Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс 

<

***>, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-2194/2025

Дело № А19-18921/2024

05 августа 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года. 

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Фирсова А.Д.,

судей Дамбарова С.Д., Яцкевич Ю.С.,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1 (доверенность от 30.04.2025), от ответчика – ФИО2 (доверенность от 19.12.2024 №505-70-3832/24),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 января 2025 года по делу № А19-18921/2024, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2025 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО  «АФК-Система») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – комитет) о взыскании с ответчика 10 764 000 рублей в счет возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договоров купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.01.2025, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2025, истцу отказано в удовлетворении требований.

Не согласившись с указанными судебными актами, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассатор указывает на обязанность комитета как продавца помещений передать покупателю имущество в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений. Поскольку данная обязанность комитетом своевременно исполнена не была, проданные истцу помещения даже были сняты с кадастрового учета, что препятствовало регистрации права собственности истца на них, ответчик должен возместить покупателю убытки в виде упущенной выгоды от невозможности использовать спорные помещения.

В судебном заседании представитель кассатора поддержал доводы, изложенные в жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции, ответчик не согласен с доводами кассатора, ссылается на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, правильное применение норм материального права, в связи с чем, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) между комитетом (продавец) и ООО «АФК-Система» (покупатель) заключены договоры купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений.

В соответствии с названными договорами комитет принял на себя обязательство передать в собственность ООО «АФК-Система» находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения площадью 340,6 кв. м и 349,8 кв. м в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, Дом быта.

Согласно пункту 1.7. договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 продаваемое имущество должно быть свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не являться предметом обеспечительных мер, и находиться в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений.

Заключению названных сделок приватизации предшествовали судебные споры: о признании незаконными отказов в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений (дело № А19-13054/2015) о признании недостоверными отчетов о рыночной стоимости имущества, об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений (дела № А19-1056/2017, № А19-21227/2016).

Кроме того, Кировским районным судом города Иркутска 07.03.2017 по делу      №2-44/2017 вынесено решение, которым установлен запрет на эксплуатацию здания по адресу: 

<

...> и помещений в нем.

На момент вынесения решений судом первой инстанции по делам № А19-1056/2017, № А19-21227/2016 указанный запрет уже действовал и истец о его наличии знал, что отражено в судебных актах по делу № А19-1056/2017.

Помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18, были переданы обществу 19.12.2018 по актам приема-передачи.

При передаче нежилых помещений было установлено, что помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений - не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания (всех помещений в нем) действует запрет на эксплуатацию, установленный решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 года по делу № 2-44/2017.

Информация о фактическом состоянии имущества и наличии запрета на эксплуатацию отражена в актах приема-передачи помещений от 19.12.2018.

Представителями сторон 28.04.2023 года был произведен осмотр помещений истца в здании ответчика, по итогам осмотра был составлен акт. В ходе осмотра установлено, что в цоколе здания (и соответственно в помещениях истца) частично по одному из контуров осуществляется подача отопления «для обеспечения живучести фундамента здания» (как пояснил представитель ответчика), что недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. Горячее и холодное водоснабжение и водоотведение отсутствуют (как пояснили представители ответчика отключены для предотвращения аварийных ситуаций). Электроснабжение осуществлено по временной схеме от соседнего помещения, принадлежащего ООО «Авана» для обеспечения возможности работы охранно-пожарной сигнализации.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ответчик зарегистрировал переход права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 № 17/18 - 28.12.2022 на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 № 16/18 - 27.12.2022.

В рамках дела № А19-9453/2021 комитет, ссылаясь на неисполнение покупателем обязанности по оплате, обратился к ООО «АФК-Система» с иском о расторжении договоров купли – продажи спорных помещений. ООО «АФК-Система» против удовлетворения требований возражало и по его кассационной жалобе судом округа судебные акты, которыми требования истца были удовлетворены, отменены, в удовлетворении требований отказано.

Также в 2021 году ООО «АФК-Система» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к комитету в котором просило обязать его:

- в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить в натуре обязанности, предусмотренные договорами купли-продажи №16/18 от 30.11.2018 г. и № 17/18 от 30.11.2018 г.;

- обеспечить в помещениях истца в здании по адресу 

<

...> (Дом быта) электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, путем совершения любых действий, направленных на восстановление снабжения здания коммунальными ресурсами в объёмах, достаточных для обеспечения помещений истца;

- осуществить любые действия, которые повлекут отмену запрета на эксплуатацию помещений истца в здании по адресу 

<

...> (Дом быта), установленного решением от 07.03.2017 года Кировского районного суда г. Иркутска по делу №2-44/2017.

Также истец просил взыскать с комитета судебную неустойку в сумме 2000 рублей в день.

Постановлением суда округа от 19.08.2024 по делу № А19- 5739/2021, в котором рассматривались указанные выше требования истца, судебные акты суда первой инстанции и апелляционного суда, в той части, в которой требования истца судами удовлетворены, были отменены, в удовлетворении требований ООО «АФК-Система» отказано.

В постановлении отмечено, что ООО «АФК-Система» в течение длительного времени являлось арендатором помещений, приобретенных им впоследствии по договорам купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18. Оно, являясь арендатором и добиваясь в судебном порядке приватизации используемого им муниципального имущества, не могло не знать об условиях использования данного имущества и степени обеспеченности нежилых помещений, а также мест общего пользования коммунальными ресурсами. Также оно на момент заключения договоров в судебном порядке должно было знать об ограничениях в эксплуатации здания, введенных решением Кировского районного суда г.Иркутска по делу № 2-44/2017 от 07.03.2017.

