АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4321/2018

г. Оренбург

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена       04 декабря 2018 года

В полном объеме решение изготовлено        11 декабря 2018 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Юдина В.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области (г. Абдулино Абдулинского района Оренбургской области, ОГРН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Оренбургская теплоэнергетическая компания «Коммунэнерго»»                   (г. Абдулино Абдулинского района Оренбургской области                        ОГРН 

<

***>) о взыскании 8 439 719 руб. в счет восстановительного ремонта.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО2;

от ответчика: ФИО3

Администрация муниципального образования Абдулинский городской округ Оренбургской области (далее по тексту – истец, Администрация городского округа) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Оренбургская теплоэнергетическая компания «Коммунэнерго»» (далее по тексту – ответчик, ЗАО «ОТК «Коммунэнерго»») о взыскании 8 439 719 руб. в счет восстановительного ремонта.

Представленные сторонами дополнительные документальные доказательства в обосновании своих требовании и возражений приобщены судом к материалам дела.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчик не согласился с требованиями истца, представил письменный отзыв, в котором указывает, что на момент приема-передачи 27.12.2005   арендованное муниципальное имущество имело износ более 50% и нуждалось в необходимости проведения  капитального ремонта. Согласно условиям договоров арендатор вправе провести капитальный ремонт  оборудования. На протяжении всего периода аренды муниципального имущества он надлежащим образом вносил арендную плату. Сумма выплаченной им арендной платы позволяла арендодателю провести капитальный ремонт сданного в аренду имущества. 

Письменными обращениями ответчик со своей стороны неоднократно обращался к арендодателю принять неотложные меры и осуществить капитальный ремонт переданного имущества, на которые истец не реагировал, что и привело к ухудшению состояния переданного в аренду ответчику имущества. Согласно действующему законодательству и условий договора, осуществление капитального ремонта - это обязанность арендодателя, доказательств, что ответчик должен своими силами производить капитальный ремонт спорных зданий истцом в суд не представлено. Работы указанные локальных расчетах, которые представил истец, относятся как капитальному, так и к текущему ремонту. Расчеты составлены не уполномоченным лицом, с нарушением норм Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и сами по себе расчеты могут иметь только рекомендательный характер. С учетом изложенного ответчик полагает, что арендодатель намерен незаконно переложить свои обязанности по  проведению капитального ремонта на арендатора.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

27.12.2005 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор б/н долгосрочной аренды (далее по тексту - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду следующее муниципальное имущество:

-одноэтажное смешанное здание котельной, площадью 446,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>,

-одноэтажное смешанное строение здание котельной, площадью             380,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> «а»,

-одноэтажное кирпичное здание котельной, площадью 200,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанное недвижимое имущество принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждено выписками из ЕГРН.

В актах приема-передачи от 27.12.2005 арендованного имущества сторонами указано, что имущество находится в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды установлен сторонами на 15 лет, с 01.02.2006 по 31.01.2020.

Согласно пункту 5.1.2 договора арендатор обязан содержать имущество в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю, производить его текущий ремонт, реконструкцию без последующей компенсации арендодателем.

Как указывает истец, в результате не исполнения арендатором пункта 5.1.2 договора арендованное имущество пришло в состояние, требующего проведение капитального ремонта.

04.08.2017 истцом составлены акты осмотра арендованного имущества, в присутствие представителя арендатора, в которых отразили ненадлежащее техническое состояние зданий и оборудования, требующего капитального ремонта.

Арендодатель по собственной инициативе обратился в ООО «Оренбургское ПГП» для определения стоимости восстановительных строительных  работ арендованного имущества.

Согласно локальным сметным расчетам сметная стоимость строительных работ составила 8 439 719 руб., в том числе: - котельной, расположенной по адресу: 

<

...> - 2 243 651 руб.; - котельной, расположенной по адресу: 

<

...> «а» - 4 152 976 руб.; - котельной, расположенной по адресу: 

<

...> 092 руб.

Истец обратился к ответчику с претензией, исх. от 26.02.2018                 № 07/07/149 об оплате стоимости ремонтных работ котельных, которая получена последним 23.03.2018 и оставлена без рассмотрения.

Истец, полагая, что ответчик обязан компенсировать расходы по ремонту арендованного имущества в соответствии с положениями пункта 5.1.2 договора, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как определено в ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отношения сторон в рамках исполнения обязательств по договору подпадают под определение ст. 650 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (ч. 3 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 27.12.2005 между сторонами заключен договор б/н долгосрочной аренды.

Заключенность и действительность договора сторонами в рамках настоящего дела не оспаривается. Оснований для вывода о его незаключенности либо недействительности у суда не имеется.

Обусловленные договором котельные переданы ответчику по актам приема-передачи от 27.12.2005, в которых указано на удовлетворительное состояние котельных.

Возражая относительного заявленных требований, ответчик указывает, что на момент приема-передачи муниципального имущества 27.12.2005, согласно Приложению № 1 к договору имущество: - котельная № 2, расположенная по адресу: 

<

...>, принята арендатором с остаточной стоимостью 300 018 руб. 57 коп. при изначальной балансовой стоимости 697 717 руб. 66 коп.; - котельная № 4, расположенная по адресу: 

<

...>, принята  арендатором с остаточной стоимостью 368 653 руб. 65 коп., при первоначальной балансовой стоимости 788 859 руб. 68 коп.,  - котельная № 3, расположенная по адресу: 

<

...> «а», принята арендатором с остаточной стоимостью 368 653 руб. 65 коп., при первоначальной балансовой стоимости 788 859 руб. 68 коп.

