АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА 

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-1041/2024

г. Салехард

28 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 марта 2024 года. Полный текст решения изготовлен 28 марта 2024 года. 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи  Чалбышевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного  заседания Казначей А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому  заявлению Прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>) к Департаменту градостроительной политики и земельных  отношений Администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа;  обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Сибири" (ИНН:  

<

***>; 

<

***>)  

о признании недействительными пунктов договора аренды, при участии в судебном заседании: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - истец) обратилась в  Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к  Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации  Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа (ответчик 1) и обществу с  ограниченной ответственностью "Строительная компания Сибири" (ответчик 2) о  признании недействительными пунктов 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка   № 2022-29/РА от 19.05.2022.  

Ответчик 1 представил отзыв с возражениями по иску. Ответчик 2 отзыв по иску не представил. 

Определением от 06.02.2024 назначено предварительное судебное заседание на  28.03.2024, с указанием на возможность рассмотрения спора в тот же день при  отсутствии возражений сторон.  

Для доступа к материалам дела А81-1041/2024в режиме ограниченного доступа на 

В предварительном судебном заседании принимают участие представители истца  (непосредственно) и ответчика 1 (онлайн). Ответчик 2 явку своего представителя в  предварительное судебное заседание не обеспечил.  

Лицам, участвующим в деле разъяснены их процессуальные права и обязанности.  Отводов составу суда не заявлено.  

По результату проведения предварительного судебного заседания, с учетом  пояснений представителей сторон, разрешения ходатайства ответчика о приобщении в  материалы дела отзыва, при отсутствии возражений сторон, суд перешел из  предварительного судебного заседания в судебное заседание для рассмотрения спора по  существу заявленных требований.  

Дело рассматривается арбитражным судом в открытом судебном заседании в  порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской  Федерации.  

Рассмотрев заявление, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы сторон,  исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд  считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

При обращении в арбитражный суд истец указал на результаты проверки, в ходе  которой установлено, что между Департаментом градостроительной политики и  земельных отношений Администрации Надымского района и ООО «Строительная  компания Сибири» заключен договор аренды земельного участка от 19.05.2022 № 202229/РА (далее - договор) со сроком действия с 22.04.2022 по 21.04.2027.  

Подпунктом 4.3.2 пункта 4.3 договора установлено, что арендатор имеет право  вносить арендные права на земельный участок в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный  кооператив в пределах срока договора, в соответствии с действующим  законодательством при условии письменного уведомления арендодателя в срок не  позднее 10 дней с даты заключения сделки с третьим лицом. Подпунктом 4.3.3 пункта  4.3 договора арендатор имеет право отдать в залог право аренды на участок без согласия  арендодателя при условии его уведомления.  

Указанный договор заключен на основании пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ (в связи  с признанием аукциона несостоявшимся).  

Истец указывает на то, что общество являлось единственным участником  аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка. Протоколом о  рассмотрении заявок на участие в аукционе от 22.04.2022 № 03/2022-А данный аукцион  признан несостоявшимся и комиссией принято решение заключить договор с ООО  «Строительная компания Сибири». Признание аукциона несостоявшимся не может быть  приравнено к его не проведению, подписание договора аренды земельного участка в  соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона.  Подписание договора на основании указанной нормы не означает, что обществу  предоставлен земельный участок без проведения торгов. Напротив, из подпункта 1  пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что заключение договора в таком порядке не дает  арендатору права право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.  Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора  перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет  

арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо  без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих  правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче  арендатору без проведения торгов.  

Истец настаивает, что пункты 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка от  19.05.2022 № 2022-29/РА, являются ничтожными, как нарушающие явно выраженный  запрет (Определения ВС РФ от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485, от 24.04.2019 № 306- ЭС18-17130).  

Не оспаривая права прокурора на обращение с иском в арбитражный суд,  ответчик указывает на то, что в рассматриваемом случае публичные интересы не  нарушаются. По существу иска ответчик указывает на то, что договор аренды участка  заключен на срок более, чем пять лет. В соответствии с пунктом 4.3.3 договора аренды  земельного участка арендатор может отдать в залог право аренды на Участок без  согласия Арендодателя при условии его уведомления. Положения пункта 7 статьи 448  ГК РФ устанавливают, что если в соответствии с законом заключение договора  возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права  (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод  долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства  по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не  установлено законом.  

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что  при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного имеет право, если иное  не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного  участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том  числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия  арендодателя при условии его уведомления.  

Ответчик указывает на то, что в рассматриваемом случае две нормы права (п. 7 ст.  448 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ) регулируют схожие отношения по передаче прав и  обязанностей по договору. Однако одна норма (п. 7 ст. 448 ГК РФ) установлена  Гражданским кодексом Российской Федерации и регулирует отношения по передаче  прав и обязанностей (вводит запрет совершения данных действий), когда договор  заключен на торгах. Другая норма (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) установлена Земельным кодексом  Российской Федерации и регулирует отношения по передаче прав и обязанностей  (дозволяет совершать данные действия), когда заключен договор аренды земельного  участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без  указания на порядок его заключения (на торгах или без торгов).  

Ответчик настаивает на том, что указанные федеральные законы находятся на  одном уровне в иерархической системе нормативных правовых актов России и относятся  по своей юридической силе к одному виду. Юридическая доктрина указывает, что при  наличии противоречий, которые могут возникнуть между другими, чаще всего  регулятивными нормами права, необходимо учитывать коллизионные нормы, то есть  нормы, направленные на устранение противоречий. Ответчик ссылается на пункт 27  

Обзора судебной практики N 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ  30.06.2021).  

При удовлетворении иска суд исходит из следующего.  

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд  с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами  государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти  субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления,  государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными  учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых  есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской  Федерации, доля участия муниципальных образований.  

Предметом иска является требование о признании отдельных положений  договора, касающихся порядка передачи земельного участка в в качестве вклада в  уставной капитал либо паевого взноса в пределах срока договора.  

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или  иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и  охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что  такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не  связанные с недействительностью сделки.  

В силу пункта 75 Постановления N 25 договор, условия которого противоречат  существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может  быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже  если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при  совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом,  является ничтожной как посягающая на публичные интересы.  

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами.  

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным  для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами  (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя  передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не  установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.  

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает  одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по  договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3  ГК РФ).  

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в  пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в  соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.  

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на  

торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 2 настоящей статьи.  

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем  пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено  федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка  передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе  права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия  арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды  земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных  договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не  предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное  расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять  лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при  существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.  

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в  соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов,  победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по  обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по  такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не  установлено в соответствии с законом.  

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения,  касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых  законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный  интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного  Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).  

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что  запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги,  основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы  обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем  торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения  и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных  причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства,  являющиеся предметом договора.  

В настоящем случае признание аукциона несостоявшимся не может быть  приравнено к его непроведению; подписание договора аренды земельного участка в  соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона.  

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет их  соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7  статьи 448 ГК РФ ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по  результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на  обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение  предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных  преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать  стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как  

злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), следует вывод о том, что условие  спорных пунктов договора нарушает установленный законом запрет на передачу права  владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с  чем, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, такое условие квалифицируется как ничтожное,  посягающее на публичные интересы.  

Вопреки доводам ответчика, право на переуступку прав и обязанностей по  договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22  ЗК РФ невозможно, ввиду установления статьей 448 ГК РФ запрета такой переуступки.  Ограничение, предусмотренное данной нормой, подлежит применению именно в силу  отсылочной нормы специального (земельного) законодательства (пункт 9 статьи 22 ЗК  РФ).  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. Признать недействительными пункты 4.3.2, 4.3.3 договора  аренды земельного участка № 2022-29/РА от 19.05.2022, заключенного между  Департаментом градостроительной политики и земельных отношений Администрации  Надымского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с  ограниченной ответственностью «Строительная компания Сибири» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>).  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания  Сибири» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000  руб. госпошлины.  

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного  срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи  апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи  апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через  Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.  

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения  формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет»  http://yamal.arbitr.ru.  

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного  производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно  получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного  суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа  http://faszso.arbitr.ru.  

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного  документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.  

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в  соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется  лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме  ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть  направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в  арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под  расписку.  

И.В. Чалбышева

Судья