Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-23727/2024

г. Владивосток

29 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, акционерного коммерческого банка «Приморье» (публичное акционерное общество)

апелляционные производства №№ 05АП-4539/2025, 05АП-4462/2025

на решение от 08.08.2025 судьи М.В. Понкратенко 

по делу № А51-23727/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к акционерному коммерческому банку «Приморье» (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении к заключению договора,

в судебное заседание явились:

от акционерного коммерческого банка «Приморье» (публичное акционерное общество): представитель ФИО2 по доверенности от 05.09.2024,    

индивидуальный предприниматель ФИО1 лично, 

от индивидуального предпринимателя ФИО1: адвокат Рябота Ю.В. по доверенности от 09.01.2025,

слушатель ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском об обязании акционерного коммерческого банка «Приморье» (публичное акционерное общество) (далее – ПАО АКБ «Приморье», Банк) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2024 (далее – договор, предварительный договор): продавец: ПАО АКБ «Приморье», покупатель: ИП ФИО1, предмет договора: нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: нежилые помещения площадью 232,1 кв.м, 3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643, нежилые помещения площадью 304 кв.м, 4этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646, нежилые помещения площадью 302,9 кв.м, 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648 (далее – нежилые помещения по адресу: 

<

...>); цена договора (стоимость объектов): 110 000 000 рублей; порядок оплаты: согласно Приложению графику).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2025 на ПАО АКБ «Приморье» возложена обязанность заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: продавец: ПАО АКБ «Приморье»; покупатель: ИП ФИО1, предмет договора: нежилые помещения по адресу: 

<

...>; цена договора (стоимость объектов): 110 000 000 рублей, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой, представленного ПАО АКБ «Приморье» в приложении к отзыву от 06.02.2025 №09- 2496 (входящий №31430 от 07.02.2025), с графиком платежей согласно пункту 2.1.1. указанного проекта со сроком первого платежа не позднее 31.08.2025 на 12 месяцев.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ПАО АКБ «Приморье» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковое заявление ИП ФИО1 оставить без рассмотрения. Банк указывает на несоблюдение предпринимателем претензионного порядка урегулирования спора, отмечая, что обращение в суд до истечения предусмотренного пунктом 5.3 предварительного договора 20-дневного срока на рассмотрение претензии являлось основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Предприниматель также подал на решение по настоящему делу апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить в части установления судом даты первого платежа не позднее 31.08.2025. ИП ФИО1 указывает, что поскольку в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) договор, заключенный по решению суда, считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, а обжалуемое решение вынесено 08.08.2025, установленная судом дата первого платежа в любом случае приходится на дату, к которой с учетом части 1 статьи 180 АПК РФ решение суда не могло вступить в силу, в виду чего совершить первый платеж по договору в установленную судом дату не представляется возможным. 

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2025, 13.10.2025 апелляционные жалобы приняты к производству с назначением их рассмотрения в судебном заседании 22.10.2025.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, против удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя возразил, на вопрос суда пояснил, что содержательно решение от 08.08.2025 не обжалует, поскольку условия договора определены судом в соответствии с предложениями Банка, и подчеркнул, что его несогласие с судебным актом выражается только с рассмотрением судом искового заявления предпринимателя по существу, тогда как иск подлежал оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением предпринимателем досудебного порядка урегулирования спора.

Представитель предпринимателя и лично ИП ФИО1 поддержали доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, против доводов апелляционной жалобы Банка возразили, на вопрос суда предприниматель пояснил, что на случай удовлетворения его жалобы он полагает, что понесенные им расходы на уплату государственной пошлины за подачу жалобы подлежат отнесению на него самого, на их возмещение за счет банка предприниматель не претендует.

Исходя из изложенного, учитывая непоступление от сторон соответствующих возражений, судебная коллегия, руководствуясь разъяснениями части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление № 12), пересматривала судебный акт только в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции признал решение суда первой инстанции подлежащим изменению, а апелляционную жалобу предпринимателя – обоснованной и подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Согласно материалам дела между ПАО АКБ «Приморье» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) 01.06.2024 заключен предварительный договор купли-продажи имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем на согласованных в предварительном договоре условиях договор купли-продажи (далее - «Основной договор») следующего недвижимого имущества: нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...> - нежилые помещения площадью 323,1 м², 3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643 - нежилые помещения площадью 304,0 м², 4 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646 - нежилые помещения площадью 302,9 м², 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648 далее - «ПОМЕЩЕНИЕ». Указанное ПОМЕЩЕНИЕ имеет общую площадь 930 м².

Стороны вправе при заключении основного договора включить в него иные положения, о которых сторонами будет достигнуто соглашение (пункт 1.1 предварительного договора).

В силу пункта 1.3 предварительного договора стоимость помещения определена в 110 000 000 рублей с НДС (график платежей будет указан в основном договоре).

Основной договор будет заключен сторонами в срок до 01.09.2024 (пункт 1.4 предварительного договора).

В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору покупатель оплачивает на расчетный счет продавца, указанный в разделе настоящего договора, денежную сумму в размере 500 000 рублей в течение двух календарных дней с даты подписания настоящего договора (пункт 3.1 предварительного договора).

Платежным поручением от 04.06.2024 №155 предприниматель внес на расчетный счет Банка обеспечительный платеж в сумме 500 000 рублей.

Поскольку основной договор между сторонами в установленный срок заключен не был, истец претензией от 29.10.2024, направленной в адрес Банка 04.12.2024, потребовал заключения договора купли-продажи, а 16.12.2025 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Повторно рассмотрев настоящий спор по существу, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 1 статьи 429 ГК РФ указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), в том числе срок его заключения. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. То есть в силу такого соглашения заключение основного договора становится для сторон обязательным и может быть потребовано в судебном порядке.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 309, 310, 429, 445 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ИП ФИО1, исходя из того, что представленный в материалы дела предварительный договор содержит условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора, а требование ИП ФИО1 о понуждении к заключению основного договора заявлено в установленный законом срок.

При этом суд первой инстанции определил условия основного договора с учетом предложенного ответчиком проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой, представленного ПАО АКБ «Приморье» в приложении к отзыву от 06.02.2025 №09- 2496 (входящий №31430 от 07.02.2025), с графиком платежей согласно пункту 2.1.1. указанного проекта со сроком первого платежа не позднее 31.08.2025 на 12 месяцев, признав.

Учитывая, что условия договора, за исключением даты первого платежа, сторонами не обжалуются, решение в указанной части коллегией не пересматривается.

Проверив доводы предпринимателя о неисполнимости решения в части установленной судом даты первого платежа – не позднее 31.08.2025, коллегия пришла к следующему.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Таким образом, обжалуемое решение, не относящееся к решениям, указанным в частях 2 и 3 статьи 180 АПК РФ, даже в случае несовершения сторонами мер по его обжалованию, вступило бы в силу не ранее, чем 08.09.2025.

Таким образом, установленный судом срок первого платежа по договору (не позднее 31.08.2025) в любом случае приходился на дату, к которой решение с учетом части 1 статьи 180 АПК РФ не могло вступить в силу и, следовательно, с учетом пункта 4 статьи 445 ГК РФ до даты заключения договора, по которому следовало произвести платеж.

При этом представитель ИП ФИО1 пояснила, что на предложение заключить основной договор до даты вступления решения суда в законную силу Банк ответил отказом. 

Таким образом, апелляционная коллегия признает обоснованным довод ИП ФИО1 о неисполнимости решения в части установления срока первого платежа по договору не позднее 31.08.2025.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда подлежит изменению с изложением в его резолютивной части графика внесения платежей по рассрочке основного платежа в следующем виде: с оплатой ежемесячными равными периодическими платежами в течение 12 месяцев, со сроком внесения первого платежа не позднее одного месяца с даты вынесения настоящего постановления.

В соответствии с разъяснениями пункта 37 Постановления № 12 датой принятия (вынесения) постановления арбитражного суда апелляционной инстанции считается дата его изготовления в полном объеме. 

Проверив доводы Банка о несоблюдении предпринимателем установленного пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионного порядка урегулирования спора, апелляционный суд пришел к следующему.

Согласно материалам дела досудебную претензию от 29.10.2024 с требованиями о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества ИП ФИО1 направил в адрес Банка 04.12.2024.

Пунктом 5.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрено, что споры, вытекающие из договора, стороны будут решать путем переговоров с соблюдением письменного претензионного порядка. Срок рассмотрения письменных претензий по договору составляет не более 20 календарных дней с даты ее получения соответствующей стороной договора.

Между тем исковое заявление направлено в суд до истечения 20 календарных дней, а именно – 16.12.2024.

Согласно разъяснениям пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» в случае, если ко дню обращения лица в суд (сдача искового заявления на почту, подача документов в канцелярию суда, подача документов посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования, исковое заявление подлежит возвращению на основании пункта 1 части 1 статьи 135 ГПК РФ, пункта 5 части 1 статьи 129 АПК РФ.

Вместе с тем по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий.

Вводя в действие часть 5 статьи 4 АПК РФ, законодатель преследовал цель побуждения сторон спорного правоотношения до возбуждения соответствующего судебного производства предпринимать действия, направленные на урегулирование сложившейся конфликтной ситуации.

Данная цель достигается заявлением истцом к ответчику претензии, которая должна содержать указание на существо спорного правоотношения (конкретного юридического факта, из которого возник спор), а также указание на существо требований заявителя претензии (требование об уплаты долга, штрафных санкций, возврата имущества и т.д.).

Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Вместе с тем в рассматриваемом случае, как верно отметил суд первой инстанции, из поведения ответчика не усматривалось намерений добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Отправление Банком в адрес предпринимателя 28.12.2024 письма с проектом основного договора указанный вывод не опровергает, поскольку названное письмо было отправлено по истечении установленного пунктом 5.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества срока - 20 календарных дней с даты получения претензии, поскольку согласно пояснениям Банка претензия получена им 06.12.2024.

В свою очередь, апелляционный суд отмечает, что о нежелании Банка заключить основной договор свидетельствует также упомянутый предпринимателем отказ от заключения основного договора до вступления решения в законную силу, и само содержание апелляционной жалобы, согласно которой содержательных возражений против установленных судом условий договора у Банка не имеется, и целью подачи жалобы является лишь инициирование процедуры пересмотра решения.

Таким образом, учитывая процессуальную позицию ответчика по делу, принимая во внимание цели законодательного установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров и недопустимость отказа в судебной защите нарушенных прав по формальным основаниям без учета конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для оставления иска без рассмотрения.

Исходя из изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для отмены судебного акта по приведенным Банком основаниям, в связи с чем апелляционная жалоба Банка не подлежит удовлетворению.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая во внимание вышеизложенное, в порядке пункта 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции в обжалуемой ИП ФИО1 части подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2025 по делу № А51-23727/2024 в обжалуемой части изменить.

Обязать публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк «Приморье» заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: продавец: ПАО АКБ «Приморье»; покупатель: ИП ФИО1, предмет договора: нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>: площадью 232,1 кв.м, 3 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:643; площадью 304 кв.м, 4этаж, кадастровый номер 25:28:020017:646; площадью 302,9кв.м, 5 этаж, кадастровый номер 25:28:020017:648; цена договора (стоимость объектов): 110 000 000 рублей, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой, представленного ПАО АКБ «Приморье» в приложении к отзыву от 06.02.2025 №09-2496 (входящий №31430 от 07.02.2025), с оплатой ежемесячными равными периодическими платежами в течение 12 месяцев, со сроком внесения первого платежа не позднее одного месяца с даты вынесения настоящего постановления.

В удовлетворении апелляционной жалобы акционерного коммерческого банка «Приморье» (публичное акционерное общество) на решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2025 по делу № А51-23727/2024 отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев