АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-7613/2020

г. Белгород

17 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ивановой Л. Л.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио и видеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР" (ИНН 3123120825, ОГРН 1053107060478)

к ООО "ГК ЭкспертПроектСтрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 743 917 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2, по доверенности №11 от 01.12.2020, представитель ФИО3, по доверенности №12 от 01.02.2021.

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к ООО "ГК ЭкспертПроектСтрой" с требованием о взыскании 711 517 руб. 20 коп. реального ущерба, составляющего стоимость восстановления нежилого помещения после  незаконной перепланировки, и 32 400 руб. 00 коп. расходов, понесенных на экспертизу.

Определением суда от 17 сентября 2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Определением от 10.11.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, причин своей неявки суду не сообщил, в представленном в суд отзыве на иск требования не признал, указал на их необоснованность.

С учетом требования статей 121-123, 156 АПК РФ, а также учитывая факт надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав собранные по делу доказательства, заслушав представителей истца, арбитражный суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.02.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 168, согласно п.1.1. которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект нежилого фонда, расположенное по адресу: 

<

...> (этаж 3), для использования 267,5 кв.м., в качестве офисных помещений, согласно экспликации поэтажного плана (приложение № 2), находящихся в собственности ООО «Бизнес-Центр».

Состав и характеристики передаваемого имущества определены в приложении № 1 к договору.

В соответствии с п.1.5. договора размер арендной платы в месяц установлен в размере 160500 руб., из расчета стоимости 1 кв.м. офисных помещений – 600 руб., НДС не предусмотрен.

Пунктом 1.5.1. договора установлено, что оплата платежей за коммунальные услуги и услуги охраны не включена в стоимость арендной платы и оплачивается арендатором отдельно по фактически произведенным затратам.

Арендатор производит оплату за арендованную площадь в срок до 15 числа текущего месяца, а за коммунальные услуги – до 10-го числа следующего за отчетным месяцем путем перечисления суммы арендной платы и стоимости возмещения коммунальных услуг на расчетный счет арендодателя (п.1.5.2. договора).

 В силу п.2.1.6 договора при окончании (расторжении) договора аренды арендатор обязуется передать по акту приема-передачи арендуемый офис в том состоянии, в котором был принят, а именно: потолок – подвесной типа «армстронг»; стены – обои под покраску; полы – покрытие «таркет»; двери – металлопластиковые, двойные; светильники, розетки, выключатели должны быть в рабочем состоянии; окна – стеклопакеты.

Передаваемые в аренду помещения переданы ответчику, что подтверждается актом сдачи-приемки нежилых помещений от 01.02.2020.

В приложении № 2 к договору аренды стороны согласовали экспликацию поэтажного плана помещений.

10.06.2020 истец вручил ответчику уведомление о расторжении договора аренды № 168 от 01.02.2020, в котором предложил ответчику расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 15.06.2020 в связи с произведенной ответчиком перепланировкой арендуемых помещений.

Кроме того, истец предложил ответчику прибыть на осмотр арендованных офисных помещений 17.06.2020 совместно с представителем (экспертом) экспертной организации.

15.06.2020 сторонами подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 168 от 01.02.2020.

16.06.2020 сторонами составлен акт возврата помещения (сдачи-приемки) по договору аренды № 168 от 01.02.2020, указано, что на арендуемой площади арендатором выполнена не согласованная собственником помещения арендодателем перепланировка, фактическое размещение, площадь и назначение помещений отличается от плана БТИ, прилагаемого к договору. Также указано, что материалы отделки стен и полов отличаются от переданных актом сдачи-приемки нежилых помещений, водопроводные коммуникации, системы электроснабжения, вентиляции и кондиционирования переделаны с учетом несогласованного размещения санитарного узла и установки дополнительной перегородки на арендуемой площади помещения. Кроме того, в помещениях в стенах имеются повреждения в виде высверленных отверстий различного диаметра, в местах размещения рабочих мест на стенах помещения имеются потертости.

