АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                            Дело № А14-7771/2020                                                                                                                                    

« 21 » июня 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 4 июня 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 июня 2021 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артамоновой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДоРеМи» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>), с.Рудкино Хохольского района Воронежской области

к обществу с ограниченной ответственностью горнолыжный клуб «Алника-спорт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

о расторжении договора аренды предприятия от 15.07.2016 № 010616 и погашении соответствующей записи в ЕГРН о регистрации договора

с участием в деле третьего лица: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от  01.06.2020, диплом,  паспорт;  

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 13.07.2020, диплом, паспорт, 

от третьего лица: не явилось, о времени и месте заседания надлежаще извещено,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ДоРеМи» (далее по тексту – ООО «ДоРеМи», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью горнолыжный клуб «АЛНИКА-СПОРТ» (далее по тексту – ООО ГЛК «АЛНИКА-СПОРТ», ответчик по делу) о расторжении договора аренды предприятия от 15.07.2016 № 010616, погашении соответствующей записи в ЕГРН о регистрации договора.

Истец поддержал заявленные требований.

Ответчик возражал против удовлетворения иска.

Определением суда от 22.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Воронежской области (далее по тексту – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Воронежской области, третье лицо по делу).

Третье лицо о времени и месте предварительного судебного заседания надлежаще извещено,  явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании 28.05.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.06.2021.

Как следует из материалов дела, 15.07.2016 между ООО ГЛК «АЛНИКА-СПОРТ» (арендодатель) и ООО «ДоРеМи» (арендатор) заключен договор аренды предприятия №010616, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на 5 лет имущественный комплекс горнолыжного стадиона, расположенного по адресу: 

<

...> (пункты 1.1., 2.1. договора).  

Перечень передаваемого в аренду имущества предприятия вместе со всеми его принадлежностями и необходимой для использования документацией, в состав которого входят в том числе земельный участок, объекты недвижимости, движимое имущество, оборудование  и т.д., указан в Приложении 1 к договору (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 5.1. договора арендная плата по нему в срок до 31.12.2016 устанавливается в размере 91 463 руб. в месяц, в том числе НДМ 18%.

С 01.01.2017 и до окончания действия договора арендная плата устанавливается в размере 75 000 руб., НДС не облагается.

Пунктом 5.2. договора установлено, что арендная плата уплачивается ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее чем к 1 числу каждого месяца в виде предоплаты.

Пунктом 5.3. договора установлено, что размер арендной платы индексируется каждые 6 месяцев на ½ ключевой ставки ЦБР и рассчитывается следующим образом: 

индексированная арендная плата = текущая арендная плата х ключевая ставка ЦБР х 0,005 + текущая арендная плата.

В летне-осенний период в месяцы с июня по ноябрь арендная плата уплачивается с уменьшающим коэффициентом в размере 0,5 и рассчитывается следующим образом: 

арендная плата к уплате = индексированная арендная плата х 0,5 (пункт 5.4. договора).

В зимне-весенний период в месяцы с декабря по май арендная плата уплачивается с повышающим коэффициентом в размере 1,5 и рассчитывается следующим образом: 

арендная плата к уплате = индексированная арендная плата х 1,5 (пункт 5.5. договора).

В силу пункта 5.6. договора в стоимость аренды не входят коммунальные платежи услуги связи. Расходы по коммунальным платежам и услугам связи  арендатор оплачивает непосредственно поставщикам услуг на основании самостоятельно заключенных договоров либо возмещает арендодателю.

Во время действия договора арендатор обязуется компенсировать арендодателю расходы на земельный, водный налоги и налог на имущество (пункт 5.7. договора). 

По акту приема-передачи от 15.07.2016 земельный участок передан арендатору в пользование. –

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  27.07.2016 совершена запись регистрации.

Как указывает ООО «ДоРеМи», в ходе эксплуатации арендованного имущества выяснились его дефекты, которые препятствуют нормальной эксплуатации: 

- основной лыжный склон оказался искусственно насыпанным на месте оврага, в связи  с чем ежегодно подвергается сильной эрозии ввиду вымывания грунта водой, «привыкшей» в силу географии местности протекать по месту бывшего оврага;

- основное здание, в которое входят все коммуникации, обязательно необходимые для эксплуатации лыжной базы, находится в аварийном состоянии, поскольку  имеет скрытые недостатки фундамента, в результате чего оно проседает и трескается.

20.04.2020 ООО «ДоРеМи» направило в адрес ООО ГЛК «АЛНИКА-СПОРТ» претензию с указанием перечисленных недостатков арендуемого имущества и требованием подписать в течение 3-х календарных дней с момента получения претензии прилагаемое к нему соглашение о расторжении договора.

