном, 1 этаже, по состоянию на 10.08.2018, с учетом технического состояния данного нежилого помещения?

Определением 27.06.2019 суд приостановил производство по делу и направил материалы дела в экспертную организацию.

01.08.2019 в материалы дела поступило заключение эксперта.В судебном заседании 12.11.2019 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому общество просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, этаж - подвал, и признании договора заключенным на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий от 25.12.2018 к договору купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договра купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 17 000 000 рублей, НДС не облагается, в соответствии с заключением специалиста № 285, выполненным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от 21.12.2018; взыскать расходы на уплату государственной пошлины и судебной экспертизы.

Суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 12.11.2019 стороны ходатайствовали о вызове в судебное заседание эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО6 для дачи пояснений. 

03.12.2019 в судебном заседании эксперт ФИО6 представила письменные и устные пояснения по заключению эксперта, ответила на вопросы суда и участвующих в деле лиц, дала ответы на возражения Комитета и ГУП ГУИОН по заключению эксперта, представила письменные пояснения.

В судебном заседании 13.12.2019 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Представители Комитета и ГУП ГУИОН против удовлетворения заявленных требований возражали; представили письменные возражения на экспертное заключение; ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы.

В назначении повторной экспертизы отказано с учетом пояснений эксперта.

Исследовав материалы настоящего дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «КофеИюшка» является арендатором объекта нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: 191002, 

<

...>, лит.А, пом.ЗН, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, этаж - подвал, используемого под нежилые цели в соответствии с договором аренды от 17.01.2008 года №10-А197781, зарегистрированного в установленном законом порядке.

10 августа 2018 г. (вх. № 84371-32/18) Общество с ограниченной ответственностью «КофеИюшка» обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением на приватизацию Объекта, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ   "Об   особенностях  отчуждения  недвижимого  имущества,   находящегося  в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с учетом формы платежа: в рассрочку, поквартально, равными долями, с периодом рассрочки на 5 лет (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №2434-рз от 04.12.2018 года определены условия приватизации нежилого помещения по цене продажи 21 600 000 (Двадцать один миллион шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.11.2018 года №31-8-0135(083)-2018, выполненным  Санкт-Петербургским N государственным  унитарным  предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

13.12.2018 года Обществом получен для подписания проект договора купли-продажи. Как следует из проекта указанного договора купли-продажи нежилого помещения продавец (Комитет) обязуется передать в собственность покупателя (Истца)» а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по Г адресу: 

<

...>, лит.А, пом.ЗН, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, находящийся в подвале (п.1.1. договора).

Пунктом 2.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 21 600 000 (Двадцать один миллион шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.

В порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса РФ истец сопроводительным письмом от 25.12.2018 года, Исх. №25/18 направил 29.12.2018 г. Комитету имущественных отношений  Санкт-Петербурга  и  АО   «Фонд  имущества   Санкт-Петербурга»   протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, согласно которому предлагалось изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1. договора: «Цена продажи Объекта составляет 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей, НДС не облагается, в соответствии с заключением специалиста №285, выполненным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от 21.12.2018 г.

Однако, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Акционерное общество «Фонд имущества  Санкт-Петербурга»  оставили  протокол  разногласий   Общества  без Ajr, удовлетворения (ответы КИО СПб от 16.01.2019 г. №1873-32, АО «Фонд имущества СПб от 5/ 18.01.2019 г., Исх. №225/19).

Учитывая, что между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, Общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке 09.11.2018 года №31-8-0135(083)-2018 рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере 21 600 000 рублей. 

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорных объектов, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Оценивая обоснованность искового требования об урегулировании возникших между Обществом и Комитетом преддоговорных разногласий, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Здания и Земельного участка.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке от 09.11.2018 года №31-8-0135(083)-2018 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорных объектов недвижимости.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В поддержку заявленных сторонами позиций при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, стороны представили в материалы дела отчеты об оценке, содержащие противоречащие выводы о величине рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества. Комитет ссылался на отчет об оценке от 09.11.2018 года №31-8-0135(083)-2018, выполненный ГУП ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость Здания и Земельного участка составляет 21 600 000 рублей. Общество ссылалось на отчет об оценке от 27.11.2017 № 177/17, выполненный ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет 17 000 000 рублей.

При наличии представленных сторонами отчётов об оценке, содержащих противоречащие выводы о величине рыночной стоимости имущества, судом назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Проведение экспертизы было поручено ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО6.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 01.08.2019.

Как следует из заключения эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 10.08.2018 составляет 17 000 000 рублей.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации предоставленного ему преимущественного права (10.08.2018), что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорных объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объектов в размере 17 000 000 рублей.

Вопреки доводам Комитета и ГУП ГУИОН нарушений и противоречий в указанном заключении эксперта не установлено.

По ходатайству участвующих в деле лиц, в порядке статьи 86 АПК РФ, в судебное заседание 03.12.2019 был вызван эксперт ФИО7 для дачи пояснений и ответов на дополнительные вопросы участвующих в деле лиц. Эксперт ФИО6 представила письменные и устные пояснения по заключению эксперта. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП ГУИОН и Комитетом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие Комитета и ГУП ГУИОН с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение ООО «АЛЬФА Консалт» от 29.07.2019 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка заявителей на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных выводов заключения эксперта и не опровергает их.

Исходя из изложенного, суд считает уточненные исковые требования Общества к Комитету подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

Урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи  нежилого помещения, расположенного по адресу; 

<

...>, лит.А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, этаж - подвал, разногласия и признать договор купли-продажи нежилого помещения, заключенным между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «КофеИюшка», на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий ООО «КофеИюшка» от 25.12.2018 года к договору купли-продажи б/д и б/н нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи Объекта составляет 17 000 000 рублей, НДС не облагается.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу обществом с ограниченной ответственностью «КофеИюшка» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.