ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-7104/2024

                                                         20АП-6394/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 10.07.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Устинова В.А, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                      Кузнецовой Ю.Н., при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью «Комтел» - представителя ФИО1 (доверенность от 03.09.2020), в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело № А09-7104/2024 по общим правилам искового производства, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по иску управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Комтел» (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 751 601 руб. 67 коп.,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комтел» (далее – ответчик,  ООО «Комтел») о взыскании 751 601 руб. 67 коп., в том числе 742 816 руб. 44 коп. основного долга по арендным платежам за период с 01.01.2023 по 05.06.2023 по договору аренды от 05.09.2016 № 48802Г и 8 785 руб. 23 коп. пени за просрочку платежей с 16.03.2023 по 05.06.2023.

Иск рассмотрен арбитражным судом в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) в порядке упрощенного производства. 

16.09.2024 Арбитражным судом Брянской области принято решение в форме резолютивной части, 03.10.2024 изготовлено мотивированное решение. Указанным выше решением исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Определением от 19.12.2024 Двадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению арбитражного дела № А09-7104/2024 по общим правилам искового производства, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду ненадлежащего извещения ответчика о начале арбитражного процесса.

Определением суда от 16.01.2025 дело назначено к судебному разбирательству.

Истцом 20.02.2025 представлена дополнительная правовая позиция, которая приобщена к делу.

От ответчика 26.03.2025 поступили дополнительные документы, которые приобщены судом к материалам дела.

Также от ответчика 20.06.2025 поступили дополнительные документы, которые приобщены судом к материалам дела.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направил, извещен о дате, времени и месте проведения судебного заседания своевременно и  надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 156, 266 АПК РФ в отсутствие истца.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов искового заявления по основаниям, изложенным в представленных ранее документах.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», положений части 1 статьи 272.1 АПК РФ дело рассматривается судьей единолично.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В обоснование заявленных исковых требований управление указало, что между управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО «Комтел» (арендатор) 05.09.2016 заключен договор аренды № 48802Г (далее – договор) земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6662 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032707:230, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Брянск, разрешенный вид использования участка: для строительства здания офиса (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка - 3 года, устанавливается с 05.09.2016 по 04.09.2019.

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи земельного участка от 05.09.2016.

Согласно п. 3.2 договора, рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 1 738 000 руб.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.2, 3.3 договора).

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки.

По мнению истца, за период с 01.01.2023 по 05.06.2023 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам на сумму 742 816 руб. 44 коп., а также по уплате неустойки за период с 16.03.2023 по 05.06.2023 в размере 8 785 руб. 23 коп.

Истцом в адрес ООО «Комтел» направлена претензия от 13.07.2023 № 29/06-10514 с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Оставление ответчиком без удовлетворения претензии послужили основанием для обращения  в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений ст.ст. 309, 310, 329, 330, 422, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и пришел выводу о наличии задолженности у ответчика, поскольку договор считается возобновленным на неопределенный срок, а доказательств оплаты задолженности по арендной плате ответчиком представлено не было.

Вместе с тем, заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора от 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 (далее - Обзор № 3(2021)), приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Согласно пунктам 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Обзора судебной практики № 3 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021), арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает. Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что у ответчика отсутствовала возможность использования земельного участка как в предыдущие, так и в спорный период времени с учетом указанного в договоре разрешенного использования: «для строительства офиса». Тем самым интерес арендатора состоял в возведении на арендуемом земельном участке объекта капитального строительства и возможности регистрации в отношении него права собственности.

Так, из вступивших в законную силу судебных актов по делам № А09-9452/2020 и № А09-8598/2021, следует, что 08.06.2020 управление направило в адрес ответчика уведомление об отказе от договора и сообщило о необходимости возвратить земельный участок.

После этого истец 25.08.2020 обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о погашении реестровой записи о праве аренды ООО «Комтел» на спорный земельный участок.

В свою очередь, ООО «Комтел» 30.08.2020 обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».  

Однако 16.09.2020  ООО «Комтел» получено уведомление № КУВД-001/2020-13341089/1 регистрирующего органа о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, 30.09.2020 получено уведомление регистрирующего органа о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 по причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок.

В связи с чем, общество было вынуждено обратитьсяв Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД- 001/2020-13341089/2; обязании управления осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.04.2022 по делу                                № А09-9452/2020, оставленным в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2022, заявление ООО «Комтел» удовлетворено.

