ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А22-2021/2020

г. Ессентуки

26 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Жукова Е.В. и Егорченко И.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы (крестьянского) фермерского хозяйства ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 31.05.2022 по делу № А22-2021/2020

УСТАНОВИЛ:

Администрация Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе (крестьянского) фермерского хозяйства ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании 1 709 045,60 руб. задолженности по арендной плате и 192 211,98 руб. пени, расторжении договора аренды земельного участка № 130 от 23.01.2019 и возложении на предпринимателя обязанности возвратить земельный участок (уточненные требования). 

Предприниматель предъявила встречный иск, в котором просила признать незаконными распоряжение администрации № 808 от 05.12.2018 и итоги торгов в форме открытого аукциона от 11.01.2019, признать недействительным договор аренды земельного участка № 130 от 23.01.2019. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия. 

Решением суда от 31.05.2022 требования администрации удовлетворены. В удовлетворении встречных требований предпринимателя отказано. Суд исходил из того, что в нарушение условий договора, обязательства по своевременному внесению арендных платежей предприниматель надлежащим образом не исполнял, задолженность не погасил. Допущенные нарушения условий арендной сделки являются существенными, что позволяет расторгнуть договор по инициативе арендодателя в судебном порядке. Срок давности по встречному иску пропущен.

В апелляционной жалобе предприниматель просил отменить решение суда, в удовлетворении требований администрации отказать, встречные требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что фактическая площадь предоставленного в аренду земельного участка меньше площади, указанной в аукционной документации и договоре аренды.

В отзыве администрация просила отказать в удовлетворении жалобы. 

До судебного заседания от представителя предпринимателя поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное наличием респираторного заболевания.

Апелляционный суд считает, что в удовлетворении ходатайства надлежит отказать, поскольку не представлены доказательства, объективно препятствующие рассмотрению апелляционной жалобы в судебном заседании, назначенном на 20.09.2022 на 10 часов 40 минут.

Изучив материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией издано распоряжение № 808 от 05.12.2018 о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственного Городовиковского РМО и государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно протоколу № 2 от 11.01.2019 заседания комиссии по организации и проведению торгов победителем открытого аукциона по лоту № 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 08:01:430101:175 признан предприниматель.

На основании протокола № 2 от 11.01.2019 и постановления администрации № 18 от 21.01.2019 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды № 130 от 23.01.2019 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:01:430101:175 площадью 290 000 кв. м, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Городовиковский район, примерно в 2,160 км по направлению на северо-восток от ориентира п. Большой Гок, для производства сельхозкультур. Договор заключен сроком на пять лет с 23.01.2019 по 22.01.2024.

Размер годовой арендной платы определен по итогам торгов и составляет 596 058,96 руб. Арендатор вносит арендную плату ежеквартально за первый, второй и третий кварталы до 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года (пункты 3.1, 3.2). 

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый просроченный день (пункт 5.2).

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том числе, в случае невнесения арендной платы более чем одного квартала подряд без уважительных причин (пункты 6.3, 6.3.4).

Передача участка арендатору оформлена актом от 23.01.2019.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.01.2019.

В связи с неисполнением договорных обязательств арендодатель направил арендатору уведомление от 30.04.2020 о наличии задолженности по арендной плате за период с 21.04.2019 по 30.04.2019 в сумме 665 128,13 руб. и начислении пени в сумме 25 566,37 руб. Арендатору предложено перечислить денежные средства в течение 20 дней с момента получения уведомления. Со ссылкой на неоднократное (более двух раз подряд) нарушение сроков внесения арендной платы предпринимателю предложено расторгнуть договор аренды и передать земельный участок по акту приема-передачи.

Уведомление от 30.04.2020 получено предпринимателем 07.05.2020 (т. 1 л. д. 26).

Неисполнение требований послужило основанием для обращения администрации в суд.

Предприниматель предъявил встречные требования о признании незаконными распоряжения администрации № 808 от 05.12.2018, итогов торгов в форме открытого аукциона от 11.01.2019, признании недействительным договора аренды земельного участка № 130 от 23.01.2019. Встречный иск мотивирован тем, что фактическая площадь предоставленного в аренду земельного участка составляет 250 945 кв. м, в то время как аукцион проводился и договор заключен в отношении участка площадью 290 000 кв. м. Расхождение в площади земельного участка подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО3 от 18.09.2020. Недостоверные сведения о площади земельного участка, отраженные в аукционной документации, ограничило количество участников торгов, которых могло быть больше.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В силу статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса (пункт 2). 

Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Положения статьи 449 Гражданского кодекса о недействительности торгов, проведенных с нарушением установленных законом правил, не исключают возможность оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции заключил о следующем.

Срок давности по встречным требованиям пропущен. В рамках дела № А22-169/2019 с предпринимателя взыскана арендная плата за пользование спорным участком, исходя из его площади 290 000 кв. м. Предприниматель не доказал, что не имел возможности пользоваться всей площадью земельного участка, предоставленного по договору (290 000 кв. м); не доказал надлежащее исполнение арендных обязательств (своевременное внесение арендных платежей и отсутствие задолженности по арендной плате).

