ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-55730/2017

город Ростов-на-Дону

23 мая 2018 года

15АП-6869/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии:

от истца – представитель не явился, извещен;

от ответчика – представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 27.03.2018 по делу № А32-55730/2017 

по иску АО «Санаторий «Золотой Колос»

к администрации города Сочи 

о внесении изменений в договор аренды,

принятое в составе судьи Семушина А.В.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Санаторий "Золотой колос" обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании Администрацию города Сочи заключить договор с АО Санаторий "Золотой колос" договор аренды от 29 августа 2016 г. N 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования - "для эксплуатации пляжного комплекса" в территориальной зоне "Р-1", изложив пункт 1.1., пункт 2.1., пункт 3.5., подпункт 4.1.1. в следующей редакции:

- пункт 1.1. "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования - "для эксплуатации пляжного комплекса" в территориальной зоне "Р-1". Категория земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря - 500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря - 50 м, размер береговой полосы общего пользования - 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санаторий "Золотой колос" (санаторий "Авангард", санаторий им. Я. Фабрициуса).

Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта",

- пункт 2.1. "Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации до 11 августа 2065 года".

- пункт 3.5. "Размер годовой арендной платы установленной пунктом 3.2. может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, и плановый период, не применяется. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем."

- подпункт 4.1.1 "В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий: а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, в) в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок, г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в п. 1.1 договора, без соответствующего согласия арендодателя, д) при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора, е) в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.";

Пункт 9.1. проекта договора исключить.

Определением суда от 13.02.2018 удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил следующее.

Обязать Администрацию города Сочи заключить договор с АО Санаторий "Золотой колос" договор аренды от 29 августа 2016 г. N 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования - "для эксплуатации пляжного комплекса" в территориальной зоне "Р-1", изложив подпункт 1.1., пункт 2.1., пункт 3.5., пункт 4.1.1. в следующей редакции:

- подпункт 1.1. "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 3163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования - "для эксплуатации пляжного комплекса" в территориальной зоне "Р-1". Категория земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря - 500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря - 50 м, размер береговой полосы общего пользования - 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санаторий "Золотой колос" (санаторий "Авангард", санаторий им. Я. Фабрициуса).

Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта",

- пункт 2.1. "Срок действия настоящего договора устанавливается на 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации до 11 августа 2065 года".

- пункт 3.5. "Размер годовой арендной платы установленной пунктом 3.2. ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласования с Арендодателем и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.

Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2. может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется с даты определения рыночной стоимости участка на основании уведомления Арендодателя. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период не проводится."

- подпункт 4.1.1 "В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий: а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, в) в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок, г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в п. 1.1 договора, без соответствующего согласия арендодателя, д) при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора, е) в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.";

Пункт 9.1. проекта договора исключить.

Решением суда от 27.03.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что исковые требования удовлетворены неправомерно, поскольку полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, каждый гражданин вправе пользоваться береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Через канцелярию от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,                11 августа 2016 года Администрацией города Сочи ЗАО Санаторий "Золотой колос" вынесено Постановление N 1881 о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 3163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи, в соответствии со ст. 39. 20 Земельного кодекса РФ.

22 сентября 2016 года обществом получен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N4900010323 от 29.08.2016 (исх. N 21873/0205-16 от 25.08.2016).

В пункт 1.1. договора внесено условие, в соответствии с которым устанавливается: "В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе".

Учитывая данный пункт невозможным для исполнения в дальнейшем, истец 3 ноября 2017 года обратился в Администрацию города Сочи об исключении данного пункта из проекта договора (письмо N 191/01-17 от 02.11.2017).

30.11.2017 года истцом получен ответ департамента имущественных отношений администрации города Сочи о невозможности исключения из договора спорного абзаца пункта 1.1. из проекта договора.

05 декабря 2017 года истцом в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи были так же направлены письмо и протокол разногласий по вышеуказанному договору об изменении редакции пунктов 1.1, 2.1., 3.5., 4.1.1. и исключении пункта 9.1.

29.12.2017 года ответчиком в адрес истца был направлен ответ, а так же новый проект договора N 4900010323 от 29.08.2016 с внесенными изменениями в пунктах 3.5. и 3.6. Пункт 9.1. Договора был ответчиком исключен.

