АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7718/18 

Екатеринбург

22 ноября 2018 г.

Дело № А07-22335/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Талипова Флюра Магфуряновича (далее – предприниматель Талипов Ф.М., предприниматель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2018 по делу № А07-22335/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Илишевские деликатесы» (далее – общество «Илишевские деликатесы», общество)  – Нуриев Ф.Ф. (доверенность от 26.10.2018), Плечистов Ю.Б. (доверенность от 06.04.2018);

предприниматель Талипов Ф.М., его представители – Исхаков Р.Р. (доверенность от 16.11.2018 № 02 АА 4685046), Талипова З.М. (доверенность от 31.08.2017 № 02 АА 4164032). 

До начала судебного заседания в суде кассационной инстанции предпринимателем посредством системы «Мой Арбитр» подано заявление о дополнении к ранее поданной им  кассационной жалобе. 

Представители общества «Илишевские деликатесы» возражали против приобщения указанного заявления. 

Рассмотрев поданное заявление, представляющее собой дополнение к ранее поданной кассационной жалобе предпринимателя, суд кассационной инстанции отказывает в его рассмотрении, поскольку в данном заявлении содержатся доводы, отсутствующие в ранее поданной основной жалобе и предпринимателем не представлены доказательства, подтверждающие направление указанных дополнений в адрес лиц, участвующих в деле. Между тем, в силу положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Согласно пункту 3 части 4 статьи 277 указанного Кодекса лицо, подающее дополнительные документы, обязано направить другим лицам, участвующим в деле, указанные документы и представить доказательства их направления или вручения.  

Общество «Илишевские деликатесы» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю Талипову Ф.М. о признании предварительного договора купли-продажи б/н от 10.09.2015 основным договором, просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на земельный участок с кадастровым номером 02:27:33 01 02:0210 и нежилое здание с кадастровым номером 02:27:330102:331, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, 107/1 (с учетом уточнения исковых требований, заявленных и принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь предприниматель Талипов Ф.М. обратился в суд с встречным иском о признании прекращенным предварительного договора             № б/н от 10.09.2015 купли-продажи недвижимого имущества: нежилого трехэтажного здания магазина, кадастровый номер 02:27:330102:331, и земельного участка с кадастровым номером 02:27:33 01 02:0210, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, дом 107/1, признании недействительным пункта 2.6. предварительного договора № б/н от 10.09.2015;, а также обязании общества «Илишевские деликатесы» освободить и вернуть в распоряжение предпринимателя Талипова Ф.М. нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая,107/1(с учетом уточнения исковых требований, заявленных и принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Встречное исковое заявление принято судом первой инстанции к рассмотрению совместно с первоначальным иском в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Публичное акционерное общество «СбербанкРоссии» Башкирское отделение    № 8598 ПАО «Сбербанк» (далее – Банк). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2018 (судья Насыров М.И.) первоначальные исковые требования удовлетворены полностью, предварительный договор № б/н от 10.09.2015 признан основным, суд решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок и здание от предпринимателя Талипова Ф.М к обществу «Илишевские деликатесы». В удовлетворении встречных исковых требований судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, отсутствие в резолютивной части решения суда первой инстанции сведений об обременении спорного имущества ипотекой по договору от 14.10.2014 № 22/8598/4605/559/143584 и указание апелляционной инстанцией об отсутствии судебной ошибки в данной части с пояснением о том, что внесение в ЕГРН записи об изменении залогодателя в силу закона не будет являться регистрационным действием и подлежит осуществлению при государственной регистрации права собственности нового приобретателя, являются ошибочными, поскольку изначально истцом не заявлялись требования о замене лиц в обязательствах и переводе долга на истца по кредитному договору и замена лиц в обязательственных правоотношениях судом первой инстанции не производилась. Между тем, как полагает кассатор, отсутствие в резолютивной части указания на замену залогодателя затрудняет правильность исполнения решения суда регистрирующим органом. Податель жалобы указывает, что представленная истцом в материалы дела расписка Талипова Ф.М. от 27.07.2015 не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт оплаты юридического лица за спорные объекты. Кроме того, заявитель считает, что данная расписка является формальной, в реальности расчеты по ней не производились, а иного истцом не доказано. Ссылается на одновременное изменение обществом предмета и основания иска, что является нарушением статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При указанных обстоятельствах, по мнению кассатора, в отсутствие неполной оплаты со стороны истца по предварительному договору, основной договор между сторонами не мог быть заключен. При этом с письменным предложением о заключении основного договора на условиях предварительного договора истец к ответчику не обращался. Письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи с приложением проекта договора и об одностороннем изменении даты заключения основного договора общество направило предпринимателю только 16.06.2017. Таким образом, как полагает предприниматель, срок действия предварительного договора от 10.09.2015 окончен 01.05.2017, в связи с чем и взаимные обязательства сторон по нему прекращены. Заявитель жалобы отметил, что у директора Шакирьянова В.А. отсутствовали полномочия на заключение предварительного договора, о чем ответчику стало известно лишь в апреле 2018 года, после чего ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о том, что предприниматель не подтверждает сделку по заключению предварительного договора.

