АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-9275/2020

10 сентября 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 09.09.2020

Полный текст решения изготовлен 10.09.2020

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи К.А. Елистратова , 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Торэкс», ОГРН 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Аксерли», ОГРН 

<

***> 

третьи лица: Управление Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области, Межрайонный ОСП по ИОИП УФССП России по Саратовской области, ФИО2

о признании недействительным отчета об оценке объекта оценки № №643/274/01 от 15.05.2020

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, представитель по доверенности от 03.08.2019, 

от ФИО2 - ФИО4, представитель по доверенности от 14.03.2019,.

от УФССП по Саратовской области - ФИО5, по удостоверению,

от иных лиц: не вились, извещены

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Торэкс», ОГРН 

<

***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Аксерли», ОГРН 

<

***> третьи лица: Управление Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области, Межрайонный ОСП по ИОИП УФССП России по Саратовской области, ФИО2 о признании недействительным отчета об оценке объекта оценки № №643/274/01 от 15.05.2020

В судебное заседание явились представители истца, ФИО2

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и месте заседания.

В обоснование исковых требований истец указал следующие обстоятельства.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу № А57-1757/2016 решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.08.2017 изменено, в пользу ФИО2 с ООО «ТОРЭКС» взыскано 361 823 831 руб. действительной стоимости доли в уставном капитале ООО «ТОРЭКС», 49 721 685 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 68 000 руб. расходов по оплате госпошлины за рассмотрение иска, 27 200 руб. расходов на оплату услуг представителей, а всего 411 640 716 руб.

Судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ФИО6 в интересах взыскателя ФИО2 05.04.2018 вынесено постановление № 64046/18/21693 о возбуждении исполнительного производства № 9407/18/64046-ИП.

19 мая 2020 года представитель истца был ознакомлен с отчетом об оценке объекта оценки №643/274/01 от 15.05.2020 (далее по тексту - «Отчет об оценке»).

В указанном Отчете оценке произведена оценка вышеуказанного имущества должника.

В соответствии с отчетом ООО «АКСЕРЛИ» об оценке объекта оценки № №643/274/01 от 15.05.2020 стоимость:

1. Здание,   площадь    1385,6   кв.м.    адрес:    

<

...>    кад.номер: №64:48:040128:66 составляет 27.555.000 руб.

2. Нежилое здание, площадь  1888 кв.м. адрес: 

<

...> составляет 20.342.400 руб.; 

3. Нежилое помещение,   площадь   1320,7   кв.м.   адрес:   

<

...>   кад.номер: 64:48:040128:57 составляет 18.409.200 руб.

4. Производственный   корпус №2,  площадь   1497,9  кв.м.  адрес:  

<

...> составляет 20.571.600 руб. 

5.  Объект   IV   класса   опасности   по   СанПин.   площадь   1442,2   кв.м,   кад.номер: 64:48:040128:81. адрес: 

<

...> составляет 19.896.000 руб. 

Таким образом, по мнению заявителя, отчет оценщика недостоверный.

Кроме того, рецензией на отчет № 643/274/01 об оценке объекта оценки от 15.05.2020, проведенной ООО «Приволжское Агентство Строительно-Технической Экспертизы», на предмет его соответствия требованиям ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и другим нормативным правовым актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности, выявлены ряд нарушений и неточностей, повлиявших на качество оценки и стоимость объекта оценки.

Истец полагает отчет об оценке является недостоверным, необоснованным и подлежащим признанию недействительным, что явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим иском.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Представителем ФИО2 заявлены возражения относительно исковых требований ООО «ТОРЭКС».

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В пункте 1 Постановления № 50 разъяснено, что судебная защита прав, свобод и законных интересов граждан и организаций при принудительном исполнении судебных актов, актов других органов и должностных лиц осуществляется как в порядке искового производства по нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и в порядке административного судопроизводства - по нормам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации либо производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - по нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом распределения компетенции между судами. 

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 50 Постановления № 50, результаты оценки рыночной стоимости имущества, произведенной в рамках исполнительного производства, могут быть оспорены как в исковом порядке, так и в порядке административного судопроизводства. Выбор способа защиты принадлежит при этом заявителю. 

Указанные разъяснения основаны, в том числе, на положениях пунктов 2 - 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ). 

Так, в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона № 229-ФЗ, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика). 

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. 

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона № 229-ФЗ).

В Постановлении № 50 также даны разъяснения о процессуальном статусе и субъектном составе лиц, участвующих в деле, в зависимости от того, какой способ защиты избран заявителем и о правовых последствиях удовлетворения требований заявителя. 

В частности, при рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. 

Постановлением № 50 также указано, что при рассмотрении соответствующей категории споров суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора. 

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. 

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом. 

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом. 

В соответствии с отчетом ООО «АКСЕРЛИ» об оценке объекта оценки № 643/274 от 15.05.2020 объектами оценки являлись:

1. Здание,   площадь    1385,6   кв.м.    адрес:    

<

...>    кад.номер: №64:48:040128:66 составляет 27.555.000 руб.

2. Нежилое здание, площадь  1888 кв.м. адрес: 

<

...> составляет 20.342.400 руб.; 

3. Нежилое помещение,   площадь   1320,7   кв.м.   адрес:   

<

...>   кад.номер: 64:48:040128:57 составляет 18.409.200 руб.

