Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЯ

Дело № А40-93893/23-139-790

г. Москва

04 октября 2023 г.

Резолютивная часть решения оглашена 27 сентября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 04 октября 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Е.А. Вагановой (единолично) при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 7076 дело по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Лесная 27" (125196, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2004, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: 1) Общество с ограниченной ответственностью "Грано" (125196, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, Лесная ул., д. 9, этаж 12, ком. 32, ИНН: 

<

***>);

2) Департамент городского имущества города Москвы (123112, Москва город, проезд Красногвардейский 1-й, дом 21, строение 1, , ИНН: 

<

***>);

3) Департамент культурного наследия города Москвы (115035, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Замоскворечье, Пятницкая ул., д. 19, стр. 1, ИНН: 

<

***>);

4) Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (191144, 

<

...> Литер А, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным 

решение

 от 28.03.2023 №КУВД-001/2022-57750942/5, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации договора о последующей ипотеки от 16.11.2022; о возложении обязанности

при участии: от заявителя  – ФИО2,  дов. №1 от 19.12.2022; от ответчика – ФИО3, дов. №Д-54/2023 от 24.01.2023; от третьих лиц – 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) ФИО4, дов. №ДКН-16/37-71/22 от 30.12.2022; 4) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лесная 27» (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление) о признании незаконным решения от 28.03.2023 № КУВД-001/2022-57750942/5, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации договора о последующей ипотеки от 16.11.2022, а также о возложении обязанности на Управление осуществить государственную регистрацию договора о последующей ипотеки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ), Департамент культурного наследия города Москвы, Банк ВТБ, ООО «Грано».

В обоснование заявленных требований общество сослалось на то, что отказ в государственной регистрации прав по причине отсутствия в договоре об ипотеке указания на ограничения в отношении земельного участка, связанные с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий (Камер-Коллежского вала) не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель настаивает, что он представил все документы, необходимые для государственной регистрации договора ипотеки, предусмотренные действующим законодательством. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы и требования заявления; представила возражения на отзыв Управления.

Представитель Управления возражал по заявлению по доводам отзыва; ранее обеспечил представление материалов дела по оспариваемому акту.

Представитель Департамент культурного наследия города Москвы поддержала правовую позицию Управления, возражала по заявлению по доводам письменных пояснений.

ДГИ и Банк, будучи извещенными о дате, времени и месте заседания, своих представителей не направили, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 121, 123, 156 АПК РФ.

Спор возник об оспаривании ненормативного правового акта государственного органа и подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, в отзыве на него, в выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, оценив на основании ст. 71 АПК РФ материалы дела в их совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что заявитель и ООО «Грано» обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации ипотеки в отношении здания с кадастровым номером № 77:01:0004016:4080 (№ MFC-0558/2012-2008594) и права аренды земельного участка с кадастровым номером № 77:01:0004016:186 (№ MFC-0558/2022-2008723).

29.12.2022     Управление, руководствуясь п. п. 5, 7, 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости) приостановило государственную регистрацию № КУВД-001/2022-57750942 и № КУВД-001/2022-57751547.

28.03.2023 Управлением приняты решения об отказе в государственной регистрации ипотеки № КУВД-001/2022-57750942 и № КУВД-001/2022-57751547 в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий.

Указанный отказ послужил основанием для обращения заявителя в суд.

Судом установлено, что оспариваемый акт принят уполномоченным государственным органом.

Из материалов дела усматривается, что на государственную регистрацию Договора ипотеки были поданы следующие документы: Заявление о государственной регистрации; Доверенность от 11.11.2020; Доверенность от 05.12.2022; Договор о последующей ипотеки от 16.11.2022; Письмо ООО «Лесная 27» от 22.10.2022; Решение единственного участника «Грано» от 14.10.2021; Согласие банка ВТБ; Выписка из отчета об оценке рыночной стоимости; Протокол внеочередного общего собрания участников от 21.09.2021; Платежное поручение от ООО «Грано»; Платежное поручение от ООО «Лесная 27».

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости обязательным этапом государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости на государственную регистрацию к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации, должны отвечать требованиям ст. 21 Закона о недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о недвижимости недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на   такое   недвижимое   имущество,   основаниях   их   возникновения, правообладателях, а также в иных установленных в соответствии с названным законом сведений.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор о последующей ипотеке недвижимого 16.11.2022 Л 1.2022 (далее – Договор ипотеки), в отношении нежилого здания (кадастровый номер: № 77:01:0004016:4080), расположенного по адресу: г, Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Тверской, ул. Лесная, д. 9, а также права аренды земельного участка (кадастровый номер: № 77:01:0004016:186), расположенного по адресу: 

<

...>

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 названного закона.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок.

В силу требований п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в ЕГРН. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Исходя из п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии со ст. 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Как установлено п. п. 1, 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), права на землю могут быть ограничены, в том числе посредством ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в п. п. 1 п. 2 упомянутой нормы ЗК РФ, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с ЗК РФ (п. 3 ст. 56 ЗК РФ).

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 01.01.2028 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 01.01.2025.

В свою очередь, п. 2 ст. 104 ЗК РФ предусмотрено, что в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

По общему правилу, установленному п. 24 ст. 106 ЗК РФ, зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН.

Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зонах с особыми условиями использования территорий из ЕГРН.

В соответствии с п. 17 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

В соответствии со ст. 44 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на доступ к культурным ценностям, а также обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании объектов культурного наследия и их территорий, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (Закон № 73-ФЗ).

Согласно п. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ установленные в соответствии с данным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.

Согласно п. 3 ст. 27 ЗК РФ содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается данным кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 49 Закона № 73-ФЗ объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Таким образом, земельный участок, в границах которого расположен объект археологического наследия, может быть использован в качестве залога в договоре о последующей ипотеке только при условии соблюдения Закона № 73-ФЗ и с учетом вышеуказанных ограничений (обременении).

Как верно было установлено Управлением в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов, заявленный к регистрации земельный участок с кадастровым номером № 77:01:0004016:186 находится, помимо прочего, также в пределах Культурного слоя в границах города Москвы XVIII в. (Камер-Коллежского вала) (достопримечательное место) на основании приказа Департамента культурного наследия города Москвы от 14.11.2017 № 885, территории зоны охраняемого культурного слоя № 1 (постановление Правительства Москвы от 07.07.1998 № 545; распоряжение Мосгорнаследия от 26.11.2020 № 818); территории зоны регулирования застройки № 1 (постановление Правительства Москвы от 07.07.1998 № 545; распоряжение Мосгорнаследия от 03.11.2020 № 713).

Судом установлено, что представленный в Управление Договор ипотеки не содержит сведений об ограничении в отношении земельного участка, связанного с расположением земельного участка в границе зоны с особыми условиями использования территории, а именно указаны не все обременения (ограничениях прав) в отношении земельного участка (кадастровый номер: № 77:01:0004016:186), предусмотренные ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ, что не соответствует требованиям п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

Более того, поскольку в силу требований ч, 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, следовательно, в случае уступки прав требований по Договору ипотеки новый залогодержатель не будет знать о наличии данного ограничения, поскольку в Договоре ипотеки оно не перечислено (как того требует законодатель в ст. 12 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Судом установлено, что полномочия собственника в отношении земельного участка с кадастровым номером № 77:01:0004016:186 осуществляет ДГИ.

Согласно п. 1.3 Договора ипотеки в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п/п 6 раздела 5 (обязанности арендатора) и п. 6.2 раздела 6 Договора аренды земельного участка, заявитель (выступающий залогодателем) после государственной регистрации ипотеки по данному договору в двухнедельный срок обязан направить уведомление в ДГИ о передаче своих прав аренды на земельный участок в последующий залог (ипотеку).

Вместе с тем, судом установлено, что в нарушение упомянутого правопорядка, документ, свидетельствующий об уведомлении арендодателя земельного участка с отметкой о его получении в Управление не представлялся.

Кроме того, в соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Согласно п.п. 1, 2, 4, 5 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Однако, как установлено судом, исходя из содержания представленного в Управление Договора ипотеки невозможно определить совокупную сумму (общую сумму), а также порядок и сроки ее предоставления и возврата по основному обязательству, исполнение по которому обеспечивается Договором ипотеки.

Избранный Управлением правовой подход нашел свое отражение в судебных актах арбитражных судов Московского округа по делу № А40-110487/15.

При таком положении оспариваемое уведомление Управления суд признает законным и обоснованным. Заявитель не лишен возможности устранить недостатки своего заявления и соблюсти установленный законодательством о культурном наследии и о регистрации публичный правопорядок и получить испрашиваемую регистрацию.

Более того, в рассматриваемом случае заявителем оспаривается лишь отказ № КУВД-001/2022-57750942, тогда как отказ в государственной регистрации ипотеки земельного участка от 28.03.2023 № КУВД-001/2022-57751547 не оспаривается.

Суд расценивает указанное как согласие с отказом в государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка от 28.03.2023 № КУВД-001/2022-57751547, основания принятия которого тождественны оспариваемому  уведомлению об отказе в регистрации ипотеки в отношении здания.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).

Поскольку такие основания в рассматриваемом случае установлены, заявление не подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на заявителя.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

            Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

СУДЬЯ:                                                                                        Е.А. Ваганова