АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, 

<

...>

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 

<

***>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск                                                               

07.07.2025                                                                           Дело № А62-7649/2021

Резолютивная часть решения объявлена 23.06.2025

Решение в полном объеме изготовлено 07.07.2025

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Либеровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеевой А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вера-С» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1,  Администрация города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),  закрытое акционерное общество «ПрофКом» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),  временный управляющий открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ФИО2, Федеральная служба по финансовому мониторингу (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), индивидуальный  предприниматель ФИО3 (ОГРИП 318673300046867; ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРИП 322673300011347; ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «К» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Прокуратура Смоленской области, закрытое акционерное общество «ПрофКом»

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,

при участии:

от истца: ФИО5, представителя по доверенности № 1 от 20.09.2024, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО6, представителя по доверенности от 01.06.2024, удостоверение адвоката № 638 от 11.09.2018, паспорт;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

открытое акционерное общество «Кинотеатр «Октябрь» (далее – истец, ОАО «Кинотеатр «Октябрь») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вера-С»  (далее – ответчик, ООО «Вера-С») о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества  №1-2019 от 13.05.2019 года, заключенного между ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в лице ФИО1 и ООО «Вера-С», а также  применении последствий недействительности сделки и обязать ООО «Вера-С» в виде возврата  ОАО «Кинотеатр «Октябрь» части нежилых помещений первого этажа № 12,13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20*, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 35, 36, 38, 39, 42, 44, 46, 47, 48,51 и части нежилых помещений второго этажа № 3,4,5,6,7,8,9,11,12,  общей площадью 1029 кв. м., расположенных  по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1.

В процессе рассмотрения дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил признать недействительным договор аренды недвижимого имущества №1-2019 от 13.05.2019 года, заключенный между ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в лице ФИО1 и ООО «Вера-С», а также применить последствия недействительности сделки  и взыскать с ООО «Вера-С» в пользу ОАО «Кинотеатр «Октябрь»  5 333 451,70 рублей в возмещение стоимости пользования части  нежилых  помещений  первого этажа № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20*, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 35, 36, 38, 39, 42, 44, 46, 47, 48, 51 и части нежилых  помещений второго этажа № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12,  общей площадью 1029 кв. м., расположенных   по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1, за период с 13.05.2019 года по 20.09.2023 года.

Уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  приняты судом к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО1, Администрация города Смоленска,  временный управляющий открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» ФИО2, Федеральная служба по финансовому мониторингу, индивидуальный  предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», общество с ограниченной ответственностью «К»,  закрытое акционерное общество «ПрофКом».

Дело рассмотрено с участием представителя  Прокуратуры Смоленской области.

В обоснование исковых требований истец  ссылается на то, что  оспариваемый договор аренды недвижимого имущества № 1-2019 от 13.05.2019 года является крупной сделкой, не получившей согласия на ее совершение  или последующего одобрения общего собрания акционеров ОАО «Кинотеатр «Октябрь», непосредственную выгоду получали заинтересованные и взаимосвязанные между собой лица - ООО «Вера-С» и ЗАО «Профком», что свидетельствует об их фактически согласованных действиях друг с другом и  бывшим генеральным директором ОАО «Кинотеатр «Октябрь» ФИО1 (сделка является убыточной,  крупной, совершенной с заинтересованностью).

Указывает, что единственным акционером ОАО «Кинотеатр «Октябрь» является муниципальное образование город Смоленск, от имени которого полномочия акционера осуществляет Администрация города Смоленска.

Пунктом 10.6.15. Устава ОАО «Кинотеатр «Октябрь» предусмотрено, что к компетенции общего собрания акционеров относится принятие решений об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных статьей 79 Федерального закона «Об акционерных обществах».

Кроме того, помещения в кинотеатре «Октябрь» также сданы в аренду ЗАО «Профком», которое является заинтересованным лицом по отношению к ООО «Вера-С».

 Однако, в нарушение положений Закона об акционерных обществах и Устава ОАО «Кинотеатр «Октябрь», согласие Администрации города Смоленска на одобрение передачи в аренду помещений здания кинотеатра площадью 1872,4 кв.м.  ООО «Вера-С»  и ЗАО «Профком» получено не было.

Таким образом, имеют место быть намеренные согласованные действия по заключению нескольких сделок, с целью уклониться от необходимости соблюдения порядка одобрения крупной сделки единственным акционером ОАО «Кинотеатр «Октябрь».

Указывает, что ссылка ответчика на получение одобрения на заключение оспариваемого договора, является несостоятельной.

Одобрение заключения договоров аренды недвижимого имущества, оформленное протоколом заседания Совета директоров от 22.12.2018 года, не содержит одобрения иных существенных условий оспариваемого договора, ввиду их не типичности и невыгодности для ОАО «Кинотеатр «Октябрь».

Из протокола Совета директоров от 22.12.2018 года следует, что одобрены только перечень и общая площадь переданных в аренду помещений, размер арендной платы (без НДС) и срок аренды.

При этом, в положения  оспариваемого договора аренды включены такие негодные и нетипичные условия как отсутствие у ОАО «Кинотеатр «Октябрь» права на расторжение договора, по сути, возложение на ОАО «Кинотеатр «Октябрь» обязанности по оплате коммунальных расходов без из возмещения и возложение на ОАО «Кинотеатр «Октябрь» обязанности  несения расходов на проведение  текущего ремонта арендуемых  помещений.

Согласно плану здания кинотеатра «Октябрь», площадь  1872,4 кв.м., переданных в аренду помещений, представляет собой пригодные для эксплуатации помещения.

 Иные помещения, которые аналогичным образом могут быть сданы в аренду для осуществления, например, торговой деятельности отсутствуют.

Кроме того, отсутствуют другие свободные от обременения помещения,  пригодные для осуществления предусмотренной Уставом ОАО «Кинотеатр «Октябрь» деятельности.

Таким образом, ввиду передачи в долгосрочную аренду помещений здания, фактически  произошло прекращение какой-либо  уставной деятельности ОАО «Кинотеатр «Октябрь» на длительное время.

Более того, при указанных обстоятельствах, в течение 15 лет выгодоприобретатели от взаимосвязанных сделок будут извлекать выгоду от использования принадлежащего ОАО «Кинотеатр «Октябрь» имущества.

Оспариваемый договор аренды недвижимого имущества № 1-2019 от 13.05.2019 года, являясь взаимосвязанной сделкой с договором аренды недвижимого имущества №2-2019 от 25.07.2019 года, обладает признаками крупной сделки в силу статьи 78 Закона об акционерных обществах и заключен при   отсутствии надлежащего одобрения единственным акционером ОАО «Кинотеатр «Октябрь» - муниципального образования город Смоленск, от имени которого полномочия акционера осуществляет Администрация города Смоленска.

Указывает на кратное занижение размера арендной платы, предусмотренного договором аренды, что установлено, в том числе, экспертным заключением.