Кроме того, 04.03.2021 Брянской городской администрацией подан иск к ответчику об обязании возвратить земельный участок. Итоговый судебный акт по данному спору (определение об оставление иска без рассмотрения) принят 14.12.2022 (дело № А09-1609/2021).

Таким образом, часть из имевшихся обстоятельств, препятствовавших использованию земельного участка, были устранены, однако в спорном периоде имелись иные, юридические обстоятельства, препятствовавшие использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как указывает ответчик в представленных в суд процессуальных документах, к таким основаниям применительно к спорному периоду, рассматриваемому в настоящем деле, относятся невозможность продолжения строительства, поскольку в отсутствие договора ответчик не мог получить разрешение на строительство, а предыдущее разрешение, полученное в октябре 2019 года, истекло в октябре 2020 года.

Также указывает, что для завершения строительства здания офиса необходимо получение ТУ на газ, воду, канализацию, электричество, которые ввиду отсутствия прав на участок и договора аренды ответчику не выдавали.

В подтверждение данных доводов ответчиком ходатайством 25.03.2025 представлены документы (обращение за ТУ на воду, канализацию, электричество, газ, полученные ТУ, обращение за получением градостроительного плана, иные документы), датированные после 16.05.2023 (после заключения нового договора), из которых следует, что ответчиком принимались меры, связанные со строительством объекта уже после заключения договора.

При этом после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021 по делу № А09-9452/2020 на основании вынесенного Двадцатым арбитражным апелляционным судом постановления от 01.07.2021 ООО «КОМТЕЛ» обратилось к истцу с заявлением о подписании дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка№488802Г от 05.09.2016 года сроком на 3 года для получения разрешения на строительство и завершения объекта строительства.

Согласно отчета об отслеживании почтового отправления письмо ответчика получено 22.07.2021, однако ответ истцом представлен не был.

После отмены судебных актов судом округа и вступления решения суда от 16.04.2022 в законную силу 16.09.2022 в связи с вынесением постановления судом апелляционной инстанции ответчик 29.09.2022 повторно обратился к истцу с заявлением о подписании дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка№488802Г от 05.09.2016 года сроком на 3 года для получения разрешения на строительство и завершения объекта строительства, которое получено истцом 29.09.2022.

Истец письмом от 28.10.2022 исх. № 29/03-17725/3 указал, что договор истек 04.09.2019, продление договора не предусмотрено, в связи с чем истец отказал в заключении дополнительного соглашения.

Впоследствии истец 21.12.2022 направил заявление на предоставление спорного участка в аренду, на которое истцом 30.12.2022 представлен ответ №29/0321567 о продлении срока ответа на обращение на 30 дней в связи с направлением запроса в управление по строительству и развитию территории города Брянска.

Письмом от 27.01.2023 №29/31082/4 управление сообщило, что проект договора аренды спорного земельного участка будет подготовлен после определения рыночной стоимости земельного участка.

16.05.2023 между сторонами заключен новый договор аренды, по которому вышеуказанный земельный участок передан в пользование ответчика для строительства здания офиса.

Исследовав и оценив по правилам статей 64, 65, 71 АПК РФ представленные доказательства, принимая во внимание обстоятельства данного дела, а также обстоятельства, установленные в рамках дела № А09-9452/2020 и дела № А09-8598/2021, учитывая последующее поведение сторон после 16.09.2022 и представленную в дело переписку, значительный период времени, истекший с момента обращения ответчика к истцу в целях заключения договора и собственного его заключения, суд приходит к выводу, что ответчик в спорный период времени (с 01.01.2023 и до заключения нового договора) не мог пользоваться земельным участком по вине управления, поэтому признает требование истца о взыскании арендной платы необоснованным, поскольку ответчик не обязан был вносить арендную плату за период, в который был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. 

Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат, в связи с чем также не подлежит удовлетворению требование о взыскании неустойки, поскольку оно является производным к основному требованию.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы. 

При обращении ответчика с апелляционной жалобой им была уплачена государственная пошлина в размере 30 000 руб., что следует из платежного поручения от 23.09.2024 № 10. Поскольку апелляционная жалоба ответчика судом удовлетворена, а в удовлетворении требований отказано в полном объеме, судебные расходы в связи с ее подачей подлежат отнесению на истца. 

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ при вынесении судебного акта по результатам рассмотрения спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции постановлении указывается на отмену судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268 – 271, 272.1 и 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 03.10.2024 по делу №А09-7104/2024 отменить.

В удовлетворении иска управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации отказать.

Взыскать с управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комтел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 30 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Судья                                                                                                                        В.А. Устинов