АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Южно-Сахалинск                                                        Дело №  А59 – 1927/2021

14 июля 2023  года

 

Резолютивная часть решения объявлена 07.07.2023 года. Полный текст решения изготовлен 14.07.2023 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи  Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 888 475 рублей 50 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 324 724 рубля 65 копеек, расходов по уплате государственной пошлины,

при участии: от истца -  представителя ФИО2 по доверенности от 20.03.2023, от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 02.03.2023,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  (далее - истец) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Сахалинской области к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 888 475 рублей 50 копеек в виде переплаты арендных платежей за период с 19.06.2018 по 28.11.2019, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 324 724 рубля 65 копеек, расходов по уплате государственной пошлины (с учетом уточнений).

В обоснование исковых требований указано на произведенную истцом переплату арендных платежей по договору аренды земельного участка от 26.04.2017 № 13618 в связи с применение арендодателем некорректной ставки арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка.

Определением суда от 22.04.2021 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А59-1927/2021.

Решением суда от 26.04.2022, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022 без изменения, иск общества удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.12.2022 года – решение от 26.04.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022 по делу № А59-1927/2021 Арбитражного суда Сахалинской области отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Согласно постановлению кассационного суда при новом рассмотрении необходимо установить территориальную зону, к которой относился спорный участок на момент его предоставления обществу в аренду, определить, допускалось ли размещение на этом земельном участке объектов санаторно-курортного назначения, дать надлежащую оценку проектной документации и выяснить, предназначены ли помещения в строящемся объекте для оказания медицинских услуг, установить все запланированные виды деятельности в строящемся объекте и в зависимости от установленного определить подлежащую применению ставку арендной платы, по результатам чего дать оценку обоснованности требований общества.

Определением суда от 12.01.2023 дело принято к производству.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

В письменных пояснениях по требованиям истец указывает, в том числе, что спорный земельный участок на момент заключения договора аренды располагался и располагается в общественно-деловой зоне ОД-9, в которой предусмотрено размещение объектов здравоохранения, полагает, что при оценке проектной документации следует руководствоваться не только сведениями, указанными в пояснительной записке, а также данными, разъясняющими сущность технологического процесса, который будет осуществляться в объекте.

Так, основной идеей концепции проекта «Бальнеологический комплекс «Хонока» является использование полезных физико-химических свойств минеральных вод для целей профилактики заболеваний и медицинской реабилитации, обществом осуществлено технологическое бурение и освоение скважины глубиной 780 метров для целей использования вод, обладающими термальными свойствами, получена лицензия на пользование недрами, выполнен анализ физико-химических свойств воды, полученной из скважины, с подтверждением ее термальных свойств, вода относится к термальным источникам (бикарбонатные воды), которые имеют выраженный лечебный эффект. Оказание профилактических процедур, связанных с принятием ванн, предусмотрено посредством функционирования в комплексе 12 оздоравливающих бассейнов.

Ответчиком планируется оказание иных лечебных и оздоровительных процедур по одному из нижеперечисленных технологических решений: профилакторий совместно  с ООО «ЦМО «Сахмедпомощь», осуществляющий следующие медицинские услуги: отделение ГБО (барокамеры, камера локального воздействия), бассейн (для проведения лечебной физкультуры, в том числе, с устройством помощи лицам с ограниченными возможностями), водная дорожка для лечения и профилактики варикозной болезни нижних конечностей, отделение грязелечения, водолечения, кабинет песочно-минеральных ванн, спелеотерапии, отделение лечебной физкультуры, кабинет магнитно-резонансной терапии кабинеты медицинского массажа, отделение физиотерапии. Именно указанные выше документы, обосновывающие организацию профилактория, были предоставлены истцом ответчику, после чего ответчиком принято решение об установлении вида разрешенного использования земельного участка «Санаторная деятельность»; центр оздоровления «Табата», осуществляющий согласно разработанного истцом технологического решения, следующие медицинские услуги: кинезиотерапия, лечебная физкультура, массаж, галотерапия.

