ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9464/2018

г. Челябинск

07 августа 2018 года

Дело № А47-14458/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фокус» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.05.2018 по делу № А47-14458/2017 (судья Лебедянцева А.А.).

В заседании принял участие представитель Администрации города Оренбурга – ФИО2 (доверенность от 21.12.2017 № 149). 

 

Администрация города Оренбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской  области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фокус» (далее – ООО «Фокус», ответчик) о взыскании 8 649 198 руб. 20 коп., в том числе задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2017 по 23.07.2017 в размере 8 134 286 руб. 24 коп., пени в размере 514 911 руб. 96 коп. за период с 11.02.2017 по 10.09.2017 (л.д. 9-10).

До принятия решения по существу спора судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство истца об уменьшении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до 5 134 286 руб. (л.д. 84).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.05.2018 исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме (л.д. 118-121).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Фокус» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованное указание судом  первой инстанции содержания отзыва ответчика в части оплаты им задолженности в размере 3 991 732 руб. 88 коп., что не соответствует действительности. Податель жалобы также полагает ошибочным вывод суда о том, что ООО «Фокус» не было лишено возможности использования земельного участка, предназначенного для  среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Суду следует дать оценку тому обстоятельству, что арендатор в результате противоправных действий арендодателя был лишен возможности в течение определенного срока  осуществлять строительство на земельном участке. Ссылка на подтверждение использования земельного участка действиями по получению разрешения на строительство несостоятельна, поскольку строительство возможно только при его наличии (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, суду следовало решить вопрос о законности требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за этот срок.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие по приведенным в ней доводам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился. ООО «Фокус» представлено заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

С учетом мнения представителя истца в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.09.2014 между Администрацией в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и ООО «Фокус» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №14/л-251юр (л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 2786 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0225002:3801, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирного жилого дома (группа 1 приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»), с местоположением: 

<

...> земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0225002 (п. 1.1 договора).

Земельный участок, указанный в п. 1.1 договора передается до 22.09.2017 (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере 20 129 906 руб. в год (1 677 492 руб. 17 коп. в меся).

В соответствии с п. 2.2 договора расчетным периодом по договору является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы, указанной в п. 2.1 договора, не позднее десятого числа текущего месяца. Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней расчетного периода.

Дополнительным соглашением от 24.01.2017 пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: « Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.» (л.д. 16).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты суммы арендной платы начисляется пени в размере равном 1/300 учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Соглашением № 221 от 24.07.2017 договор аренды земельного участка № 14/л-251юр от 22.09.2014 расторгнут 23.07.2017 в связи с заключением нового договора (л.д. 21).

Пунктом 5 соглашения установлен расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 23.07.2017 в размере 13 202 996 руб. 86 коп. (1 958 339 руб. 25 коп. в месяц).

Истец в адрес ответчика направил письмо (претензия) № 6306/17 от 02.08.2017 (л.д. 32), в котором сообщил о наличии задолженности в размере 13 726 173 руб. 69 коп., в том числе 475 068 руб. 31 коп. пени., с требованием в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления оплатить задолженность.

Поскольку ответчиком требования, изложенные в письме (претензии), в полном объеме не исполнены, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия на стороне ответчика задолженности по арендной плате в заявленном размере.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Характер спорных правоотношений, исходя из приведенного выше содержания прав и обязанностей сторон по договору от 22.09.2014 №14/л-251юр, позволяет квалифицировать их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельство временного пользования обществом «Фокус» спорным земельным участком в период с 01.01.2017 по 23.07.2017 подтверждается материалами дела. 

Оценивая доводы апеллянта о том, что в результате  противоправных действий Администрации общество «Фокус» длительное время не могло использовать арендованный земельный участок по его целевому назначению (строительство многоквартирного дома), а следовательно, подлежит освобождению от обязанности внесения арендной платы за данный период, судебная коллегия исходит из следующего.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно правовому подходу, сформированному Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (определение от 22.11.2016 № 89-кг16-7), должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из изложенного следует, что ответчик, заявляя суду такие возражения против иска, с учетом распределения бремени доказывания в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать наличие обстоятельств, подтверждающих совершение истцом действий (бездействия), повлекших невозможность исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды.

В настоящем случае обстоятельства, с которыми ответчик связывает необходимость освобождения его от внесения арендной платы, возникли в период строительства многоквартирного жилого дома и не были следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного для строительства земельного участка, как и не были ухудшением самого участка. 

Основанием для признания незаконным разрешения на строительство от 11.02.2016 № 56-301000-050-2016, выданного Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга явилось несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка, не касавшееся замечаний к порядку предоставления земельного участка или к его функциональным свойствам, назначению и т.д. 

В спорный период ООО «Фокус» не заявляло истцу о том, что обязательство по предоставлению имущества в аренду исполнено ненадлежащим образом или что условия пользования земельным участком существенно изменились, а равно не предъявило арендодателю требований, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик не был лишен возможности использования земельного участка по назначению, что подтверждается получением им нового разрешения на строительство  объекта меньшей  этажности (договор на создание (передачу) проектной документации от 18.11.2016), а также  пояснениями ответчика о завершении строительства и передаче квартир гражданам в настоящее время.

Таким образом, признание решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 00.06.2016 № 2а-5884/2016 разрешения на строительство от 11.02.2016 № 56-301000-050-2016 незаконным не является основанием для освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за период после передачи имущества во владение и пользование.

Принимая во внимание отсутствие доказательств внесения арендной платы за период с 01.01.2017 по 23.07.2017, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 134 286 руб. судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Не является основанием для отмены судебного акта довод подателя жалобы о несоответствии действительности указания судом первой инстанции в решении, что ответчика в отзыве ссылается на произведенную им частичную оплату долга в размере 3 991 732 руб. 88 коп. Действительно, из отзыва на исковое заявление (л.д. 77-79) усматривается указание данной суммы обществом «Фокус» в расчете арендной платы за период с 04.04.2016 по 28.02.2017 в качестве размера арендной платы за 2017 год. 

Между тем, согласно части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.  Поскольку неправильное изложение в судебном акте отзыва ответчика не привело к принятию неправильного судебного акта, таких нарушений, при рассмотрении дела судом первой инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае несвоевременной оплаты суммы арендной платы начисляется пени в размере равном 1/300 учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Расчет договорной неустойки в сумме 514 911 руб. 96 коп. (л.д. 20) проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и признан верным. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежит отнесению на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.05.2018 по делу № А47-14458/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фокус» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова

Судьи:                                                                         Л.П. Ермолаева

                                                                                     Л.А. Суспицина