АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-25001/2022

г. Краснодар

08 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОРГНИП 316236800061230) – ФИО2 (доверенность от 02.06.2023), ответчика – акционерного общества «Тандер» (ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 05.03.2024), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Стройкомплекс-А"», акционерного общества «Технониколь», общества с ограниченной ответственностью «Юг-Эксперт», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024 по делу № А32-25001/2022, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Тандер» (далее – общество) о возложении обязанности по устранению дефектов кровельного покрытия здания нежилого назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: произвести замену поврежденных в результате замокания теплоизоляционных материалов; произвести замену поврежденных в результате замокания деревянных элементов кровли; устранить наличие воды под водоизоляционным слоем; произвести замену устаревшего герметика; произвести замену битумного герметика на полиуретановый; произвести установку заплаток в местах непроваренных швов; произвести замену отслоившегося герметика; установить прижимные рейки для фиксации верхнего края кровельного ковра в местах их отсутствия; произвести замену отслоившейся противопожарной рассечки из стеклоткани; произвести демонтаж оборудования, установленного непосредственно на гидроизоляцию, в местах установки оборудования установить металлическую платформу, закрепленную к основанию под кровельное покрытие, для крепления на ней оборудования, произвести крепление оборудования на металлическую платформу; произвести установку заплаток в местах механических повреждений; по итогам устранения дефектов подписать с предпринимателем акт об устранении дефектов; взыскать судебную неустойку за неисполнение решения в размере 50 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта до фактического исполнения (с учетом изменения предмета иска – т. 2, л. д. 110 – 115).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Технониколь», ООО «Фирма "Стройкомплекс-А"», ООО «Юг-Эксперт».

Решением от 06.10.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.01.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды установили, что предприниматель, ИП ФИО4 (арендодатели), которым недвижимость принадлежит на праве общей долевой собственности, и общество (арендатор) заключили договор от 20.12.2016 № КрФ/87177/16 аренды недвижимого имущества, согласно которому в аренду предоставлен магазин смешанных товаров, общей площадью 3488,3 кв. м, кадастровый номер 23:39:1101204:687, расположенный по адресу: 

<

...>. Согласно акту от 15.12.2021 № 18991-12.21 при эксплуатации кровельного покрытия обнаружены следующие недостатки: загрязнение водоизоляционного ковра; механические повреждения водоизоляционного ковра; герметик имеет многочисленные трещины вследствие естественного старения; используется битумный герметик; выявлены непроваренные швы; на некоторых примыканиях в качестве рейки применена перфорированная стальная полоса; неудовлетворительно проварены элементы усиления наружных углов; выявлено неудовлетворительное качество сварных швов; в процессе эксплуатации полиуретановый герметик утратил свои свойства; вокруг люков дымоудаления и зенитных фонарей установлена противопожарная рассечка из стеклоткани, уложенная на клей; мембрана на пешеходных дорожках не герметична, фанера разбухла; в местах примыкания к проходкам малого диаметра отсутствует металлическая прижимная рейка; некоторое оборудование установлено непосредственно на гидроизоляционный ковер. Пунктом 7.1.7 договора аренды установлена обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт объекта. В акте приема-передачи объекта от 20.12.2016 не содержится информации о состоянии кровельного покрытия, поэтому определить, что повреждения кровельного покрытия отсутствовали в момент передачи здания, установить невозможно. Согласно экспертному заключению АНО «НСЭЦ "Финэка"» от 18.04.2023 № 329/АНО одной из причин дефектов кровли является нарушение технологии работ по монтажу оборудования на кровельном покрытии; причина возникновения механических повреждений – возможное падение тяжелых, острых предметов. Однако, доказательств, подтверждающих, что именно общество или подрядчик нанесли механические повреждения кровле, не представлено, и судебной экспертизой не подтверждено. Заявленные в исковых требованиях работы, с учетом их характера и объема, относятся к капитальному ремонту, обязанность выполнения которых лежит на предпринимателе как арендодателе. Ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске истцом исковой давности. Суды установили, что строительно-монтажные работы на кровле здания проводил генеральный подрядчик ООО «Фирма "Стройкомплекс-А"» на основании договора на проведение ремонтных работ на объекте гипермаркет, расположенном по адресу: 