Несогласованность сторонами условий договора аренды послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Заключение указанного договора аренды земельного участка для сторон договора является обязательным, так как осуществляется в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствия с которой юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 442 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно материалам дела истец является арендатором земельного участка площадью 3163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи. На территории земельного участка расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности, а так же решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.205 года по делу N А-32-47058/2004-21/993.

Акватория моря на пляже санатория находится в пользовании санатория в соответствии с договором на водопользование от 28 февраля 2014 года N 0-000000000-М-ДРБВ-Т-2014-01927/00, заключенным с Кубанский бассейновым водным управлением на срок до 01.01.2034 г.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона N 26-ФЗ природные лечебные ресурсы предоставляются юридическим и физическим лицам для лечения и профилактики заболеваний, а также в целях отдыха.

Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, каждый гражданин вправе пользоваться береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Вместе с тем, принцип общедоступности водных объектов не является абсолютным.

Статьей 49 Водного кодекса Российской Федерации установлено, что водные объекты, содержащие природные лечебные ресурсы, используются для лечебных и оздоровительных целей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях курортах.

В статье 14 Федеральным законом от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ (с изменениями и дополнениями) "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее Закон N 26-ФЗ) закреплено, что санитарно-курортным организациям для осуществления лечебно-профилактической деятельности и организации отдыха населения предоставляются в соответствии с требованиями законодательства о природных ресурсах земельные участки и иные природные ресурсы.

Санаторно-курортные организации используют здания, строения и иное имущество исключительно в целях лечения, профилактики заболеваний и отдыха населения, если иное не следует из федерального закона. Согласно п. 1 ст. 15 Закона N 26-ФЗ санаторно - курортные организации, осуществляющие лечебный процесс, имеют статус лечебно- профилактических организаций и функционируют на основании предоставленной в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензии на осуществление медицинской деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 26-ФЗ, природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми природными объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны.

Статьей 11 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" установлено, что индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны, в том числе, выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц.

Согласно статье 39 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ на территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, утвержденные и введенные в действие федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

В пункте 2.1. СанПин 4060-85 "Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации" утвержденного Минздравом СССР 26.12.1985 г. дано определение "Лечебного пляжа". Это единственный в настоящий момент нормативный акт, содержащий определение "Лечебный пляж" и раскрывающий сущность этого понятия.

Так, лечебный пляж - участок побережья естественного или искусственного водоема (моря, озера, водохранилища, реки) с прибрежными водами, оборудованный и пригодный по санитарно-гигиеническим, геологическим и физико-геологическим показателям для проведения лечебно-профилактических процедур и купаний под контролем медицинского персонала.

На пляже истца расположен специально оборудованный медицинский пункт для работы медицинского персонала. Штатным расписанием санатория в медико-профилактическом отделе предусмотрено специальная должность медицинской сестры кабинета климатолечения. На территории пляжного комплекса расположены необходимые для климатолечения объекты: пляжные павильоны, аэрарий, пляж насыпной, душевые, медицинский пункт, кабинет врача, кабинет климатолечения и т.д. Причем, все объекты, включая насыпной пляж, являются искусственными сооружениями, которые возведены и поддерживаются в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии непосредственно санаторием за счет собственных средств, носят берегоукрепительный характер и являются собственностью санатория, о чем в ЕГРП внесены соответствующие записи. Специалистами ИЛЦ Сочинского филиала ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" регулярно производится забор проб морской воды пляжа санатория для соответствующего исследования и возможности установления возможности использования в лечебных целях.

Пунктом 3.1 санитарных правил установлено, что лечебный пляж размещается на обособленном участке территории, и предназначен для использования отдельным санаторием, группой санаториев или курортным районом.

В статье 7 указанных правил установлено, что санитарная охрана лечебного пляжа, как и санитарная охрана всего курорта, должна быть направлена на сохранение основных свойств природных лечебных факторов, предохранение их от порчи, загрязнения и истощения. На территории пляжа запрещается постоянное и временное проживание граждан, строительство объектов, производство земляных и других работ, не связанных с его эксплуатацией.

