Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-150508/20-85-1147

г. Москва

17 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2021 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прохоровой М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙТЕХ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о внесении изменений в договор, о признании договора расторгнутым, о взыскании 1 825 645 руб. 19 коп.

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙТЕХ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 3 429 239 руб. 16 коп.

при участии:

от истца — ФИО1 по дов. от 14.01.2021 №б/н

от ответчика - ФИО2 по дов. от 01.12.2020 №Д-39/1 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СКАЙТЕХ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" о внесении изменений в договор, о признании договора расторгнутым, о взыскании 1 825 645 руб. 19 коп.

Определением от 17.11.2020 судом в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято к рассмотрению встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" к Обществу с ограниченной ответственностью "СКАЙТЕХ" о взыскании задолженности в размере 3 429 239 руб. 16 коп.

В обоснование первоначальных исковых требований ООО "СКАЙТЕХ" ссылается на то, что в связи с тем, что ООО "СКАЙТЕХ" не имело возможности использовать арендуемое помещение по назначению по не зависимым от него причинам, ООО "СКАЙТЕХ" направило в адрес ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" предложение с условиями о предоставлении скидки по оплате арендной платы от подписания которого последний отказался, в связи с чем ООО "СКАЙТЕХ" обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование встречных исковых требований ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" указывает на то, что вследствие неисполнения ООО "СКАЙТЕХ" обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды за период с 01.04.2020 по 30.11.2020 у последнего образовалась задолженность в заявленном размере, которую ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" просит взыскать.

В судебном заседании представитель ООО "СКАЙТЕХ" поддержал исковые требования в полном объеме, возражал относительно встречных исковых требований.

В судебном заседании представитель ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" поддержал встречные исковые требования в полном объеме, возражал относительно исковых требований ООО "СКАЙТЕХ".

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленных исков, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав полномочного представителей сторон по делу, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, об удовлетворении встречных исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" (далее – Арендодатель) и ООО «Залого Менеджмент» заключен Договор аренды от 12 октября 2017 года в отношении офисного помещения площадью 357 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании Соглашения от 17 апреля 2019 года по передаче прав и обязанностей по договору аренды офиса от 12 октября 2017 года ООО «Залого Менеджмент» передало свои права и обязанности по Договору аренды ООО "СКАЙТЕХ" (далее – Арендатор).

В соответствии со ст.2.1 Договора аренды срок действия Договора аренды истекает 30 ноября 2020 года.

В соответствии с п. 2.4. Договора аренды Арендатор имеет право на досрочное расторжение Договора аренды 01 января 2020 года, при условии направления письменного уведомления Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до даты такого расторжения, без штрафа.

Пунктом 3.2. Договора аренды установлено, что в течение 10 дней после подписания настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю обеспечительный платеж в размере 2 618 000 (два миллиона шестьсот восемнадцать тысяч рублей 00 копеек) российских рублей («Обеспечительный платеж») в обеспечение исполнения Арендатором обязательств по настоящему Договору аренды. Обеспечительный платеж должен быть произведен до Даты начала, а начиная с первой индексации Арендных платежей в соответствии со Статьей 3.7. Договора аренды и до окончания Срока Арендатор после каждой индексации доплачивает Арендодателю сумму, на которую индексированный размер Обеспечительного платежа превышает существующий на тот момент размер Обеспечительного платежа. Такая доплата производится Арендатором в Рублевом эквиваленте в течение 10 дней после получения соответствующего счета. Арендатор и Арендодатель договариваются о том, что Арендодатель имеет право, но не обязан, в любое время производить удержания из суммы Обеспечительного платежа в качестве компенсации по задолженности Арендатора по выплатам арендной платы или иных сумм, причитающихся по настоящему Договору аренды, или в связи с ущербом, нанесенным Арендатором Помещению или Зданию. В случае удержания Арендодателем сумм из Обеспечительного платежа в любое время в течение Срока Арендатор обязан уплатить Арендодателю в течение 7 дней после получения от него требования сумму, необходимую для      восстановления        первоначального размера Обеспечительного платежа.