Свою осведомленность об имеющихся недостатках помещений ООО «АФК-Система» подтверждало в ходе рассмотрения дела № А19- 5739/2021. Как указывали его представители в ходе рассмотрения указанного дела в суде кассационной инстанции, ООО «АФК-Система», приобретая данные помещения с уже имеющимися очевидными недостатками, рассчитывало на то, что такие недостатки будут впоследствии устранены продавцом – комитетом, ответственным за содержание здания.

Таким образом, ООО «АФК-Система», располагавшее сведениями о недостатках помещений, которые затрудняли их использование, и одновременно настаивающее на приватизации соответствующего имущества, самостоятельно несет на себе предпринимательские риски, связанные с приятием такого коммерческого решения, а потому оно не вправе требовать применения средств правовой защиты, предусмотренных абзацем третьим пункта 1 статьи 475 ГК РФ.

В настоящем деле истец настаивает на том, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, он был длительно лишен возможности произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости и до сих пор лишен возможности использовать недвижимое имущество по назначению.

Полагая, что действиями ответчика истцу причинены убытки в связи с невозможностью использования недвижимого имущества, он обратился в суд с настоящим иском.

Размер убытков определен истцом на основании отчетов ООО «Оценка» № 24/0-15 от 27.05.2024 и № 24/0-16 от 27.05.2024 об оценке рыночной стоимости права пользования имуществом, согласно которым рыночная стоимость права пользованием нежилыми помещениями:

300 000 рублей в месяц за помещение площадью 349,8 кв. м.

298 000 рублей в месяц за помещение площадью 340,6 кв. м.

По расчету истца сумма убытков по договору от 30.11.2018 № 17/18 за период с 27.06.2021 по 28.12.2022 – 18 месяцев составляет:

18 месяцев х 300 000 рублей = 5 400 000 рублей;

сумма убытков по договору от 30.11.2018 № 16/18 за период с 27.06.2021 по 28.12.2022 - 18 месяцев составляет:

18 месяцев x 298 000 рублей = 5 364 000 рублей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь  статьями 6, 15, 249, 289, 290, 393, 457, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, признал решение суда первой инстанции обоснованным.

Заявленные в жалобе доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, отражены в оспариваемых судебных актах и получили в них надлежащую оценку, с которой кассационный суд согласен.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Судами, в том числе в рамках дел № А19- 5739/2021 и № А19-1056/2017 установлено, и сторонами не оспаривается, что истец как арендатор покупаемых им помещений на момент заключения договоров купли-продажи имел полную и достоверную информацию о их состоянии, а также о запрете эксплуатации здания по адресу 

<

...> до устранения нарушений требований пожарной безопасности, который был введен решением Кировского районного суда г. Иркутска по делу 2-44/2017.

Тем не менее, истец, настаивая на приобретении помещений с уже имеющимися очевидными недостатками и ограничениями на эксплуатацию, рассчитывал на то, что такие недостатки будут впоследствии устранены продавцом – комитетом, а ограничения сняты.

Вместе с тем ООО «АФК-Система», располагавшее сведениями о недостатках помещений и имеющихся ограничениях в их эксплуатации, которые затрудняли использование помещений в коммерческих целях, и одновременно настаивающее на приватизации соответствующего имущества, самостоятельно несет на себе предпринимательские риски, связанные с приятием такого коммерческого решения, а потому оно не вправе требовать возмещения убытков, связанных с состоянием помещений и имеющимися ограничениями в их эксплуатации. В этой части, как справедливо указал апелляционный суд, заслуживает внимание то, что истец отказался от расторжения договоров купли – продажи.

Кроме того, ООО «АФК-Система» зная о наличии недостатков в виде отсутствия поставки коммунальных ресурсов в них с момента получения помещений по актам приема – передачи не предпринимало мер к заключению договоров на поставку таких ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, в связи с чем не может ссылаться на их отсутствие как на основание для взыскания убытков.

С учетом того, что запрет на эксплуатацию здания был наложен ранее заключения договоров купли- продажи, проблемы с регистрацией права собственности, вызванные как указывает истец снятием помещений с кадастрового учета, не могли сказаться на его имущественных правах и обязанностях, связанных с использованием в коммерческом обороте спорных помещений, поскольку, как указывалось выше, еще до заключения договоров купли- продажи решением суда здание в связи с нарушением требований пожарной безопасности было запрещено эксплуатировать, запрет не был снят до конца периода за который истец просит взыскать убытки, следовательно причинно – следственная между действиями ответчика и убытками истца, выразившимися как он указывает, в невозможности получать арендную плату от сдачи помещений в аренду, отсутствует.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворении требований истца правомерны.

Довод кассатора относительно наличия в обжалуемом решении суда первой инстанции опечаток в указании номера судебного дела был исследован апелляционным судом,  допущенные опечатки не повлияли на суть и правильность принятого решения, их наличие не может не служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Поскольку кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 января 2025 года по делу № А19-18921/2024, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

А.Д. Фирсов

С.Д. Дамбаров

Ю.С. Яцкевич