В отзыве на кассационную жалобу просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.09.2015 между обществом «Илишевские деликатесы» (покупатель) и предпринимателем Талиповым Ф.М. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:27:330102:0210 и расположенного на данном земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 02:27:330102:331, находящихся по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, 107/1, согласно пункту 1.1. которого (с учетом соглашения от 01.10.2016), стороны обязались не позднее 01.05.2017 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 2.2. договора (основной договор), на условиях, установленных договором.

Согласно пункту 2.2. предварительного договора по условиям основного договора продавец обязался передать в собственность покупателя свободное от прав третьих лиц, не находящееся под арестом, в залоге и не являющееся предметом спора недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, №107/1, и состоящее из нежилого трехэтажного здания магазина, кадастровый № 02:27:330102:331, общей площадью 1399,9 кв.м., литеры А, А1, А2, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2010 № RU - 03527000-38 выданный Администрацией муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан, Разрешение на ввод объекте в эксплуатацию от 28.12.2010 № RU- 035270039 выданный Администрацией муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан, Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 30.12.2015 № б/н, утвержденный постановлением Главы Администрации Илишевского района Республики Башкортостан №181 от 22.05.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 04 АГ 004947, выданным 18.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан; земельного участка площадью 3084 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:27:33 01 02:0210, предназначенного для эксплуатации магазина, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи №10/07 от 05.03.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 04АА №842834, выданным 03.04.2007 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, а покупатель обязался принять и оплатить указанное имущество в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 2.3. предварительного договора на момент подписания договора недвижимое имущество, указанное в пункте 2.2. договора находится в залоге в соответствии с договором с Банком.

Продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора указанное обременение будет прекращено, запись о государственной регистрации договора ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан будет погашена.

Согласно пункту 2.5. предварительного договора общая стоимость недвижимого имущества, указанного в пункте 2.2. договора составляет                           67 000 000 руб., из них: стоимость нежилого здания 66 000 000 руб., стоимость земельного участка 1 000 000 руб. 

Указанная стоимость, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. 

До подписания договора покупатель оплатил продавцу 47 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.6 договора оставшуюся сумму в 20 000 000 покупатель уплачивает продавцу в срок до 31.12.2016.

Согласно пункту 2.7. предварительного договора недвижимое имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в день подписания основного договора. 

В соответствии с пунктом 3.1.1. предварительного договора продавец обязался оплатить задолженность по кредитному договору                                             № 2216/8598/4605/559/14 от 14.10.2014, заключенного между продавцом и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ИНН 7707083893). 

Пунктом 3.1.2. договора установлена обязанность в срок до «20.04.» погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись по ипотеке недвижимого имущества, указанного в пункте 2.2. договора и представить документы, подтверждающие выполнение данной обязанности покупателю до заключения основного договора купли - продажи, а именно выписки из ЕГРП.

Поскольку, по мнению истца, им исполнены условия предварительного договора по состоянию на 17.09.2015 по уплате денежной суммы, оговоренной в пункте 2.5. предварительного договора, в том время как ответчик обязательства по прекращению обременения не выполнил, основной договор между сторонами заключен не был в связи с тем, что ответчик уклоняется от его заключения, истец, руководствуясь пунктом 1.2. предварительного договора купли-продажи, изменил дату заключения основного договора на 21.06.2017, о чем сообщил ответчику письмом от 16.06.2017, в котором также предупредил ответчика, что в случае дальнейшего уклонения от заключения основного договора купли-продажи, спор будет передан на рассмотрение в судебные органы. Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что указанное письмо ответчиком оставлено без внимания, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.  

 Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Полагая, что общество обязательства по предварительному договору купли-продажи № б/н от 10.09.2015 не исполнило в полном объеме, оговоренную в пункте 2.6. договора сумму не выплатило, что следует также из акта сверки взаимных расчетов за период с 10.09.2015 по 31.07.2017, согласно которому задолженность истца перед ответчиком составляет 28 099 089 руб. 26 коп., а, кроме того, согласно пункту 3.1.6. предварительного договора купли-продажи недвижимое имущество, указанное в пункте 2.2. договора передано покупателю только в аренду, в связи с чем спорное имущество находится во владении и пользовании истца незаконно, поскольку 26.07.2017 истек срок действия договора аренды нежилого помещения от 27.08.2016, однако истец, несмотря на требование ответчика, не освобождает нежилое помещение, предприниматель обратился в суд со встречным исковым требованием. 

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, суды исходили из того, что истцом полностью выполнены обязательства по договору по внесению платежей, спорная недвижимость передана истцу, истец несет расходы по ее содержанию, однако осуществить государственную регистрацию права собственности не имеет возможности, так как ответчик не предпринимает действий, необходимых для регистрации права собственности истца. В связи с удовлетворением первоначального иска суды признали отсутствующими правовые основания для удовлетворения встречного искового заявления.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, Обзоре судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2011, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а равно по оплате имущества, работы или услуги, поскольку предметом предварительного договора является только обязательство сторон заключить в будущем договор.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 4, в соответствии с которым исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком. 

Поскольку заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон единственной обязанности - заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре, уплата денежных средств, не отвечающих признакам задатка, является исполнением обязанности об оплате по договору, который должен быть заключен между сторонами в будущем. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.    

Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статей 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами . 

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена.

Проанализировав условия договора б/н от 10.09.2015 о предмете и цене, суды пришли к выводу о том, что к правоотношениям сторон по нему подлежат применению нормы параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что стороны при исполнении своих обязательств по предварительному договору от 10.09.2015, фактически, выполнили обязательства, предусмотренные договором купли-продажи недвижимости, полностью соответствующие требованиям действующего законодательства.

Так, общество полностью уплатило за недвижимость обусловленную договором цену. Спорное недвижимое имущество передано предпринимателем истцу и последний пользуется им. 

Факт уплаты за недвижимость обусловленной договором цены подтверждается распиской от 27.07.2015 о получении Талиповым Ф.М. от Шакирьянова В.А. в счет оплаты за здание «Автосервис» денежных средств в размере 42 000 000 руб., представленной истцом (ответчиком по встречному иску) в материалы дела, также платежным поручением № 1 от 17.09.2015 на сумму 25 000 000 руб.

При этом судами отмечено, что обстоятельство того, что недвижимое имущество, указанное в пункте 2.2 договора, передано покупателю только в аренду, не влияет на квалификацию сложившихся отношений.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было проверено заявление истца о фальсификации доказательств – представленных в материалы дела ответчиком договоров аренды спорного имущества. 

В результате проведенной по делу судебной экспертизы было получено экспертное заключение № 07/03-18, содержащее выводы эксперта о том, что договор аренды нежилого помещения от 27.09.2015, подписанный между предпринимателем и обществом (экземпляр предпринимателя Талипова Ф.М. был выполнен в пределах апреля 2017 - июня 2017 годов, то есть в пределах 10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27.09.2015); договор аренды помещения от 27.08.2016, подписанный между сторонами (экземпляр предпринимателя Талипова Ф.М., был выполнен в пределах апреля 2017 - июня 2017 годов, то есть в пределах            10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27.08.2016); договор аренды нежилого помещения от 27.09.2015, подписанный между сторонами (экземпляр общества «Илишевские деликатесы», без нумерации листов в верхнем правом углу), был выполнен в пределах апреля 2017 - июня 2017 годов, то есть в пределах 10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27.09.2015); договор аренды нежилого помещения от 27.08.2016, подписанный между сторонами (экземпляр общества, был выполнен в пределах апреля 2017 - июня 2017 годов, то есть в пределах 10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27.08.2016). 

По результатам проведенной по ходатайству предпринимателя почерковедческой экспертизы с целью разрешения вопроса о подлинности расписки от 27.07.2015 о получении Талиповым Ф.М. у Шакирьянова В.А. в счет оплаты за здание «Автосервис» денежных средств в размере 42 000 000 руб., в материалы дела представлено экспертное заключение № 08/04-18, в котором эксперт пришел к выводу о том, что подпись от имени Талипова Флюра Магфуряновича, расположенная в средней нижней части листа под словами «с. Верхнеяркеево», левее слов «Талипов Ф.М.» в Расписке о получении денежной суммы 42 000 000 руб. от 27.07.2015 выполнена самим Талиповым Флюром Магфуряновичем.