Просит применить последствия недействительности сделки в виде взыскания денежных средств  на основании положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ,  как  стоимости пользования полученных в аренду нежилых помещений за период с 13.05.2019 года по 20.09.2023 года (дата расторжения оспариваемого договора), рассчитанных на основании результатов повторной судебной оценочной экспертизы.

Представляет подробный расчет  размера неосновательного обогащения, что составляет 5 333 451,7 рублей.

Ссылается на предъявление настоящего искового заявления  с соблюдением срока исковой давности.

Также ссылается на другие доводы, приведенные в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Ответчик в судебных заседаниях  возражал против удовлетворения исковых требований.

В  отзыве на исковое заявление  и дополнениях к нему, в частности, указывает, что заключенный  между  сторонами договор аренды недвижимого имущества от 13.05.2019   не подпадает под категорию крупной сделки; заключение оспариваемой сделки в 2019 году не могло привести и не привело ни к прекращению деятельности общества, ни к изменению вида деятельности. 

Начиная с 2013 года (до заключения оспариваемой сделки) ОАО «Кинотеатр «Октябрь» осуществляло свою хозяйственную деятельность в целях получения прибыли путем заключения соответствующих договоров аренды нежилых помещений, в связи с чем, считает, что такая хозяйственная деятельность  является для общества обычной и не выходит за пределы таковой.

Указывает, что здание является аварийным и в материалы дела не представлены доказательства, что иные лица намерены были  использовать его на условиях аренды.

 Ответчик  не оспаривает  заключение повторной судебной экспертизы № С0590/Э-24, выполненной  ООО «Консалтинговая компания «ГосСтандартОценка», но полагает, что с учетом  доводов ответчика,  заключение  не является надлежащим доказательством.

 Также ответчиком  заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ссылается на другие доводы, приведенные в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрация города Смоленска, надлежаще извещенное  о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, представило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Администрацией города Смоленска в материалы дела представлен отзыв, в котором поясняет, что информацией по сделкам сдачи в аренду имущества кинотеатра она не обладает.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, временный управляющий открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» ФИО2, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в отзыве на исковое заявление  указывал на необходимость проведения оценочной экспертизы по делу.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора,  ФИО1, Федеральная служба по финансовому мониторингу, индивидуальный  предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», общество с ограниченной ответственностью «К», закрытое акционерное общество «ПрофКом», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, отзывы на исковое заявление не представили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Федеральная служба по финансовому мониторингу, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила рассмотреть дело без участия представителя, указывала на то, что  у обществ истца и ответчика имелся  один и то же  руководитель – ФИО1.

 Представитель  Прокуратуры Смоленской области в судебном заседании  просил удовлетворить исковые требования.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие лиц, участвующих в деле,   по имеющимся в деле  доказательствам.

Суд заслушал пояснения истца, ответчика, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Уставом, утвержденным  Решением 52 сессии Смоленского городского Совета  от 28.12.2007, открытое  акционерное общество «Кинотеатр Октябрь» является коммерческой организацией, созданной в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в результате приватизации путем преобразования Смоленского муниципального унитарного предприятия кинотеатр «Октябрь».

Единственным акционером акционерного общества «Кинотеатр Октябрь» является муниципальное образование город Смоленск в лице Администрации города Смоленска.

Открытое акционерное общество «Кинотеатр Октябрь»  является собственником   здания кинотеатра, с кадастровым номером  67:27:0031931:60, общей площадью 2 858, 4 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, а также земельного участка  с кадастровым номером 67:27:0031931:1   с видом разрешенного использования – для кинотеатра.

Указанное здание является  объектом культурного наследия, представляющего собой историко-культурную ценность как Памятник и Кинотеатр «Октябрь».

Данное обстоятельство в отношении здания  подтверждается  Выпиской  из Единого государственного  реестра недвижимости  об объекте недвижимости от 17.11.2021 №КУВИ-002/2021-149888642, в отношении земельного участка -  Выпиской из Единого государственного  реестра недвижимости  об объекте недвижимости от 05.09.2020 № КУВИ-002/2020-18479061.

В соответствии с охранным обязательством, утвержденным  приказом начальника  Департамента Смоленской области по культуре от 09.07.2019 №227, в указанном здании, в том числе,  запрещается проводить работы, изменяющие предмет охраны либо ухудшать условия содержания объекта,  а также не проводить работы, изменяющие его облик,  объемно-планировочные и конструктивные решения, интерьер объекта.

Постановлением Администрации г. Смоленска от    11.07.2018 года № 1798-адм на должность  генерального директора  ОАО «Кинотеатр «Октябрь» с 16.07.2018 года был избран  ФИО1 сроком на три года.

Постановлением    Администрации г. Смоленска от 27.07.2020         года № 1621-адм досрочно  прекращены полномочия генерального директора ОАО «Кинотеатр «Октябрь» ФИО1 10.08.2020 года, генеральным директором  открытого акционерного общества «Кинотеатр Октябрь»   избрана ФИО7 с 11.08.2020 года.

В соответствии с  протоколом заседания Совета директоров общества истца от 22.12.2018  одобрены сделки по заключению договоров аренды недвижимого имущества (помещений кинотеатра), в соответствии с которым обществу с ограниченной ответственностью «Вера-С» решено передать  за плату во временное пользование (аренду) нежилые помещения,  расположенные по адресу: г. Смоленск,  площадь Победы, дом 1,  первый этаж помещения № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20*, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 35, 36, 38, 39, 42, 44, 46, 47, 48, 51; второй этаж помещения № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12. Размер месячной арендной платы за арендуемые помещения составляет 69 000 (шестьдесят девять тысяч) рублей (без НДС). Указанный размер арендной платы соответствует отчету о рыночной стоимости права пользования одного кв.м № 32/18 от 20.12.2018 г. Одобрить сделку по заключению договора аренды нежилых помещений с ООО «Вера-С» с месячной арендной платой 69 000 (шестьдесят девять тысяч) рублей, сроком на 15 (пятнадцать) лет. Поручить генеральному директору ОАО «Кинотеатр «Октябрь» подписать договор аренды нежилых помещений с ООО «Вера-С».

Кроме того,   решено также  согласовать условия договора аренды нежилых помещений и  заключить договор аренды между ОАО «Кинотеатр «Октябрь» - арендодатель и ЗАО «ПрофКом» - арендатор, согласно которому арендододатель передает арендатору за плату во временное пользование (аренду) нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1 – первый этаж помещения № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 30, 43, 49, 50; второй этаж помещения № 17, 18: помещения антресоли – № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. Размер месячной арендной платы за арендуемые помещения составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей (без НДС). Указанный размер арендной платы соответствует отчету о рыночной стоимости права пользования одною кв.м. № 32/18 от 20.12.2018 г. Одобрить сделку по заключению договора аренды нежилых помещений с ЗАО «ПрофКом» с месячной арендной платой 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, сроком на 15 (пятнадцать) лет.