Размещение в комплексе иных помещений, не относящихся напрямую к оказанию услуг медицинского характера  (ресторан, детская комната), их размещение не противоречит основному направлению деятельности. Со ссылкой на ГОСТ Р 54599-2011, указывает, что санатории по своей сути также являются многофункциональными объектами и  в данном случае для целей определения вида разрешенного использования земельного участка необходимо разграничивать основной вид деятельности и дополнительные виды деятельности, осуществляемые предприятием. Оказание обществом дополнительных услуг в сфере питания, бытовых и развлекательных услуг, как и в деятельности любого санатория, не является самостоятельным видом деятельности, в случае, если прекратится основная деятельность бальнеологического комплекса, то в оказании дополнительных услуг также не будет экономического смысла.

Представитель ответчика в судебном заседании  возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В ранее представленном отзыве на иск, дополнениях к нему ответчик с требованиями истца не согласился, указал следующее.

 На момент заключения договора аренды земельного участка (26.04.2017) приказом Минэкономразвития России oт 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор). В редакции Классификатора от 30.09.2015 (начало действия с 03.11.2015) размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро) относило такие объекты к бытовому обслуживанию и такому виду разрешенного использования присвоен код 3.3.

В той же редакции Классификатора размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей относилось к санаторной деятельности и такому виду разрешенного использования присвоен код 9.2.1.

Согласно пункту  5.3 приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденного Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, действовавшим на момент сложившихся спорных правоотношений, земельные участки, предназначенные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков относятся к землям с разрешенным использованием объектов бытового обслуживания. К земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства применяется ставка (Ст) в размере 5%.

Также в силу пункта 5.7 приложения № 1 к Порядку земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров) также относятся к землям с разрешенным использованием объектов бытового обслуживания. К земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства для определения размера арендной платы применяется ставка (Ст) в размере 5%.

В силу пункта 8.1 приложения № 1 к Порядку земельные участки, предназначенные для размещения объектов санаторно-курортных учреждений, детских и спортивных лагерей относятся к землям с разрешенным использованием объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения и к таким земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства для определения размера арендной платы применяется ставка (Ст) в размере 1,5 %.

Как следует из пункта 3 проектной документации раздела № 1 «Пояснительная записка» на объект «Бальнеологический комплекс «Хонока» 58.28.-17.05-ПЗ бальнеологический комплекс является объектом многофункционального назначения.

Целью строительства является формирование в регионе рыночной и социально ориентированной экономики, использование имеющегося в регионе потенциала посредством строительства современного бальнеологического комплекса, позволяющего круглый год оказывать водно-оздоровительные услуги и обеспечивать досуг населению Сахалинской области, а также туристам из других областей России и стран АТР.

Как следует из проектной документации раздела № 1 «Пояснительная записка» на объект «Бальнеологический комплекс «Хонока» 58.28.-17.05-ПЗ на первом этаже здания располагаются следующие помещения бани: холл, коридор, лифтовой холл зона отдыха, ресторан, помещения персонала, комната отдыха, комната для хранения белья, кладовые, раздевалки, санузлы, комната уборочного инвентаря, уборные, санузлы для персонала, санузлы для инвалидов, прачечная и комната сушки, ванная, душевая для персонала, сауны, душевые, большая банная комната, офис сотрудников бани, закрытая кабинка, массажная комната, компьютерная комната, комната vip - 3 шт., игровая комната (детская), игровая комната, комната отдыха, места массажа.

Таким образом, истец при эксплуатации объекта «Бальнеологический комплекс» предполагал осуществлять различные виды деятельности, в том числе использование ресторана.

Как указано было ранее, к земельным участкам на которых предполагается размещение объектов общественного питания для определения размера арендной платы применяется ставка (Ст) в размере 5%.

Таким образом, департаментом при заключении договора аренды земельного участка от 26.04.2017, по мнению ответчика, правомерно установлен вид разрешенного использования «земельные участки, предоставленные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков» и при установлении размера арендной платы установлена ставка по виду разрешенного использования в размере 5 %.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон спора, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Распоряжением Губернатора Сахалинской области от 24.10.2016 № 178-р на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, на возможность предоставления ООО «Хонока Сахалин» земельного участка с кадастровым номером 65:01:0603002:851, площадью 24600 кв.м., расположенного в г. Южно- Сахалинске, в границах лесного массива, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА».