Претензия согласно почтовому уведомлению получена ответчиком 15.05.2020, однако оставлена им без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В   соответствии   со   статьей   8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из иных действий граждан и юридических лиц.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по  делу.  Лица,  участвующие  в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В   силу   пункта   3.1  статьей  70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование исковых требований ООО «ДоРеМи» ссылается на положения статей 451, 612 Гражданского кодекса РФ, указывает на скрытые недостатки переданного в аренду имущества и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Возражая против удовлетворения иска, ООО «АЛНИКА-СПОРТ» указывает на то, что доводы о невозможности использования переданного в аренду имущества не предъявлялись истцом до претензии от 20.04.2020, являются надуманными и связаны с неплатежеспособностью истца, а в силу статьи 661 Гражданского кодекса РФ именно на арендаторе лежит обязанность в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. 

Кроме того, ответчик считает неисполненной обязанность истца, предусмотренную пунктом 1.6. договора о страховании имущества. При наличии договора страхования и реальных недостатков имущества истец получил бы страховое возмещение  и сберег бы имущество от вреда.

Помимо изложенного ответчик настаивает на том, что истец знал о наличии недостатков имущества, что отражено в акте приема-передачи к договору, кроме того не мог не понимать и не осознавать  расположение основного склона.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса  РФ изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласия о расторжении договора стороны не достигли.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора,  если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение   обстоятельств   вызвано   причинами,   которые  заинтересованная сторона  не  могла  преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Кроме того расторжение гражданско-правового договора   возможно по тем основаниям, которые установлены специальными нормами, регулирующими спорные отношения.

В частности, в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

   По условиям рассматриваемого договора имущество передано арендатору в целях использования по прямому назначению – горнолыжный стадион.

Из совокупности вышеприведенных положений законодательства вытекает право арендатора требовать досрочного расторжения договора в случае, если им будут выявлены не зависящие от него недостатки арендованного имущества, препятствующие пользованию этим имуществом, не оговоренные арендодателем и не подлежащие обнаружению при заключении договора и осмотре имущества (скрытые недостатки). 

Кроме того, при совокупности названных условий можно сделать вывод о существенном изменении обстоятельств для арендатора. 

Определением суда от 13.10.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертно-правовая группа».

В соответствии с заключением эксперта от 10.12.2020 №СА 64-20 обустройство спортивного горнолыжного склона «Основной» было выполнено с отступлением от норм СП 31-115-2008 «Открытые физкультурно-спортивные сооружения. Часть 3 Лыжные виды спорта» и СП 31-115-2008 «Открытые физкультурно-спортивные сооружения. Часть 4 Экстремальные виды спорта»: отсутствуют защитные устройства от деформации склона, горнолыжный склон расположен на южном склоне, вместо северного и северо-восточного расположения (нарушен пункт 3.5. части 4 СП 31-115-2008).

Эксперт также выявил, что при устройстве склона не устроена дренажная система и устройство отвода дождевых и талых вод с поверхности склона, не произведены противооползневые мероприятия по укреплению склона, что не соответствует требованиям СП 116.13330.2012 Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов и СНИиП 2.01.15-90 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов».

Кроме того,  экспертом выявлены недостатки в основном здании имущественного комплекса, приводящие к оседанию фундамента и разрушению стен.

Основным недостатком в здании хозяйственно – бытового корпуса      горнолыжного стадиона в с.Костенки, приводящим к оседанию фундамента и разрушению стен является недостаточная глубина заложения фундамента, не рассчитанная на нагрузку от двух этажей, что привело к перегрузке основания здания в связи с надстройкой мансардного этажа. При этом глубина заложения фундамента меньше глубины  промерзания грунтов, которая для Воронежской области варьируется от 1,5 м до 1,7 м несоответствие требованиям СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений») и также могло послужить образованию деформаций основания и как следствие образованию повреждений конструктивных элементов здания.

Таким образом, довод ответчика о том, что указанные истцом основания для расторжения договора надуманы, является несостоятельным.

Исходя их характера определенных экспертом недостатков имущества, они не могли быть обнаружены арендатором при принятии имущественного комплекса в аренду и проявлялись постепенно, усиливаясь с каждым годом его эксплуатации. Причем данные недостатки не зависели от деятельности арендатора и были допущены еще при строительстве объектов.

Довод арендодателя о том, что все недостатки имущественного комплекса были известны арендатору, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды от 15.07.2016 №010616, опровергается самим актом.