С целью заключения оспариваемых договоров аренды и обоснования  размера месячной арендной платы был подготовлен отчет ООО «Деловой центр» № 32 от 20.12.2018 года.

Таким образом, Советом директоров общества истца были одобрены сделки с конкретными арендаторами,  а также перечень помещений, предполагаемых к сдаче в аренду и размер арендной платы.

Между  ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в лице бывшего генерального директора ФИО1 (арендодатель)  и ООО «Вера-С» (арендатор)  заключен договор аренды недвижимого имущества №1-2019 от 13.05.2019 года 

В соответствии с  пунктом 1.1 договора, арендодатель передает арендатору  во временное владение часть нежилых помещений первого этажа№ 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20*, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 35, 36, 38, 39, 42, 44, 46, 47, 48, 51 и часть нежилых помещений второго этажа № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12,   общей площадью 1029 кв. м., расположенные по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1 для ведения хозяйственной деятельности.

Помещения находятся в ветхом состоянии и нуждаются в ремонте (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора аренды устанавливается с 13.05.2019 по 12.05.2034  (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 договора,  размер месячной арендной платы составляет 69 000 рублей с коммунальными платежами.

В период действия договора, арендатор перечисляет арендную плату за арендуемые помещения  на расчетный счет или вносит в кассу арендодателя (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора предусмотрено, что арендодатель гарантирует, что арендуемые помещения не находятся под арестом или запрещением, в залоге, в доверительном управлении, в аренде, а также не переданы в качестве вклада в уставной капитал какого-либо юридического лица и не обременено правами и обязательствами третьих лиц.

При  этом договором предусмотрено, что арендатору разрешено сдавать арендуемые помещения   субарендаторам без разрешения арендодателя  (пункт 4.5. договора), 

Арендодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (пункт 7.1 договора).

Кроме того, арендодателем предоставлены арендатору права на проведение в здании капитального ремонта,  самостоятельно вносить изменения в поэтажные планы здания и регистрировать такие изменения в соответствующих органах (пункты 4.1.7, 7.6 договора).

Дополнительным соглашением к договору от 11.07.2019 стороны изложили пункт 1.4 договора в новой редакции, указав ограничения в отношении объекта: существенные ограничения – охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный  реестр объектов культурного наследия  (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Кинотеатр «Октябрь». Охранное обязательство утверждено приказом начальника Департамента Смоленской области по культуре от 09.07.2019 №227, регистрационный номер в реестре объектов культурного наследия 671710849770005.

Договор зарегистрирован в Управлении  Росреестра по Смоленской области 24.07.2019.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

Истец 20.09.2023   направил в адрес ответчика письмо об отказе  от исполнения договора аренды с даты его получения, от получения которого ответчик отказался.

Кроме того, на рассмотрении в Арбитражном суде Смоленской области  находилось дело №А62-4294/2022   по иску акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» к  закрытому акционерному обществу «ПрофКом» о признании сделки недействительной.

Решением арбитражного суда Смоленской области  от 05.06.2025  по указанному делу исковые требования удовлетворены.

Предметом оспаривания по делу №А62-4294/2022 являлся  также заключенный договор  аренды недвижимого имущества от 25 июля 2019 года»  № 2-2019,  между открытым акционерным обществом «Кинотеатр «Октябрь» в лице генерального директора ФИО1 (арендодатель)  и закрытым акционерным обществом «ПрофКом» (арендатор),  согласно пункту  1.1 которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование (аренду) часть нежилых помещений первого этажа № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 30, 43, 49, 50 в соответствии с актом приема-передачи нежилых помещений, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 1), часть нежилых помещений второго этажа № 17, 18 в соответствии с актом приёма-передачи нежилых помещений, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2) и часть нежилых помещений антресоли № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 в соответствии с актом приёма-передачи нежилых помещений, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 3),  общей площадью 843.4 кв.м., расположенные по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1, для ведения хозяйственной деятельности.

 Договор аренды зарегистрирован 22.08.2019.

 Согласно п. 1.2 договора помещения находятся в ветхом состоянии и нуждаются в ремонте. 

Срок действия договора установлен 15 лет - с 25.07.2019 по 25.07.2034 (п. 2.1 договора). 

Согласно п. 3.1 договора размер месячной арендной платы за арендуемые помещения составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей с коммунальными платежами с учетом отчета об определении рыночной стоимости права пользования одного квадратного метра №32/18 от 20.12.2018. Размер арендной платы НДС не облагается.

25.07.2019 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

Таким образом, по двум договорам аренды фактически   помещения в здании кинотеатра «Октябрь» переданы в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Вера –С» и закрытому акционерному обществу «Профком».

Суд находит указанные сделки по сдаче имущества в аренду взаимосвязанными.

Указанное обстоятельство подтверждается следующим:

- данное имущество сдано по  договорам аренды недвижимого имущества № 1-2019 от 13.05.2019 года и № 2-2019 от 25.07.2019 года;

-  имеется  общее хозяйственное назначение переданных помещений, также  помещения были  переданы в субаренду;

- непродолжительный период времени между их заключением и регистрацией (зарегистрированы в ЕГРН 24.07.2019 года и 22.08.2019 года соответственно);  

- одинаковые невыгодные для арендодателя условия таких договоров аренды; 

- консолидация всего переданного в аренду имущества непосредственно у взаимосвязанных  между собой  лиц.

Кроме того, об указанных действиях свидетельствует также передача по договору субаренды недвижимого имущества № 08/19 от 01.08.2019 года закрытым акционерным обществом «ПрофКом» обществу с ограниченной ответственностью ООО «Вера-С» нежилого помещение первого этажа № 4, расположенного по адресу: 

<

...>.

Активами ОАО «Кинотеатр «Октябрь» являются здание и земельный участок под ним.

Общая площадь здания кинотеатра составляет 2858, 4 кв.м., общая площадь арендуемых  помещений составляет  1 872,40 кв.м., что включает в себя все пригодные для использования площади и  свидетельствует о  невозможности осуществления истцом своей хозяйственной деятельности. 

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В связи с чем, в долгосрочную аренду передано 66% стоимости активов общества (1872,4 кв.м. / 2858, 4 кв.м.), в том числе с учетом наличия у ОАО «Кинотеатр «Октябрь» земельного участка под зданием кинотеатра.

При таких обстоятельствах, в силу императивных норм пункта 4 статьи 79 Закона об акционерных обществах, принятие решения о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров и не может быть отнесено уставом общества к компетенции иных органов общества.

Единственным акционером ОАО «Кинотеатр «Октябрь» является муниципальное образование город Смоленск, от имени которого полномочия акционера осуществляет Администрация города Смоленска.

Пунктом 10.6.15. Устава ОАО «Кинотеатр «Октябрь» предусмотрено, что к компетенции общего собрания акционеров относится принятие решений об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных статьей 79 Федерального закона «Об акционерных обществах».

