﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-55876/2019

г. Краснодар

19 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: акционерного общества «Мацестинский чай» (ИНН 2319005247, ОГРН 1022302834102), общества с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (ИНН 2319064764, ОГРН 1172375106056), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по делу № А32-55876/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суда Краснодарского края с иском к акционерному обществу «Мацестинский чай» (далее – общество) о расторжении договора от 20.12.2005 № 4900770137 (от 20.12.2005 № 04-24/137С) аренды земельного участка площадью 26 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1445 (ранее 23:49:0309000:0108), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, село Измайловка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к приведению земельного участка в соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию состояние, о понуждении к возврату земельного участка администрации по акту приема-передачи, о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) к погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи от 15.08.2018 с номером регистрации 23:49:0308006:1445-23/050/2018-2 о договоре аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (далее – фабрика), а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – управление Росреестра, Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (далее – управление Россельхознадзора), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление Росимущества).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Воздействие на арендатора в виде расторжения долгосрочного (заключенного на 49 лет) договора аренды земельного участка применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной мерой ответственности, не соответствует степени нарушения обязательства и балансу интересов сторон. Общество и фабрика приняли меры к устранению нарушений, приведенных администрацией в качестве основания для расторжения договора. Арендатор земельного участка заинтересован в продолжении арендных отношений. Произрастание на земельном участке деревьев и кустарников не свидетельствует о его неиспользовании или ненадлежащем использовании. Проверки проводились в 2016-2018 годах. В 2019 году проверка на предмет исполнения предписания об устранении нарушений не проводилась. Представленный акт осмотра земельного участка от 19.05.2021 составлен в одностороннем порядке без участия представителей общества и фабрики. Площадь произрастания сорной растительности определена визуально.

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Общество привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании земельного участка. В ходе проверки земельного участка управлением Россельхознадзора установлено, что он полностью зарос древесно-кустарной растительностью. Агротехнические мероприятия арендатором не проведены. Установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель, не выполнены. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом также не выполнены. Указанное является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 20.12.2005 заключили договор аренды земельного участка до 20.12.2054 (пункт 2.1). В обязанности арендатора вменено использование участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 6.2.7), содержание участка и прилегающей к нему территории в должном санитарном порядке и чистоте (пункт 6.2.8), недопущение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, устранение за свой счет изменений, произведенных на участке без согласия арендодателя, по его письменному требованию (пункт 6.2.10). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 27.05.2010, которым изменили реквизиты договора аренды (от 20.12.2005 № 4900770137). По договору от 03.08.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к фабрике. Расположенная на земельном участке плантация чая (51 313 шт.) находится в собственности общества на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2006 по делу № А32-22888/2006. По договору от 18.11.2019 земельный участок передан в субаренду обществу.

Как следует из предписания управления Россельхознадзора об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 01.08.2018 № 09-09/ВП-784 по результатам повторной внеплановой проверки, проведенной управлением Россельхознадзора с 23.06.2018 по 01.08.2018 в рамках контроля по ранее выданному предписанию об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства от 25.01.2017 № 09-09/ВП2551, общество привлечено к административной ответственности по статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано новое предписание со сроком исполнения до 01.02.2019. В ходе проверки земельного участка установлено, что он зарос сорной (ажиной) и древесно-кустарниковой растительностью (лещиной, ольхой). Агротехнические мероприятия не проводятся, не выполняются требования и обязательные мероприятия по улучшению и защите земель и охране почв по ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание по устранению выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 № 2551 не выполнено. Общество не исполнило требования претензий администрации от 05.04.2019 № 7267/02-05-16, от 17.06.2019 № 13771/02-05-16.

В соответствии с приказом по обществу от 02.10.2019 № 71/6-МЧФ разработаны и утверждены смета расходов и график по реконструкции чайных и иных многолетних насаждений на земельном участке. Смета разработана на основании рабочего проекта на омолаживающую обрезку и выполнение работ по уходу за чайными насаждениями, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Малое инновационное предприятие «Агроинновация», заказчиком которого выступала некоммерческая организация «Ассоциация производителей Краснодарского чая», участником которой является фабрика. Фабрика заключила договор от 01.11.2019 № 09/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезанного кустарника на земельном участке до 31.12.2019.

В рамках проведенного управлением Россельхознадзора административного обследования в отношении земельного участка установлено, что на нем начаты работы по расчистке от сорной (сассапарель, папоротник) и древесно-кустарниковой (ольха, граб) растительности, ориентировочно на площади 21,0 га, на оставшейся площади 0,5 га охрана земель не осуществляется, агротехнические и фитосанитарные мероприятия не проводятся (акт от 19.12.2019 № 48).

Актами сдачи-приемки выполненных работ от 21.01.2020 по договору от 01.11.2019 № 09/10-19 подтверждено выполнение работ на части площадью 2,6 га земельного участка по корчевке колючего кустарника вручную, обрезке на пень окраин чайных насаждений, разделке древесины, раскорчевке деревьев на плантации чая, раскорчевке деревьев на окраине плантации чая, сгребанию ветвей, выкорчеванных корней, сгребанию срезанного кустарника, устройству ям для захоронения отходов разделки древесины, корней и ветвей, утилизации древесных остатков после раскорчевки деревьев. В подтверждение оплаты данных работ представлены расходные кассовые ордеры от 24.01.2020 № 239 и 240.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в применимой редакции, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать такие участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса). Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что договор аренды заключен на 49 лет, поэтому его расторжение по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказали в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются достаточными основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. Произрастание на земельном участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования участка. Доказательства неиспользования земельных участков по целевому назначению отсутствуют. Нахождение на земельном участке плантации чая администрация не отрицает.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по делу № А32-55876/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     Е.Г. Соловьев