В качестве акта приема-передачи к договору аренды от 15.07.2016 №010616 суду представлено Приложением №1 к нему, в котором отражено, что Приложение №1 фактически является актом приема-передачи. При этом в нем не отражен ни один из скрытых   недостатков   передаваемого  имущества  и указано, что стороны замечаний и 

претензий к Списку имущества не имеют.  

В акте имеется замечание только в отношении хозяйственно-бытового корпуса (лит.1А) с достраиваемой мансардой о необходимости его текущего и косметического ремонта, что не может быть отнесено к выявленным экспертом скрытым недостаткам. 

Суд не может признать выявленные экспертом недостатки несущественными и не препятствующими использованию имущественного комплекса экстремального вида спорта, эксплуатация которого должна обеспечивать в первую очередь безопасность лиц, воспользовавшихся услугами горнолыжного стадиона.

Как показывает практика, к наиболее опасным и часто встречающимся склоновым процессам относятся оползни различного типа, обвалы и осыпи, представляющие собой смещение грунтов и горных пород на склоне под действием сил гравитации, а также дополнительных внешних природных и техногенных воздействий (например, талые воды).

Проектирование инженерной защиты территорий, зданий и сооружений предусматривает разработку комплекса мероприятий, обеспечивающих предотвращение оползневых и обвальных проявлений в зависимости от требований их функционального назначения и охраны природной среды или устранение отрицательных воздействий при невозможности или нецелесообразности предотвращения развития оползней и обвалов.

Основное требование при разработке мер защиты заключается в необходимости повысить коэффициент запаса устойчивости склона не ниже требуемого значения при всех возможных вариантах его параметров, от которых зависит стабильность. 

Следовательно, несоблюдение технологических процессов формирования горнолыжного склона безусловно может повлечь его деформацию, в том числе и экстренного характера, что в свою очередь, может повлечь угрозу жизни и здоровью спортсменов.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализ условий договора аренды от 15.07.2016 №010616 (пункты 3.5., 3.5.1. договора, статья 660 Гражданского кодекса РФ) не позволяет согласиться с доводом истца о том, что рассматриваемый договор не является договором аренды предприятия в  смысле, придаваемом таким договорам параграфом 5 главы 34 Гражданского кодекса 

РФ.

Однако, часть выявленных экспертом недостатков (например, глубина закладки фундамента) не могли быть устранены даже в ходе капитального ремонта и требовали полного переустройства здания, что очевидно не входит в обязанности арендатора ни в силу закона, ни в силу договора.

Довод ответчика о невыполнении истцом предусмотренной  пунктом 1.6. договора обязанности по страхованию имущества и упущении возможности компенсации потерь за счет страхового возмещения, судом не принимается, поскольку страхование предусмотрено договором на случай разрушений, вызванных стихийными бедствиями и действий третьих лиц, что в рассматриваемой ситуации не установлено.

Судом учтено, что истец не оспаривает использование в течение определенного периода времени части имущества, входящего в комплекс, восстановление «детского» склона и отсутствие с ним проблем, но указывает, что поскольку с течением времени использование «основного» горнолыжного склона и здания, в котором расположено оборудование Клуба, утратило безопасность ввиду допущенных при их строительстве скрытых недостатков, в отсутствие вины арендатора, ООО «ДоРеМи» полостью утратило коммерческий интерес к эксплуатации имущественного комплекса горнолыжного клуба в целом.

Исходя из совокупности приведенных обстоятельств исковые требования о расторжении договора аренды предприятия №010616 от 15.07.2016  подлежат удовлетворению.

Поскольку суд пришел к выводу о необходимости расторжения договора аренды предприятия №010616 от 15.07.2016, правовые основания для сохранения записи о его государственной регистрации отсутствуют, в силу чего соответствующее требование ООО «ДоРеМи» также подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.  

С   учетом   положений   статьи   110  АПК РФ и результатов рассмотрения дела,  расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца в сумме 40 000 руб. (6 000 руб. –  государственная пошлина за рассмотрение иска, 34 000 руб. – оплата экспертизы).

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310, Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

                                               Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды предприятия №010616 от 15.07.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Горнолыжный клуб «АЛНИКА-СПОРТ» и обществом с ограниченной ответственностью «ДоРеМи», погасить в Едином государственном реестре недвижимости совершенную 27.07.2016 запись о государственной регистрации договора аренды предприятия №010616 от 15.07.2016.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Горнолыжный клуб «АЛНИКА-СПОРТ» (г.Воронеж, зарегистрировано Администрацией г.Воронежа 18.06.1999 за номером 3661/115249, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 03.12.2002 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ДоРеМи» (с.Рудкино Хохольского района Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 30.10.2007 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)         40 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                    М.С. Есакова