Во исполнение обязательств по Договору аренды и Акта подтверждения индексации арендных платежей от 11 сентября 2019 года ООО «Скайтех» перечислило ООО «Москва - Красные Холмы» Обеспечительный платеж в размере 3 321 985руб. 08 коп.

07.05.2020 ООО "СКАЙТЕХ" направило ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" уведомление об одностороннем отказе от Договора аренды за 2 месяца до даты расторжения.

Письмом от 08.05.2020 ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" отказало в расторжении договора в связи отсутствием оснований, предусмотренных п. 2.4. Договора аренды.

ООО "СКАЙТЕХ" в обосновании своих требований указывает, что в период с 30.03.2020 по 11.05.2020 (включительно) ООО "СКАЙТЕХ" не имел возможности использовать Помещение по его назначению - для осуществления коммерческой (торговой) деятельности в связи с изданием Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено статьей 620 ГК РФ, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно статье 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что письмом от 17 марта 2020 года ООО "СКАЙТЕХ" предложило ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" рассмотреть возможность снижения арендной платы на 35% в связи с обстоятельствами непреодолимой силы.

Письмом от 23 марта 2020 года ООО "СКАЙТЕХ" предложило ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" на время введенных ограничений снизить арендную плату на 90%, также снизить арендную плату на постоянной основе на 40%;

в Письме от 13 мая 2020 года ООО "СКАЙТЕХ" предложило ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" снизить Арендную плату и Плату за содержание на 85%;

в Письме от 03 июня 2020 года ООО "СКАЙТЕХ" просто просит рассмотреть снижение арендной платы на время пандемии.

ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" от указанных предложений отказалось.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68 -ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании положений пункта 3 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительством Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 отсрочка уплаты арендной платы предоставляется в отношении платежей, подлежащих уплате в период с даты введения режима повышенной готовности до 01.10.2020 (подпункт "б" пункта 3).

В случае если задолженность по уплате арендных платежей сформировалась в период до введения режима повышенной готовности в субъекте Российской Федерации, такая задолженность, а также неустойка, начисленная на такую задолженность (в том числе за период, включающий в себя период с даты введения соответствующего режима по 01.10.2020), подлежит начислению и взысканию.

Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году (Обзор практики от 30.04.2020 N 2).

Исходя из вышесказанного, суд приходит к выводу, что обращение арендатора к арендодателю за отсрочкой уплаты арендных платежей является правом, а не обязанностью арендатора.

Вместе с тем, ООО "СКАЙТЕХ" не учтено следующее. ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" письмом №0-20-0411 от 07 мая 2020 предложило ООО "СКАЙТЕХ" уменьшить размер Арендной платы по Договору аренды за апрель и май 2020 года на 25%, чтобы Арендная плата, соответственно, составляла 489.080,19 рублей в месяц.

Данное предложение ООО "СКАЙТЕХ" не было принято.

ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" письмами от 22 мая 2020 года исх.№0-20-0450, от 01 июня 2020 года исх.№0-20-0484 подтвердило ранее озвученные предложения, от которых ООО "СКАЙТЕХ".

В соответствии с вопросом 4 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 г.) если будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Согласно п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекают из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В данном конкретном случае ООО "СКАЙТЕХ" в силу положений п. 1 ст. 66, п. 1 ст. 96 ГК является коммерческой организацией, обязанной в силу положений ст.ст. 309 - 310 ГК РФ исполнять принятые на себя в добровольном порядке договорные обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.

При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако, только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность вмешаться в договорные отношения сторон, вопреки положениям ст. 421 ГК РФ.

Фактические обстоятельства, с которыми ООО "СКАЙТЕХ" связывает свою правовую позицию, относятся к категории предпринимательских рисков, что не может быть признано уважительной причиной, освобождающей сторону от принятых на себя обязательств. Действуя разумно и добросовестно, ООО "СКАЙТЕХ" имел реальную возможность предвидеть возможность наступления данных обстоятельств на момент заключения договора.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, Верховный Суд РФ не исключил возможности изменения или расторжения договоров из-за эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции, если это будет признано судом существенным изменением обстоятельств.