26 апреля 2017 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 13618, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.04.2017 по 26.04.2020 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0603002:851, площадью 24 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Земельный участок передается по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение № 1). Участок предоставляется для строительства объекта социально-культурного назначения «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА». Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствие с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно расчёту арендной платы, арендная плата рассчитывалась по виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков» в размере 5 %.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата начисляется со 02.12.2016.

26 апреля 2017 года между сторонами подписан передаточный акт к договору аренды земельного участка № 13618 от 06.04.2017.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского Собрания города Южно-Сахалинска  от 30.01.2013 № 744/44-13-4 (в редакции от 21.12.2016 № 669/35-16-5) земельный участок на момент заключения договора располагался в общественно-деловой зоне ОД-9, в пределах которой допускалось размещение, в том числе, объектов общественного питания и здравоохранения. 

Спора в указанной части между истцом и ответчиком не имеется.

22 июня 2020 года истец направил в адрес ответчика письмо о приведении указанного в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0603002:851 в соответствие с утвержденным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

В ответе на данное письмо ответчик указал, что Департаментом подготовлено Распоряжение об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 установив наименование  «Санаторная деятельность», код 9.2.1. Распоряжение направлено в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Сахалинской области в ЕГРН.

23.11.2020 года ответчик письмом № 8876-014/08 сообщил истцу о том, что на основании распоряжения Департамента от 26.06.2020 № 857-р, в рамках договора аренды земельного участка от 26.04.2017 № 13618, с 26.06.2020 произведен перерасчет арендной платы с применением ставки по виду разрешенного использования 1,7 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В адрес ответчика истцом направлялось письмо о перерасчете арендной платы по спорному договору, в ответ на которое ответчик отказал в перерасчете арендной платы за весь период действия договора, указав, что перерасчет арендной платы произведен на основании распоряжения Департамента от 26.06.2020 № 857-р с 26.06.2020.

Полагая, что со стороны истца возникла переплата по арендной плате, являющаяся неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.

В результате рассмотрения спора судом установлено, что противоречия между истцом и ответчиком и требования о неосновательном обогащении в результате переплаты по арендным платежам за 2018, 2019 годы, связаны с необоснованным применением ответчиком, по доводам истца, ставки аренды для вида разрешенного использования - для земельных участков, предназначенных  для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков, вместо ставки аренды вида разрешенного использования - для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортных учреждений.

При этом, расчет неосновательного обогащения произведен истцом с применением коэффициента 1,7, все иные показатели при определении арендной платы подлежащей уплате с применением данного коэффициента приняты равными определенным ответчиком. Из первоначального расчета истцом исключены периоды, на которые имеется ссылка ответчика в ходатайстве о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

На основании части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать: факт сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения, а также размер неосновательного обогащения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ регламентирован порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 36.9 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В силу положений статьи 39.7 ЗК РФ за публичные земли, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30  утвержден порядок определения размера арендной платы, а также условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области.

Пунктом 1 статьи 1 указанного Закона Сахалинской № 78 области установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется согласно приложению 1 к настоящему Закону.

Согласно пункту 1 Приложения № 1 к Закону Сахалинской области № 78 размер годовой арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле:

А = Кс х Кд х Кз, где:

А - размер годовой арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией. Размер коэффициента в зависимости от вида функционального использования земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области;

Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок. Размер коэффициента в зависимости от зоны градостроительной ценности земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области.

Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, действовавшим на момент сложившихся спорных правоотношений, утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее — Порядок).

Подпунктом 1 пункта 2 Порядка установлены следующие размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов:

для случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, коэффициент Кд = Ст/ 100%иКз= 1,где:

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией;

Ст - ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленная приложениями 1 - 3 к Порядку;

Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок.