Указанные экспертные заключения признаны судами соответствующими требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем приняты в качестве надлежащих доказательств по делу.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Вместе с тем, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в прямо установленных законом случаях (пункт 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судами отмечено, что из приведенных положений закона следует, что стороны по соглашению вправе на стадии исполнения договора изменить ранее оговоренные его условия, в том числе порядок возврата денежных средств. При этом, само по себе, несоблюдение письменной формы такого соглашения само по себе не влечет его недействительность и признание исполнения ненадлежащим. Несоблюдение участниками гражданского оборота правил безналичных расчетов является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена административным и налоговым законодательством. Между тем, указанное правонарушение не является безусловным основанием для вывода о том, что произведенные таким способом расчеты не должны приниматься во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора.

При таких обстоятельствах довод предпринимателя о нарушении обществом предусмотренного договором порядка осуществления расчетов (несоблюдение безналичного порядка уплаты суммы по договору) безусловно не свидетельствует о неисполнении должником обязательства. 

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что  в представленной истцом расписке указаны физические лица Талипов Ф.М. и Шакирьянов В.А. Между тем, как верно отмечено судами, указанное обстоятельство не лишает документ доказательственной силы, поскольку гражданин Шакирьянов В.А., передавший согласно указанному документу ответчику денежную сумму, является директором общества «Илишевские деликатесы». 

Согласно соглашению об уступке права от 10.07.2017, физическое лицо Шакирьянов В.А. уступил свое право требования по указанной расписке обществу. Наличие в материалах дела нескольких экземпляров предварительного договора не свидетельствует о том, что судом принято решение в отношении недопустимого или неотносимого доказательства. В отличие от иных экземпляров, договор без номера от 10.09.2015 содержит все необходимые сведения для признания его заключенным и действительным, а также подписи сторон на каждой странице текста договора. Действительность проставленных подписей сторонами не оспаривается.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»). 

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

С учетом указанных положений закона, как верно указано судами, переход права собственности на вышеупомянутое нежилое трехэтажное здание магазина и земельный участок от предпринимателя Талипова Ф.М. к обществу «Илишевские деликатесы» подлежит государственной регистрации, и право собственности у общества «Илишевские деликатесы» на эти объекты возникает лишь с момента такой регистрации.

Между тем, как установлено судами и подтверждается письмом от 16.06.2017, предприниматель вплоть до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на  вышеупомянутые здание магазина и земельный участок от него к обществу, полученное ответчиком письмо оставлено им без удовлетворения.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 7 статьи 15 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абзац 3-4 пункта 61 постановления № 10/22). 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что материалами дела подтвержден факт исполнения истцом обязательств по оплате по договору, спорная недвижимость передана истцу, истец несет расходы по ее содержанию, однако осуществить государственную регистрацию права собственности не имеет возможности, так как ответчик не предпринимает действий, необходимых для регистрации права собственности истца, суды пришли к правильному выводу об обоснованности требований истца о признании предварительного договора купли-продажи №б/н от 10.09.2015 основным договором, а также об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя к обществу на спорные объекты, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования по первоначальному иску, указав, что удовлетворение требований общества исключает удовлетворение требований предпринимателя. 

Довод заявителя жалобы о том, что отсутствие в резолютивной части решения суда первой инстанции сведений об обременении спорного имущества ипотекой по договору от 14.10.2014 № 22/8598/4605/559/  и указания на замену залогодателя, затруднит в будущем правильность исполнения решения суда регистрирующим органом, судом кассационной инстанции отклоняется в силу следующего. 

Пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. 

По смыслу приведенных правовых норм, при переходе права собственности на заложенное по договору ипотеки имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняет свою силу, и это лицо становится на место залогодателя, к нему переходят все права и обязанности залогодателя по договору ипотеки. При этом замена залогодателя не может повлиять на заключенность договора ипотеки, при заключении которого было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ипотеки, в том числе о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2016 № 24-КГ16-20). 

Вместе с тем, как верно отмечено судами, при смене залогодателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, меняется лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне должника, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Внесение же в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении залогодателя в силу закона не будет являться регистрационным действием и подлежит осуществлению при государственной регистрации права собственности нового приобретателя. 

Кроме того, прекращение залога возможно только по основаниям, предусмотренным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие основания в настоящем деле не установлены.

При таких обстоятельствах отсутствие в резолютивной части решения сведений об обременении спорного имущества ипотекой по договору от 14.10.2014 № 22/8598/4605/559/143584 и указания на замену залогодателя не повлияет на правильность исполнения решения суда регистрирующим органом. 

 Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах дела, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2018 по делу                № А07-22335/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Талипова Флюра Магфуряновича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.А. Столяров 

Судьи						С.В. Лазарев 

                                             					 С.Э. Рябова