ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

19.03.2025

 Дело № А40-9271/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2025 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Е.В. Кочергиной, Д.Г. Ярцева,

при участии в заседании: 

от истца акционерного общества «ДОМ.РФ» – ФИО1 по доверенности от 28.12.2023, 

от ответчика Федерального государственного унитарного предприятия «Инженернотехнический Центр Министерства обороны Российской Федерации» – ФИО2 по доверенности от 17.12.2024, ФИО3 по доверенности от 17.12.2024, 

от третьего лица Министерства обороны Российской Федерации – ФИО4 по доверенности от 09.08.2024, 

от третьего лица Федеральное агентство по управлению государственным имуществом – не явился, извещен, 

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы 

акционерного общества «ДОМ.РФ», Федерального государственного унитарного предприятия «Инженернотехнический Центр Министерства обороны Российской Федерации»  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2024 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2024 года по делу № А40-9271/2024

по делу по иску акционерного общества «ДОМ.РФ»

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Инженернотехнический Центр Министерства обороны Российской Федерации»

третьи лица: Министерство обороны РФ, Росимущество

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее также – АО «ДОМ.РФ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию «Инженерно-технический Центр Министерства обороны Российской Федерации» (далее также – ФГУП «Инжтехцентр Минобороны России») о взыскании: 

по договору аренды земельного участка от 23.06.2022 № 141/3/А3-5 основного долга в размере 3 885 196,11 рублей, неустойки в размере 359 354,03 рублей;

по договору аренды земельного участка от 20.05.2022 № 141/3/А3-3 основного долга в размере 1 580 321,17 рублей; неустойки в размере 146 168,89 рублей;

по договору аренды земельного участка от 23.06.2022 № 141/3/А3-4 основного долга в размере 105 808,85 рублей, неустойки в размере 6 373,17 рублей. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2024 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2024 года, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 866 629,13 рублей, из которых: 

задолженность по договору аренды земельного участка № 141/3/А3/5 от 23.06.2022 за период с 05.10.2022 по 06.10.2022 в размере 235 466,43 рублей;

задолженность по договору аренды земельного участка № 141/3/А3/3 от 20.05.2022 за период с 26.08.2022 по 19.09.2022 в размере 525 353,85 рублей;

задолженность по договору аренды земельного участка № 141/3/А3/4 от 23.06.2022 за период с 14.03.2023 по 22.03.2023 в размере 105 808,85 рублей;

расходы по уплате госпошлины в размере 7 609,76 рублей, 

в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец и ответчик обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых указывали на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, при этом истец просил названные решение и постановление отменить в части отказа в иске, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ответчик просил названные решение и постановление отменить в части удовлетворения исковых требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Отзыв ответчика на кассационную жалобу истца представлен в материалы дела. 

Отзыв третьего лица, Министерства обороны Российской Федерации, на кассационную жалобу истца представлен в материалы дела. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителей изложенные в кассационных жалобах доводы и требования поддержали.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие лица.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе истец перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает, на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, что выводы судов о том, что обязанность вносить плату за пользование земельными участками прекратилась с момента регистрации прекращения права хозяйственного ведения ответчика на объекты недвижимости, не основано на законе, поскольку стороны согласовали условие о том, что обязательство по уплате арендной платы прекращается со дня подписания актов возврата спорных земельных участков. Согласно условиям договоров арендатор обязан вернуть объекты аренды в надлежащем состоянии. Стороны подписали соглашения о расторжении спорных договоров аренды, согласно которым все права и обязательства сторон по договорам аренды прекращаются со дня подписания сторонами актов приема-передачи (возврата) объектов недвижимого имущества. Ответчик не оспаривает факт подписания соглашений о расторжении договоров и актов возврата. Доказательств того, что ответчик перестал использовать арендованное имущество ранее дат подписания актов возврата, в материалы дела не представлено. В соответствии с частью 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Истец направил в адрес ответчика проекты соглашений о расторжении договоров аренды спорных земельных участков и акты приема-передачи (возврата) спорных земельных участков, которые были подписаны 07.11.2022 и 23.03.2023. До указанных дат договоры аренды имели статус действующих, запись о регистрации данных договоров в ЕГРН не была погашена, в связи с чем ответчик должен был исполнять обязательства по договорам аренды. При изложенных обстоятельствах выводы судов о том, что ответчик выбыл из спорных арендных правоотношений с даты регистрации прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимости, являются необоснованными и незаконными.

