АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 февраля 2018 года

Дело №

А56-68887/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Премьер»  Миттенберг М.В. (доверенность от 28.09.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы                 Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-68887/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Премьер», место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А, ОГРН 1077847535633, ИНН 7842364516 (далее – общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 7Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, приняв пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9 000 000 руб., НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества) и                           Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

Решением суда от 10.07.2017 пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9 360 000 руб., НДС не облагается».

Постановлением апелляционного суда от 18.10.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУИОН просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на то, что обжалуемые судебные акты вынесены на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого заключения эксперта, суды не приняли во внимание замечания ГУИОН относительно недостоверности отчёта эксперта.

По мнению подателя жалобы, судами допущено нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не произведено исследование и оценка имеющейся в деле совокупности доказательств.

ГУИОН считает, что судом нарушен порядок  вызова эксперта в судебное заседание, указывает, что судами отказано в назначении повторной судебной экспертизы, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения эксперта.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что судами при принятии обжалуемых актов не производилась оценка достоверности отчёта ГУИОН от 18.10.2016      № 31-8-0110(078)К-2016, судами необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы, не дана оценка замечаниям ГУИОН к экспертному заключению.

В отзыве на кассационные жалобы общество просит решение и постановление оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Общество считает, что доводы подателей жалоб о том, что принятое судом заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и положениям нормативных документов в области оценочной деятельности, являются необоснованными.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалобы рассмотрены в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Согласно дополнительному соглашению от 02.04.2014 № 03 к договору аренды от 10.08.2006, заключенному между комитетом и обществом, последнее является арендатором нежилого помещения 7Н площадью 69,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001486:2498, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А. 

Общество обратилось в комитет с заявлением от 17.02.2015 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

Согласно отчёту ГУИОН об оценке рыночной стоимости объекта от 06.04.2015 № 31-8-0119 (085)-2015 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 17.02.2015 составила 11 140 000 руб. 

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом, являющегося правопредшественником Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, от 20.04.2015 № 671-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А, помещение 7Н» определен способ приватизации помещения в виде продажи его обществу по преимущественному праву приобретения по цене 11 140 000 руб., определенной в упомянутом отчёте ГУИОН. 

Вступившим в законную силу решением суда от 12.03.2016 по другому делу (№ А56-36305/2015) признана недостоверной величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, установленная в отчёте ГУИОН от 06.04.2015 № 31-8-0119 (085)-2015 и утвержденная распоряжением комитета от 20.04.2015 № 671-рз. 

14.06.2016 общество направило в комитет уведомление о намерении использовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения по цене 9 000 000 руб. 

Согласно отчёту ГУИОН от 18.10.2016 № 31-8-0110(078)К-2016 рыночная стоимость объекта составила 11 090 000 руб.

Ссылаясь на уклонение комитета от урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого обществом помещения, связанных с определением рыночной стоимости выкупаемого объекта, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости арендуемого обществом помещения, поручив её проведение открытому акционерному обществу «Региональное управление оценки» (далее – ОАО «Региональное управление оценки»). 

В соответствии с заключением от 14.03.2017 № 28/12/16-1, составленным экспертом ОАО «Региональное управление оценки», рыночная стоимость объекта 11 500 000 руб.

Суд назначил проведение повторной экспертизы. Согласно заключению повторной экспертизы от 29.05.2017 № 775, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Новая оценочная компания» (далее – ООО «Новая оценочная компания»), рыночная стоимость спорного объекта на 17.02.2015 составила 9 360 000 руб.

Суд первой инстанции применил статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3, 9 Закона № 159-ФЗ, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), отклонил как недостоверные доказательства по делу отчёт ГУИОН от 18.10.2016 № 31-8-0110(078)К-2016 и экспертное заключение от 14.03.2017 № 28/12/16-1, сославшись на то, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 12.03.2016 по делу № А56-36305/2015 установлено, что результат оценки объекта в размере 11 140 000 руб. не соответствует сложившемуся рынку, завышен и близок к верхней границе рыночного интервала.

Суд первой инстанции принял отчёт об оценке рыночной стоимости помещения, приведенный в заключении эксперта от 29.05.2017 № 775, как достоверный,  посчитав, что выводы эксперта являются мотивированными, и пришёл к  выводу о том, что цена выкупа  должна быть установлена на основании заключения эксперта ООО «Новая оценочная компания» от 29.05.2017 № 775, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 9 360 000 руб.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

          В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

          Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

          Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

          Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

          С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив статьи 83, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 13 Закона об оценочной деятельности  назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

В связи с наличием противоречий в  выводах эксперта и возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта  от 14.03.2017 № 28/12/16-1 суд в соответствии с  частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил проведение повторной экспертизы, поручив её другому эксперту.  

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 29.05.2017 № 775 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Закон № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности и на основании оценки имеющихся в деле доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в заключении от 29.05.2017 № 775. 

Отказывая в назначении еще одной повторной экспертизы, суды сделал правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом ООО «Новая оценочная компания», и наличие противоречий в выводах эксперта.

Суды первой и апелляционной инстанций сделал обоснованный вывод о том, что заключение повторной судебной экспертизы является достоверным.

 Доводы подателей жалоб были обоснованно отклонены судами.

Ссылка подателей жалоб на отсутствии в названном заключении эксперта раздела «Анализ рынка» и упоминания об анализе рынка не может быть принят судом кассационной инстанции. В соответствии с вводной частью данного заключения экспертом использованы представленные ему судом материалы дела, относящиеся к объекту исследования, в частности анализ рынка торгово-сервисных помещений, приведенный в отчёте ГУИОН об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта от 18.10.2016 № 31-8-0110(078)К-2016.

Доводы подателей жалоб, касающиеся использования объектов-аналогов, обладающих существенно худшими характеристиками, чем объект оценки, и расчёта ставки капитализации, также подлежат отклонению. Приведенные подателями жалоб мотивы, по которым они не согласны с установленной в заключении эксперта ООО «Новая оценочная компания» рыночной стоимостью предмета оценки, не свидетельствуют о нарушениях экспертом законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или недостоверности сведений, используемых экспертом в отчёте об оценке, которые могли повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

	С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу № А56-68887/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий