АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-4049/2022

г. Астрахань

21 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи Сериковой Г.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань"; к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань"; к Администрации муниципального образования "Города Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание – магазин литер А, общей площадью 151,1 кв.м., площадь здания, рассчитанная в соответствии с Приказом Росреестра 11/0393 от 23.10.2020 – 152,6 кв.м., расположенный по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул.Николая Островского, 150 «б», 

 

при участии:

от истца: ФИО2 - индивидуальный предприниматель

от ответчиков: не явились, извещены

 

Индивидуальный предприниматель  ФИО2 обратился в арбитражный суд с  иском к ответчикам: Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань"; к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань"; к Администрации муниципального образования "Города Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание – магазин литер А, общей площадью 151,1 кв.м., площадь здания, рассчитанная в соответствии с Приказом Росреестра 11/0393 от 23.10.2020 – 152,6 кв.м., расположенный по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул.Николая Островского, 150 «б».

В адрес суда 12.07.2022г. от ответчика: Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань", в котором указано, что истцом не представлены доказательства что спорный объект соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и муниципального образования, в связи с чем основания для признания права собственности на указанный объект отсутствуют и заявил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

Определением от 19 июля 2022 года производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу № А06-4049/2022  судебной  экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Институт строительной экспертизы, оценки и промышленной безопасности»  ФИО3 и ФИО4.

В адрес суда 17.10.2022 г. поступило заключение судебной экспертизы № 337/22.

Определением суда от 21.10.2022г. производство по делу № А06-4049/2022 возобновлено.

В адрес суда 28.11.2022г. от ответчика: Управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" поступил отзыв на иск в котором просит в иске отказать, поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных ст. 222 ГУ РФ для признании права собственности на самовольную постройку, а также просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В адрес суда 13.01.2023г. от ответчика: Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань" поступило дополнение к отзыву от 11.07.2022г., в котором указал, что экспертное заключение о соответствии здания требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм, выполненное ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области", от 17.02.2022г. письмо АО "Астраханьгазсервис" от 19.08.2022г., ситуационная план-схема земельного участка по ул. Н.Островского, д. 150б, письмо Астраханского филиала ПАО "Ростелеком" от 09.01.2023 приняты по внимание. Топографо-геодезическая съемка, отображающая точное месторасположение спорного объекта нанесена на планшеты города, просит дело рассмотреть в отсутствие его представителя.

Истец в судебном заседании поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительные доказательства, поступившие в адрес суда  13.02.2023г.

Судом ходатайство удовлетворено, копии договора купли-продажи от 20.03.2019г., схемы генплана по предоставлению земельного участка, договора аренды земельного участка по монтажу сооружений и оборудования кафе приобщены к материалам дела.

Истец, исковые требования поддержал, изложил доводы искового заявления. Просит иск удовлетворить.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов арбитражного дела между ФИО5 (продавец по договору)  и ФИО2 (покупатель по договору) 20.03.2019г. заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал объекты недвижимого имущества в целом, а покупатель купил объекты недвижимого имущества в целом, а именно: 

Здание - Магазин, расположенное  по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Советский район, ул. Николая островского, 150 "б", литер строения А, общей площадью 66,10 кв.м., этажность:1, назначение нежилое. Условный номер: 30-30-01/051/2005-800.

Земельный участок, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Советский район, ул. Н.Островского, 150 "б", площадью 129 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, назначение - для эксплуатации магазина, кадастровый номер 30:12:030833:21.

Именуемые в дальнейшем объекты недвижимости.

Истцом без соответствующего разрешения произведена реконструкция здания магазина, в результате которой его площадь увеличилась с 66,1 кв. м до 151,1 кв.м., площадь здания, рассчитанная в соответствии в соответствии с Приказом Росреестра 11/0393 от 23.10.2020 – 152,6 кв.м.

Согласно заключению обследования технического состояния основных строительных конструкций здания магазина от 2021 года, подготовленному ООО «Астраханская Бизнес-Лига», основные строительные конструкции здания магазина в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» на момент обследования находятся в работоспособном техническом, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Здание соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В соответствии с заключением о пожарной безопасности объекта капитального строительства, подготовленным ООО «Пожэксперт» 10.08.2021, рассматриваемое здание соответствует и не противоречит нормам пожарной безопасности и может эксплуатироваться как нежилое здание типа Ф3 – здания организаций по обслуживанию населения.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» от 17.02.2022 здание, расположенное по адресу: 

<

...>", литер А, общей площадью 151,1 кв.м. соответствует требованиям санитарных правил и норм.

Истец в административном порядке обращался в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» за получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, однако истцу было отказано в выдаче такого разрешения, по той причине, что выполненные строительно-ремонтные работы произведены без получения в установленном порядке соответствующего разрешения.