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований предпринимателя являются правильными.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно пункту 1 данного постановления, если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом часть 4 статьи 198 Кодекса).

Требование о признании незаконным распоряжения администрации № 808 от 05.12.2018 о проведении торгов заявлено за пределами установленного законом трехмесячного срока (встречный иск подан 09.04.2021), при этом ходатайство о восстановлении пропущенного срока не заявлено. Кроме того предприниматель не доказала, что оспариваемым распоряжением нарушены её права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не указала, какие незаконные обязанности возложены на нее или созданы иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемым распоряжением.

Специальный годичный срок на обжалование торгов, установленный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса, и заключенного по результатам этих торгов договора аренды, также пропущен.

Из общедоступных сведений в картотеке арбитражных дел апелляционным судом установлено, что вступившим в законную силу решением суда от 06.08.2019 по делу № А22-169/2019 удовлетворен иск администрации к предпринимателю о взыскании арендной платы по договору № 55 от 26.10.2017 (установлено, что договор расторгнут соглашением от 02.10.2018) за пользование земельным участком 08:01:430101:175 за период с 27.11.2017 по 01.10.2018. В отзыве на иск от 17.02.2019 предприниматель со ссылкой на заключение кадастрового инженера ФИО4 от 11.02.2019 указывала на расхождение площади земельного участка, фактически предоставленной в аренду, и указанной в договоре и ЕГРН (255 450 кв. м против 290 000 кв. м).

Таким образом, о фактической площади земельного участка 08:01:430101:175 и нарушении своих прав предпринимателю было известно еще в феврале 2019 года. Встречный иск подан 09.04.2021, т. е. с пропуском годичного срока.

Удовлетворяя требования администрации о расторжении договора и возложении на предпринимателя обязанности возвратить земельный участок, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нарушение предпринимателем как арендатором условий договора аренды земельного участка в части внесения арендных платежей и систематический характер таких нарушений. 

Оснований не согласиться с выводами суда в этой части у апелляционной инстанции не имеется.

В тоже время, взыскивая задолженность и пени по договору в заявленной администрацией сумме, суд первой инстанции не учел следующее.

Возражая против иска администрации, предприниматель ссылался на расхождение площади земельного участка, фактически предоставленной в аренду, и указанной в договоре (ЕГРН).

Для проверки довода предпринимателя суд первой инстанции назначил судебную землеустроительную экспертизу.

В заключении эксперта № 122-К/21 от 21.01.2022 указано следующее. Сравнение фактического расположения границ земельного участка 08:01:430101:175 со сведениями ЕГРН (координат угловых и поворотных точек) позволяет определить несоответствия в части местоположения исследуемого земельного участка. Имеется пересечение фактических границ земельного участка 08:01:430101:175 с документальными границами земельного участка 08:01:430101:319. Имеется реестровая ошибка в сведениях о координатах характерных точек границ земельного участка 08:01:430101:175. Фактическая площадь земельного участка 08:01:430101:175 составляет 249 967 кв. м.

Оценив экспертное заключение, судебная коллегия не установила нарушений норм действующего законодательства при ее проведении; заключение эксперта соответствует требованиям арбитражного процессуального законодательства, в частности, статье 86 Кодекса. Выводы эксперта другими надлежащими доказательствами не опровергнуты и сомнений у суда не вызывают, соотносятся с выводами кадастрового инженера ФИО4 в заключении от 18.09.2020, установившего фактическую площадь спорного земельного участка в значении 250 945 кв. м. Возражений относительно выводов эксперта администрация не заявила.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. 

Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Из обстоятельств настоящего дела следует, что фактически в арендное пользование передан земельный участок площадью 249 967 кв. м., вместо указанных в договоре 290 000 кв. м. Следовательно, расчет арендной платы должен производиться из фактической площади земельного участка.

Согласно представленному администрацией расчету при площади участка 249 967 кв. м годовая арендная плата составляет 513 776 руб., по состоянию на 01.01.2022 задолженность составляет 1 469 685,15 руб., пеня – 128 006,17 руб. Возражений по расчету и (или) контррасчет предприниматель не представил.

Вместе с тем из расчета администрации от 05.04.2022, представленного в суд первой инстанции, следует, что требование о взыскании задолженности и пени заявлены за период с 21.04.2019 по 05.04.2022. 

Самостоятельно произведя расчет, апелляционный суд пришел к выводу, что с учетом площади фактически предоставленного в аренду земельного участка 249 967 кв. м и годовой арендной плате 513 776 руб., задолженность по договору за спорный период составила 1 519 922 руб., пеня – 165 678 руб. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

Поскольку решение суда принято без учета всех имеющих значение для правильного рассмотрения дела обстоятельств, обжалуемый судебный акт следует изменить.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 31.05.2022 по делу № А22-2021/2020 изменить, уменьшив размер взысканной суммы долга до 1 519 922 руб., пени до 165 678 руб., расходов по уплате государственной пошлины до 35 856 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Администрации Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу главы (крестьянского) фермерского хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307080136000010) 129 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлине по жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи:И.Н. Егорченко

Е.В. Жуков