АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара ул. Самарская, 203 Б, тел.: (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

07 апреля 2024 года

Дело №

А55-37402/2023

Резолютивная часть решения объявлена: 26 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен: 07 апреля 2024 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи:

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании  26 марта 2024 года  дело по иску, заявлению

Индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО3

к  Управлению Росреестра по Самарской области

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрация сельского поселения Два Ключа муниципального района Исаклинский Самарской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Исаклинский Самарской области

об обязании

при участии в заседании

от заявителя – ФИО4, доверенность от 15.11.2022

от заинтересованного лица –  не явился, извещён,

от третьего лица – не явился, извещён, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Глава КФХ ФИО3 обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнений просит признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание-свинарник, кадастровый номер 63:19:0705001:32, оформленное уведомлением от 16.10.2023 №КУВД-001/2023-299940358/2; возложить на Управление Росреестра по Самарской области обязанность провести государственную регистрацию перехода к ИП, главе КФХ ФИО3 права собственности на объект недвижимости – нежилое здание – свинарник,  общей площадью 856,6 кв. м, кадастровый номер 63:19:0705001:32, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, пос. Зеленый, приобретенный на основании договора купли-продажи от 10.09.2015 №8.

Управление Росреестра по Самарской области отзыв на заявление не представило; представлены материалы регистрационного дела.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация сельского поселения Два Ключа муниципального района Исаклинский Самарской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Исаклинский Самарской области.

Дело рассматривается в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания (путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ), представителей в суд не направили.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме. Подробно позиция истца изложена в исковом заявлении, дополнении к нему.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 10.09.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» и ИП, главой КФХ ФИО3 (далее по тексту - Заявитель) был заключен Договор купли-продажи №8, в соответствии с условиями которого Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» продало, а ИП, глава КФХ ФИО3 приобрел за плату в собственность недвижимое имущество, оборудование и орг. технику по цене 640 000,00 рублей.

Перечень имущества приведен в приложении №1 к Договору купли-продажи №8 от 10.09.2015.

Согласно пункта 7 Приложения №1 к Договору купли-продажи от 10.09.2015 №8, одним из объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договора купли-продажи, является нежилое здание - Свинарник, 1974 года постройки, общей площадью 856,6 кв.м., инвентарный номер 3059 000000023, кадастровый номер 63:19:0705001:32, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, п. Зеленый. Стоимость объекта определена сторонами в 10 000,00 рублей.

Указанный свинарник принадлежал Обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа», являвшемуся Продавцом по Договору купли-продажи от 10.09.2015 №8, на основании Договора купли-продажи от 01.04.2007 №5, Решения Арбитражного суда Самарской области, дело №А55-12235/2010 от 19.10.2010, вступившего в законную силу 27.12.2010, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 02.12.2014 была внесена запись №63-63-31/602/2014-347.

Имущество, являющееся предметом Договора №8 от 10.09.2015,  было передано Продавцом Обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» и принято Покупателем ИП главой КФХ ФИО3 по акту приема- передачи к договору  (Приложение №2): согласно пункта 7 Акта приема-передачи Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» передало, а ИП, глава КФХ ФИО3 принял нежилое здание - Свинарник, 1974 года постройки, общей площадью 856,6 кв.м., инвентарный номер 3059 000000023, кадастровый номер 63:19:0705001:32, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, п. Зеленый, а также технические документы к нему: свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт, кадастровый паспорт.

Расчет между сторонами договора купли-продажи №8 от 10.09.2015 был произведен в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 10.09.2023 №172 на сумму 200 000,00 рублей, от 15.09.2023 № на сумму 80 000,00 рублей,  от 23.09.2015 № 185 на сумму 360 000,00 рублей.

В отношении ряда объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договора, был зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» прекратило деятельность 13.05.2022, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись №2226300444236.

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 и пунктом 1 статьи 61 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

До момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности продавца сторонами договора купли-продажи имущества в установленном законом порядке не были совершены необходимые действия, направленные на осуществление регистрирующим органом государственной регистрации перехода права собственности на здание свинарника.

11.07.2023 истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области (далее по тексту – заинтересованное лицо) с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание свинарника.

Уведомлением от 16.10.2023 №КУВД-001/2023-299940358/2 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание-свинарник, кадастровый номер 63:19:0705001:32 было отказано. Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на здание к истцу является отсутствие продавца.

ИП глава КФХ ФИО3 считает, что Решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание-свинарник, кадастровый номер 63:19:0705001:32, оформленное уведомлением от 16.10.2023 №КУВД-001/2023-299940358/2 , нарушает законные интересы ИП, Главы КФХ ФИО3, поскольку лишает последнего возможности узаконить право собственности на объект недвижимости, находящийся в его фактическом владении на основании исполненного сторонами Договора купли-продажи от 10.09.2015 №8.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

В силу с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8 основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22).