В кассационной жалобе ответчик перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, что для целей взыскания платы за аренду земельных участков значимым обстоятельством является момент прекращения пользования этими земельными участками, что следует из норм материального права (статей 8.1, 209, 328, 606, 611, 612, 614, 622 ГК РФ), которые не предполагают начисление арендной платы после приема-передачи арендованного имущества. Заявитель считает, что указанные нормы, а также положения Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» судами неверно применены. В силу указания Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ уже с момента подписания передаточного акта между Росимуществом и истцом у истца возникли права в отношении зданий, и, соответственно, прекратились права предприятия, а внесение в ЕГРН записи о прекращении права при данных обстоятельствах не являлось фактом, прекращающим право.

Ответчик также считает, что плата за аренду земельных участков не подлежит взысканию, поскольку уже с момента передачи Росимуществом истцу участков со зданиями предприятия пользование со стороны предприятия и зданиями, и участками прекратилось, и, соответственно, прекратилась обязанность вносить плату. Ответчик передал истцу земельные участки в тот же день, когда Росимущество передало их же со зданиями истцу. А именно: акты приема-передачи земельных участков между истцом и ответчиком подписаны со стороны предприятия в те же даты, в которые были подписаны акты приема-передачи между Росимуществом и АО «Дом.РФ». В даты передачи земельных участков от предприятия истцу (которые совпадают с датами передачи земельных участков и зданий от Росимущества истцу) прекратилась обязанность предприятия вносить плату по договору аренды. То обстоятельство, что истец подписал акты приема-передачи земельных участков по договору аренды более поздней датой (кроме того, выбранной произвольно), не должно ставить истца в преимущественное положение и обосновывать получение истцом выгоды из своего поведения за счёт получения арендной платы в период просрочки самого истца в подписании актов приема-передачи.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационные жалобы подлежат удовлетворению, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством обороны Российской Федерации (арендодатель) и ФГУП «Инжтехцентр Минобороны России» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.06.2022 № 141/3/А3-5 (далее также – договор 1), согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 76 278 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0121001:1017), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-н, п. Вардане. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельных участков от 23.06.2022. Согласно выписке из ЕГРН договор 1 зарегистрирован Управлением Росреестра 01.07.2022, номер государственной регистрации: 23:49:0121001:1017-23/238/2022-2. Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 43 532 920,31 рублей (пункт 3.1 договора 1). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позже 15 числа второго месяца квартала (пункт 3.2 договора 1).

На основании решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее - Правительственная комиссия), оформленного протоколом № 3 от 27.07.2022, распоряжением Росимущества № 586-р от 15.09.2022, земельный участок передан АО «ДОМ.РФ» по передаточному акту № 3-1 от 05.10.2022 для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации.

Письмом № 13637-ДФ от 18.10.2022 АО «ДОМ.РФ» уведомило арендатора о том, что в соответствии с частью 4 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» с 05.10.2022 АО «ДОМ.РФ» осуществляет права и исполняет обязанности арендодателя по договору 1 и о необходимости перечисления арендной платы, начиная с 05.10.2022, по реквизитам АО «ДОМ. РФ».

Также между Министерством обороны Российской Федерации и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 20.05.2022 № 141/З/А3-3 (далее также – договор 2), согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 60 022 кв.м. (кадастровый номер 54:19:101102:29), расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский р-н, МО Мочищенский сельсовет (земельный участок 2). Земельный участок 2 передан арендатору по акту приема-передачи земельных участков от 20.05.2022. Согласно выписке из ЕГРН договор зарегистрирован Управлением Росреестра 02.06.2022, номер государственной регистрации 54:19:101102:29-54/167/2022-3. Размер годовой арендной платы за земельный участок 2 составляет 7 922 904,00 рублей за период с 20.04.2022 по 31.12.2022 размер арендной платы составляет 5 524 024,73 рублей (пункт 3.1 договора 2 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.07.2022). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позже 15 числа второго месяца квартала (пункт 3.2 договора 2).

На основании решения Правительственной комиссии, оформленного протоколом № 2 от 04.07.2022, распоряжением Росимущества № 504-р от 22.08.2022 земельный участок передан АО «ДОМ.РФ» по передаточному акту № 2-5 от 26.08.2022.

Кроме того, между Министерством обороны Российской Федерации и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 23.06.2022 № 141/3/А3-4 (далее также – договор 3), согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 17 745 кв.м. (кадастровый номер 30:12:020633:32), расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский р-н, пл. 2-я Московская, 94 (далее - земельный участок 3). Земельный участок 3 передан арендатору по акту приема-передачи земельных участков от 23.06.2023. Согласно выписке из ЕГРН договор 3 зарегистрирован Управлением Росреестра 30.06.2022, номер государственной регистрации 30:12:020633:32-30/129/2022-1. Размер годовой арендной платы за земельный участок 3 составляет 4 232 354 рублей (пункт 3.1 договора 3). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позже 15 числа второго месяца квартала (пункт 3.2 договора 3).

