Арбитражный суд Хабаровского края

<

...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17801/2024

г. Хабаровск

01 сентября 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 19.08.2025

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  А.А. Паниной

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д. И. Созыгашевой, А. А. Симоновой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Уют» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680007, 

<

...>)

к частному дошкольному образовательному учреждению «Изумрудный город» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680030, 

<

...>)

третье лицо: муниципальное автономное дошкольное образовательное учреждение г. Хабаровска «Детский сад № 23»

о обязании предоставить доступ, взыскании судебной неустойки

при участии:

от истца – ФИО1 врио директора по приказу № 47 от 08.08.2025;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 25.07.2023;

от третьего лица – ФИО2 по доверенности от 23.01.2025.

Общество с ограниченной ответственностью «Уют» (далее – ООО «Уют») обратилось в арбитражный суд с иском к частному дошкольному образовательному учреждению «Изумрудный город»   (далее – ЧДОУ «Изумрудный город»)  об обязании в течение пяти дней со дня вступления решения в законную силу, предоставить доступ к общедомовому имуществу к стоякам холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, системе отопления, водоотведения (канализация), и вводным отсекающим запорным устройствам (кранам), электрощитовой, находящееся в нежилом помещении № II (121-127), 11(130-131), 11(132-138) расположенное по адресу 

<

...> с указанием на то, что доступ должен быть обеспечен таким образом, чтобы проводить визуальный осмотр стояков, трубопроводов на всем их протяжении, а также проводить профилактические и ремонтные мероприятия; о присуждении судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со дня вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения решения суда.

Определением от 22.11.2024 по делу в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда на судью А.А. Панину.

Определением от 14.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное автономное дошкольное образовательное учреждение г. Хабаровска «Детский сад №23» (далее - МАДОУ № 23).

Истец неоднократно уточнял предмет исковых требований. В судебном заседании  вновь заявил ходатайство об изменении формулировки требований, согласно которой  просит обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения в законную силу предоставить беспрепятственный доступ, представителям Общества с ограниченной ответственностью «Уют» (ИНН 

<

***>) в нежилые помещения II (121-127), II (130-131), 11(132-138) I (162, 163), II (119-149) расположенное по адресу 

<

...> предоставить доступ к инженерным системам (стоякам) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведення, канализации в следующие помещения согласно проектной документации 2005029.1501.1501-ВК.7 план второго этажа,

- помещение № 37 - СтК2-1,

- помещение № 31 - Ст ВО-2-8, Ст ВО-2-9, 

- помещение № 39 - Ст Т4-2-2, Ст Т4-1-2, Ст ТЗ-1-2, Ст К1-2. Ст ВО-1-2,

- помещение № 21 - Ст ТЗ-1-3, Ст ВО-1-3, Ст К1-3,

-помещение № 40 - Ст ТЗ-2-8,

- помещение № 41 - Ст К1-6, Ст ТЗ-1-6, Ст ВО-1-6, Ст Т4-2-4, Ст Т4-1-4,

- помещение № 22 - Ст Т4-1-1, Ст Т4-2-1, Ст ТЗ-1-1, Ст ВО-1-1, Ст К1-1.

Обеспечить доступ таким образом, чтобы проводить визуальный осмотр стояков, трубопроводов на всем их протяжении от пола до потолка, а также проводить профилактические и ремонтные мероприятия, а также предоставить доступ к горизонтальной разводке общедомовой инженерной системы отопления, расположенной согласно исполнительной схемы системы отопления блок секции № 7, второй этаж, путем демонтажа своими силами и за свой счет напольного покрытия и бетонно-песчаной стяжки, декоративных коробов из ГВЛ и иных элементов отделки нежилого помещения, затрудняющих доступ к указанным системам, а также обеспечить доступ к запорно-регулировочным устройствам (кранам), установленным на указанных инженерных системах.

Уточнения судом приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец уточненные исковые требования поддержал. Иск обоснован чинением ответчиком препятствий в доступе к общедомовому имуществу, что нарушает права истца как управляющей организации многоквартирным домом № 113 по ул. П.Л. Морозова в г. Хабаровске, обязанностью которого является технический осмотр и выполнение необходимых ремонтных работ в отношении общедомового имущества. В судебном заседании истец подтвердил факт установки ответчиком ревизионных лючков в местах прохождения коммуникаций, где по проекту не предусмотрено их уборка в короба. При этом пояснил, что данных лючков недостаточно для обследования труб по всей их протяженности через помещение.