 Однако, в нарушение положений Закона об акционерных обществах и Устава ОАО «Кинотеатр «Октябрь», согласие Администрации города Смоленска на одобрение передачи в аренду помещений здания кинотеатра площадью 1872,4 кв.м. ООО «Вера-С» и ЗАО «ПрофКом» получено не было.

Одобрение заключения договоров аренды недвижимого имущества, оформленное протоколом заседания Совета директоров от 22.12.2018 года, не содержит одобрения иных существенных условий оспариваемого договора, ввиду их нетипичности и невыгодности для ОАО «Кинотеатр «Октябрь».

Из протокола Совета директоров от 22.12.2018 года следует, что одобрены только перечень и общая площадь переданных в аренду помещений, размер арендной платы (без НДС) и срок аренды.

При этом, в текст оспариваемого договора аренды включены такие негодные и нетипичные условия как отсутствие у ОАО «Кинотеатр «Октябрь» права на расторжение договора, возложение на ОАО «Кинотеатр «Октябрь» обязанности по оплате коммунальных расходов без из возмещения и возложение на ОАО «Кинотеатр «Октябрь» обязанности на проведения текущего ремонта и содержание арендуемых помещений.

Предполагается, ввиду отсутствия иного, что Совет директоров исходил из заключения договоров аренды на типовых условиях согласно сложившейся практике заключения договоров аренды - возмещения арендатором коммунальных расходов и несение арендаторов обязанности по текущему ремонту и содержанию переданных в аренду помещений, что предполагается в силу положений пункта 2 статьи 616 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Пунктом 2 названной статьи установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 ст. 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано выше, заключенный договор аренды от 13.05.2019 оспаривается истцом по причинам нарушения требований к правилам совершения обществом крупных сделок, и сделок с заинтересованностью, убыточностью для общества.

В силу статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах) предусмотрено, что крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

1) связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций или иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции публичного общества, которое повлечет возникновение у общества обязанности направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 настоящего Федерального закона), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2) предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

В случае передачи имущества общества во временное владение и (или) пользование с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование имущества.

На основании статьи 79 Закона об акционерных обществах на совершение крупной сделки должно быть получено согласие совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания акционеров в соответствии с настоящей статьей. Решение о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. Принятие решения о согласии на совершение или о последующем одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров и не может быть отнесено уставом общества к компетенции иных органов общества.

В соответствии со статьей 81 Закона об акционерных обществах сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации):

являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке;

являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке;

занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Для целей настоящей главы контролирующим лицом признается лицо, имеющее право прямо или косвенно (через подконтрольных ему лиц) распоряжаться в силу участия в подконтрольной организации и (или) на основании договоров доверительного управления имуществом, и (или) простого товарищества, и (или) поручения, и (или) акционерного соглашения, и (или) иного соглашения, предметом которого является осуществление прав, удостоверенных акциями (долями) подконтрольной организации, более 50 процентами голосов в высшем органе подконтрольной организации либо право назначать (избирать) единоличный исполнительный орган и (или) более 50 процентов состава коллегиального органа управления подконтрольной организации. Подконтрольным лицом (подконтрольной организацией) признается юридическое лицо, находящееся под прямым или косвенным контролем контролирующего лица.

Решение о согласии на совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием акционеров большинством голосов акционеров - владельцев голосующих акций, участвующих в заседании или заочном голосовании и не являющихся заинтересованными в совершении сделки или подконтрольными лицам, заинтересованным в ее совершении, в случае, в частности, если сумма сделки или нескольких взаимосвязанных сделок либо цена или балансовая стоимость имущества, с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения которого связаны такие сделки, составляет 10 и более процентов балансовой стоимости активов общества по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, предусмотренных абзацами третьим и четвертым настоящего пункта;

К решению о согласии на совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, применяются правила, предусмотренные пунктом 4 статьи 79 настоящего Федерального закона. Кроме того, в решении о согласии на совершение сделки должны быть указаны лицо (лица), имеющее заинтересованность в совершении сделки, основания, по которым лицо (каждое из лиц), имеющее заинтересованность в совершении сделки, является таковым.

На основании пункта 6.1 статьи 79 Закона об акционерных обществах суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной в отсутствие надлежащего согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

1) к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения совершения данной сделки;

2) при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по данной сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

При этом наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Для определения того, отвечает ли сделка, состоящая из нескольких взаимосвязанных сделок, количественному (стоимостному) критерию крупных сделок, необходимо сопоставлять балансовую стоимость или цену имущества, отчужденного (переданного во временное владение или пользование) по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату, которой будет являться дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, договоры аренды недвижимого имущества № 1-2019 от 13.05.2019 и №2-2019 от 25.07.2019, заключенные между истцом, ООО «Вера-С» и ЗАО «Профком», имеют признаки взаимосвязанных сделок по кругу лиц и по предмету, в связи с чем,  должны рассматриваться в совокупности.  

Согласно протоколу заседания совета директоров открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» от 22.12.2018 и соответствующим опросным листам, советом директоров было одобрено заключение договоров аренды нежилых помещений с ООО «Вера-С» и ЗАО «ПрофКом».

С целью заключения оспариваемых договоров аренды и обоснования убыточного для общества размера месячной арендной платы был подготовлен отчет ООО «Деловой центр» № 32 от 20.12.2018.

Согласно разъяснениям, изложенным в  пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» о взаимосвязанности сделок общества, применительно к пункту 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах, помимо прочего, могут свидетельствовать такие признаки, как преследование единой хозяйственной цели при заключении сделок, в том числе общее хозяйственное назначение проданного (переданного во временное владение или пользование) имущества, консолидация всего отчужденного (переданного во временное владение или пользование) по сделкам имущества у одного лица, непродолжительный период между совершением нескольких сделок.

О взаимосвязанности договоров аренды недвижимого имущества № 1-2019 от 13.05.2019 и № 2-2019 от 25.07.2019 свидетельствует общее хозяйственное назначении переданных помещений (сдача в аренду, а впоследствии в субаренду), непродолжительный период времени между их заключением и регистрацией (зарегистрированы в ЕГРН 24.07.2019 и 22.08.2019 соответственно), примерно одинаковые условия договоров (с незначительным отличием по размеру арендной платы), консолидация всего переданного в аренду имущества непосредственно у одного, связанного между собой, круга лиц.

Кроме того, об указанных действиях свидетельствует также передача по договору субаренды недвижимого имущества № 08/19 от 01.08.2019, заключенного между ЗАО «ПрофКом» и ООО  «Вера-С», по условиям которого ЗАО «ПрофКом передало в субаренду ООО  «Вера-С» нежилое помещение первого этажа № 4, по адресу: 

<

...>.

В отношении качественного признака крупной сделки, а именно, что такая сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, то есть  совершение сделки  приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов, судом установлено следующее.

Согласно плану здания открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» помещения, общей площадью 1872,4 кв.м., переданные в аренду, представляют собой пригодные для эксплуатации помещения (согласно акту обследования). Истец указал, что иные помещения, которые аналогичным образом могут быть сданы в аренду для осуществления торговой деятельности, отсутствуют. 

В соответствии со сведениями ЕГРЮЛ основным видом деятельности ОАО «Кинотеатр «Октябрь» является деятельность в области демонстрации кинофильмов. Таким образом, ввиду передачи в долгосрочную аренду пригодных для использования помещений здания фактически произошло прекращение какой-либо профильной деятельности ОАО «Кинотеатр «Октябрь» с использованием здания кинотеатра (в том числе в качестве потенциально возможной), что в нарушение статьи 65 АПК РФ не опровергнуто ответчиком. 

Сделки предполагали, что в течение 15 лет выгодоприобретатели от взаимосвязанных сделок будут извлекать выгоду от использования принадлежащего ОАО «Кинотеатр «Октябрь» имущества.

 Истец указал, что при этом бремя несения расходов как собственника на весь период аренды возложено на ОАО «Кинотеатр «Октябрь» без какого-либо возмещения со стороны арендаторов: налоговые платежи на имущество, содержание имущества вместе с капитальным и текущим ремонтом имущества, оплата коммунальных платежей и т.п.

Таким образом, как  оспариваемый договор аренды № 2-2019 от 25.07.2019, являясь взаимосвязанной сделкой с договором аренды недвижимого имущества № 1-2019 от 13.05.2019, обладает признаками крупной сделки. 

Истец указал, что активами ОАО «Кинотеатр «Октябрь» являются здание и земельный участок под ним, что сторонами не оспорено; в долгосрочную аренду по договорам аренды недвижимого имущества № 1-2019 от 13.05.2019 и № 2-2019 от 25.07.2019 переданы помещения,  совокупной площадью 1872,4 кв.м., при этом общая площадь здания кинотеатра составляет 2858, 4 кв.м., что составляет 66% стоимости активов общества (1872,4 кв.м. / 2858, 4 кв.м.), в том числе с учетом наличия у ОАО «Кинотеатр «Октябрь» земельного участка под зданием кинотеатра.

 Как следует из бухгалтерской (финансовой) отчетности ОАО «Кинотеатр «Октябрь» за 2018 год, балансовая стоимость активов ОАО «Кинотеатр «Октябрь» равна  11139000 рублей;  балансовая стоимость переданного ООО «Вера-С» и ЗАО «ПрофКом» имущества в аренду составляет 7 296 621,75 рублей (11139 000 рублей /2858, 4 кв. м. х 1872,4 кв.м.), следовательно, спорная сделка подпадает под понятие крупной.

Экономическая целесообразность заключенной сделки из материалов дела не усматривается. Напротив, в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что имущество передано в аренду по цене, существенно ниже рыночной.

Как отражено выше, спорный договор аренды заключен на срок 15 лет - с 13.05.2019 по 13.05.2034. Арендная плата за пользование имуществом согласована в размере 69000 рублей с коммунальными платежами.

Для определения действительной рыночной стоимости аренды спорных помещений на дату заключения договора аренды,  арбитражным судом проводились по делу оценочные экспертизы.

Так определением арбитражного суда от 29.11.2022 по делу была назначена  оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство Ковалевой и Компании» и персонально эксперту ФИО8.

  Согласно экспертному заключению N 87-Э-22-СМК АОК 04 рыночная стоимость права пользования (аренды) в месяц спорными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1, по состоянию на 13.05.2019  составляет 108 045,00 рублей.

Указанное заключение  оспорено лицами, участвующими в деле.

Суд, с учетом доводов сторон, недостаточности вывода эксперта и оценки всех обстоятельств,  определением арбитражного суда от 09.11.2023 назначил по делу проведение повторной оценочной экспертизы, производство экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» и персонально эксперту ФИО9. 

В соответствии с экспертным заключением N 073/23-Э от 30.11.2023 рыночная стоимость права пользования (аренды) в месяц спорными  нежилыми помещениями  по состоянию на 13.05.2019  составляет 250 047,00 рублей.

С учетом недостатков  заключения экспертизы и сомнений в выводах эксперта, оспаривании ее результатов истцом и ответчиком, судом по делу  назначена повторная  оценочная  экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «ГосСтандартОценка», эксперту ФИО10. 

В материалы дела поступило заключение эксперта № С0590/Э-24, в соответствии с  которым рыночная стоимость права пользования (аренды) в месяц нежилыми помещениями первого этажа №№ 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 30, 43, 49, 50, нежилыми помещениями второго этажа №№ 17, 18, нежилыми помещениями антресоли №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 843,4 кв. м., расположенных по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1, по состоянию на 13.05.2019  составляет 161 553,00 рублей (без учета НДС).

Из анализа представленных экспертных заключений усматривается, что выводы экспертов различны, но при этом  в каждом из заключений стоимость аренды значительно выше, чем предусмотрено оспариваемым договором. 

Суд,  с учетом применяемых  аналогов и обоснованности исследования с последующими пояснениями, находит  полным и всесторонним  заключением, которое принимается судом для расчета,  экспертное заключение  ООО «Консалтинговая компания «ГосСтандартОценка» (эксперт ФИО10) № С0590/Э-24 (основания для назначения повторных экспертиз с обоснованием нарушения ранее были изложены в соответствующих определениях). 

Оценив  указанное  экспертное  заключение,   суд находит, что судебная  экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82,83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении  отражены все необходимые сведения, в связи с чем,  у суда отсутствуют основания для непризнания выводов эксперта в качестве  надлежащего доказательства.

В соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации эксперты предупреждаются судом за дачу заведомо ложного заключения, а в соответствии с частью 4 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи заключения.

Данные положения закона призваны обеспечить достоверность и объективность заключения эксперта как одного из источников доказательств, с учетом того, что оно создается лицами, обладающими специальными познаниями, уровень профессиональной подготовки которых, применяемые им методы исследования и изготовления текста заключения в письменном виде должны исключать возможность искажения результатов экспертных исследований.

Нарушений требований законодательства по результатам указанной экспертизы, которые могли бы поставить под сомнение заключение эксперта, что, в свою очередь, явилось бы основанием для назначения повторной экспертизы, не представлено.

 Экспертом раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. Представленное заключение является ясным и полным, принимается в качестве доказательства.

Кроме того, оно не оспаривается истцом и ответчиком.

Суд, оценив заключения всех вышеназванных экспертов, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами, учитывает, что даже если принимать во внимание возможный допуск в расхождениях по экспертным заключениям (что может иметь место с учетом применения различных аналогов и иных составляющих методики оценки), то средняя стоимость составит 173 215 рублей (108 045,00  рублей + 250 047,00 рублей.+ 161553,00  рублей /3), что в любом случае в два с лишним раза превышает стоимость арендной платы по договору (если исходить из  толкования с включением в стоимость аренды коммунальных платежей, то данная кратность увеличится).