На основании решения Правительственной комиссии, оформленного протоколом комиссии № 4 от 27.10.2022, распоряжением Росимущества № 57-р от 14.02.2023 земельный участок 3 передан АО «ДОМ.РФ» по передаточному акту № 4-1 от 14.03.2023 для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации.

Письмом № 4990-ДФ от 18.04.2023 АО «ДОМ.РФ» уведомило арендатора о том, что в соответствии с частью 4 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» с 14.03.2023 АО «ДОМ.РФ» осуществляет права и исполняет обязанности арендодателя по договору 3 и о необходимости перечисления арендной платы, начиная с 14.03.2023, по реквизитам АО «ДОМ. РФ».

Истец указал, что в нарушение пункта 4.4.3 и пункта 3.2 договоров ответчик не в полном объеме оплатил арендную плату по вышеуказанным договорам, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате.

Согласно пункту 5.2 договоров в случае невнесения арендной платы в установленные сроки с арендатора взыскиваются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец ответчику начислил неустойку.

Направленные ответчику претензии № 389-ЮД от 27.07.2023, б/н от 07.12.2023 оставлены последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 330, 606, 614, суды исходили, в частности, из того, что:

на основании части 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника;

в соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом;

согласно разъяснениям пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации;

государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

в силу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ, право хозяйственного ведения на недвижимое имущество прекращается только в момент государственной регистрации прав;

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»);

на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежавшие ответчику на праве хозяйственного ведения. В связи с указанным ответчик являлся арендатором спорных земельных участков;

объекты, расположенные на земельном участке и соответственно земельные участки совместно с объектами переданы истцу на основании Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», протоколов Правительственной комиссии, распоряжений Росимущества;

вещное право ответчика на объекты, то есть возможность пользоваться ими, прекратилось с момента регистрации прекращения права хозяйственного ведения;

в связи с указанным пользование земельными участками, на которых расположены объекты, и соответственно, обязанность вносить плату прекратилось с момента регистрации прекращения права хозяйственного ведения;

между истцом и ответчиком 07.11.2022 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.06.2022 № 141/3/А3-5. Акт возврата земельного участка общей площадью 76 278 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0121001:1017), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-н, п. Вардане подписан истцом 07.11.2022, то есть датой выбытия земельного участка 1 из пользования ответчика считается 07.11.2022;

между истцом и ответчиком 07.11.2022 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2022 № 141/3/А3-3. Акт возврата земельного участка 1 подписан истцом 07.11.2022, то есть датой выбытия земельного участка общей площадью 60 022 кв.м. (кадастровый номер 54:19:101102:29), расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский р-н, МО Мочищенский сельсовет из пользования ответчика считается 07.11.2022;

между истцом и ответчиком 23.03.2023 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.06.2022 № 141/3/А3-4. Акт возврата земельного участка общей площадью 17 745 кв.м. (кадастровый номер 30:12:020633:32), расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский р-н, пл. 2-я Московская, 94 подписан истцом 23.03.2023, то есть датой выбытия земельного участка 3 из пользования ответчика считается 23.03.2023;

ответчик не оспаривает факт подписания соглашений о расторжении договоров и актов возврата;

доказательств того, что ответчик перестал использовать арендованное имущество ранее дат подписания актов возврата, в материалы дела не представлено; 

согласно пункту 6.2 договоров аренды при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии;

согласно пункту 2 соглашений о расторжении договоров аренды земельного участка от 23.06.2022 № 141/3/А3-5, от 20.05.2022 № 141/3/А3-3 и от 23.06.2022 № 141/3/А3-4 все права и обязательства сторон по договору аренды прекращаются со дня подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) объекта недвижимого имущества, за исключением тех прав и обязательств сторон, исполнение которых прямо предусмотрено условиями соглашения;

в соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки;

из приведенных норм права следует, что истечение срока действия договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы в размере, определенном этим договором;

согласно разъяснениям пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств;

согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66), взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором;

ответчик обязан вносить арендную плату в пользу АО «ДОМ.РФ» с даты передачи спорных земельных участков Росимуществом в ведение АО «ДОМ.РФ» до даты фактического возврата спорных земельных участков;

обоснованными и подлежащими удовлетворению являются требования основного долга в размере 866 629,13 рублей, из которых: 

– 235 466,43 рублей – по договору аренды земельного участка № 141/3/А3-5 от 23.06.2022 за период с 05.10.2022 по 06.10.2022; 

– 525 353,85 рублей – по договору аренды земельного участка № 141/3/А3-3 от 20.05.2022 за период с 26.08.2022 по 19.09.2022; 

– 105 808,85 рублей – по договору аренды земельного участка № 141/3/А3-4 от 23.06.2022 за период с 14.03.2023 по 22.03.2023. 

Требования о взыскании неустойки не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению, поскольку договоры аренды прекратили свое действие между истцом и ответчиком с момента подписания соглашений о расторжении, что исключает возможность начисления неустойки.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Судами сделаны взаимоисключающие выводы. С одной стороны, суды указали, что вещное право ответчика на объекты, то есть возможность пользоваться ими, прекратилось с момента регистрации прекращения права хозяйственного ведения в связи с указанным пользованием земельными участками, на которых расположены объекты, и соответственно, обязанность вносить плату прекратилась с момента регистрации прекращения права хозяйственного ведения. С учетом данного вывода судом первой инстанции удовлетворены исковые требования по основному долгу по дату прекращения права хозяйственного ведения на объекты, расположенные на спорных земельных участках. С другой стороны, суды, приняв во внимание правовые подходы, изложенные в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и пункте 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66), сделали вывод о том, что ответчик обязан вносить арендную плату в пользу АО «ДОМ.РФ» с даты передачи спорных земельных участков Росимуществом в ведение АО «ДОМ.РФ» до даты фактического возврата спорных земельных участков, что исключает первый вывод о выбытии ответчика из спорных арендных правоотношений с даты регистрации прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимости.

Таким образом, доводы истца в части наличия противоречий в выводах судов признаются обоснованными. 

Также судами сделаны взаимоисключающие выводы в отношении неустоек. Судом первой инстанции взыскан основной долг по спорным договорам, при этом отказано во взыскании неустоек в связи с прекращением спорных договоров. Между тем данный вывод надлежащим образом судом первой инстанции не мотивирован.

По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ) (пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). 

Таким образом, по общему правилу если судом взысканы арендные платежи, то подлежала взысканию и неустойка за просрочку уплаты данных арендных платежей.

Вместе с тем согласно пункту 2 соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков все права и обязательства сторон по договору аренды прекращаются со дня подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) объекта недвижимого имущества, за исключением тех прав и обязательств сторон, исполнение которых прямо предусмотрено условиями соглашения. Согласно пункту 3 соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков арендатор не имеет к арендодателю каких-либо требований или претензий имущественного и неимущественного характера, связанных с заключением и исполнением договора аренды, а также в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения.

Таким образом, если стороны соглашением о расторжении договоров аренды земельных участков прекратили обязательство по внесению арендной платы за истекший период, то не имелось оснований для взыскания неустойки.

Суду первой инстанции следовало надлежащим образом установить содержание указанных соглашений по правилам статьи 431 ГК РФ, в том числе при необходимости выяснить действительную общую воля сторон с учетом цели договора с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Доводы ответчика о том, что актами между АО «ДОМ.РФ» и Росимуществом земельные участки и объекты на них расположенные переданы истцу, что данные акты следует считать актами передачи имущества от ответчика истцу, судом кассационной инстанции отклоняются ка несостоятельные. Данными актами Росимущество как федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом (постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»), передало объекты АО «ДОМ.РФ» как агенту Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий») для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок.   

Между тем доводы ответчика о передаче объектов недвижимого имущества, расположенных на спорных земельных участках, а также земельные участки, в том числе фактическая передача объектов недвижимости в даты, совпадающие с датами передачи объектов по спорным актам от Росимущества к АО «ДОМ.РФ», подлежат проверке в силу статей 328, 612 ГК РФ. 

Обстоятельства передачи объектов, расположенных на спорных земельных участков, надлежащей оценки судов не получили. 

Также подлежат проверке доводы ответчика о затягивании истцом сроков подписания актов приема-передачи (возврата) спорных земельных участков с учетом положений статей 1, 10 ГК РФ. 

Суду первой инстанции надлежало проверить обусловленность дат подписания актов приема-передачи (возврата) спорных земельных участков неготовностью их к передаче ответчиком истцу, использованием их ответчиком либо иными причинами, связанными с подготовкой документов сторонами, в том числе своевременностью действий истца по исполнению обязанности по оформлению соответствующих документов.

Ответчиком отмечено, что судами не учтено, что распоряжениями Росимущества о передаче участков со зданиями истцу на истца возложена обязанность обратиться в Росреестр за прекращением прав ответчика на здания. Если исходить из того, что ответчик должен вносить плату до момента внесения записи в ЕГРН, то период внесения платы зависит от своевременности действий истца по исполнению указанной обязанности.

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2024 года по делу № А40-9271/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 

Председательствующий судья

 Ю.В. Архипова

Судьи

 Е.В. Кочергина 

 Д.Г. Ярцев