АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

 

г. Краснодар Дело № А32-13190/2023  

Резолютивная часть решения суда объявлена 17.10.2023 года.  Полный текст решения суда изготовлен 13.11.2023 года.  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению  

истец: Управление имущественных отношений администрации муниципального  образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 305230115900029),  

о взыскании задолженности по договору аренды от 18.08.2014 № 3700006405 за  период с 01.01.2020 по 31.01.2023 в размере 93 813,27 руб., пени за период с 19.11.2019  по 13.02.2023 в размере 56 601,36 руб.,  

при участии в заседании: от истца: ФИО2 – по доверенности, от ответчика: ФИО3 – по доверенности, 

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального  образования город-курорт Анапа (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный  суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от  18.08.2014 № 3700006405 за период с 01.01.2020 по 31.01.2023 в размере 93 813,27 руб.,  пени за период с 19.11.2019 по 13.02.2023 в размере 56 601,36 руб.  

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных  платежей.  

В судебном заседании представитель истца представил акт сверки, указал, что  задолженность по арендной плате и пене ответчиком погашена в полном объеме.  

Представитель ответчика возражал против требований, пояснил, что  задолженность погашена в полно объеме, ранее представил сведения ИСОГД, акт сверки  расчётов, представил отзыв, пояснил, что ставка 2,5 % применяется неправомерно, 1,5 % с  01.01.2022, до этой даты – 1% (в размере земельного налога).  

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что  требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Судом установлено, что 18.08.2014 между управлением (арендодатель) и ООО  «Бриз» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3700006405 (далее –  договор), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное  владение на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером  23:37:0104018:735 площадью 165 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для размещения кафе (п.1.1. договора).  

Согласно п. 7.1. договора срок его действия до 15.08.2063.  

Пунктом 2.2 договора арендная плата, подлежащая уплате, рассчитывается за  каждый день использования в соответствующем арендном периоде и вносится  арендатором поквартально до 10.01, 10.04, 10.7, 10.10 из расчета за календарный год.  

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.  

На основании договора от 26.04.2021 права и обязанности арендатора по спорному  договору перешли к предпринимателю.  

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.  

По мнению управления, ответчик в период пользования земельным участком  арендную плату вносил не в полном объеме, в связи с чем, за период с 01.01.2020 по  31.01.2023 образовалась задолженность в размере 93 813,27 руб.  

Истец направил в адрес ответчика претензию от 30.01.2023 № 27-05-889/23,  согласно которой просил погасить задолженность по арендной плате и пене в недельный  срок.  

Уклонение ответчика от оплаты задолженности по арендной плате и пене,  послужило основанием обращения истца в суд.  

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд  руководствуется следующим.  

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской федерации, п.7 ст.1 Земельного  кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории  Российской Федерации является платным.  

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного  законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена  платность использования земли, согласно которому любое использование земли  осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными  законами и законами субъектов РФ.  

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная  плата.  

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в  соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства  запрещен ст. 310 ГК РФ.  

Ответчик указывает на то, что арендная плата им была оплачена исходя из расчетов  истца, при этом с расчетами истца ответчик не согласен и представил свой контрарсчет.  

Из материалов дела следует, что ответчиком оплачена арендная плата в сумме 111  000 руб. в том числе:  

– по чек-ордеру ПАО «Сбербанк» от 06.03.2023 в сумме 30 000 руб. за период с  06.05.2021 по 31.12.2021,  

– по чек-ордеру ПАО «Сбербанк» от 31.03.2023 в сумме 30 000 руб. за период с  2022 - 2023 г.  

– по чек-ордеру ПАО «Сбербанк» от 14.07.2023 в сумме 51 000 руб. за период с  2022 - 2023 г.  

Также ответчиком оплачена пеня в сумме 9 245 руб. 61 коп., что подтверждается  чек-ордерами ПАО «Сбербанк» от 06.04.2023 в сумме 3 228,78 руб. и от 08.09.2023 в  сумме 6 016,83 руб.  

В судебном заседании 17.10.2023 представитель истца пояснил, что задолженность  по арендной плате и пене ответчиком погашена в полном объеме, представил актуальный  акт сверки.  

При расчете арендной платы управление применяет ставку 2,5% от кадастровой  

стоимости земельного участка.  

