АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-771/2021

г. Орел

19 мая 2021 года.

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2021 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи  Кияйкина И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Товары для быта" (302001, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской области  (300041, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании продлить на срок 3 года договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности №24, 25 от 01.07.1996, путем заключения дополнительного соглашения,

при участии:

от истца –  директор ФИО2 (паспорт, приказ от 10.08.2018), представитель ФИО3 (доверенность №5 от 01.02.2021, диплом),

          от ответчика  – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Товары для быта" (далее – истец, ООО "Товары для быта") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Тульской Рязанской и Орловской области (далее - ответчик 1) и территориальному управлению Росимущества в Орловской области (далее – ответчик 2) об обязании продлить на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности №24, 25 от 01.07.1996 путем заключения дополнительного соглашения. 

Требования истца связаны с истечением срока действия охранного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры на основе аренды № 24, 25 от 01.07.1996 (именуемого истцом договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности №24, 25 от 01.07.1996) и направлены на его продление с целью последующего выкупа нежилых помещений, являющихся предметом данного договора. Ссылаясь на положения статей 421, 621 ГК РФ, а также полагая возможным продление срока действия договора в отсутствие проведения торгов, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Определением Арбитражного суда от 14.04.2021 по настоящему делу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнённые исковые требования истца об обязании ответчиков продлить договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности №24, 25 от 01.07.1996 на 3 года путем заключения дополнительного соглашения.

Определением суда от 14.04.2021 судом прекращено производство по делу в части исковых требований ООО "Товары для быта" к территориальному управлению Росимущества в Орловской области, поскольку последнее прекратило деятельность путём присоединения к межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской области.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования, полагали иск подлежим удовлетворению. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В письменном отзыве на исковое заявление указал на наличие возражений арендодателя относительно пользования истцом имуществом после окончания срока действия договора. Кроме того, отметил недобросовестное исполнение своих обязанностей по договору со стороны ООО «Товары для быта», в связи с чем, полагал, что ответчик не вправе претендовать на преимущественное право на заключение договора на новый срок, а также на заключение дополнительного соглашения в порядке, установленном ч. 5 чт. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 №98-ФЗ. По указанным основаниям просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объёме. Также ходатайствовал о рассмотрении  искового заявления без участия представителя ответчика.

Арбитражный суд, в силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенного о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей истца, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

01.07.1996 между Научно-производственным центром по охране памятников истории и культуры и ООО «Товары для быта» заключен охранный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры на основе аренды № 24, 25.

По условиям договора истец принял в арендное пользование памятник архитектуры по адресу: 

<

...>. 

Согласно акту технического состояния (приложение №1 к договору) общая площадь сдаваемых в аренду помещений 842,5 кв. м., в том числе помещения подвала и помещения первого этажа.

Срок действия договора с 01.07.1996 до 31.12.2020.

Согласно пункту 2.1 договора, передаваемый памятник истории и культуры является собственностью государства.

В соответствии с п.4.1 указанного договора «Пользователь» (ООО «Товары для быта») обязуется своевременно производить консервационные и ремонтно-реставрационные работы по используемому памятнику. Все работы по памятнику «Пользователь» производит за свой счёт в сроки, предусмотренные актом технического состояния.

Актом технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройства его территории от 01.07.1996 №24,25 предусмотрен план работ в целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования. В соответствии с указанным актом «Арендатор-пользователь» обязан произвести следующие работы: 1. Проектные и историко-архивные изыскания, сроки выполнения 1996-2000; 2. Разработка проекта противоаварийных и реставрационных работ, сроки выполнения 1996-2000; 3. Выполнение работ по ремонту подвальных и подсобных помещений, сроки выполнения 1996-1998; 4. Благоустройство прилегающей территории, сроки выполнения 1997-1999. Примечание: необходим капитальный ремонт подвальных помещений.

09.01.1997 между сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к Договору, согласно которому пользователь, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по настоящему договору на пользование недвижимыми памятниками истории и культуры на основе аренды обязательства по окончании срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора.

12.03.2009 Научно-производственный центр по охране памятников истории и культуры прекратил свою деятельность путем ликвидации. Полномочия по управлению федеральным имуществом, защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом осуществляет МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской области.

В период с 01.11.2018 путем обращения к ответчику истцом инициирована процедура постановки на кадастровый учёт арендуемых помещений, с целью их последующего выкупа. Даная процедура, как указано в исковом заявлении, до настоящего времени не была окончена, в том числе и по причинам длительной переписки с ответчиком и в связи с введением органами государственной власти запретительных/ограничительных мер, направленных на предотвращение распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19). 

В письмах № 71-АП/9573 от 23.10.2020 и № 71-АП/209 от 18.01.2021 МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской области в рамках рассмотрения вопросов по реализации арендуемых истцом помещений, также высказало возражения относительно продления срока действия охранного договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Товары для быта» в арбитражный суд с настоящим иском. 

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Анализируя материалы дела, суд пришел к выводу, что между сторонами сложились правоотношения по аренде имущества, регулируемые главой 34 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. 

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона. Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Федерального закона № 135-ФЗ. 

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее по тексту – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Частью 9 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. 

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

 Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, то есть по результатам конкурса или аукциона. 

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. 

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, являлись положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. 

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 № 305-КГ17-2739 и от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881. 

Кроме того, в настоящий момент заключение договоров на новый срок, как и продление срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Федерального закона № 135-ФЗ). 

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества и их продления, ограничив возможность заключения названных договоров и их продления без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что охранный договор в 01.07.1996 был заключен обществом без соблюдения публичных процедур до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. В связи с чем, продление срока действия договора аренды государственного имущества с истцом возможно только по результатам торгов.   

Кроме того, согласно упомянутым разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в абзаце третьем пункта 1 постановления от 17.11.2011 N 73, не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанное правило устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок:

-пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Однако, в материалах дела имеются письма МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях исх. №71-АП/9573 от 23.10.2020 и №71-АП/209 от 18.01.2021, согласно которым ответчиком была выражена письменная воля на прекращение указанного договора по истечении срока его действия. В письменном отзыве на исковое заявление ответчик также выразил свое несогласие на заключение дополнительного соглашения к договору о продлении срока аренды на неопределенный срок, полагая, что ООО «Товары для быта» не вправе претендовать на преимущественное право на заключение договора на новый срок, а также на заключение дополнительного соглашения в порядке, установленном ч. 5 ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 №98-ФЗ. 

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать, что спорный договор может быть признан возобновленным на неопределенный срок по правилам ч.2 ст.621 ГК РФ.

Положения статьи 5 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" не применимы к спорным правоотношениям, поскольку охранный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры на основе аренды № 24, 25 от 01.07.1996 был заключен не по результатам проведения торгов.

По указанным основаниям доводы истца не могут быть приняты во внимание, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу, в соответствии со статьёй 110 АПК РФ, следует отнести на ООО «Товары для быта» в полном объёме, поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Товары для быта" отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья         И.В. Кияйкин