Таким образом, как следует из данного разъяснения, в случае ликвидации продавца до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по исполненному договору купли-продажи для защиты своих прав может обратиться с требованиями, подлежащими рассмотрению не в исковом порядке, а по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно статье 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости, Закон №218-ФЗ) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, принадлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

Частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости,  права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1, 2 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1, 2 статьи 69, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ было установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Судом установлено что, 10.09.2015 между ООО сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» и ИП главой КФХ ФИО3 был заключен Договор купли-продажи №8, в соответствии с условиями которого Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» продало, а ИП, глава КФХ ФИО3 приобрел за плату в собственность недвижимое имущество, оборудование и орг. технику по цене 640 000,00 рублей. Перечень имущества приведен в приложении №1 к Договору купли-продажи №8 от 10.09.2015. Согласно пункта 7 Приложения №1 к Договору купли-продажи от 10.09.2015 №8, одним из объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договора купли-продажи, является нежилое здание - Свинарник, 1974 года постройки, общей площадью 856,6 кв.м., инвентарный номер 3059 000000023, кадастровый номер 63:19:0705001:32, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, п. Зеленый. Стоимость объекта определена сторонами в 10 000,00 рублей.

Указанный свинарник принадлежал Обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа», являвшемуся Продавцом по Договору купли-продажи от 10.09.2015 №8, на основании Договора купли-продажи от 01.04.2007 №5, Решения Арбитражного суда Самарской области, дело №А55-12235/2010 от 19.10.2010, вступившего в законную силу 27.12.2010.

В Единый государственный реестр недвижимости 02.12.2014 была внесена запись №63-63-31/602/2014-347 о праве собственности ООО сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа».

Имущество, являющееся предметом Договора №8 от 10.09.2015, было передано Продавцом Обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» и принято Покупателем ИП, главой КФХ ФИО3 по акту приема- передачи к договору.

Расчет между сторонами договора купли-продажи №8 от 10.09.2015 был произведен в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 10.09.2023 №172 на сумму 200 000,00 рублей, от 15.09.2023 № на сумму 80 000,00 рублей,  от 23.09.2015 № 185 на сумму 360 000,00 рублей.

Уведомлением от 16.10.2023 №КУВД-001/2023-299940358/2 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание-свинарник, кадастровый номер 63:19:0705001:32 было отказано. Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на здание к истцу является отсутствие продавца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 пункта 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

По мнению суда, договор купли-продажи, по которому заявитель приобрел спорный объект недвижимости у ООО сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа», соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ и сторонами реально исполнен; на момент его подписания ООО сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 63:19:0705001:32 и действующим юридическим лицом, договор подписан до прекращения деятельности продавца, никем не оспорен и недействительным не признан, о каких либо ограничениях на заключение данной сделки в момент ее подписания суду неизвестно и информации участвующими в деле лицами не представлено.

На момент обращения заявителя в Управление за регистрацией перехода права на спорное здание ООО сельскохозяйственное предприятие «Два Ключа» прекратило деятельность 13.05.2022, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись №2226300444236, поэтому возможность выполнить требования Закона о регистрации, относящиеся ко второй стороне сделки, отсутствовала.

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание-свинарник, кадастровый номер 63:19:0705001:32, оформленное уведомлением от 16.10.2023 №КУВД-001/2023-299940358/2 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, суд должен указать обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Суд считает, что в рассматриваемом случае способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться возложение обязанности на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации перехода к ИП главе КФХ ФИО3 права собственности на объект недвижимости – нежилое здание – свинарник,  общей площадью 856,6 кв. м, кадастровый номер 63:19:0705001:32, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, пос. Зеленый, приобретенный на основании договора купли-продажи от 10.09.2015 №8.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу ИП главы КФХ ФИО3  в сумме 300 руб.

Излишне уплаченную по платежному поручению № 506 от 14.11.2023г. госпошлину в сумме 5 700 руб. следует возвратить Индивидуальному предпринимателю Главе КФХ ФИО3 из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание-свинарник, кадастровый номер 63:19:0705001:32, оформленное уведомлением от 16.10.2023 №КУВД-001/2023-2999 40358/2.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - осуществить государственную регистрацию перехода к ИП главе КФХ ФИО3 права собственности на объект недвижимости – нежилое здание – свинарник,  общей площадью 856,6 кв. м, кадастровый номер 63:19:0705001:32, расположенный по адресу: Самарская область, Исаклинский район, пос. Зеленый, приобретенный на основании договора купли-продажи от 10.09.2015 №8.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу Индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО3 расходы на уплату госпошлины в сумме 300 руб.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Главе КФХ ФИО3 из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 506 от 14.11.2023г. госпошлину в сумме 5 700 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1