Вышеуказанные обстоятельства лишают истца возможности зарегистрировать право собственности на реконструированное здание и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность признания права собственности судом на самовольную постройку. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по их капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

В силу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

В указанной норме также даны понятия строительства и реконструкции. Так, в пункте 13 указано, что строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено понятие разрешения на строительство, согласно которому разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из анализа имеющихся в деле документов судом установлено, что реконструкция спорного объекта недвижимости осуществлена истцом за счет собственных средств, с нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть самовольно.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно, а единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, легализация самовольной постройки, либо самовольной реконструкции здания в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

Проведенной в рамках рассмотрения спора судебной экспертизой установлено, что реконструированное здание соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к таким объектам, градостроительным нормам не соответствует в части п.п. а) минимальная ширина или длина земельного участка - 10м; максимальный размер не установлен; б) минимальная площадь земельного участка - 300 кв.м.; максимальная площадь земельного участка не установлено; д) процент застройки территории - не более 60% от площади земельного участка; е)  процент озеленения территории - не менее 20% от площади земельного участка; ж) площадь территорий, предназначенных для хранения транспортных средств - не менее 10% от площади земельного участка, за исключением вида разрешенного использования "Дошкольное, начальное и среднее общее образование", для которого данный параметр не подлежит установлению.

Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истцом в материалы дела представлено распоряжение Управления по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО "Город Астрахань" № 04-01-3249 от 23.12.2019г. "Об утверждении градостроительного плана земельного участка" утвержден разработанный по обращению ФИО2 градостроительный план земельного участка кадастровый номер 30:12:030833:21, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Н.Островского, 150 "б" и присвоен ему номер RU30301000-1247. 

Из Градостроительного плана земельного участка следует информация о расположенных границах земельного участка объектах капитального строительства: в границах земельного участка расположен объект капитального строительства.

В пункте 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать злоупотреблению правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного информационным письмом N 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Видом разрешенного использования земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, является эксплуатация магазина, суд приходит к выводу о том, что данный земельный участок используются истцом по назначению и в соответствии с  разрешенными видами деятельности для рассматриваемой территориальной зоны.

В соответствии с частью 3 статьи 15 действующих в настоящее время Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Астрахань", утвержденных Решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 16.07.2020 N 69, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Истец в материалы дела представил договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани № 509 от 11.08.2005г., согласно которому ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений по ул. Н.Островского для использования в целях монтажа сооружений и оборудования летнего кафе  в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к договору общей площадью 70,0 кв.м.

Таким образом, имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что спорное нежилое здание возведено в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, строительных и экологических норм, соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, при этом не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. 

С учетом установленных обстоятельств дела, суд не усматривает со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. 

При этом, признание права собственности на спорный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги. 

Тот факт, что спорный объект возведен в отсутствие разрешения на строительство, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств.

Истец, в судебном заседании указал, что при реконструкции  спорного объекта произошло частичное занятие земельного участка, переданного в аренду по договору № 509 от 11.08.2005г.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика. 

При разрешении спора следует исходить из того, что снос самовольно возведенного объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство, а устранение последствий нарушений прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство. 

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может, бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах. 

            Представленными документами подтверждено, что спорный объект в существующем виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Ответчики иск о сносе самовольной постройки не заявили.

Доказательств наличия правопритязаний третьих лиц в отношении земельного участка, в границах которого осуществлена реконструкция объекта недвижимости, а также самого спорного объекта в материалах дела не имеется. 

Согласно статей 11, 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется судами различными способами, в том числе путем признания права.

С учетом вышеизложенного, материалами дела подтверждается наличие у истца права на обращение в суд с рассматриваемым требованием (часть 1 статьи 4 АПК РФ), так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у него отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд считает требование истца о признании права собственности на спорный объект  недвижимости подлежащим удовлетворению.

Заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы, истец платежным поручением № 159 от 06.07.2022г.  произвел перечисление денежных средств за проведение экспертизы в сумме 79 400 руб. на депозит Арбитражного суда Астраханкой области.       

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. 

Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Таким образом, денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 79 400 руб. подлежат выплате Обществу с ограниченной ответственностью «Институт строительной экспертизы, оценки и промышленной безопасности»  с депозитного счета арбитражного суда.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Признать за  индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) право собственности на нежилое здание – магазин литер А, общей площадью 151,1 кв.м., (площадь здания, рассчитанная в соответствии с Приказом Росреестра 11/0393 от 23.10.2020 – 152,6 кв.м.), расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Николая Островского, 150 «б». 

Перечислить с депозитного счета арбитражного суда Астраханской области на счет экспертной организации - Общество с ограниченной ответственностью «Институт строительной экспертизы, оценки и промышленной безопасности» денежные средства в сумме 79 400 руб. за проведение судебной экспертизы, перечисленные платежным поручением № 159 от 06.07.2022г.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

 

Судья

Г.В. Серикова