<

...> от 09.01.2017 № ГК/88179/16. Согласно актам выполненных работ они завершены в 2017 году. В период с 2017 по 2021 года претензий к качеству работ на кровле здания у арендодателя не имелось. При должной осмотрительности предприниматель должен был узнать о проведенных некачественных работах в 2017 году, по завершении производства подготовительных работ на объекте, однако осмотр предпринимателем  проведен в 2021 году, то есть более чем через три года после выполнения работ. Срок давности предъявления истцом требований об обязании провести работы по обслуживанию и ремонту кровли здания нежилого назначения истек в 2020 году. Поскольку в удовлетворении исковых требований об устранении дефектов отказано, – требование о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение судебного акта также оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 06.10.2023 и постановление апелляционного суда от 26.01.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что последствия проведения работ ответчиком с ненадлежащим качеством возникли спустя три года с момента их выполнения. Недостатки являлись скрытыми, поэтому не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. В связи с этим исчислять давностный срок необходимо с момента, когда предпринимателю стало известно о конкретных недостатках (после составления акта осмотра кровли из полимерной мембраны на стадии эксплуатации от 21.05.2021). Требования истца обоснованы не некачественным выполнением обществом работ, а ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по поддержанию арендуемого имущества в исправном состоянии, по проведению за свой счет текущего ремонта здания. Бездействием ответчика нарушается право собственности истца, выражающимся в ухудшении состояния принадлежащего ему имущества. Учитывая длящийся характер невыполнения арендатором возложенной на него обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии арендуемого имущества, оснований для применения исковой давности у судов не имелось. Факт некачественного выполнения работ по установке оборудования подлежал установлению в настоящем деле только как обстоятельство, устраняющее ответственность арендодателя по договору. Проведение работ по установке оборудования на кровле арендуемого здания производилось после 09.01.2017. В ходе приемки здания и впоследствии обществом не предъявлено претензий к техническому состоянию здания. Объект аренды выбыл из владения предпринимателя 20.12.2016 и до настоящего момента находится во владении общества. Проведение работ по установке оборудования на кровле здания выполнялось в рамках договора на проведение ремонтных работ на объекте «Гипермаркет», расположенном по адресу: Краснодарский край, 

<

...> от 09.01.2017 № ГК/88179/16, стороной которого предприниматель не являлся, соответственно, результат он не принимал, поэтому не знал о допущенных при проведении работ недостатках. В материалы дела не представлено доказательств выполнения указанных работ истцом. Работы, о проведении которых просит истец, относятся к текущему ремонту. Здание передано во владение и пользование арендатору по акту приема-передачи от 20.12.2016 без замечаний и претензий, после чего производство ремонтных работ на кровле осуществлял подрядчик общества. Документов, подтверждающих, что на момент заключения договора аренды состояние здания не соответствовало техническому состоянию, указанному в акте от 20.12.2016, ответчик не представил. Работы по установке оборудования производились после передачи здания во владение ответчика. Факт принадлежности обществу оборудования, расположенного на кровле здания, не оспаривается.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. Третьи лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, предприниматель, ИП ФИО4, которым недвижимость принадлежит на праве общей долевой собственности (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор от 20.12.2016 № КрФ/87177/16 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: магазин смешанных товаров, общей площадью 3488,3 кв. м, кадастровый номер 23:39:1101204:687, расположенный по адресу: 

<

...>. Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен 10 лет с даты подписания. По акту приема-передачи от 20.12.2016 объект аренды передан обществу.

Пунктом 7.1.7 договора аренды установлена обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт объекта.

15 декабря 2021 года в ходе осмотра кровельного покрытия здания обнаружены недостатки его эксплуатации: загрязнение водоизоляционного ковра; механические повреждения водоизоляционного ковра; герметик имеет многочисленные трещины вследствие естественного старения; используется битумный герметик; выявлены непроваренные швы; на некоторых примыканиях в качестве рейки применена перфорированная стальная полоса; неудовлетворительно проварены элементы усиления наружных углов; выявлено неудовлетворительное качество сварных швов; в процессе эксплуатации полиуретановый герметик утратил свои свойства; вокруг люков дымоудаления и зенитных фонарей установлена противопожарная рассечка из стеклоткани, уложенная на клей; мембрана на пешеходных дорожках не герметична, фанера разбухла; в местах примыкания к проходкам малого диаметра отсутствует металлическая прижимная рейка; некоторое оборудование установлено непосредственно на гидроизоляционный ковер (о чем составлен акт от 15.12.2021 № 18991-12.21).

Позиция истца сводится к тому, что выявленные недостатки возникли при производстве на кровельном покрытии строительно-монтажных и иных подготовительных работ в целях подготовки магазина к использованию в результате установки оборудования общества и субарендаторов, что привело к протечкам гидроизоляционного покрытия кровли, намоканию и потере прочности нижнего слоя тепловой защиты, значительному ухудшению состояния переданного в аренду здания.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истец направил претензию от 09.02.2022 с требованием о принятии мер по проведению ремонта кровельного покрытия, которая оставлена без исполнения, что и явилось основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По итогам проведенной по делу судебной экспертизы получено экспертное заключение АНО «НСЭЦ "Финэка"» от 18.04.2023 № 329/АНО, из которого следует, что  причинами дефектов кровли являются нарушение технологии работ по монтажу оборудования на кровельном покрытии, возможное падение тяжелых, острых предметов.

Между тем, отказывая в удовлетворении иска, суды указали на отсутствие доказательств, подтверждающих, что именно общество или подрядчик, производивший монтаж оборудования, нанесли механические повреждения кровле здания. Указанные в исковом заявлении работы по характеру и объему, относятся к капитальному ремонту, обязанность по выполнению которых лежит на арендодателе. Кроме того, по заявлению ответчика суды применили исковую давность, исчисление которой произвели от актов выполненных монтажных работ (2017 год), указав, что давностный срок предъявления требований об обязании провести работы по обслуживанию и ремонту кровли здания нежилого назначения истек в 2020 году.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

При толковании условий договора судом в силу статьи 431 Гражданского кодекса принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (пункт 8 статьи 55.24 данного кодекса).

На основании пункта 8.1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса (введенной Федеральным законом от 01.07.2021 № 275-ФЗ) в случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений» установлен перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств (далее – Перечень).

Согласно Перечню при проведении текущего ремонта могут быть заменены отдельные элементы систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, оборудования индивидуального теплового пункта; отдельные элементы системы электроснабжения без изменения схемных решений; отдельные элементы систем водоснабжения, водоотведения; кровли, в том числе их части, если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения, предусмотренных утвержденной проектной документацией, и (или) не влияет на конструктивную надежность и безопасность здания, сооружения; перегородки из кирпича, гипсокартона и различного вида блоки, если это не влияет на конструктивную надежность и безопасность здания, сооружения; оконные и дверные блоки (поливинилхлоридные, деревянные, противопожарные), в том числе фурнитура к ним (доводчики, ручки, петли), если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения, предусмотренных утвержденной проектной документацией; откосы при замене или установке перегородок, оконных и дверных блоков, подоконных досок; подвесные потолки; напольные покрытия; стяжки пола; водосточные трубы, воронки, колена, отводы, лотки; поверхности стен и потолков внутри здания, сооружения (их выравнивание цементно-известковыми растворами), если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения, предусмотренных утвержденной проектной документацией.

При разрешении спора суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, пришел к выводу о том, что обозначенные в иске работы относятся к капитальному ремонту. В то же время, данный вывод не основан на документальных доказательствах, из экспертного заключения АНО «НСЭЦ "Финэка"» от 18.04.2023 № 329/АНО буквально такой вывод не следует. Ответы эксперта на первый, второй и третий вопросы касаются определения перечня дефектов, причин их возникновения, объема работ, необходимых для восстановительного ремонта (при ответе на данный вопрос эксперт определил объем финансовых затрат). При этом ответ эксперта на четвертый вопрос не указывает на то, что для устранения выявленных дефектов необходим именно капитальный ремонт. Вопрос о том, относятся ли заявленные истцом работы (полностью либо в какой-то части) к капитальному или текущему ремонту судом перед экспертом не ставился, тогда как изучение данного вопроса имеет решающее значение для правильного разрешения спора.

При этом предприниматель настаивает, что его требования основаны на факте ненадлежащего исполнения обществом обязанностей, закрепленных пунктом 7.1.7 договора от 20.12.2016 № КрФ/87177/16 аренды недвижимого имущества, то есть по поддержанию арендуемого имущества в исправном состоянии, проведению за свой счет текущего ремонта объекта.

Пунктом 7.1.1 названного договора установлена обязанность арендатора в течение 150 дней с даты подписания акта приема-передачи произвести в объекте строительно-монтажные и иные подготовительные работы с целью подготовки объекта для использования в целях, указанных в договоре, в том числе произвести ремонтные работы, перепланировку, переоборудование, иные улучшения объекта, в соответствии с разграничительной ведомостью по проектированию и СМР (приложение № 3). При этом не требуется дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ, проведение указанных работ (конкретный вид и стоимость) считается согласованным. Арендатор свободен в выборе подрядчиков, которые будут выполнять указанные строительно-монтажные и иные подготовительные работы (после передачи объекта производство ремонтных работ на кровле осуществлял подрядчик на основании договора от 09.01.2017 № ГК/88179/16, заключенного с обществом).

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что обществу передано новое здание по акту приема-передачи объекта 20.12.2016, в котором отсутствуют сведения о наличии механических повреждений на кровельном покрытии. Объект передан арендатору без замечаний и претензий, которые в последующем в адрес арендодателя также не поступали. Таким образом, имеет место презумпция передачи объекта аренды от арендодателя арендатору в надлежащем состоянии, включая кровлю здания. Судам надлежало установить, опровергнута ли обществом как арендатором данная презумпция.

Также коллегия считает ошибочным вывод судебных инстанций, касающийся пропуска исковой давности, о применении которой заявил ответчик, поскольку к требованиям из нарушений прав, носящих длящийся характер (что имеет место в рассматриваемом случае), срок исковой давности не применяется до момента окончания правонарушения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2012 № 6-В12-1);

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка всех предоставленных в дело доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, проверить все доводы сторон, определить, к какому виду ремонта (текущий или капитальный) относятся заявленные истцом работы (по каждому пункту перечня), для чего обсудить вопрос о назначении по делу дополнительной экспертизы, после чего спор разрешить на основе правильного применения норм материального и процессуального права.

В силу части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024 по делу № А32-25001/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин