АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 56-11-93, 

http://www.penza.arbitr.ru/          

 

ИМЕНЕМ  РОССИИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза                                    Дело № А49-7524/2019

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2019 года    

Полный  текст решения изготовлен 20 сентября 2019 года        

«20» сентября 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи  Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи М. А. Аброськиной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Первого заместителя прокурора Пензенской области (Богданова ул., д. 7, Пенза г., 440052) в интересах муниципального образования Неверкинский район Пензенской области в лице Собрания представителей Неверкинского района Пензенской области (Куйбышева ул., д. 9, Неверкино с., Неверкинский район, Пензенская область, 442480; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и неопределенного круга лиц,

к: 1) администрации Неверкинского района Пензенской области (Куйбышева ул., д. 9, Неверкино с., Неверкинский район, Пензенская область, 442480; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

2) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 314580319100029, ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды частично недействительным,

от прокуратуры: заместитель начальника отдела по обеспечению участия прокурора в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Пензенской области ФИО2 (удостоверение), 

У С Т А Н О В И Л:

Первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в арбитражный суд Пензенской области с иском в интересах муниципального образования Неверкинский район Пензенской области в лице Собрания представителей Неверкинского района Пензенской области и неопределенного круга лиц к администрации Неверкинского района Пензенской области и ИП ФИО1 о признании недействительным подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года, заключенного между муниципальным образованием Неверкинский район Пензенской области в лице в лице администрации Неверкинского района Пензенской области и ИП ФИО1 Требования заявлены на основании ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании, состоявшемся 03. 09. 2019 года, прокурор исковые требования поддержал и в дополнение к заявленным в иске основаниям сослался также на противоречие подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года (в части уступки прав и обязанностей третьим лицам) императивному запрету, предусмотренному в  п. 7 ст. 448 ГК РФ. 

Определением арбитражного суда Пензенской области от 03. 09. 2019 года принято изменение основания иска. 

В судебном заседании, состоявшемся 19. 09. 2019 года, прокурор исковые требования поддержал, пояснив, что 26. 12. 2018 года между муниципальным образованием Неверкинский район Пензенской области, в лице главы администрации Неверкинского района (Арендодатель), и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 24, общей площадью 16 031 кв.м, с кадастровым номером 58:20:0090302:161, расположенного по адресу: Пензенская область, Неверкинский район, в границах Алеевского сельсовета, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования. В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка составляет 10 лет с 26.12.2018 года по 26.12.2028 года. Указанный договор аренды частично не соответствует требованиям действующего законодательства. Подпунктом 4.3.2 пункта 4.3 данного договора предусмотрено, что Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет. Указанный подпункт договора противоречит императивным нормам гражданского и земельного законодательства (ст. 607, 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ), а также нарушает публичные интересы и интересы муниципального образования Неверкинский район Пензенской области.  В дополнение к заявленным в иске основаниям, прокурор также сослался на противоречие подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора (в части уступки прав и обязанностей третьим лицам) императивному запрету, предусмотренному в  п. 7 ст. 448 ГК РФ. Просит иск удовлетворить.  

Представители муниципального образования Неверкинский район Пензенской области в лице Собрания представителей Неверкинского района Пензенской области и ответчиков в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренным ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В нарушение требований ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчики письменные отзывы на иск не представили. 

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, с учетом мнения прокурора, признает возможным рассмотреть спор в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав объяснения прокурора, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ  прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. 

Первым заместителем прокурора Пензенской области оспаривается сделка, совершенная органом местного самоуправления. 

Таким образом, с настоящим иском прокурор обратился в арбитражный суд Пензенской области в пределах правомочий, установленных ст. 52 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании,  Постановлением администрации Неверкинского района Пензенской области №587 от 14. 11. 2018 года «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (Алеево, 16031 кв.м.)» принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:20:0090302:161, площадью 16031 кв.м., местоположение земельного участка: Пензенская область, Неверкинский район, в границах Алеевского сельсовета, в границах территориальной зоны: «7–СХЗ зона сельскохозяйственного использования», из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, (л.д. 80).

Извещение о проведении торгов опубликовано на сайте http://torgi.gov.ru 16. 11. 2018 года (л.д. 82).

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 1 от 19. 12. 2018 года, единственным участником аукциона признан ФИО1, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся. В соответствии с п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ принято решение о заключении с ФИО1 договора на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, по начальной (минимальной) цене договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона (л.д. 81).

Постановлением администрации Неверкинского района Пензенской области №670 от 26. 12. 2018 года ФИО1 предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 58:20:0090302:161, общей площадью 16031 кв.м., расположенный по адресу: Пензенская область, Неверкинский район, в границах Алеевского сельсовета, в аренду на 10 лет (л.д. 83).

26. 12. 2018 года между муниципальным образованием Неверкинский район Пензенской области в лице администрации Неверкинского района Пензенской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 24, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 16031 кв.м., с кадастровым номером 58:20:0090302:161, расположенный по адресу: Пензенская область, Неверкинский район, в границах Алеевского сельсовета, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования (л. д. 67-70). 

По условиям подпункта 4.3.2 пункта 4.3 данного договора Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

Договор аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года заключен на 10 лет с 26. 12. 2018 года по 26. 12. 2028 года (пункт 2.1 договора).

Ссылаясь на то, что условие подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года в части передачи участка в субаренду только с согласия арендодателя нарушает явно выраженный запрет на ограничение прав арендатора, установленный п. 2 ст. 607, ст. 615 Гражданского кодекса РФ, п. п. 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, а в части передачи  прав и обязанностей по договору третьим лицам нарушает императивный запрет, установленный п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в арбитражный суд Пензенской области с иском о признании подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года недействительным. 

Арбитражный суд признает требования первого заместителя прокурора Пензенской области обоснованными исходя из следующего. 

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. 

На основании п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Кодекса). 

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23. 06. 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В данном случае подпункт 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года в части сдачи земельного участка в субаренду только с согласия Арендодателя противоречит императивному запрету на ограничение прав арендатора, установленному в ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и в пунктах 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

По правилам п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Договор аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года заключен на 10 лет.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Как указано в абзаце 2 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24. 03. 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24. 03. 2005 года № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

С учетом указанных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14. 03. 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», арбитражный суд приходит к выводу о том, что норма пункта 9 ст. 22 ЗК РФ является императивной, содержит запрет на ограничение прав арендатора, в связи с чем стороны не могут изменить требование данной нормы своим волеизъявлением.

Поскольку подпункт 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года в части передачи  участка в субаренду только с согласия арендодателя противоречит ч. 2 ст. 2 ст. 607, ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и пунктам 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, то, следовательно, оспариваемый подпункт в указанной части является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии с п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 Постановлению Пленума ВАС РФ от 14. 03. 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Таким образом,  п. 7 ст. 448 ГК РФ содержит императивный запрет  на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. 

Статьей 10 Федерального закона от 24. 07. 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом. 

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Земельный участок общей площадью 16031 кв.м с кадастровым номером 58:20:0090302:61 предоставлен в аренду по результатам аукциона, указанный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и предоставлен  в аренду для сельскохозяйственного использования.

Таким образом, на данный земельный участок распространяются ограничения, введенные п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. 

Поскольку земельный участок общей площадью 16031 кв.м с кадастровым номером 58:20:0090302:61 предоставлен в аренду по итогам аукциона, то  положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ в данном случае приоритета не имеют, так как правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. 

Такое ограничение содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Указанное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющемуся победителем торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. 

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 21. 06. 2018 года №308-ЭС18-7782, от 04. 12. 2017 года №308-ЭС17-17485, от 20. 04. 2017 года № 307-ЭС16-19959.

Учитывая, что условие подпункта 4.3.2  пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года в части уступки  прав и обязанностей арендатора  третьим лицам  нарушает  установленный законом запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, арбитражный суд, на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, квалифицирует данное условие как ничтожное, посягающее на публичные интересы. 

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 03. 2012 года № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Таким образом, предъявленный прокурором иск о признании недействительным подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года направлен на защиту названных интересов и на недопущение заключения таких договоров в будущем.

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает требования первого заместителя прокурора Пензенской области обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333. 37 Налогового кодекса РФ истец и 1-ый ответчик освобождены от уплаты государственной пошлины, а потому на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ИП ФИО1 в долевом соотношении, то есть в сумме 3000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Первого заместителя прокурора Пензенской области удовлетворить.

Признать недействительным подпункт 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 24 от 26. 12. 2018 года, заключенного между муниципальным образованием Неверкинский район Пензенской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд  через арбитражный суд Пензенской области в течение   одного месяца  со дня принятия решения.

Судья   Н. Е. Гук