Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9458/2020

г. Хабаровск

15 октября 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 08.10.2020, в полном объеме решение изготовлено 15.10.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Калашникова А.Г., при ведении протокола секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СЗ-Управление инвестиционных программ» о признании незаконным представления от 18.03.2020 № 2-30-2020 Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска, 

соответчик: Прокуратура Хабаровского края

при участии в судебном заседании представителей: 

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 10.12.2019 № 27АА 1008590;

от Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска: не явился;

от Прокуратуры Хабаровского края: ФИО3, по доверенности от 17.08.2020 № 8-6-2020.

Сущность спора: Общество с ограниченной ответственностью «СЗ-Управление инвестиционных программ» (далее – ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ», общество) обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным представление от 18.03.2020 № 2-30-2020 Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска.

Определением от 21.07.2020 Прокуратура Хабаровского края привлечена в качестве соответчика.

Представитель ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представители прокуратуры Центрального района г. Хабаровска и Прокуратуры Хабаровского края с требованиями не согласились, считают представление законным и обоснованным. 

Судом установлено:

Между ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» и ФИО4 было заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования от 04.04.2019.

По условиям соглашения, ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» обязалось оказать ФИО4 услугу предпродажного бронирования объекта: двухкомнатная квартира, обозначенная под условным номером 33, площадью 56,62 кв.м., расположенная на 4 этаже под порядковым номером 1 при счёте по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: Жилой комплекс «Восточный 2» в г. Хабаровске. 2 этап строительства, с последующим заключением между сторонами Договора участия в долевом строительстве.

Обществом принято решение отказаться от исполнения условий соглашения, о чем в адрес ФИО4 было направлено письмо исх. № 647-7 от 06.11.2019, а денежные средства, уплаченные ФИО4 за оказание услуги предпродажного бронирования по соглашению от 04.04.2019, были возвращены ей в полном объёме.

18.03.2020 года заместителем прокурора Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска ФИО5 в отношении ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» (прежнее наименование - ООО «Управление инвестиционных программ») вынесено представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве № 2-30-2020.

Общество полагает, что представление заместителя прокурора Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска ФИО5 № 2-30-2020 от 18.03.2020, противоречит нормам действующего законодательства РФ, в связи с чем обратился с настоящим заявлением.

Изучив доводы заявления, отзыва на заявление, исследовав и дав оценку материалам дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановлением от 10.02.2009 N 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», разъяснил, что к должностным лицам, решения, действия (бездействие) которых могут быть оспорены в судебном порядке, относятся, в частности, должностные лица органов прокуратуры.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» является застройщиком объекта долевого строительства: «Жилой комплекс «Восточный 2» в г. Хабаровске. 2 этап строительства».

14.04.2019 между ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» (Исполнитель) и ФИО4 (Участник) было заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования.

По условиям соглашения, ФИО4 обязуется заключить договор участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с ООО «Управление инвестиционных программ» в отношении жилого помещения: двухкомнатная квартира, обозначенная условным номером 33, площадью 56,62 квадратных метров, расположенную на 4 этаже по порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки в объекте «Жилой комплекс «Восточный 2» в г. Хабаровске. 2 этап строительства» (пункт 1 соглашения).

Исполняя пункт 7 соглашения об условиях предпродажного бронирования 12.04.2019 ФИО4 платежным поручением № 44394 перечислила ООО «Управление инвестиционных программ» 100 000 рублей.

Соглашением установлен ряд условий, при наступлении которых заключается договор долевого участия.

Согласно пункту 9 соглашения застройщик обязуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости, указанного в пункте 1 соглашения, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в срок до 31.07.2019.

13.06.2018 ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» получено разрешение на строительство объекта, 22.08.2019 в разрешение внесены изменения (добавлен II этап строительства). 26.08.2019 обществом размещена в единой информационной системе жилищного строительства проектная декларация объекта.

То есть условие пункта 9 соглашения было выполнено ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» в августе 2019.

В соответствии с пунктом 10 соглашения после выполнения застройщиком обязательств, установленных в пункте 9 соглашения, ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» направляет в адрес ФИО4 уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве ООО «Управление инвестиционных программ» в адрес ФИО4 не направлялось. 

06.11.2019 обществом изготовлено уведомление о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования  и  возврате  денежных  средств.   При  этом  в  основание уведомления положено то обстоятельство, что ФИО4 относится к маломобильным группам населения, проживание которых не предназначено на этажах выше первого в возводимых многоквартирных жилых домах.

06.02.2020 обществом ФИО4 направлено уведомление об одностороннем расторжении соглашения в связи с невыполнением своих обязанностей по соглашению, в том числе неполучением в сроки, установленные соглашением, разрешения на строительство.

Пунктом 11 соглашения стороны устанавливают срок для подписания и подачи на государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве с застройщиком не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником уведомления от застройщика о готовности к заключению договора долевого участия, но не позднее 11.09.2019.

В соответствии с пунктом 13 соглашения в случае, если в срок, указанный в пункте 11 соглашения, договор долевого участия в строительстве не будет подписан по вине застройщика, денежная сумма указанная в пункте 7, возвращается в полном объеме в течение 5 рабочих дней, по письменному заявлению Участника долевого строительства.

В силу пункта 15 соглашения, моментом исполнения Исполнителем обязательства по бронированию квартиры является дата подписания между Участником долевого строительства и Застройщиком Договора участия в долевом строительстве.

Согласно части первой статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу части первой статьи 310 ГК РФ не допускаются односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью первой статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Частью 3 указанной статьи установлено, что отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 786 настоящего Кодекса.

В данном случае, у ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» имелась возможность заключить договор долевого участия, поскольку были выполнены все необходимые условия соглашения, в том числе получено разрешение на строительство объекта.

Представитель общества в судебном заседании указал, что основной причиной отказа от соглашения явилось неполучение разрешения на строительство на вторую очередь объекта строительства.

Однако как установлено в судебном заседании и указано выше 13.06.2018 ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» получено разрешение на строительство объекта, 22.08.2019 в разрешение внесены изменения (добавлен II этап строительства).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115-0 указано на недопустимость одностороннего отказа от публичного договора.

Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В данном случае условиями соглашения определено что, результатом соглашения должно стать заключение договора участия в долевом строительстве.

Соглашением определен статус ФИО4 – участник долевого строительства (по тексту соглашения).

Пунктом 5 Соглашения установлено, что стоимость квадратного метра объекта долевого строительства на момент подписания соглашения составляет 61 000 рублей, общая стоимость бронируемого объекта равна 3 453 820 рублей.

Цена объекта долевого строительства является фиксированной на момент заключения договора долевого участия и не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства (пункт 6 Соглашения).

Поскольку в силу пункта 1 соглашения об условиях предпродажного бронирования ФИО4 обязуется заключить договор участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд считает, что заключенное соглашение, с учетом выполнения всех его условий, не предусматривает возможность его одностороннего расторжения по инициативе общества.

Довод о наличии судебной практики районного суда не принимается, поскольку в данном деле иной предмет спора.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Как установлено судом и следует из заключенного Соглашения исполнением обязательства по бронированию квартиры является дата подписания между участником долевого строительства и Застройщиком договора участия в долевом строительстве (пункт 15 Соглашения), стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире на объекте долевого строительства (пункт 1 Соглашения), о стоимости квадратного метра и бронируемого объекта долевого строительства (пункты 5,6 Соглашения), о сроке исполнения обязательств (пункты 9, 10, 11 Соглашения).

При таких обстоятельствах суд делает вывод о том, что Соглашение необходимо квалифицировать как направленное на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиры и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Кроме того, ФИО4 является инвалидом и относится к незащищенным слоям населения.

Согласно статьи 3.1 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» в Российской Федерации не допускается дискриминация по признаку инвалидности. Для целей настоящего Федерального закона под дискриминацией по признаку инвалидности понимается любое различие, исключение или ограничение по причине инвалидности, целью либо результатом которых является умаление или отрицание признания, реализации или осуществления наравне с другими всех гарантированных в Российской Федерации прав и свобод человека и гражданина в политической, экономической, социальной, культурной, гражданской или любой иной области.

Согласно статьи 10 ГК РФ требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ», расторгая с ФИО4 соглашение об условиях предпродажного бронирования по мотиву отнесения последней к маломобильным группам населения, повело себя некорректно и недобросовестно. 

Федеральным законом от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» в Российской Федерации установлен запрет на дискриминацию по признаку инвалидности. 

Под дискриминацией по признаку инвалидности указанным законом понимается любое различие, исключение или ограничение по причине инвалидности, целью либо результатом которых является умаление или отрицание признания, реализации или осуществления наравне с другими всех гарантированных в Российской Федерации прав и свобод человека и гражданина в политической, экономической, социальной, культурной, гражданской или любой иной области (статья 3.1).

Более того, о недобросовестности ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» указывает и тот факт, что при получении в срок разрешения на строительство объекта, направляя ФИО4 06.02.2020 уведомление об одностороннем расторжении соглашения, общество указывает на неполучение в сроки, установленные соглашением, разрешения на строительство объекта недвижимости.

Вместе с тем, согласно части 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Установив вышеприведенные обстоятельства, заместителем прокурора Центрального района г. Хабаровска правомерно внесено представление об устранении выявленных нарушений закона.

Кроме того, судом установлено, что оспариваемое представление прокурора не нарушает требования законодательства, а так же не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Само по себе представление не обладает силой принудительного исполнения, у общества, исходя из части первой статьи 24 Закона о прокуратуре, имелась обязанность его рассмотрения и дачи ответа в течение месяца со дня внесения, в котором оно могло как согласиться с выявленным нарушением, так и опровергнуть его, указав на отсутствие нарушений действующего законодательства.

Однако ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» представление в установленном порядке не рассмотрено, тем самым не выполнены законные требования прокурора, исходя из его полномочий, предоставленных Законом о прокуратуре.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемых представления незаконным, суд считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Размер государственной пошлины подлежащей уплате при  обращении в суд составляет 3000 руб. В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы относятся на заявителя. 

Руководствуясь ст.ст.167-170, 197-201 АПК РФ,  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы  решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья            Калашников А.Г.