Более того, по условиям договора аренды № 2-2019 от 25.07.2019 стоимость переданного в аренду квадратного метра составляет 59 руб. в месяц за 1 кв.м. (50000 рублей в месяц/843,4 кв.м.). В то же время арендатор ЗАО «ПрофКом» передал на основании договора от 01.08.2019 года непосредственно после заключения спорного договора помещение площадью 74,15 кв.м. в субаренду ООО «Вера-С» по цене 10000 рублей в месяц, что составляет 135 рублей в месяц за 1 кв.м. 

Таким образом, при передаче ЗАО «ПрофКом» в субаренду ООО «Вера-С» нежилого помещения имущество передано по договору субаренды по цене за 1 кв.м., в несколько раз превышающей цену, по которой ЗАО «ПрофКом» сдано в аренду помещение по оспариваемому договору аренды.

Истец указал, что подтверждением невыгодности для арендодателя заключения оспоримой сделки также служат следующие обстоятельства: 

-          срок действия договора 15 лет, возложение на ОАО «Кинотеатр «Октябрь» обязанности   по оплате произведенного ремонта  арендуемых помещений и здания (пункт 7.3 договора). 

При этом по общему правилу (в силу положений пункта 2 статьи 616 ГК РФ), обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества,  возложена на арендатора, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Следовательно, на ОАО «Кинотеатр «Октябрь» была возложена дополнительная обязанность по несению расходов, впоследствии с него могут быть взысканы денежные средства на основании пунктов 4.1.9, 6.3, 7.3 договора.

Судом принимаются во внимание доводы истца о том, что  ответчиком, как арендатором по оспариваемому договору аренды, за весь период его действия не вносило ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в полном объеме арендные платежи, что свидетельствует о наличии умысла на причинение ОАО «Кинотеатр «Октябрь» вреда с целью извлечения выгоды путем использования имущества общества на условиях, не соответствующих обычаям делового оборота для подобного рода отношений.

Арбитражный суд вправе квалифицировать взаимосвязанные сделки в качестве единой сделки в том случае, если они в своей совокупности направлены на обеспечение экономической выгоды одного конкретного лица (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2014 N 303-ЭС14-528, от 21.09.2016 N 305-ЭС16-11168, от 28.02.2017 N 310-ЭС17-16 и от 31.07.2017 N 305-ЭС15-11230). 

Истец в обоснование аффилированности ссылается на следующие обстоятельства: в период с 29.12.2012 по 13.07.2015 ФИО11 являлся генеральным директором ОАО «Кинотеатр «Октябрь», при этом данное лицо также является директором ЗАО «ПрофКом» с 14.07.2020 по настоящее время. Кроме того, ФИО11 входил в состав совета директоров ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в период исполнения обязанностей генерального директора. ФИО1 был генеральным директором ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в период с 16.07.2018 по 10.08.2020, также ФИО1 был директором ООО «Вера-С», что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ (запись ГРН 2156733230828 от 11.09.2015). Более того, ООО «Вера-С» была выдана доверенность № 04/05/2013 от 04.05.2013, в соответствии с которой ФИО1 предоставлено право заключать договоры, получать материальные ценности, переоформлять договоры на обслуживание, подписывать от лица предприятия. ФИО12 является директором ООО «Вера-С» (ИНН 

<

***>) с 29.03.2019 (запись ГРН 2196733116787 от 23.09.2019) по настоящее время, был директором ЗАО «ПрофКом» до 18.03.2019, а также  владел 100% голосующих акций ЗАО «ПрофКом» по состоянию на 15.03.2019. В рамках дела № А62-4998/2021 ФИО11, предупрежденный об уголовной ответственности по статьям 307 и 308 УК РФ, пояснил, что в период исполнения обязанностей генерального директора ОАО «Кинотеатр «Октябрь» ФИО1 находился в подчинении ФИО11 и работал в ОАО «Кинотеатр «Октябрь».

 ООО «Вера-С» был представлен договор аренды недвижимого имущества № 01-2013 от 01.01.2013, заключенный между ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в лице генерального директора ФИО11 и ООО «Вера-С» в лице ФИО13, что также подтверждает аффилированность лиц. 

Суд принимает во внимание данные обстоятельства заключения сделки, экономическая целесообразность совершения спорной сделки с учетом выводов экспертных заключений ответчиком не опровергнута. 

Довод относительно состояния помещений опровергается определенной с учетом указанных обстоятельств стоимости согласно экспертным заключениям, возможность эксплуатации в целом переданного аффилированным лицам имущества доказана при этом ответчик был заинтересован, несмотря на состояние имущества, о котором он указывает, в использовании помещений здания кинотеатра.

Обстоятельств, свидетельствующих о заключении спорного договора аренды в процессе текущей хозяйственной деятельности, судом не установлено с учетом вышеуказанных фактических обстоятельств.

Применительно к сделкам с заинтересованностью судам надлежит исходить из того, что другая сторона сделки (ответчик) знала или заведомо должна была знать о наличии элемента заинтересованности, если в качестве заинтересованного лица выступает сама эта сторона сделки или ее представитель, изъявляющий волю в данной сделке, либо их супруги или родственники, названные в абзаце втором пункта 1 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью и абзаце втором пункта 1 статьи 81 Закона об акционерных обществах.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ФИО1, подписывая  договор аренды №2-2019 от 25.07.2019  в качестве руководителя арендодателя, в то же время являлся генеральным директором ООО «Вера-С» (арендатора по сделке № 1-2019 от 13.05.2019), - контрагента, которому на примерно аналогичных условиях перешло иное пригодное к использованию имущество здания кинотеатра.

Следовательно, договор аренды №1-2019 от 13.05.2019 подпадает под категорию сделок с заинтересованностью, о чем не мог не знать контрагент, - ООО «Вера-С».

Указанное  обстоятельство ответчиком надлежащими доказательствами не оспорено.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, спорная сделка  заключена при отсутствии надлежащего одобрения единственного акционера ОАО «Кинотеатр «Октябрь» - муниципального образования город Смоленск в лице уполномоченного органа местного самоуправления.

Поскольку при рассмотрении дела судом установлено, что договор аренды от 13.05.2019 подпадает под категорию крупных сделок, сделок с заинтересованностью, для заключения указанного договора необходимо было получение согласия общего собрания (единственного акционера - органа местного самоуправления в силу положений 10.6.14 и 10.6.15 устава ОАО «Кинотеатр «Октябрь»), доказательств чего ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ  не представлено. 

Последующее одобрение сделки в установленном порядке также не получено.

Как указано ранее, обстоятельств, позволяющих считать спорный договор экономически оправданным с учетом выводов принятой судом экспертизы суд не усматривает. Ответчиком в материалы дела таких доказательств также не представлено.

Суд также учитывает, что при обстоятельствах ничтожности сделка может быть квалифицирована в качестве таковой вне зависимости от заявления соответствующего основания; подачи самостоятельного иска в данном случае не требуется, так как сделка ничтожна независимо от ее признания таковой (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), в связи с чем,  указанные обстоятельства оцениваются судом.

