ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-2307/2022

г. Вологда

13 февраля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 февраля 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лак энд Лакшери» на решение Арбитражного суда Псковской области от 20 октября 2022 года по делу № А52-2307/2022,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Сити-Офис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 180000, Псковская обл., 

<

...>; далее – ООО «Сити-Офис») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Лак энд Лакшери» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 180025, Псковская обл., Псковский р-н, с.п. Завеличенская волость, 

<

...>; далее – ООО «Лак энд Лакшери») о взыскании 914 523 руб., в том числе 835 285 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 25 февраля 2021 года № 12/02/21; 79 237 руб. 81 коп. пеней за период с 01.10.2021 по 31.03.2022, о возложении обязанности возвратить помещение. 

ООО «Лак энд Лакшери» обратилось со встречным исковым заявлением к ООО «Сити-Офис» о безвозмездном устранении недостатков имущества, переданного в аренду по спорному договору, и взыскании убытков в размере 500 000 руб. 

Решением Арбитражного суда Псковской области от 20 октября 2022 года первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано. 

ООО «Лак энд Лакшери» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «Сити-Офис» и об удовлетворении встречных требований ООО «Лак энд Лакшери». В обоснование жалобы ссылается на то, что суд принял расчет истца, согласно которому неустойка составляет 0,1 %, посчитав его разумным, однако в решении суд не сослался на соответствующую норму права или пункт договора, предусматривающий именно такой размер неустойки. Кроме того, скрытые недостатки помещения (посторонние неприятные запахи) не могли быть выявлены при подписании акта приема-передачи, поскольку приемка касалась только технического состояния помещения. Скрытые недостатки арендатор не мог выявить, поскольку не обладает специальными знаниями.

ООО «Сити-Офис» в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы жалобы, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. В связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 25 февраля 2021 года ООО «Сити-Офис» (арендодатель) и ООО «Лак энд Лакшери» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 21-02/21, по условиям которого арендодатель предоставил за плату во временное владение и пользование арендатору часть нежилого помещения № 4, общей площадью 133,3 кв. м, расположенного на первом этаже в девятиэтажном многоквартирном доме по адресу: Псковская обл., Псковский р-он, 

<

...>.

В пункте 8.1 договора установлен срок договора с 25.02.2021 по 31.01.2022 с возможностью пролонгации (пункт 8.2 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть в размере 66 650 руб. в месяц с предоставлением арендных каникул по оплате постоянной части на срок до 28.02.2021; переменная часть включает возмещение затрат арендодателя на оплату коммунальных услуг. Арендная плата вносится авансом не позднее 10-го текущего месяца. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается с учетом фактического  количества календарных дней. Переменная часть арендной платы оплачивается в течение 5-ти рабочих дней с момента получения платежных документов от арендодателя, с момента передачи помещений по акту приема-передачи. 

В силу пункта 4.3 договора в обеспечение выполнения условий  договора арендатор уплачивает  арендодателю обеспечительный платеж в сумме 8 150 руб. в течение 5-ти дней с момента подписания договора. Учитывая ранее оплаченный обеспечительный платеж по предварительному договору в сумме 58 500 руб., всего сумма обеспечительного платежа составляет 66 650 руб. На сумму обеспечительного платежа не начисляются проценты.  

Нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи помещений от 25.02.2021.

На основании подпункта «а» пункта 7.2 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при условии, когда арендатор допустил просрочку по оплате арендных платежей более чем на два месяца. 

При одностороннем внесудебном отказе арендатора от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 7.2 договора, арендодатель обязан письменно сообщить об отказе от исполнения договора не менее чем за 30 календарных дней до даты его расторжения (пункт 7.5 договора). 

ООО «Лак энд Лакшери» обязательства по внесению арендной платы за период с мая 2021 года по июль 2022 года не исполнил, задолженность составила 835 285 руб. 05 коп., в том числе 782 193  руб. 80 коп. – постоянная часть арендной платы, 53 091 руб. 25 коп. – переменная часть арендной платы. 

За нарушение сроков внесения арендной платы ООО «Сити-Офис»  начислило неустойку в размере 79 237 руб. 81 коп. за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 в соответствии с пунктом 6.2 договора.

Претензией от 15.11.2021 ООО «Сити-Офис» предложило арендатору погасить задолженность, указав, что в противном случае реализует право на односторонний отказ от договора. 

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей более чем за девять периодов, арендодатель направил ООО «Лак энд Лакшери» уведомление от 28.02.2022 № 09-02/22 об одностороннем отказе от договора.

Ссылаясь на то, что арендатор долг по арендной плате не погасил, помещение не возвратил, ООО «Сити-Офис» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 835 285 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате, 79 237 руб. 81 коп. пеней за период с 01.10.2021 по 31.03.2022, о возложении обязанности возвратить помещение.

ООО «Лак энд Лакшери» предъявило встречный иск об устранении недостатков переданного в аренду помещения и о взыскании 500 000 руб. убытков в связи с отказом заказчиков арендатора от услуг, ссылаясь на то, что помещение не могло использоваться по назначению ввиду наличия недостатков сданного в аренду имущества.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, признал заявленные требования по первоначальному иску обоснованными и взыскал с ответчика 914 522 руб. 86 коп., в том числе 835 285 руб. 05 коп. задолженности, 79 237 руб. 81 коп. пеней, а в удовлетворении встречных исковых требований отказал ввиду их недоказанности.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Задолженность по арендной плате по договору за период с мая 2021 года по июль 2022 года в сумме 835 285 руб. 05 коп. (782 193 руб. 80 коп. – постоянная часть, 53 091 руб. 25 коп. – переменная часть) подтверждается материалами дела. Арендатор доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы не представил, в связи с чем суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика основной долг в заявленном размере.

Поскольку арендатор допустил просрочку во внесении арендной платы более девяти месяцев, арендодатель письмом от 28.02.2022 № 09-02/22 в соответствии с пунктом 7.2 договора направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора аренды помещения с 15.03.2022.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 7.2 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем досудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор допустил просрочку по оплате арендных платежей более чем на два месяца. Договор подлежит досрочному расторжению при письменном уведомлении арендатора, направленному последнему не менее, чем за 30 календарных дней  до даты его расторжения.

Судом первой инстанции установлено, что арендодатель правомерно отказался от договора в одностороннем порядке, поскольку арендатор допустил просрочку во внесении арендной платы, поэтому договор прекращен 31.03.2022, у арендатора отсутствуют правовые основания для использования помещения, которое подлежат возврату арендодателю.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Арендатор в установленном порядке помещение не освободил и не возвратил по акту приема-передачи арендодателю, поэтому суд правомерно возложил на арендатора обязанность возвратить спорное помещение.

Требование ООО «Сити-Офис» о взыскании пеней за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 в размере 79 237 руб. 81 коп. также удовлетворено судом первой инстанции обоснованно, поскольку соответствует положениями статей 329, 330 ГК РФ и условиям пункта 6.2 договора.

Доводы подателя жалобы о незаконности соответствующего требования являются несостоятельными и опровергаются материалами дела. 

Размер пеней согласован сторонами в пункте 6.2 договора, согласно которому в случае просрочки арендатором выплаты арендной платы более чем на пять дней арендодатель вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции рассмотрел заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ и не нашел оснований для такого уменьшения, поскольку неустойка в указанном размере является обычно применяемой в деловом обороте, а ответчик доказательств ее чрезмерности и явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представил.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному нормами права выводу о том, что заявленный размер неустойки из расчета 0,1 % отвечает компенсационному характеру неустойки, но при этом не влечет получение истцом необоснованной выгоды, соответствует величине, достаточной для компенсации потерь кредитора, и не свидетельствует о финансировании истца за счет ответчика на нерыночных условиях, обеспечивая соблюдение баланса экономических интересов сторон.

В удовлетворении встречного иска ООО «Лак энд Лакшери» к ООО «Сити-Офис» о безвозмездном устранении недостатков имущества, переданного в аренду по спорному договору, и взыскании 500 000 руб. убытков суд первой инстанции также правомерно отказал с учетом следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 настоящего Кодекса.

Пунктам 1 и 2 статьи 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу части 1 статьи 65 АПК РФ доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии в материалах дела доказательств наличия указанных условий, в том числе факта нарушения арендодателем обязательств по договору аренды.

Заявляя требование о взыскании убытков, арендатор указал, что не смог приступить к осуществлению деятельности, поскольку в помещении имеется посторонний запах; клиенты арендатора отказывались от оказания им соответствующих услуг. По мнению подателя жалобы, в помещениях присутствуют посторонние неприятные запахи, что свидетельствует о наличии скрытых недостатков помещения, которые не могли быть выявлены при подписании акта приема-передачи, поскольку приемка касалась только технического состояния помещения. 

Однако в материалах дела имеется акт приема-передачи от 25.02.2021, подписанный со стороны арендатора без замечаний, подтверждающий передачу помещения в надлежащем состоянии. Кроме того, в ходе арендных отношений сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору. Ни в одном из документов нет указания на наличие каких-либо недостатков переданного имущества. 

Суд первой инстанции обоснованно критически оценил представленные арендатором акт от 18.05.2022 и заявления клиентов за период с ноября 2021 года по апрель 2022 года, поскольку они составлены в одностороннем порядке.

Обращения  арендатора в уполномоченные органы также не подтверждают факт передачи арендатору в аренду помещения с недостатками, так как недостатков вентиляционной системы спорного многоквартирного дома не выявлено.

Поскольку переданное арендатору помещение по своим характеристикам соответствовало требованиям договора, в решении суда сделан верный вывод о том, что ООО «Лак энд Лакшери» не доказало причинно-следственную связь между действиями (бездействием) арендодателя и возникшими убытками, а также сам факт допущенных нарушений условий договора и размер убытков. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергают их и сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция считает необходимым отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 20 октября 2022 года по делу № А52-2307/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лак энд Лакшери» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

 

Судьи

Н.В. Чередина

ФИО1