Ответчик с иском не согласен в соответствии с доводами отзыва и дополнений к нему. В возражениях указал на отсутствие препятствий в осуществлении им допуска к общедомовым коммуникациям с указанием на осуществление управляющей организацией ежемесячного съема показаний ИПУ, проведение ремонтных работ на стояках водоснабжения, расположенных в помещениях ответчика в связи с произошедшими в декабре 2024 и марте 2025 года аварийными ситуациями. В отношении доводов об отсутствии доступа к трубам теплоснабжения указал, что  для устранения возникшей аварийной ситуации доступ был предоставлен, управляющей компанией проведены работы по вскрытию напольного покрытия, где расположены трубы теплоснабжения, и устранению причин аварии. Привел доводы о том, что система отопления МКД имеет горизонтальную разводку внутридомовой системы, трубы залиты бетоном, ответчиком или третьим лицом изменения в инженерные коммуникации не вносились, поэтому доступ к ним может быть предоставлен только в результате аварийной ситуации.

Третье лицо полностью поддержало позицию ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно выпискам из ЕГРН от 01.05.2019 , МАДОУ № 23  на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения № I (162, 163), II (119-149), в том числе помещения № II (121-127), № II (130-131), II (132-128), расположенные по адресу: 

<

...>.

Указанные помещения используются  ЧДОУ «Изумрудный город» на основании договора безвозмездного пользования от 01.10.2014, заключенного с МАДОУ № 23, для размещения частного детского сада.

Помещения расположены в многоквартирном доме (МКД), управление которым осуществляет ООО «Уют» на основании договора управления № 007 от 01.09.2014.

В пункте 1.3 договора управления установлено, что пользователем признается иное лицо, пользующееся жилым (нежилым) помещением на основании договора или соглашения с собственником данного помещения, которое имеет права и несет обязанности и ответственность в соответствии с действующими законодательством РФ и условиями такого договора или соглашения.

Письмами  от 11.07.2024, от 17.09.2024 ООО «Уют» уведомило ЧДОУ «Изумрудный город» о необходимости обеспечения свободного доступа к общему имуществу МКД: общедомовым сетям холодного, горячего водоснабжения, системе отопления, водоотведения и вводным отсекающим запорным устройствам (кранам) в течение 3 дней с момента получения уведомления.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком требования о предоставлении доступа к общедомовым коммуникациям, расположенным в помещении, используемым ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Пунктами 5,6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) предусмотрено, что в состав общего имущества включаются:

-  внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьёй 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (пункт 1 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу положений подпункта б пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правил № 354) управляющая компания, являющаяся исполнителем коммунальных услуг, вправе требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Пунктом 3.3.3 договора управления определено, что собственники помещений в МКД обязуются обеспечит представителям управляющей организации, сторонних организаций, привлеченных ею на договорной основе, доступ в занимаемое помещение, а также к расположенному в нем санитарно-техническому и иному внутриквартирному инженерному оборудованию, являющемуся общим имуществом, для осмотра их технического и санитарного состояния, осмотра приборов учета и контроля, а также для проведения ремонтных работ, в согласованное с управляющей организацией время, а в случае возникновения аварийной ситуации или её ликвидации – в любое время незамедлительно.

В соответствии с подпунктами «а», «в», «з» пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (а); поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях (в); текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (з).

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункт 13 Правил № 491).

При подаче иска истец основывал требования на том, что ответчик препятствует допуску управляющей компании к общедомовым коммуникациям, расположенным в используемых помещениях ЧДОУ «Изумрудный город», для проведения их осмотра, ссылаясь на направление уведомлений от 11.07.2024 и от 17.09.2024.

Сведений о заблаговременном согласовании  с потребителем времени осмотра, как это предусмотрено положениями подпункта б пункта 32 Правил № 354, также принимая во внимание, что помещения используются под детский сад, истцом не представлено.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлены скриншоты с камер видеонаблюдения, установленных в помещениях детского сада, подтверждающих нахождение работников ООО «Уют» в данных помещениях 23.09.2024, 25.09.2024, 26.09.2024, 07.10.2024, 08.10.2024, 16.10.2024. Данные факты истцом не оспорены, опровергающие доказательства в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены.

Аварийная ситуация, имевшая место в сентябре 2024 года, по пояснениям обеих сторон, устранена, что также подтверждается актом и наряд-заданием от 08.10.2024.

Кроме того, истец в ходе рассмотрения спора также указал на недопуск работников управляющей компании для обследования общедомовых коммуникаций в целях устранения возникшей аварийной ситуации в декабре 2024 года.