Согласно  выписке из единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для строительства объекта социально-культурного назначения «Бальнеологический комплекс «Хонока».

Согласно пункту 5.3 приложения № 1 к указанному выше порядку ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости, а именно, для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков определена равной 5%.

Пунктом 8.1 приложения № 1 к этому же порядку ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости, а именно, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортных учреждений, детских и спортивных лагерей определена равной 1,5%.

В силу части 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

В редакции «Классификатора видов разрешенного использования земельных участков в РФ», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», действующей на момент спорных правоотношений, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро) отнесено к объектам бытового обслуживания, данному виду разрешенного использования присвоен код 3.3.

Этой же редакцией классификатора размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи), размещение лечебно-оздоровительных лагерей отнесено к санаторной деятельности, данному виду разрешенного использования присвоен код 9.2.1.

Изначально арендная плата по договору аренды была установлена с учетом ставки аренды в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка по виду разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков» на основании Решения № 303/18-15-5 от 25.11.2015.

Впоследствии, на основании распоряжения департамента землепользования                                № 857-р от 26.06.2020 г. «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков» установлено соответствие разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования, в связи с чем в отношении земельного участка установлено наименование вида разрешенного использования: «Санаторная деятельность» (код 9.2.1), соответствующие сведения были направлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Арендная плата по договору аренды была установлена с учетом ставки в размере 1,7 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Городской думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 №159/8-20-6 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами,  в соответствии с ранее действовавшими Правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4 (ред. от 21.12.2016 № 669/35-16-5) (далее — Правила землепользования и застройки), земельный участок с кадастровым номером 65:01:0603002:851 располагался в общественно-деловой зоне ОД-9.

Согласно приложению «Назначение объектов градостроительной деятельности» к Правилам землепользования и застройки, объекты социально-бытового назначения, объекты санитарно-курортного назначения, которые относятся к объектам здравоохранения, объекты общественного питания отнесены к основным видам разрешенного использования и допускаются к размещению в общественно-деловой зоне ОД-9.

Приказом Минздрава России от 05.05.2016 № 279н утвержден «Порядок организации санаторно-курортного лечения".

Пунктом 1 Порядка организации санаторно-курортного лечения утвержденного Приказом Минздрава России от 05.05.2016 № 279н (Далее Порядок) установлены правила организации и оказания санаторно-курортного лечения взрослому и детскому населению в медицинских организациях (санаторно-курортными организациями) и иных организациях, осуществляющих медицинскую деятельность (далее - медицинская организация), на территории Российской Федерации.

Санаторно-курортное лечение включает в себя медицинскую помощь, осуществляемую медицинскими организациями в профилактических, лечебных и реабилитационных целях на основе использования природных лечебных ресурсов, в том числе в условиях пребывания в лечебно-оздоровительных местностях и на курортах (п. 2 Порядка).

В соответствии с пунктом 4 Порядка санаторно-курортное лечение осуществляется в медицинских организациях всех форм собственности, имеющих лицензию на медицинскую деятельность, полученную в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Санаторно-курортное лечение осуществляется в санаторно-курортных организациях, одной из которых является бальнеологическая лечебница (п. 5 Порядка).

Согласно пунктом 8 Порядка санаторно-курортное лечение осуществляется при взаимодействии врачей — специалистов.

Приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 5 мая 2016 г. № 279н к Порядку организации санаторно-курортного лечения утверждены Правила организации деятельности Бальнеологической лечебницы (Приложением № 13) (далее - Правила).

Пунктом 2 Правил Бальнеологическая лечебница является самостоятельной медицинской организацией или структурным подразделением медицинской организации и иной организации, осуществляющей медицинскую деятельность. Бальнеологическая лечебница располагается на территории лечебно-оздоровительной местности или курорта и осуществляет проведение отдельных методов санаторно- курортного лечения с применением природных минеральных вод и рассолов (бальнеолечение) и пресных вод (водолечение).

Пунктом 5 Правил в структуре бальнеологической лечебницы рекомендуется предусматривать:

а) регистратуру;

б) лечебные отделения (кабинеты), в том числе:

отделение бальнеотерапии (кабины для отпуска ванн, подводного душ- массажа, вихревых ванн, лечебных душей);

кабинеты полостных процедур (кабинеты кишечного орошения, гидроколонотерапии, гинекологического орошения, гидромассажа и орошения десен);

ингаляционный кабинет;

в) административно-хозяйственная часть;

г) питьевые источники (питьевые бюветы или галереи) (при наличии).

Согласно проектной документации по объекту «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА», пункту 1.4 положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства «Бальнеологический комплекс «Хонока» от 25.07.2017, составленного ООО «Оборонэкспертиза», целью строительства является формирование в регионе рыночной социально ориентированной экономики, использование имеющегося в регионе потенциала посредством строительства современного бальнеологического комплекса, позволяющего круглый год оказывать водно-оздоровительные услуги и обеспечивать досуг населению Сахалинской области, а также туристам из других областей России и стран АТР.

Далее, в пп. 3.1.1 раздела 1 «Пояснительная записка» проектной документации по объекту «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА» на первом этаже здания располагаются следующие помещения бани: холл, коридор, лифтовой холл зона отдыха, ресторан, помещения персонала, комната отдыха, комната для хранения белья, кладовые, раздевалки, санузлы, комната уборочного инвентаря, уборные, санузлы для персонала, санузлы для инвалидов, прачечная и комната сушки, ванная, душевая для персонала, сауны, душевые, большая банная комната, офис сотрудников бани, закрытая кабинка, массажная комната, компьютерная комната, комната vip - 3 шт., игровая комната (детская), игровая комната, комната отдыха, места массажа.

На 1 этаже располагаются следующие помещения ресторана: коридор, горячий цех, салатный цех, хранение овощей, вторичная обработка, первичная обработка, моечное отделение, камера готовой холодной продукции, моечное отделение, мясо-рыбный цех, холодильная камера, морозильная камера, комната персонала (мужская), комната персонала (женская), санузел персонала и душевая персонала по 2 помещения, венткамера – 2 шт., лестничная клетка, тамбур, помещение складирования мусора, тамбур, лестничная клетка, вспомогательное помещение, кладовая сухих продуктов, кладовая хлебобулочных изделий, комната уборочного инвентаря – 2 шт., мойка оборотной тары, помещение комплектования заказов, зал ресторана, санузел (мужской), санузел (женский), санузел для инвалидов, коридор.

Из положительного заключения экспертизы следует, что здание комплекса располагается в центральной части земельного участка, что обусловлено местонахождением минеральных источников и многолетней схемой проектирования японских онсенов.

В материалы дела представлены лицензия ООО «Хонока Сахалин» на пользование недрами от 21.12.2017 и договор на производство работ по бурению гидрогеологических скважин № 1/17 от 27.11.2017, подтверждающие проведение обществом работ по добыче минеральной воды для обеспечения бальнеологического комплекса

В соответствии с результатами выполненного анализа воды, полученной из скважины вода относится к термальным источникам (бикарбонатные воды), которые имеют выраженный лечебный эффект.

Из проектной документации  58/28-17.05-ИОС2.1, представленной в материалы дела, следует, что в проектируемом здании на улице расположены несколько видом бассейнов, водообмен ванн осуществляется с циркуляцией воды, температура воды в ваннах принята 18-35 градусов по Цельсию, предусмотрены успокаивающий бассейн и бочки, бассейн под открытым небом, жемчужная ванна бассейна, лечебная ванна бассейна, главный, лекарственный бассейн.

Из технологических решений, представленных в материалы дела, следует, что в комплексе запланировано размещение профилактория, в  том числе, отделения ГБО (барокамеры, камеры локального воздействия), отделения грязелечения, климатолечения.

Из технологических решений центра оздоровления «Табата», представленных в материалы дела следует, что в центре планируется оказание оздоровительных услуг,  в том числе, лечебных ванн, душа Шарко, циркуляционного душа, галотерапии, ингаляций, осмотров врача-физиотерапевта, кинезотерапии и лечебной физкультуры. Оздоровительный центр имеет зонирование: входная группа, помещения персонала, раздевалки, акватермальная зона, СПА зона, залы для занятий, коридоры и санузлы.