Из указанного следует, что Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ                       "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", СанПиН 4060-85 "Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации", устанавливая обязательные требования к лечебным пляжам и их использованию, вводят количественные ограничения на посещение и использование пляжа и исключают неконтролируемое посещение.

Кроме того, как указывалось выше, между Кубанским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов и АО Санаторий "Золотой колос" заключен договор водопользования от 28.02.2014 N 00-000000000-М-ДРБВ-Т-2014-01927/00, согласно которому Кубанское БВУ, действующее в соответствии с водным законодательством, предоставляет, а водопользователь (заявитель) принимает в пользование участок акватории Черного моря (город - курорт Сочи Хостинкий район). Цель водопользования - использование акватории водного объекта в рекреационных целях.

Согласно п. 7 договора параметры водопользования - 0,0072 км кв., срок действия договора установлен до 01.01.2034.

Таким образом, истец использует водный объект на законных основаниях, в соответствии с заключенными договорами с Кубанским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов.

Также истец имеет лицензию N N ЛО-23-01-011628 от 28.09.2017 г. на осуществление медицинской деятельности в соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности". Настоящая лицензия выдана "бессрочно".

В соответствии с требованиями санитарного законодательства проход на территорию пляжа санатория закрыт для неограниченного круга лиц и предоставляется исключительно в лечебных целях для отдыхающих санатория.

При входе на территорию пляжа установлен пропускной пункт и раздвижные ворота.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи используется в целях лечения и оздоровления граждан.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.4. статьи 2 Правил "Охраны жизни людей на водных объектах в Краснодарском крае", утвержденных Постановлением Главы администрации Краснодарского края N 536 от 30.06.2006 года площадь водного зеркала в местах купания на проточном водоеме должна обеспечивать не менее 5 кв. м на одного купающегося, а на непроточном - не менее 10 кв. м. На каждого человека должно приходиться не менее 3 кв. м площади береговой части пляжа, для пляжей детских оздоровительных организаций - не менее 4 кв. м.

Пунктом 2.5 СанПин 4060-80 установлены минимально допустимые нормы на 1 место лечебных пляжей - для морских - это не менее 5 кв. м.

Береговая часть пляжа санатория составляет 139 кв. м, что подтверждается техническим паспортом на земельный участок пляжного комплекса санатория. Загрузка санатория более 450 человек ежедневно.

Таким образом, территория пляжа санатория не предполагает присутствие дополнительных гостей, помимо отдыхающих санатория.

Лечебный пляж размещается на обособленном участке территории и предназначается для использования отдельным санаторием (п. 3.1 СанПиН). Таким образом, береговая полоса санатория "Золотой колос", расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302019:4, по улице                                 Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи является лечебным пляжем, находящаяся у общества на праве аренды, является лечебным пляжем, следовательно, не признается объектом общего пользования, в отношении нее не может быть установлен режим доступа неограниченного круга лиц. В судебных актах приведена ссылка и на сложившуюся судебную практику (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу N А32-38708/2009; Определение ВАС РФ от 05.08.2010 N ВАС-7095/10 по делу N А32-38708/2009-15/550, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2017 г. по делу А32-9331/2-17).

Кроме того, необходимо обратить внимание на тот факт, что земельный участок истца, на котором расположен пляжный комплекс, и лечебный пляж санатория, граничит непосредственно с земельными участками смежных санаториев: Филиал "Санатория "Сочи" ФГБУ "Санаторно-курортного комплекса "Сочинский" (бывший санаторий им. "Фабрициуса") и ОАО "Санаторий им. М.В. Фрунзе". Судебными решениями, вынесенными в отношении данных санаториев, установлен статус пляжей как "лечебные" (N А32-16581/2013, N А32-38708/2009).

Судом первой инстанции учтен тот факт, что пляж санатория расположен между пляжами смежных землепользователей, которые являются лечебными, кроме того, он находится в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта - санаторий "Авангард", санаторий им. Я. Фабрициуса, Санаторий "Золотой колос". Таким образом, истец вправе настаивать на определении статуса пляжа в договоре как "лечебного".

Кроме того, помимо гражданско-правового регулирования, правовой статус территории санатория, и, соответственно, всех его составляющих участков устанавливается и административно-правовым законодательством, основанным на обязанности исполнения, который обязывает (предписывает) истцу обеспечить ограждение территории и организовать пропускной режим на его территорию.

Так, обязательное наличие контрольно - пропускного пункта и железных ворот на территории лечебного пляжа санатория "Золотой колос" соответствует требованиям действующего законодательства РФ и свидетельствует о принятии мер по противодействию терроризму и установлено следующим.

Указом Президента РФ от 15 февраля 2006 г. N 116 "O мерах по противодействию терроризму" созданы антитеррористические комиссии в субъектах Российской Федерации.

Регламент об антитеррористический комиссии в субъекте РФ утвержден Председателем Национального антитеррористического комитета 07.07.2006 г.

Начальником УФСБ по Краснодарскому краю, начальником ГУВД Краснодарского края и руководителем департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края согласована "Инструкция по организации защиты объектов санаторно-курортного комплекса на территории Краснодарского края от террористических угроз и иных посягательств экстремистского характера".

В разделе 4.1 Инструкции "Ограждения периметра, отдельных участков территории объекта санаторно-курортного комплекса" прямо установлено требование о наличии ограждения с целью исключения случайного прохода людей, въезда транспорта на территорию. В данном разделе так же предусмотрено, что заграждение "должно затруднять проникновение нарушителей на охраняемую территорию объекта санаторно-курортного комплекса, минуя главный проход (контрольно-пропускной пункт), калитки, ворота и другие официальные проходы". Согласно п. 2.1.9 Инструкции, руководитель объекта санаторно-курортного комплекса обязан организовать охрану объекта и соблюдение пропускного и внутриобъектного режима.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 25.03.2015 N 272         "Об утверждении требований к антитеррористической защищенности мест массового пребывания людей и объектов (территорий), подлежащих обязательной охране войсками национальной гвардии Российской Федерации, и форм паспортов безопасности таких мест и объектов (территорий)" разработаны и утверждены перечни мест массового пребывания людей и объектов в пределах г. Сочи, подлежащих категорированию и паспортизации.

Данные требования распространяются так же и в отношении АО Санаторий "Золотой колос", которым в установленном порядке получен паспорт безопасности.

Вышеуказанным Постановлением Правительства РФ N 272 утверждены "Требования к антитеррористической защищенности мест массового пребывая людей".

Пунктом 25 "Требований к антитеррористической защищенности мест массового пребывая людей" установлено, что с учетом присвоенной объектам (территориям) категории к их инженерно-технической укрепленности, применяемым на них техническим средствам охранной, тревожной и пожарной сигнализации, контроля и управления доступом, оповещения и охранного освещения, а также к инфраструктуре их физической охраны предъявляются требования согласно приложению.

Требования к инженерно-технической укрепленности объектов (территорий, применяемым на объектах (территориях) техническими средствами охранной, тревожной и пожарной сигнализации, контроля и управления доступом, оповещения и охранного оповещения, а так же к инфраструктуре физической охраны объектов (территорий) устанавливают обязательность организации и технического оснащения контроль-пропускных пунктов, ограждений территории, установки ворот и т.д.

В соответствии с данными Требованиями санаторием установлены и оснащены все контрольно-пропускные пункты, ограждения и ворота санатория.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ N 447 от 14.04.2017 года "Об утверждении требований об антитеррористической защищенности гостиниц и иных средств размещения и формы паспорта безопасности этих объектов" АО Санаторий "Золотой колос" обязано как средство размещения иметь специальное ограждение территории и контрольно - пропускные пункты на территорию, в том числе и пляжа, как составляющей территории санатория.

Антитеррористическая защищенность санатория согласована и подтверждена соответствующими компетентными органами: службой ФСБ РФ и Национальной Гвардии РФ, что подтверждается паспортом безопасности санатория.

Организация и антитеррористическая защищенность санатория                       "Золотой колос" регулярно проверяется надзорными органами (акт N 19/04/01 от 19.04.2016 г. комиссионного обследования и категорирования объекта (места) массового пребывания людей - ЗАО санаторий "Золотой колос", Решение Прокуратуры Хостинского района г. Сочи о проведении проверки от 12.05.2017 г., акт проверки от 12.05.2017 г.) Таким образом, заявителем неукоснительно соблюдаются нормы и правила, установленные действующим законодательством РФ в отношении лечебных пляжей, а так же требования, установленные антитеррористическим и иным законодательством РФ в отношении гостиниц и иных средств размещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 13.02.2018 по делу назначена строительно - техническая экспертиза, на разрешение которой ставился вопрос о соответствии пляжа истца СанПин 4060-85 "Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации".

В материалы дела поступило экспертное заключение от 19.03.2018                      N2018-03/06-Э.

Согласно заключению эксперта от 19.03.2018 N 2018-03/06-Э исследуемый объект - пляж АО "Санаторий Золотой колос" с кадастровым номером 23:49:0302019:4, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул.Я.Фабрициуса соответствует СанПин 2.1.5.1058-10                                           "Санитарно-эпидемиологические требования к охране прибрежных вод морей от загрязнения в местах водопользования населения", СП 1.1.1058-01 "Организация и проведение производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий", СанПин 4690-88 "Содержание территорий населенных мест". Также экспертом в исследовательской части вопроса установлено соответствие пляжа СанПин 4060-85 "Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации". Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации" утвержденного Минздравом СССР 26.12.1985.

В связи с изложенным, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о законности и обоснованности требований санатория в изложении пункта 1.1. договора в редакции истца.

В пункте 2.1. Договора аренды ответчиком было предусмотрено, что срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации до 11 августа 2021 года.

Ответчик, отказывая истцу во внесении изменений в данный пункт, исходил из того, что договор аренды заключается с истцом на основании постановления администрации города Сочи N1881 от 11.08.2016г., пунктом 1 которого установлено предоставление земельного участка сроком на пять лет.

В случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, он предоставляется на основании договора аренды (подпункт 3 пункт 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что основанием для возникновения права истца на земельный участок площадью 3163 (три тысячи сто шестьдесят три) кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса является договор аренды, а не решение органа местного самоуправления.

Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса содержится 33 подпункта, предусматривающих случаи предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды.

Так в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истец, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302019:4, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность (Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2015 N 46-АПГ15-23).

Кроме того, такие земельные участки в силу пункта 9 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ должны предоставляться в аренду без проведения торгов.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса).

При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи (пункт 12 статьи 39.8 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Учитывая полную застройку спорного участка объектами истца, с учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суд первой обоснованно удовлетворил требования истца по пункту 2.1. договора. Срок договора аренды устанавливается судом по выбору арендатора (49 лет) и в пределах ограничений, предусмотренных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении                                              АС Северо-Кавказского округа от 05.10.2017 N Ф08-6459/2017 по делу                         NА32-39839/2016.

Относительно внесения изменения в пункт 3.5. Договора суд также правомерно удовлетврил требования истца исходя из того, что истцом фактически изложен данный пункт в редакции администрации города Сочи, которая была получена истцом в последнем проекте договора, направленном ответчиком в адрес санатория 29.12.2017 года (исх. N 32721/1205-16).

В части подпункта 4.1.1 договора, предложенное ответчиком в договоре условие является неправомерным, так как противоречит статье 619 Гражданского кодекса РФ.

Также, в протоколе разногласий истец просил в подпункте 4.1.1 договора предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя в виду наличия существенных нарушений договора только в судебном порядке.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.

Существенным нарушением условий договора, как изложено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда. Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение как существенное.

Положения статьи 46 Земельного кодекса РФ и статьи 619 Гражданского кодекса РФ также предусматривают возможность расторжения договора аренды земельного участка только в судебном порядке.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, законодатель предусматривает обязательные условия для досрочного расторжения договора.

В силу пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Следовательно, односторонний порядок расторжения договора без обращения в судебные инстанции, а так же однократное нарушение сроков внесения оплаты по договору не может являться достаточным основанием для расторжения договора.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении                                                АС Северо-Кавказского округа от 01.06.2017 года по делу N А32-3744/2016.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод об обоснованности изложения подпункта 4.1.1 договора в редакции истца.

Пункт 9.1. договора в редакции ответчика правомерно исключается истцом из текста проекта договора, поскольку содержание пункта не относится к правоотношениям сторон. Кроме того, в последнем проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца данный пункт был самостоятельно удален ответчиком.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционный инстанции, учитывая заключение эксперта, не находит оснований для переоценки правомерно сделанных судом первой инстанции выводов. 

Доводы жалобы о том, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения, со ссылкой на часть 2 статьи 6 Водного кодекса РФ при заключении договора аренды, судом отклоняются, поскольку заявитель не учитывает следующее.

Как видно из материалов дела, лечебный пляж АО Санаторий «Золотой колос» размещается на обособленном участке территории и предназначается для использования отдельным санаторием (п. 3.1 СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации»).

В результате анализа санитарных правил «СанПиН 4060-85 Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации» и исследования представленных в дело доказательств, в том числе выводы судебной строительно-технической экспертизы, суд сделал правильный вывод о том, что береговая полоса санатория, находящаяся у истца в пользовании, является лечебным пляжем, не признается объектом общего пользования и в отношении нее не может быть установлен режим доступа неограниченного круга лиц.

Положениями Закона № 52-ФЗ от 30.03.1999г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и санитарными правилами СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации» установлены обязательные требования к лечебным пляжам и их использованию, введено ограничение на их посещение и использование. При использовании лечебного пляжа, оборудованного для проведения лечебно-профилактических процедур и купаний под контролем медицинского, персонала, санаторий в силу наличия у него статуса санаторно - курортной организации должен организовать ограждение и пропускной режим с целью обеспечения сохранности своей собственности и обеспечения безопасности санаторно - курортных услуг для жизни, здоровья и имущества потребителей. Данный вывод содержится в Постановлении АС СКО от 04.03.2014г. по делу№А32-16582/2013.

Таким образом, береговая полоса санатория «Золотой колос», расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302019:4, по улице Я. Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи находящаяся у общества на праве аренды, является лечебным пляжем, следовательно, не признается объектом общего пользования, в отношении нее не может быть установлен режим доступа неограниченного круга лиц.

Аналогичная правовая позиция также содержится в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу № А32-38708/2009, определении ВАС РФ от 05.08.2010 № ВАС-7095/10 по делу № А32-38708/2009-15/550, постановлении АС Северо-Кавказского округа от 28.12.2017г. по делу                       №А32-9331/2-17, определении ВС РФ от 19.04.2018г. № 308-ЭС18-4247 по делу №А32-9331/2-17.

Кроме того, как уже было указано, в соответствии с пунктом 2.4 статьи 2 Правил «Охраны жизни людей на водных объектах в Краснодарском крае», утвержденных Постановлением Главы администрации Краснодарского края № 536 от 30.06.2006 года площадь водного зеркала в местах купания на проточном водоеме должна обеспечивать не менее 5 кв. м. на одного купающегося, а на непроточном - не менее 10 кв. м. На каждого человека должно приходиться не менее 3 кв. м. площади береговой части пляжа, для пляжей детских оздоровительных организаций - не менее 4 кв. м Пунктом 2.5 СанПин 4060-80 установлены минимально допустимые нормы на 1 место лечебных пляжей - для морских - это не менее 5 кв. м.

Береговая часть пляжа санатория составляет 139 кв.м., что подтверждается техническим паспортом на земельный участок пляжного комплекса санатория. Загрузка санатория более 450 человек ежедневно. В соответствии с паспортами лечебного пляжа рекреационная емкость пляжа составляет 250 человек.

Таким образом, территория пляжа санатория не предполагает присутствие дополнительных гостей, помимо отдыхающих санатория.

При этом, судом учтено, что пляж санатория «Золотой колос» расположен между пляжными территориями Филиала «Санаторий «Сочи» ФГКУ «СКК «Сочинский» МО РФ (бывший санаторий Фабрициуса) и ООО «Санаторий им. М.В.ФРУНЗЕ». Данные смежные землепользователи, как и истец, являются санаторными организациями, осуществляющими свою деятельность на основании медицинских лицензий, а их пляжи соответственно были признаны судебными инстанциями лечебными, что подтверждается принятыми судебными актами, соответственно по делу № А32-16582/2013 и делу № А32-38708/2009.

Неприменение администрацией г. Сочи положений Закона № 52-ФЗ от 30.03.1999г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и санитарных правил СанПиН 4060-85 «Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации» является ошибочным.

При таких обстоятельствах, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2018 по делу №А32-55730/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

 

Судьи                                                                                             О.А. Еремина

 

В.Л. Новик