4. Производственный   корпус №2,  площадь   1497,9  кв.м.  адрес:  

<

...> составляет 20.571.600 руб. 

5.  Объект   IV   класса   опасности   по   СанПин.   площадь   1442,2   кв.м,   кад.номер: 64:48:040128:81. адрес: 

<

...> составляет 19.896.000 руб. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. 

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. 

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод истца о недостоверности спорного отчета со ссылкой на рецензию, отклоняется судом исходя из следующего.

Рецензии на экспертное заключение, на которые ссылается ответчик в обоснование порочности отчета ООО «АКСЕРЛИ» об оценке объекта оценки № 643/274/01 от 15.05.2020, не опровергает достоверность выводов оценщика и не порочит спорный отчет как доказательство по делу. Указанная рецензия является мнением частного лица, подготовлена вне рамок судебного разбирательства по поручению истца.

Кроме того, она содержит замечания к составлению отчета, но не является заключением эксперта по поставленным вопросам, документы им не исследовались, достоверность выводов оценщика не опровергнута.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Положениями статьи 11 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ). Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ). В соответствии со статьей 14 Закона № 135-ФЗ, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов к оценке.

При определении рыночной стоимости оцениваемого имущества должно быть учтено, что арестованное имущество подлежит реализации в процессе принудительного исполнения судебного акта, с учетом сокращенных сроков исполнительного производства, установленных статьей 36 Закона об исполнительном производстве (что влияет на рыночную стоимость его реализации).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проведении оценки в рамках подготовки отчета об оценке объекта оценки № 643/274/01 от 15.05.2020 оценщиком ФИО7 была произведена оценка именно принадлежащих заявителю объектов недвижимости:

1. Здание,   площадь    1385,6   кв.м.    адрес:    

<

...>    кад.номер: №64:48:040128:66 составляет 27.555.000 руб.

2. Нежилое здание, площадь  1888 кв.м. адрес: 

<

...> составляет 20.342.400 руб.; 

3. Нежилое помещение,   площадь   1320,7   кв.м.   адрес:   

<

...>   кад.номер: 64:48:040128:57 составляет 18.409.200 руб.

4. Производственный   корпус №2,  площадь   1497,9  кв.м.  адрес:  

<

...> составляет 20.571.600 руб. 

5.  Объект   IV   класса   опасности   по   СанПин.   площадь   1442,2   кв.м,   кад.номер: 64:48:040128:81. адрес: 

<

...> составляет 19.896.000 руб. 

При определении стоимости арестованного имущества соблюдены требования, установленные Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. 

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Указанные в статье 15 вышеназванного закона обязанности оценщика не предусматривают обязанность по осмотру объекта оценки.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, и Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, также не устанавливают обязательности осмотра объекта оценки.

Из материалов дела следует, что судебным приставом эксперту были направлены все необходимые материалы для оценки, в том числе фотоматериалы. Иные документы оценщиком не запрашивались, о недостаточности материалов им не заявлено.

Оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на ценность. Оценка осуществлена с использованием сравнительного подхода к оценке, как наиболее точно отражающего состояние уровня цен на рынке недвижимости.

В силу статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Подбор и оценка объектов-аналогов предусматривают необходимость установления характеристик и индивидуальных особенностей объектов оценки. Следует также учитывать условия эксплуатации и хранения имущества.

Из отчета об оценке объекта оценки № 643/274/01 от 15.05.2020 усматривается, что оценщиком при анализе рынка подобраны объекты-аналоги в районе расположения объекта оценки, сопоставимые с объектом оценки по основным техническим характеристикам. Оценка стоимости имущества производилась для целей осуществления принудительной реализации имущества должника в рамках процедуры исполнительного производства, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда чрезвычайных обстоятельств, о которых заранее известно специалисту-оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества. Указанное нашло отражение на стр. 40-89 отчета об оценке объекта оценки № 643/274/01 от 15.05.2020.

Изучив отчет об оценке № 643/274/01 от 15.05.2020, суд не усмотрел оснований для вывода о неправильном подборе независимым оценщиком объектов-аналогов.

Несогласие ООО «ТОРЭКС» с примененными оценщиком методиками оценки само по себе не свидетельствует о неполноте проведенного исследования.

Реализация арестованного имущества является специфической сделкой не только в связи с ограниченными сроками экспозиции объекта оценки, но и наличием дополнительных рисков для потенциального покупателя при регистрации права собственности и вступлении во владение и пользование имуществом. 

Руководствуясь спецификой правового статуса объекта оценки, ограниченными сроками, особенными условиями и порядком реализации объекта оценки, оценщик определял стоимость объекта оценки для конкретных целей с использованием системы коэффициентов, отражающих существенные качественные характеристики объекта оценки.

Оценив отчет ООО «АКСЕРЛИ» № 643/274/01 от 15.05.2020, суд с учетом положений Федерального закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки пришел к выводу об отсутствии при составлении указанного отчета нарушений, которые свидетельствуют о невозможности его применения. Основания для признания данного отчета недействительным отсутствуют. 

В этой связи, рыночная стоимость спорного имущества, определенная отчетом от № 643/274/01 от 15.05.2020, обоснованно принята судебным приставом-исполнителем. 

Судом также отмечает, что величина рыночной стоимости арестованного имущества, принятая судебным приставом-исполнителем, является начальной стоимостью для продажи и в зависимости от предложений покупателей может изменяться в сторону увеличения.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            К.А. Елистратов