С учетом взаимозависимых сделок, суд отмечает также, между ОАО «Кинотеатр «Октябрь» в лице генерального директора ФИО1 и ЗАО «ПрофКом» существовала договоренность относительно заключения договора аренды на условиях длительной возможности неоплаты арендных платежей, что также свидетельствует в пользу доводов истца об аффилированности сторон сделки.

Также не представлены доказательства, что с учетом изменившихся обстоятельств генеральный директор ФИО1 предпринимал какие-либо действия по расторжению/изменению спорных договоров.

 При этом объект использовался, в том числе, для передачи имущества в субаренду;   спорный объект находится  в центральной части города, и общеизвестным является тот факт, что в нем проводились выставки, располагались магазины, объекты общественного питания и т.п. (данное обстоятельство свидетельствует также из объявлений, размещенных в сети Интернет). 

Таким образом, даже те суммы арендной платы, которые были указаны в договоре (69 000,00 рублей с коммунальными платежами), не в полном объеме поступали в адрес ОАО «Кинотеатр «Октябрь». 

Указанные действия в совокупности позволяют сделать вывод, что действия сторон договора были направлены  на передачу в аренду помещений конкретному лицу, и  фактически были направлены на безвозмездную передачу имущества в центральной части города на длительный период (15 лет); сделка не была одобрена в установленном порядке.  

Таким образом, сделка является недействительной также в силу ничтожности.

Рассмотрев заявление ответчика  о пропуске срока исковой давности, суд     не находит оснований для его удовлетворения  с учетом следующего. 

В силу положений статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации защита права по иску ограничена сроком исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с  пунктом  2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации,  срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В настоящем случае оспариваемый договор заключен ФИО1 в период исполнения обязанностей единоличного исполнительного органа ОАО «Кинотеатр «Октябрь», в связи с чем,  директор не обращался с соответствующим иском, так как был заинтересован в сохранении сделки.

Истец указал, что в настоящем случае имеет место злоупотребление правом со стороны бывшего генерального директора (до избрания генеральным директором ФИО7) и ООО «Вера-С».

Постановлением Администрации города Смоленска № 1621-адм от 27.07.2020 досрочно прекращены полномочия генерального директора открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» ФИО1 10.08.2020, с 11.08.2020 единоличным исполнительным органом назначена ФИО7.

При освобождении ФИО1 от должности генерального директора документы общества, в том числе первичные учетные документы, составленные во исполнение договоров с третьими лицами, вновь назначенному исполнительному органу не передавались.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2022 по делу № А62-4998/2021, которым на ФИО1 возложена обязанность в течение 15 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, передать открытому акционерному обществу «Кинотеатр «Октябрь» документы.

На принудительное исполнение решения суда истцу выдан исполнительный лист серии ФС № 038621463 от 11.07.2022.

28 июня 2023 года Заднепровское районное отделение службы судебных приставов г. Смоленск Управления Федеральной службы судебных приставов по Смоленской области обратилось с заявлением о прекращении исполнительного производства № 81740/22/67029-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа ФС № 038621463 от 11.07.2022 по делу № А62-4998/2021, в связи со смертью должника.

Определением суда от 23.08.2023 по делу № А62-4998/2021 прекращено исполнительное производство № 81740/22/67029-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа ФС № 038621463 от 11.07.2022, выданного Арбитражным судом Смоленской области; указано, что в данном случае обязанность по исполнению обязательств на основании судебного решения связана неразрывно с личностью должника и не могла быть исполнена без его личного участия даже в случае наличия наследников. Договор аренды недвижимого имущества №1-2019 от 13.05.2019 года является недействительной сделкой, так как при её совершении были нарушены положения Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных, обществах" (далее - Закон № 208-ФЗ).

Таким образом, решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2022 по делу № А62-4998/2021 бывшим генеральным директором не исполнено, документы обществу не возвращены, доказательств обратного не представлено.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

 По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте  7 указанного  постановления предусмотрено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1 и 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права. 

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

 Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с абзацем первым пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27  «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» в случае если лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, находилось в сговоре с другой стороной сделки, срок исковой давности исчисляется со дня, когда о соответствующих обстоятельствах  узнало или должно было узнать лицо, которое самостоятельно или совместно с иными лицами осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа, иное, чем лицо, совершившее сделку. Лишь при отсутствии такого лица до момента предъявления участником хозяйственного общества или членом совета директоров требования срок давности исчисляется со дня, когда о названных обстоятельствах узнал или должен был узнать участник или член совета директоров, предъявивший такое требование.

Постановлением Администрации города Смоленска №1621-адм от 27.07.2020 досрочно прекращены полномочия генерального директора ОАО «Кинотеатр «Октябрь» ФИО1 10.08.2020, генеральным директором с 11.08.2020 назначена ФИО7.

 При освобождении ФИО1 от должности генерального директора документы общества, в том числе первичные учетные документы, составленные во исполнение договоров с третьими лицами, вновь назначенному исполнительному органу генеральному директору ФИО7 не передавались. 

В целях получения документации ОАО «Кинотеатр «Октябрь» был инициирован судебный спор (дело № А62-4998/2021), по решению  арбитражного суда от 07.02.2022 на ФИО1 была возложена обязанность передать ОАО «Кинотеатр «Октябрь» документацию общества, в том числе договоры, заключенные обществом с третьими лицами, первичные учетные документы, составленные во исполнение этих договоров.

Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Смоленской области года по делу № А62-4998/2021 исполнено не было; ФИО7 как единоличному исполнительному органу ОАО «Кинотеатр «Октябрь» не была передана документация общества, в том числе и оспариваемый договор.

Ввиду изложенного, срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной не может исчисляться с момента избрания ФИО7 генеральным директором.

Знание истца, с которым закон связывает начало течения срока исковой давности, подразделяется на субъективное (генеральный директор «узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной»), а также объективное («должен был узнать»).

 При этом ответчик фактически указывает на обстоятельства, когда истец мог  при определенных условиях узнать об обстоятельствах.

 Вместе с тем законодательством не предусмотрена периодичность и обязанность запроса документов, а также выписки из ЕГРН в отношении недвижимого имущества общества, в целях определения начала периода течения срока исковой давности. Разумные сроки с учетом назначения на должность и удержания предыдущим директором документации в данном случае не превышены.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, 19.08.2020  в адрес ФИО1 было направлено письмо с просьбой принять участие в комиссии приемки-передачи финансово-хозяйственной деятельности, в том числе печати организации, учредительных и прочих документов; также было указано, что комиссия состоится 27 августа 2020 года в 10:00 часов по адресу: 

<

...> в здании Управления культуры Администрации города Смоленска.

 27.08.2020 ФИО1 участие в комиссии не принял, о чем был составлен соответствующий акт. 