При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ст. 451 ГК РФ).

Исходя из принципа соблюдения баланса интересов сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора он утрачивает такую возможность.

Довод ООО "СКАЙТЕХ" о том, что задолженность по арендной плате возникла у Арендатора вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, эпидемии в результате распространения новой коронавирусной инфекции отклоняется судом.

Арендатор, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, без возмещения, в частности, убытков в виде упущенной выгоды и убытков при прекращении договора (ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ).

Факт отнесения конкретного бизнеса к "наиболее пострадавшим отраслям" устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020 в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе. В случае отсутствия указанного вида деятельности в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП право на отсрочку в соответствии с изложенными нормами права формально отсутствует.

Согласно Единому государственному реестру юридических лиц основным видом деятельности ООО "СКАЙТЕХ" является разработка компьютерного обеспечения (код ОКВЭД 62.01).

Деятельность ООО "СКАЙТЕХ" не включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При таких обстоятельствах, заявленные требования истца подлежат отклонению.

Удовлетворяя исковые требования ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" суд исходит из следующего.

Согласно ст.3.1 Договора аренды в редакции Акта подтверждения индексации арендных платежей от 11 сентября 2019 года Арендная плата составляет 18 266 руб. 30 коп. за квадратный метр в год.

В соответствии с п.3.1 и 4.1 Договора аренды Арендная плата и Постоянная составляющая Платы за содержание должны оплачиваться авансом не позднее первого календарного дня соответствующего отчетного периода.

Пунктом 4.1. Договора аренды в редакции Акта подтверждения индексации арендных платежей от 11 сентября 2019 год установлено, что Арендатор обязан уплачивать Арендодателю Плату за содержание Здания, состоящей из Постоянной составляющей Платы за содержание, размер которой составляет 5.372 руб. 44 коп. за квадратный метр в год, не включая НДС, а также из Расчетной составляющей.

Исходя из условий Договора аренды Арендатор обязан выплачивать Арендодателю каждый месяц Арендную плату в размере 652 106 руб. 92 коп., с учетом НДС, постоянную составляющую Платы за содержание в размере 191 796 руб. 11 коп., с учетом НДС.

Установленная договором аренды обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ООО "СКАЙТЕХ" за период с 01.04.2020 по 30.11.2020, в результате чего образовалась задолженность в размере 6 751 224 руб. 24 коп.

Исходя из условий договора, а также представленных документов арбитражный суд приходит к выводу, что срок оплаты долга за спорный период по договору, наступил.

Направленные в адрес ООО "СКАЙТЕХ" претензия от 21.08.2020 с требованиями оплаты задолженности оставлены последним без ответа и удовлетворения, в результате чего ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" обратился в суд с настоящим иском.

Пунктом 3.2. Договора аренды установлено, что Арендодатель имеет право в любое время производить удержания из суммы Обеспечительного платежа в качестве компенсации по задолженности Арендатора по выплатам арендной платы или иных сумм, причитающихся по Договору аренды, или в связи с ущербом, нанесенным Арендатором.

ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" в рамках погашения задолженности по арендной плате ООО "СКАЙТЕХ" зачел обеспечительный платеж в счет погашения  арендная платы за август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2020 года в общем размере 2 608 427 руб. 68 коп. и постоянной составляющая платы за содержание помещения за сентябрь, октябрь, ноябрь и часть за август 2020 года в общем размере 713 557 руб.40 коп. всего на общую сумму 3 321 985 руб. 08 коп., в том числе НДС.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства, наличие и размер задолженности документально подтверждены, доказательства погашения задолженности в полном объеме сторонами не представлены, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2020 по июль 2020 в размере 3 429 239 руб. 16 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 132, 159, 167-170, 171, 176, 179, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙТЕХ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 3 429 239 (Три миллиона четыреста двадцать девять тысяч двести тридцать девять) руб. 16 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 147 (Сорок тысяч сто сорок семь) руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

 

      СУДЬЯ:                                                                                                 Д.Н. Федорова