Таким образом, приказ Минздрава России от 05.05.2016 № 279н «Об утверждении Порядка организации санаторно-курортного лечения» относит бальнеологическую лечебницу к санаторно-курортным организациям, осуществляющим санаторно-курортное лечение с применением природных минеральных вод и рассолов (бальнеолечение) и пресных вод (водолечение), из функционального назначения объекта, для строительства которого был выделен спорный земельный участок, с учетом результатов выполненного анализа воды (термальные источники), которая имеют лечебный эффект, специфики проекта, следует, что последний предназначен, в том числе, для размещения объекта лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортного учреждения. 

При этом, судом отклоняется довод ответчика относительно отсутствия  у общества лицензии на осуществление медицинской деятельности, поскольку в условиях незавершенности строительства объекта вопросы о получении данной лицензии на оказание медицинских услуг являются преждевременными.

Вместе с тем, как следует из пункта 3 проектной документации раздела № 1 «Пояснительная записка» на объект «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА» к проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, пункта 1.4 положительного заключения экспертизы к документации, бальнеологический комплекс является объектом многофункционального назначения.

Так, как указано выше, согласно проектной документации, на 1 этаже располагаются, в том числе,  следующие помещения ресторана: коридор, горячий цех, салатный цех, хранение овощей, вторичная обработка, первичная обработка, моечное отделение, камера готовой холодной продукции, моечное отделение, мясо-рыбный цех, холодильная камера, морозильная камера, комната персонала (мужская), комната персонала (женская), санузел персонала и душевая персонала по 2 помещения, венткамера – 2 шт., лестничная клетка, тамбур, помещение складирования мусора, тамбур, лестничная клетка, вспомогательное помещение, кладовая сухих продуктов, кладовая хлебобулочных изделий, комната уборочного инвентаря – 2 шт., мойка оборотной тары, помещение комплектования заказов, зал ресторана,

Таким образом, истец при эксплуатации объекта «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА» предполагает осуществлять различные виды деятельности, в том числе,  использование ресторана.

По смыслу части 2 статьи 7 и статьи 85 ЗК РФ функциональное назначение размещаемого на земельном участке объекта должно отвечать видам разрешенного использования этого участка, определенным действующим градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.

Как установлено судом выше, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского Собрания города Южно-Сахалинска  от 30.01.2013 № 744/44-13-4 (в редакции от 21.12.2016 № 669/35-16-5) земельный участок на момент заключения договора располагался в общественно-деловой зоне ОД-9, в пределах которой допускалось размещение, в том числе, объектов общественного питания.

В силу пункта  5.7 приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденного Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, действовавшим на момент сложившихся спорных правоотношений, земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров) также относятся к землям с разрешенным использованием объектов бытового обслуживания. К земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства для определения размера арендной платы применяется ставка (Ст) в размере 5%.

Согласно пункту 6 статьи 2 решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, в случае если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности, из всех возможных значений ставки применяется наибольшее.

При этом, в указанной части данной нормативный акт не признан не действующим, в связи с чем, доводы истца со ссылкой на заключение правового управления Городской Думы г.Южно-Сахалинска от 20.06.2023, отклоняются.

Таким образом, департаментом при заключении договора аренды земельного участка от 26.04.2017, по мнению суда, правомерно применена ставка при определении размера арендной платы по договору  в размере 5 %, с учетом многофункционального назначения объекта, пункта 5.7. приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы,  пункта 6 статьи 2 решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в последующем не влечет безусловного изменения функционального назначения расположенного на нем объекта, исходя из которого должна определяться нормативно регулируемая арендная плата, независимо от определенных сторонами условий договора.

Документальных доказательств того, что эксплуатация ресторана,  при прекращении санаторно-курортной деятельности, будет невозможна, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш  И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета  1 216 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 13.04.2021 № 187.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                       П.Б. Мисилевич