31.08.2020 ФИО7 с участием членов совета директоров ОАО «Кинотеатр «Октябрь» было произведено обследование здания кинотеатра «Октябрь», о чем составлен соответствующий акт, согласно которому все пригодные помещения здания заняты третьими лицами - субарендаторами, оценить правомерность нахождения которых не представлялось возможным ввиду отсутствия у общества договоров аренды или субаренды. Однако в рамках данного осмотра неофициально была получена информация о том, что все субарендаторы располагаются в здании на основании договорных отношений с обществом «Вера-С». 

Также истцом представлены сведения об обращении в правоохранительные органы ФИО7 в связи с воспрепятствованием в допуске к помещениям здания кинотеатра.

Располагая указанной информацией, ФИО7 обратилась в Управление Росреестра по Смоленской области с целью получения копий договоров аренды, на основании которых ОАО «Кинотеатр «Октябрь» переданы в пользование пригодные помещения; 15.09.2020 Управление представило договор, заключенный только с ООО «Вера-С», при этом договор аренды с ЗАО «ПрофКом» предоставлен не был, что также следует из запрошенных судом документов.

После получения указанной информации, а также при отсутствии переданной от предыдущего директора документации ОАО «Кинотеатр «Октябрь», поступления каких-либо платежей в счет арендной платы,  ФИО7 были доведены данные факты до членов совета директоров ОАО «Кинотеатр «Октябрь».

 В результате чего 06.09.2021 года был предъявлен настоящий иск о признании недействительным договора аренды  с ООО «Вера-С»  и применении последствий недействительности сделки.

Таким образом, срок исковой давности по предъявленным требованиям не пропущен.

 Также при наличии у договора признаков ничтожности в любом случае срок исковой давности не может считаться пропущенным - согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании недействительной ничтожной сделки (пункт 3 статьи 166) составляет три года. 

В связи с чем,  иные доводы ответчика не могут приниматься во внимание как не имеющие существенного правового значения.

Истец просит применить последствия недействительности сделки в виде взыскания денежных средств  на основании положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации,  как  стоимости пользования полученных в аренду нежилых помещений за период с 13.05.2019 года по 20.09.2023 года (дата расторжения оспариваемого договора), рассчитанных на основании результатов повторной судебной оценочной экспертизы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон по общему правилу обязана возвратить другой все полученное по сделке (реституция). Если вернуть полученное в натуре невозможно (в том числе,  когда оно выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), нужно возместить его стоимость. Иные последствия могут предусматриваться законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Таким образом, в данном случае подлежит возмещению стоимость пользования спорным имуществом со стороны ответчика.

Разрешая вопрос о стоимости пользования имуществом, суд учитывает следующее.

В материалы настоящего дела ООО «Вера-С» были представлены квитанции к приходному кассовому ордеру, подтверждающие факт внесения обществу арендных платежей по оспариваемому договору.

Согласно данным квитанциям к приходному кассовому ордеру, ФИО1 принял от ООО «Вера-С» за период с 26.06.2019 года по 06.08.2020 года                  2 693 500,00 рублей в виде наличных денежных средств с основанием оплаты «оплата по договору аренды №1-2019 от 13 мая 2019».

С учетом указанного,  решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2023 года по делу № А62-3742/2023 с общества с ограниченной ответственностью "Вера-С" в пользу открытого акционерного общества "Кинотеатр  Октябрь»  взыскана задолженность по арендной плате за период с 14.09.2022 по 14.02.2023 в размере 411 500,00 рублей.

Общая стоимость пользования спорными помещениями за период с 13.05.2019 года по 20.09.2023,  с учетов суммы  установленной по  результатами повторной судебной оценочной экспертизы, принятой судом, составляет 8 438 451,7 рублей (количество полных месяцев аренды - 52 месяца за период с 13.05.2019 года по 13.09.2023 года - 4 года (с мая 2019 года по май 2023 года) х 12 месяцев + 4 месяца (с июня 2023 года по сентябрь 2023 года); количество оставшихся дней арендных правоотношений - 7 дней (с 13.09.2023 по 20.09.2023 года); размер арендной платы за 52 полных месяца за период с 13.05.2019 года по 13.09.2023 года - 161 553 рубля в месяц х 52 месяца = 8 400 756 рублей; размер арендной платы за 7 дней за период с 13.09.2023 по 20.09.2023 года - 161 553 рубля в месяц / 30 дней х 7 дней = 37 695,7 рублей; общий размер стоимости пользования помещениями за период с 13.05.2019 года по 20.09.2023 года  составляет   8 400 756 + 37 695,7 = 8 438 451,7 рублей).

Согласно квитанциям  по приходному кассовому ордеру ООО «Вера-С» внесло ОАО «Кинотеатр «Октябрь» за период с 26.06.2019 года по 06.08.2020 года в счет арендной платы 2 693 500 рублей

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2023 года по делу №А62-3742/2023 с ООО «Вера-С» взыскано 411 500,00 рублей.

Таким образом, в целях исключения двойного взыскания и учета оплаченных сумм арендной платы, указанные суммы денежных средств (2 693 500 рублей и 411 500,00 рублей) подлежат вычету из общего размеры начисленной арендной платы с 13.05.2019 года по 20.09.2023 года (8 438 451,7 рублей - 2 693 500рублей - 411 500 рублей = 5 333 451,7 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика платы за пользование спорными помещениями в размере 5 333 451,7 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом при обращении в суд с настоящим иском была уплачена государственная пошлина в размере  6 000,00 рублей.

Также в процессе рассмотрения дела,  в  связи с заявленными сторонами ходатайствами о проведении судебной оценочной экспертизы сторонами на депозитный счет суда были внесены денежные средства, в счет их оплаты.

Судом в качестве надлежащего доказательства по делу признано только экспертное заключение  выполненное  обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «ГосСтандартОценка», экспертом ФИО10          ФИО14, которое и подлежит оплате,  стоимость указанной экспертизы определена судом в размере 30 000,00 рублей.

Судом исковые требования удовлетворены в полном  объеме, на основании изложенного, расходы по уплате стоимости услуг эксперта в размере 30 000,00 рублей и государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. 

Ответчиком денежные средства в размере 30 000,00 рублей были внесены на депозит суда и засчитаны судом в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000,00 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

признать недействительным договор аренды недвижимого имущества №1-2019 от 13.05.2019, заключенный между открытым акционерным обществом «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Вера-С» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

Применить последствия недействительности  сделки путем взыскания с  общества с ограниченной ответственностью «Вера-С» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) действительной стоимости арендной платы пользования  частью нежилого помещения первого этажа № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20*, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 32, 35, 36, 38, 39, 42, 44, 46, 47, 48, 51 и частью нежилыми помещениями второго этажа № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12 общей площадью 1029 кв.м., расположенных по адресу: г. Смоленск, площадь Победы, дом 1 за период с 13.05.2019 по 20.09.2023 в размере 5 333 451,7 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вера-С» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Кинотеатр «Октябрь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000,00 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Исполнительный лист  выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья                                                                                           Л.В. Либерова