Представитель ответчика, присутствующий при возврате помещений, от подписи в акте возврата помещений отказался, указав на несогласие с указанными в акте замечаниями и изменениями в связи с тем, что они имели место быть до заключения договора и по акту приема-передачи не передавались ответчику.

Истец с целью определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещений в первоначальный вид, обратился в экспертную организацию.     

 Согласно акту экспертизы № ЭК-20-0147 от 30.07.2020, подготовленному ООО "НПП Контакт» рыночная стоимость восстановления (ремонта) объекта недвижимого имущества составляет 711 517, 20 руб.

14.07.2020 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении ущерба. Претензия истца осталась без ответа и удовлетворения со стороны ответчика.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 393 ГК РФ). 

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

При этом, для удовлетворения требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя вреда и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1, 2, 3, 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ). 

В соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ, в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. 

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. 

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

По смыслу статьей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. 

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. 

Исходя из смысла указанных норм права и их толкования, взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом, а именно: лицо требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и причинно-следственную связь между виновными действиями данного лица и наступившим вредом. 

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2.1.4 договора установлена обязанность арендатора по обеспечению сохранности арендуемого имущества и возмещению ущерба, нанесенного по вине арендатора.

Согласно п.2.1.8 договора на проведение работ по перепланировке помещения, на установление вывесок и рекламных щитов на использование кровли для установки антенн арендатор обязан получить письменное разрешение арендодателя.

Как следует из материалов дела, при возвращении имущества из аренды арендодателем (истцом) установлен факт перепланировки помещений без согласия арендодателя, а также повреждения и потертости стен в помещениях.

Доводы ответчика о том, что помещения были перепланированы до их передачи арендатору, суд признает несостоятельными, поскольку при заключении договора аренды сторонами, в том числе арендатором (ответчиком) были подписаны акт сдачи-приемки нежилых помещений от 01.02.2020 (приложение №1 к договору), в котором указано состояние помещений при передаче, а также приложение № 2 к договору аренды, в котором указаны план помещений, их площадь.

Приложения к договору аренды подписаны ответчиком и заверены оттиском печати ответчика, оригиналы договора аренды и приложений к нему обозревались судом в судебном заседании. Данные приложения подписаны ответчиком без замечаний и возражений. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено. О фальсификации договора и приложений к нему ответчик не заявил. В связи с чем, суд признает доводы ответчика о том, что перепланировка была совершена до заключения договора аренды, а также о том, что помещение не принималось ответчиком по акту приема-передачи, несостоятельными.

Экспертом ООО «НПП Контакт» при внешнем осмотре объекта экспертизы, которое состоялось 17.06.2020, установлены следующие повреждения:

1.На перегородке между помещениями № 4 и № 5 на поверхности гипсокартонных листов имеются множественные отверстия и потертости.

2.На перегородке между помещениями №3 и №4 выполнены отверстия в количестве 2 шт. На поверхности стен по периметру помещения № 3 множественные потертости, темные полосы. В месте устройства дверного проема между помещениями №3 и №4 на участке пола длиной 0,8 м отсутствует линолеум.

3.В помещении  №2 на поверхности стен по периметру имеются множественные потертости, следы загрязнения.

4.В помещении №1 на поверхности стен по периметру имеются множественные потертости. На перегородке между помещениями №1 и №2 имеются отверстия в количестве 4 шт.

5.В помещениях №30, 31, 32, 25 зафиксированы следующие дефекты:

-на поверхности стен по периметру имеются множественные потертости, темные пятна;

-в помещении №30 на поверхности стен имеются 5 отверстий;

-в помещении №32 на поверхности стен имеются 2 отверстия;

-в помещении №25 на поверхности стен имеются 6 отверстий.

6.Между помещениями №3 и №4 в перегородке толщиной 12 см выполнен дверной проем размером 2,0х0,82 м. Между помещениями №5 и №4 в перегородке толщиной 30 см выполнен дверной проем размером 2,01х0,81 м.