Также суд находит обоснованным довод ответчика о необходимости применения  принципа № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности,  утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от  16.07.2009, исходя из которого размер арендной платы не может превышать размер  земельного налога.  

Относительно методики расчета арендной платы за указанный период суд полагает  необходимым исходить из следующего.  

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за  земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и  не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон  договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений  (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  17.04.2012 № 15837/11).  

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды», следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению  регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на  соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения  договора аренды не требуется.  

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ предписано определять размер арендной платы за  земельный участок, находящийся в публичной собственности, в соответствии с  основными принципами, установленными Правительством Российской Федерации.  Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены  постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее -  Основные принципы).  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531  Основные принципы дополнены принципом учета наличия предусмотренных  законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного  участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения,  применяемым с 12.08.2017. Размер арендной платы в таком случае не должен превышать  размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для  использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных  участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность  отсутствуют.  

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 сформулирована следующая  правовая позиция. Поскольку Основные принципы являются общеобязательными при  определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех  случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан  федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать  размер арендной платы на основании названных принципов. Действующий с 12.08.2017  названный принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений  применяется в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых  зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их  эксплуатации.  

Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или  

муниципальной собственности, выше размера, указанного в названном принципе,  арендная плата подлежит исчислению с применением этого принципа (Обзор судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).  

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их  оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129  ГК РФ). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых  природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты  2, 5 статьи 27 ЗК РФ).  

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении  изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и  отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ),  вступил в силу 30.12.2013, статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от  14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33- ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень  земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от  23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных  местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и  используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная  территория.  

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная»,  земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель  особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и  курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо  охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в  силу Закона № 406-ФЗ (т.е. до 30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в  границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке,  установленном до дня вступления в силу данного закона.  

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета  Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства  Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом  Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, курорты и рекреационные зоны  в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы,  Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями  федерального значения.  

Выводы о том, что утвержденные до вступления в силу Закона № 406-ФЗ границы  округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают свою силу, что  особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня  вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных  соответствующими органами государственной власти или органами местного  самоуправления, поддерживаются высшими судебными инстанциями (Определения  Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2018 № 2369-О, от 12.11.2019 №  2970-О, определение Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации  от 16.05.2019 № АПЛ19-136).  

Вышеизложенная правовой подход неоднократно находил свое подтверждение в  судебных актах (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  21.05.2023 № 15АП-6324/2023 по делу № А32-51238/2022, постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023 № 15АП-9914/2023 по делу № А3215851/2017, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  23.11.2022 № 15АП-18280/2022 по делу № А32-14990/2022, постановление Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2023 № Ф08-3738/2023 по делу № А32- 

55349/2020 и др.).  

В отношении дополнительного коэффициента (Кпр), предусмотренного формулой  расчета размера арендной платы, установленной в договоре аренды, следует отметить, что  применение коэффициента при расчете арендной платы приведет к нарушению принципа   № 7, так как размер арендной платы не может превышать земельный налог, для которого  не предусмотрена подобная индексация (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2021 № Ф08-6858/2021 по делу № А32-58925/2019).  

Согласно подпункта 5 пункта 1 решения Совета муниципального образования  город-курорт Анапа Краснодарского края от 25.11.2010 № 97 «Об установлении  земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Анапа» (в  редакции решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 21.11.2019   № 545) ставка земельного налога установлена в процентном отношении к кадастровой  стоимости земельных участков в размере 1,0 процента и применяется в отношении  земельных участков предназначенных для размещения объектов торговли, общественного  питания и бытового обслуживания.  

Согласно подпункта 6 пункта 1 решения Совета муниципального образования  город-курорт Анапа Краснодарского края от 08.07.2021 № 163 «Об установлении  земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Анапа»  (вступило в силу 01.01.2022), ставка земельного налога установлена в процентном  отношении к кадастровой стоимости земельных участков в размере 1,5 процента  применяется в отношении земельных участков предназначенных для размещения  объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.  

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ налоговые  ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов  муниципальных образований и не могут превышать 1,5 % в отношении прочих земельных  участков к которым относиться спорный земельный участок.  

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, на спорном земельном  участке расположен объект недвижимого имущества принадлежащий предпринимателю  на праве собственности: здание буфета с открытой террасой, лит. а, лит.А, площадью: 51  кв.м., терраса - площадь 112,7 кв.м. адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 23:37:0104018:399 о чем ЕГРН 04.05.2021 сделана запись о  государственной регистрации № 23:37:0104018:399-23/228/2021-2.  

В ответ на заявление предпринимателя о возможности выкупа спорного земельного  участка, управление своим письмом от 28.08.2023 № 27-05-8032/23, сообщило, что  земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104018:735 находится в границах 3-й  зоны санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, в связи с чем, правовые основания  для предоставления земельного участка в собственность отсутствуют.  

Арендная плата за использование земельного участка носит регулируемый  характер. Земельный участок ограничен в обороте ввиду его расположения в границах  особо охраняемой природной территории.  

Лица, не имеющие возможности приватизировать земельный участок, вправе с  12.08.2017 вносить арендную плату в размере, равном земельному налогу.  

С учетом решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа  Краснодарского края от 25.11.2010 № 97 при расчете арендной платы по 31.12.2021  необходимо было исходить из ставки земельного налога 1 %, а с 01.01.2022 (после  вступления в силу решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа  Краснодарского края от 08.07.2021 № 163) - 1,5% от кадастровой стоимости земельного  участка.  

Тем самым в рассматриваемом споре необходимо применять ставки земельного  налога для определения размера годовой арендной платы за земельный участок,  находящийся в муниципальной собственности и ограниченный в обороте, на котором  расположен принадлежащий истцу объект недвижимости.  

Учитывая изложенное суд, проверил представленный управлением расчет  арендной платы установил, что расчет выполнен истцом неверно, применена ставка  арендной платы, установленная решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 «О порядке определения размера арендной платы за  земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов», однако, применению полежала  ставка аренной платы равная земельному налогу.  

Суд самостоятельно произвел перерасчет аренной платы за спорный период.  

В 2021 году кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:37:0104018:735 утверждена приказом департамента имущественных отношений  Краснодарского края № 1882 от 05.10.2020 и составляла 1 631 340,15 руб.  

Таким образом, начиная с 06.05.2021 при применении кадастровой стоимости  земельного участка в размере 1 631 340,15 руб. и ставки земельного налога 1,0%, годовая  арендная плата должна была составлять 16 313,40 руб., а за период с 06.05.2021 по  31.12.2021 арендная плата составляла: 16 313,40 руб./ 365 дней × 240 дней = 10 726,62 руб.  

За 2022 год при применении кадастровой стоимости земельного участка в размере  1 631 340,15 руб. и ставки земельного налога 1,5%, годовая арендная плата должна была  составлять 24 470,10 руб., из расчета 1 631 340,15 руб. × 1,5% / 100 = 24 470,10 руб.  

В 2023 году кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:37:0104018:735 утверждена приказом департамента имущественных отношений  Краснодарского края № 2449 от 26.09.2022 и составляла 2 400 885,30 руб.  

За 2023 год при применении кадастровой стоимости земельного участка в размере  2 400 885,30 руб. и ставки земельного налога 1,5%, годовая арендная плата должна была  составлять 36 013,28 руб., а за период с 01.01.2023 по 30.09.2023 арендная плата  составляла: 36 013,28 руб. / 365 дней × 273 дня = 26 935,96 руб.  

Вышеприведенный расчет арендной платы совпадает с расчетом арендной платы,  выполненной ответчиком, тем самым суд находит этот расчет арифметически и  методологически верным.  

Таким образом, по состоянию на 30.09.2023 у предпринимателя перед управлением  имеется переплата по арендной плате по договору аренды в сумме 48 867,32 руб. (из  расчета: 111 000 руб. - 62 132,68 руб.).  

Согласно приставленному ответчиком расчету за весь период аренды, начиная с  06.05.2021 по 14.07.2023 (т.к. 14.07.2023 был осуществлен платеж полностью погасивший  долг) составил 2560,50 руб., при этом предприниматель оплатил пеню в сумме 9 245,61  руб.  

Таким образом, с учетом моратория на банкротство, по состоянию на 30.09.2023 у  предпринимателя перед управлением имеется переплата по пене по договору аренды в  сумме 6 685,11 руб. (из расчета: 9 245,61 руб. - 2 560,50 руб.).  

Поскольку предмет спора отсутствует, то в удовлетворении требований истца о  взыскании задолженности по договору аренды и пене следует отказать.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке  апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не  превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через  принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.  

Судья Р.Ю. Савин