Таким образом, при заключении договора, стороны исходили из того, что здания котельных: № 2, № 3, № 4 и имущества находящегося в них имеют износ от 50 до 100%, находятся в аварийном состоянии и арендодателю было известно о необходимости проведения капитального ремонта.

Заключенным между сторонами договором аренды срок производства капитального ремонта имущества не установлен.

Согласно пункту 3.1.2 договора  арендатор обязан содержать имущество в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, производить его текущий ремонт, реконструкцию без последующей компенсации  арендодателем.

Ответчик полагает, что он надлежащим образом исполнял свои обязанности и принимал меры к ремонту оборудования. В качестве доказательства он представил сопроводительные письма от 22.04.2016 и от 21.03.2017  о  направлении  арендатору локальных сметных отчетов и актов выполненных им  работ по текущему ремонту оборудования.

Согласно пункту 7.1.4  арендатор вправе произвести капитальный ремонт имущества в соответствии с утвержденным  арендодателем графиком с последующей компенсацией  арендодателем всех затрат в счет арендной платы.

Исходя из буквального толкования условия пункта 7.1.4 договора следует, что для использования права проведения капитального ремонта с последующим возмещением затрат на такой ремонт необходимо утверждение графика со стороны арендатора.

Ответчик представил суду свои письменные обращения к арендодателю о необходимости  принять неотложные меры и осуществить капитальный ремонт переданного имущества,  о недостатках которого арендодателю было известно с момента передачи имущества, то есть с  27.12.2005 (письма исх.    № 753 от 3 апреля 2018 г., исх. № 752 от 27 марта 2018 г., исх. № 745                  от 21 марта 2018 г., исх. № 735 от 5 февраля 2018 г., исх. № 733 от 23 января 2018 г., исх. № 727 от 29 декабря 2017 г., исх. № 720 от 18 декабря 2017 г., исх. № 711 от 27 ноября 2017 г., исх. № 730 от 17 января 2017 г., исх. № 658 от 24 апреля 2017 г., исх. № 729 от 11 января 2017 г., исх. № 728 от                 10 января 2017 г., исх. № 252 от 18 ноября 2016 г., исх. № 232 от 14.11.2016 г., исх. № 237 от 14.11.2016 г., исх. № 69 от 22 апреля 2016 г., исх. № 48 от            3 марта 2016 г., исх. № 6 от 12 января 2016 г., исх. № 5 от 12 января 2016 г., исх. № 79 от 18 мая 2015 г., исх. от 18 мая 2015 г., исх. от 26 января 2015 г., исх. от 26 января 2015 г., исх. от 26 января 2015 г., исх. от 26 января 2015 г., исх. от 26 января 2015 г., исх. № 97 от 19 апреля 2013 г., исх. № 155 от 05.10.2015 г., исх. № 1 от 12.01.2016  г., исх. № 2 от 12.01.2016 г., исх. № 3 от 12.01.2016 г., исх. № 4 от 12.01.2016 г., исх. № 380 от 07.03.2017 г., исх.           № 778 от 23.07.2018 г., исх. № 782 от 06.08.2018 г.

Истец на обращения ответчика не отвечал. Мер никаких не принимал, график не утверждал возмещение затрат не согласовал.

Письмом от 26.02.2016 истец направил ответчику уведомление на его обращения, в котором писал, что в рамках муниципальной программы «Модернизация объектов  коммунальной инфраструктуры МО  Абдулинский городской округ Оренбургской области на 2016-2020 г.г.» предусмотрено проведение капитального ремонта теплотрасс и модернизация котельных. 

Являясь собственником имущества, истец в силу норм ст. 209 Гражданского кодекса РФ реализует права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суд исследовал представленную ответчиком переписку по вопросам проведения капитального ремонта имущества и пришел к выводу, что истец не представил доказательства неправомерных действий ответчика, непринятия им необходимых и своевременных мер, повлекших приведение   арендованного имущества в аварийное состояние.

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении, судом отклоняются как необоснованные, по следующим основаниям.

Представленные истцом в материалы дела доказательства не подтверждают возникновение у ответчика (арендодателя) обязанности перед истцом (арендатором) по оплате капитального ремонта. Доказательства, подтверждающие нарушение арендатором обязанности по производству текущего ремонта в материалах дела отсутствуют.

В ходе рассмотрения судом дела и из представленной переписки следует, что ответчик арендодателю неоднократно сообщал о необходимости проведения капитального ремонта , с конкретным  указанием объема работ и объекта, где необходимо выполнить  капитальный ремонт. 

Претензии, предписания или иные документы о необходимости проведения капитального ремонта арендодателем (истцом) арендатору (ответчику) не направлялись.

В качестве доказательства размера затрат, требуемых на проведение капитального ремонта котельных в сумме 8 439 719 руб. истец  представил локальные сметные расчеты, выполненные индивидуальным предпринимателем ФИО4 Абдулино «ПРОЕКТ». 

Данные расчеты могут быть доказательствами требуемых затрат только в  случае, если между истцом и ответчиком были заключены договоры или иные соглашения, из которых бы следовала обязанность ответчика по возмещению затрат истца, связанных с восстановлением, реконструкцией, капитальным ремонтом, строительством нежилого здания. Доказательства о заключении между сторонами вышеназванных соглашений в материалах дела отсутствуют.

Учитывая, что условия договора аренды не возлагают обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса РФ, оснований для вывода о возникновении у арендатора обязанности перед арендодателем по возмещению затрат на капитальный ремонт в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Иные доводы сторон судом заслушаны, оценены и отклонены, как не имеющие существенного значения для рассмотрения спора по существу.

Оценив в соответствии с нормой ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд полагает требование истца необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее взыскании судом не рассматривается.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд                       (г. Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                             В.В. Юдин