Между тем, из представленного истцом акта от 21.12.2024 следует, что представитель  ЧДОУ «Изумрудный город» явился по вызову управляющей компании, предоставил помещения для осмотра, выявить причину путем визуального осмотра не представилось возможным по причине нахождения системы отопления в полах под бетонной стяжкой.

Актом от 23.12.2024 подтверждается, что причиной подтопления помещений аптеки является аварийный прорыв системы отопления, расположенной в полах помещений детского сада, что свидетельствует о наличии у управляющей компании доступа в указанные помещения.

Из акта от 24.12.2024 следует, что управляющей компанией проведены работы по вскрытию бетонной стяжки полов в помещениях ЧДОУ «Изумрудный город», которые не окончены по причине отсутствия доступа к стоякам (заблокирован мебелью).

Согласно акту от 25.12.2024 работы завершены, произведен запуск отопления.

В ходе рассмотрения спора стороны по указанию суда проводили осмотр помещений ответчика и расположенных в них коммуникаций, что подтверждается актом от 28.04.2025. При этом судом установлено, что осмотр в апреле 2025 года проведен при отсутствии у управляющей компании рабочей документации в отношении сетей холодного, горячего водоснабжения, канализации, а также теплоснабжения. По пояснениям представителя ООО «Уют» расположение сетей определено управляющей компанией самостоятельно, исходя из данных осмотра и определения места положения магистральных сетей в жилых помещениях этажом выше, поскольку рабочая документация истцу не передавалась, самостоятельно получить эти сведения управляющая компания не смогла.

Из  имеющихся в указанном акте фотографий и содержащихся в нем пояснений следует, что часть коммуникаций имеется в доступе к осмотру, часть - зашиты в короба.  К акту представлены возражения ответчика, в которых он указал на неверное определение истцом нумерации помещений и, соответственно, места расположения коммуникаций.

Ввиду наличия разногласий сторон по нумерации помещений, отсутствия точной информации о расположении в спорных помещениях  сетей, являющихся общедомовым имуществом, акт от 28.04.2025 признан судом недостоверным доказательством.

Впоследствии истец выявил наличие у него проектной документации на дом, к материалам дела  приобщена техническая документация на водопровод и канализацию. С учетом изложенного, сторонами проведены повторные осмотры, результаты которых  отражены в актах от 10.07.2025 и от  28.07.2025. В актах обозначено, что часть трубопроводов полностью зашиты в короба, что соответствует проектной документации, в оставшейся части в акте указано на полное отсутствие доступа.

По результатам осмотра с учетом рабочей документации истцом заявлены уточнения требований, согласно которым он просит обеспечить полный доступ только к тем трубам, которые зашиты в короба, что не предусмотрено проектом.

В письменных пояснениях от 08.08.2025 ответчиком указано, что на всех коробах, обозначенных в уточненных требованиях, ответчиком установлены ревизионные люки, приложены фотографии в подтверждение возможности осмотра трубы.

Факт установки ответчиком ревизионных люков истцом подтвержден в судебном заседании. При этом, по мнению истца, установка ревизионных люков размером 30х40 см является недостаточной для осмотра состояния труб на всей их протяженности от пола до потолка. Доводы истца о том, что для возможности проведения осмотра необходима установка дополнительных ревизионных люков  при наличии представленных ответчиком фотографий, ничем документально не подтверждены. Сведений о том, что при осмотре коммуникаций через имеющиеся  ревизионные люки установлено наличие оснований для детального обследования труб, чему ответчик препятствует, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд счел недоказанными доводы истца о том, что ответчик препятствует в доступе к расположенным в используемых им помещениях общедомовым коммуникациям холодного, горячего водоснабжения, канализации. Доводы истца об установке ответчиком дополнительного оборудования судом не оцениваются, поскольку не имеют отношения к предмету спора.

Также судом в ходе рассмотрения спора установлено, что внутридомовая система отопления МКД имеет горизонтальную разводку, в связи с чем трубы отопления расположены по полу и залиты в бетонную стяжку, что делает невозможным визуальное их обследование в силу примененного проектного решения.

Оснований для обязания ответчика произвести демонтаж напольного покрытия и бетонной стяжки   по всему помещению в  отсутствие аварийной ситуации и решения собственников о проведении текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ) не имеется.

При этом из материалов дела следует, что при возникновении аварийной ситуации такой доступ был истцу предоставлен.

При изложенном, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины   относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через  Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                                 А. А. Панина