7.Между помещениями №3 и №4 возведена перегородка из ГКЛ.

8.Между помещениями №33 и №5 заложен дверной проем в помещении №5.

9.В помещении №5 выполнены перегородки их ГКЛ, делящие помещение на 3 помещения, в том числе помещения сан. узла.

В итоге проведенных расчетов и анализа эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость восстановления (ремонта) объекта недвижимого имущества, составляет 711 517, 20 руб., с учетом НДС 20%.

Указанные выводы отражены в акте экспертизы № ЭК-20-0147 от 30.07.2020, подготовленном ООО «НПП Контакт».

Ссылки ответчика о том, что он не приглашался на обследование объекта при  проведении экспертизы противоречат представленным в материалы дела доказательствам. Так, в материалы дела представлено письмо исх.№27 от 10.06.2020, в котором истец приглашал ответчика на осмотр офисных помещений, который состоится в 10 часов 00 минут 17 июня 2020г. совместно с представителем (экспертом) независимой экспертной организации.  Данное письмо получено ответчиком 10.06.2020, о чем свидетельствует входящий штамп ответчика на экземпляре истца.

В п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. 

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ. 

Ответчиком в рамках настоящего спора ходатайства о назначении экспертизы по делу на предмет определения размера ущерба заявлено не было. Доказательств того, что представленный истцом акт экспертизы № ЭК-20-0147 от 30.07.2020 является недопустимым доказательствами по делу, а также того, что данный акт содержит недостоверные данные, а величина стоимости восстановительного ремонта является завышенной, ответчиком в материалы дела не представлено. 

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает возможным на основании ст.89 АПК РФ признать акт экспертизы № ЭК-20-0147 от 30.07.020, подготовленный ООО «НПП Контакт» иным документом, допускаемым в качестве доказательства по делу. 

С учетом изложенного, оценив в порядке с.71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что истцом доказаны вина ответчика в возникновении ущерба, причинно-следственная связь между ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды и возникновением ущерба у истца, а также размер причиненного истцу ущерба. 

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании ущерба в размере 711 517, 00 руб. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика убытки, понесенные в связи с проведением экспертного исследования по установлению рыночной стоимости восстановления (ремонта) поврежденного объекта недвижимого имущества в результате произведенной перепланировки, в размере 32 400, 00 руб. 

Из материалов дела следует, что ООО «НПП Контакт» проведены экспертные обследования офисных помещений 3 этажа административного здания, расположенного на территории комплекса ООО «Бизнес-Центр» по адресу: 

<

...>, по результатам которых, подготовлен Акт экспертизы № ЭК-20-0147 от 30.07.2020.

В качестве доказательств, подтверждающих расходы истца на проведение указанного экспертного обследования объекта, истцом представлены в материалы дела следующие доказательства: договор на оказание услуг по строительно-технической экспертизе № ЭК-20-0053 от 10.06.2020, акт об оказании услуг № 330311 от 29.07.2020, платежные поручения № 138 от 10.06.2020, № 201 от 30.07.2020.

Истец оплатил ООО «НПП Контакт» за проведенную экспертизу 32 400, 00 руб.

Доказательством факта причинения ущерба и размера ущерба, причиненного истцу перепланировкой ответчиком арендуемых помещений и ненадлежащим исполнением своих договорных обязательств по договору аренды являются представленный в материалы дела  акт экспертизы № ЭК-20-0147 от 30.07.2020.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что расходы истца по оплате экспертного исследования в размере 32 400,00 руб. подтверждаются материалами дела, являются убытками истца и подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

С учетом изложенного, государственная пошлина в размере 17 878,00 руб., уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1.Исковые требования ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

2.Взыскать с ООО "ГК ЭкспертПроектСтрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 743 917 рублей 20 копеек ущерба и 17 878 рублей 00 копеек расходов по оплате государственной пошлины, а всего 761 795 рублей 20 копеек.

3.Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

4.Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Иванова Л. Л.