ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-82848/17

18 апреля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 апреля 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  18 апреля 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области – ФИО2 по доверенности от 25 июля 2017 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Эл энд Эл Медицинские Приборы» – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 января 2018 года по делу № А41-82848/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Эл энд Эл Медицинские Приборы» о расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок, третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Эл энд Эл Медицинские Приборы» (далее – ответчик), в котором просил:

– расторгнуть договор № 220-КИЗ/13 на аренду земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010105:509 от 24 декабря 2013 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы»;

– обязать ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010105:509, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 января 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 102-104).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 24 декабря 2013 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (арендодатель) и ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 220-КИЗ/13, согласно которому арендодатель передает за плату, а арендатор принимает земельный участок общей площадью 15 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:28:0010105:509, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы», для использования под строительство завода по производству товаров медицинского назначения.

Данный договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с 01 января 2014 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор выплачивает арендодателю за арендованный земельный участок ежегодно плату в размере, установленном в Приложении № 1 к договору аренды, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы ежегодно индексируется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и подлежит обязательной уплате арендатором.

На основании пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

На основании пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Пунктом 4.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и обеспечить арендодателю доступ на участок по его требованию, в целях контроля выполнения арендатором условий настоящего договора (пункт 4.5 договора).

Истцом проведен осмотр спорного земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок не огорожен, материал ограждения отсутствует, границы земельного участка не обозначены (акты осмотра арендуемого земельного участка от 18 мая  2017 года, от 21 декабря 2017 года,).

Истец направил в адрес генерального директора ООО «Эс энд Эл Медицинские Приборы» уведомление от 15 июня 2017 года № 2-20/2093 о предоставлении  документов, подтверждающих начало освоения земельного участка.

Поскольку запрашиваемые документы представлены не были, комитет 16 августа 2017 года направил ответчику уведомление от 10 августа 2017 года № 2-20/2710 о досрочном расторжении спорного договора аренды земельного участка, ввиду не использования земельного участка по целевому назначению, с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.

Однако данное уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения.

Оставление указанного уведомления без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был передан ответчику в аренду под строительство завода по производству товаров медицинского назначения.

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлены акты осмотра земельного участка от 18 мая 2017 года, от 21 декабря 2017 года, согласно которым земельный участок не огорожен, материал ограждения отсутствует, границы земельного участка не обозначены (л.д. 16).

Доказательств получения документов, необходимых согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство не представлено, строительство не начиналось.

В материалы дела ответчиком не представлено доказательств того, что                       начиная с 24 декабря 2013 года до момента рассмотрения дела имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению.

Вопреки выводам суда первой инстанции, представленный ответчиком в материалы дела договор от 09 марта 2016 года № 03/16-41 на выполнение проектных работ по разработке проектной документации, заключенный между ООО "Эс энд Эл медицинские приборы" и ГБУЗ г. Москвы "Медпроект" не может свидетельствовать об использовании спорного земельного участка по целевому назначению, ввиду следующего.

Из содержания условий указанного договора следует, что ГБУЗ г. Москвы "Медпроект" обязалось по заданию ООО "Эс энд Эл медицинские приборы" разработать техническую документацию (проектно-сметная документация) в объеме, в сроки, установленные договором, в соответствии с графиком поэтапного выполнения проектных работ (Приложение №1 к договору), строительными нормами и правилами, государственными стандартами, а Заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Согласно пункту 3.1 договора цена договора составляет 2 920 000,00  руб., в том числе НДС 18%.

Дата начала работ определена - в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения Подрядчиком авансового платежа в соответствии с пунктом 3.6.1 договора. Датой получения авансового платежа считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Подрядчика. Дата окончания работ - 30 апреля 2016 года (пункты 4.1 и 4.2 договора).

Платежным поручением №130 от 04 мая 2016 года ООО "Эс энд Эл медицинские приборы" перечислило в адрес ГБУЗ г. Москвы "Медпроект" авансовый платеж в размере 1 097 600 руб. по указанному договору (л.д.81).

Между тем, в материалы дела не представлены доказательства исполнения ГБУЗ г. Москвы "Медпроект" обязательств по договору от 09 марта 2016 года № 03/16-41 на выполнение проектных работ по разработке проектной документации, учитывая, что срок их исполнения истек 30 апреля 2016 года.

Приложение №1 к договору №03/16-41 от 09 марта 2016 года не содержит графика поэтапного выполнения проектных работ (л.д.77).

Документальных доказательств, подтверждающих совершение действия по дальнейшему получению документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, свидетельствующих о принятии мер для освоения земельного участка, в материалы дела ответчиком не представлено.

Доказательств, подтверждающих невозможность получения в установленном законом порядке разрешения, градостроительного плана земельного участка, оформления проектной документации и получения положительного заключения государственной экспертизы до начала строительства (реконструкции) не представлено.

При таких обстоятельствах, спорный договор аренды подлежит расторжению.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку договор аренды прекращен, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок также подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 рублей.

В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

На основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина за подачу иска и апелляционной жалобы в размере 9 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 января 2018 года по делу №А41- 82848/17 отменить.

Расторгнуть договор № 220-КИЗ/13 на аренду земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010105:509 от 24.12.2013, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и Обществом с ограниченной ответственностью «Эс энд Эл Медицинские Приборы».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Эс энд Эл Медицинские Приборы» в месячный срок со дня вступления постановления в законную силу передать Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010105:509, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение «Медприборы».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эс энд Эл Медицинские Приборы» в доход Федерального бюджета госпошлину за подачу иска и  апелляционной жалобы в размере 9 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

М.А. Немчинова

Судьи

 

В.Ю. Бархатов

 В.Н. Семушкина