ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                              Дело №А40-90194/17-41-860

Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 03.11.2017.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 14.09.2017 и ответчика Бондаря Н.Е. по доверенности от 10.11.2016, дело по иску ООО «БИЗИНВЕСТПРОЕКТ» (ОГРН 

<

***>) к ООО «ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 6 706 470 руб. 64 коп., установил:

С учетом изменения размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика обеспечительный платеж в размере 6 500 038 руб. 90 коп., уплаченный ответчику по договору аренды от 01.12.2011 № II-50-52, 206 431 руб. 74 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 21.09.2017 (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства).

Иск мотивирован тем, что сторонами заключен долгосрочный договор аренды, условиями которого предусмотрена уплата истцом обеспечительного платежа; договор аренды досрочно расторгнут сторонами с 31.01.2017 дополнительным соглашением от 01.04.2016 № 3, в котором стороны, во-первых, констатировали отсутствие у истца недоимок по неустойкам и иным штрафным санкциям, во-вторых, договорились о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты минимальной арендной платы и накладных расходов за декабрь 2016 года (в размере 28 000 долларов США по курсу 27, 3528 руб. за 1 доллар США) и о возврате истцу остатка обеспечительного платежа (в размере 134 855, 58 долларов США по курсу 48, 2 руб. за 1 доллар США, что составляет 6 500 038 руб. 90 коп.). В соглашении стороны установили дату прекращения коммерческой деятельности истца в арендованных помещениях (01.01.2017) и предусмотрели обязательство истца возвратить помещения с учетом изъятия им отделимых и неотделимых улучшений, перечисленных в соглашении, нормального износа, в убранном состоянии и при условии устранения повреждений, указанных в соглашении.

Истец сослался на то, что прекратил коммерческую деятельность в арендованных помещениях к 01.01.2017, к 31.01.2017 привел помещения в необходимое состояние, в частности, освободил помещения от своего имущества, устранил повреждения и возместил ответчику стоимость поврежденного дверного полотна.

31.01.2017 истец явился в здание торгового центра «Времена года», в котором находились арендованные помещения, для подписания акта приема-передачи помещений, однако представитель ответчика не явился, что, по мнению истца, не является основанием для начисления ему арендной платы за период после 31.01.2017 и для зачета обеспечительного платежа в счет этой арендной платы.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что оснований для возврата обеспечительного платежа не имеется, поскольку в соответствии с п. 14.3 части Б договора аренды документом, подтверждающим исполнение арендатором обязательства по возврату помещений в состоянии, оговоренном в договоре, является акт возврата, подписанный сторонами. Такой акт не подписан, при этом сторонами проводился предварительный осмотр помещений, которым установлены повреждения помещений (на стенах имеются технологические отверстия, сколы, трещины, выводы коммуникаций заглушены), а условиями договора аренды арендодателю предоставлено право взыскать с арендатора расходы, понесенные арендодателем при устранении таких повреждений, в случае, если арендатор не устранил эти повреждения.

Кроме того, у  истца имеется задолженность по оплате накладных расходов за 2015 год в сумме 10 021, 43 долларов США.

В ходе судебного разбирательства ответчик предъявил встречный иск, принятый судом для рассмотрения совместно с первоначальным, о признании недействительным п. 8 дополнительного соглашения от 01.04.2016 № 3 к договору аренды, поскольку проект соглашения, предложенный истцом, содержал условие, явно обременительное для ответчика и существенным образом нарушающее баланс интересов. Ответчик, ссылаясь на п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», считает, что п. 8 дополнительного соглашения несправедлив и ведет к неосновательному обогащению истца.

Истец против встречного иска возразил, сослался на то, что согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 наличие в проекте договора несправедливого условия является основанием для изменения или расторжения договора, но не является основанием для признания договора в части этого условия недействительным, поскольку предусмотренные законом основания для этого отсутствуют.  Кроме того, истец считает, что слабой сторон в договоре и дополнительном соглашении является истец, а не ответчик, поскольку последний является арендодателем.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 01.12.2011 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили долгосрочный договор аренды № II-50-52, по которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование помещения в здании торгового центра «Времена года» по адресу: 

<

...>, - площадью 534, 8 кв. м (по дополнительному соглашению от 01.03.2014 площадь помещений увеличена до 561, 9 кв. м).

П. 2 договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю арендные платежи и иные суммы, в том числе плату с оборота, минимальную ежемесячную арендную плату, переменную часть арендной платы. Кроме того, п. 2.1.5 договора предусматривает, что арендатор ежемесячно оплачивает по предоплате накладные расходы в соответствии с п. 5.2 части Б договора, исключая расходы, указанные в п. 5.2.3 части Б, в размере рублевого эквивалента 22, 42 долларов США за 1 кв. м (без учета НДС).

Из п. 5.2 части Б следует, что накладные расходы предназначены для оплаты расходов по эксплуатации здания торгового центра, включая расходы по его уборке, охране, вывозу отходов и т.п. П. 5.6.6 части Б предусматривает, что накладные расходы арендатор оплачивает ежемесячно авансом, одновременно с выплатой минимальной арендной платы (не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца).

П. 5.6 части Б договора предусматривает, что платежи, указанные в долларах США, уплачиваются в рублях по курсу Банка России на дату платежа.

Согласно п. 4 договора срок аренды установлен по 30.11.2019.

П. 5 договора предусматривает уплату арендатором обеспечения аренды в размере минимальной ежемесячной арендной платы за 2 месяца аренды, что составляет в течение первого года с даты подписания договора аренды 132 686 долларов США, в течение второго года – 138 013, 2 долларов США, в течение третьего года – 143 537, 4 долларов США, в течение четвертого года – 149 352 долларов США, в течение пятого года – 155 167, 4 долларов США, в течение шестого года – 162 029, 16 долларов США, в течение седьмого года – 168 855, 96 долларов США, с восьмого года – 175 985, 16 долларов США, при этом стороны договорились о том, что обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по договору аренды от 01.01.2008, засчитывается в счет уплаты обеспечительного платежа по договору аренды от 01.12.2011, и арендатор в срок не позднее 01.04.2013 пополнит обеспечительный платеж до 132 686 долларов США.

П. 14.1 части Б договора устанавливает, что в дату истечения срока аренды или досрочного расторжения договора аренды арендатор обязан возвратить объект аренды арендодателю в убранном и отремонтированном состоянии, привести объект аренды в состояние не хуже того, в котором он находился на дату его первоначальной передачи арендатору, удалить все отделимые и неотделимые улучшения (за исключением тех неотделимых улучшений, которые арендодатель потребует не удалять) и исправить любой ущерб, причиненные в результате такого удаления, освободить объект аренды. П. 14.2 части Б предусматривает, что в случае, если арендатор не исполняет надлежащим образом требования п. 14.1, арендодатель вправе предпринять необходимые меры по освобождению объекта аренды и вправе взыскать с арендатора любые расходы, понесенные при принятии указанных мер и устранении иным способом нарушение арендатором требований п. 14.1, при этом обязанность по оплате таких расходов наступает у арендатора только в случае получения им от арендодателя письменного требования (счета)

Дополнительным соглашением от 01.04.2016 № 3 стороны согласовали срок окончания аренды – 31.01.2017, при этом стороны договорились о том, что арендатор прекратит коммерческую деятельность в торговом центре 01.01.2017. В п. 6 соглашения стороны договорились не начислять за январь 2017 года минимальную ежемесячную арендную плату и накладные расходы, а в п. 1 договорились о том, что размер минимальной арендной платы и накладных расходов за декабрь 2016 года составит 28 000 долларов США.

Согласно п. 7 дополнительного соглашения арендатором в обеспечение аренды уплачена сумма 162 855, 58 долларов США; из указанной суммы 28 000 долларов США засчитываются в счет уплаты арендной платы за декабрь 2016 года по курсу 27, 3528 руб. за 1 доллар США.

В соответствии с п. 8 дополнительного соглашения остаток обеспечения аренды после зачета в соответствии с п. 7 соглашения в размере 134 855, 58 долларов США по курсу 48, 2 руб. за 1 доллар США, что составляет 6 500 038 руб. 90 коп., возвращается арендатору в течение 3-х рабочих дней с даты подписания акта возврата помещения, при условии отсутствия у арендодателя требований к арендатору. При этом стороны констатировали отсутствие претензий к арендатору по уплате неустоек и иным штрафным санкциям.

В п. 5 соглашения стороны согласовали, что арендатор обязан возвратить арендодателю помещения с учетом изъятия отделимых и неотделимых улучшений, перечисленных в этом пункте, нормального износа, в убранном состоянии и с устраненными повреждениями, в качестве которых в соглашении указаны технологические отверстия, сколы, трещины на стенах, заглушенные выводы коммуникаций. Отдельно в соглашении оговорено, что арендодатель не требует выполнения дополнительных отделочных работ взамен существующей отделки.

Из представленных суду доказательств следует, что к 31.01.2017 истец освободил арендованные помещения, при этом ответчик предварительно осмотрел их, в письме от 26.01.2017 истец уведомил ответчика о готовности помещений к возврату и попросил обеспечить явку представителя арендодателя 31.01.2017 в 12 часов 00 минут для подписания сторонами акта возврата.

Из объяснений представителя истца следует, что в указанную дату и указанное время представитель арендодателя не явился.

В письме от 31.01.2017 истец обратился с заявлением о возврате остатка обеспечения в сумме, согласованной сторонами в дополнительном соглашении.

Согласно ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что истец совершил все необходимые действия по возврату  ответчику помещений, причем в срок, согласованный сторонами в дополнительном соглашении от 01.04.2016 № 3, неподписание акта возврата обусловлено исключительно бездействием ответчика, причина которого, по мнению суда, состоит  в стремлении к неосновательному обогащению за счет начисления арендной платы за период после 31.01.2017, ссылаясь на отсутствие подписанного обеими сторонами акта возврата, что является злоупотреблением правом со стороны ответчика.

При этом до 31.01.2017 сторонами проводился предварительный осмотр помещений, повреждения помещений, обязанность по устранению которых возлагается на арендатора, стороны указали в дополнительном соглашении от 01.04.2016 № 3, отдельно оговорив, что арендодатель не требует выполнения дополнительных отделочных работ взамен существующей отделки, доказательства того, что арендодатель понес расходы на устранение повреждений помещений вместо арендатора, в деле отсутствуют. Не представлены и доказательства того, что ответчик направлял истцу требование (счет) об оплате таких расходов, как это предусмотрено п. 14.2 части Б договора (оплата поврежденного дверного полотна произведена истцом платежным поручением от 12.04.2017 № 87). 

При указанных обстоятельствах суд считает, что договор аренды прекратил свое действие 31.01.2017, оснований для начисления арендной платы после указанной даты у ответчика не имеется, в связи с чем не имеется и оснований для удержания обеспечительного платежа со ссылкой на зачет обеспечения в счет уплаты арендной платы, начисленной после 31.01.2017. Не имеется оснований и для удержания обеспечительного платежа со ссылкой на зачет обеспечения в счет оплаты расходов арендодателя по устранению повреждений помещений.

Вместе с тем суд соглашается с мнением ответчика о том, что истец обязан оплатить накладные расходы за период с мая по декабрь 2015 года, поскольку за  указанный период накладные расходы оплачивались истцом не в полном объеме. 

П. 5.2 част Б договора предоставляет арендодателю право по мере необходимости в любое время пересматривать способ распределения накладных расходов, в уведомлении от 23.09.2014 № И0914-000444 ответчик уведомил истца о том, что размер накладных расходов исходя из доли истца составляет 25 долларов США за 1 кв. м в месяц (без учета НДС).

Из отзыва на исковое заявление и расчетов ответчика следует, что задолженность истца по оплате накладных расходов составляет 10 021, 43 долларов США, что по курсу Банка России на дату судебного разбирательства составляет 582 238 руб. 07 коп.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерацией арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Ст. 318.1 Кодекса устанавливает, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Поскольку договором аренды предусмотрена оплата арендатором арендодателю накладных расходов, и арендодатель подтвердил неисполнение арендатором данного обязательства в полном объеме, первоначальный иск удовлетворяется судом в части требования о взыскании с ответчика в пользу истца обеспечения аренды в сумме 5 917 800 руб. 83 коп. (6 500 038 руб. 90 коп. – 582 238 руб. 07 коп.).

Оснований для удовлетворения встречного иска суд не усматривает, поскольку в соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ст. 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Ст. 168 Кодекса устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ответчик не указал основание, установленные Кодексом, которому не соответствует п. 8 заключенного сторонами дополнительного соглашения, при этом ссылку ответчика на п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» суд отклоняет, поскольку слабой стороной суд считает истца, а не ответчика, который является арендодателем в договоре аренды. Кроме того,  наличие в проекте договора несправедливого условия является основанием для изменения или расторжения договора, но не является основанием для признания договора в части этого условия недействительным.

Судебные расходы в виде государственной пошлины взыскиваются с ответчика в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 166, 167, 168, 309, 318.1, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск в части требования о взыскании основного долга удовлетворить частично;

взыскать с ООО «ОКТАН ПЛЮС АЛЬФА» в пользу ООО «БИЗИНВЕСТПРОЕКТ» 5 917 800 руб. 83 коп., а также 50 505 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 63 700 руб. – по оплате услуг представителя.

В остальной части в первоначальном иске в части требования о взыскании основного долга и во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова