Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, д.7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Липецк                                                                                 Дело №А36-12508/2016 

«31» мая 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2017

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2017 

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Карякиной Н.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сабининой В.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску

общества с ограниченной ответственностью «Нью Йоркер Рус» (115114, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Молл» (398001, 

<

...>, ком. 120, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

обществу с ограниченной ответственности «Липецкий завод строительных материалов» (398007, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (398001, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 14.06.2016 №246/16, заключенного между ООО «Молл» и ООО «Липецкий завод строительных материалов» применении последствий недействительности ничтожной сделки,

с участием в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.10.2016;

от ответчика ООО «Молл»: ФИО2, доверенность от 22.12.2016,

от ответчика ООО «ЛЗСМ»: не явился;

от третьего лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Нью Йоркер Рус» (далее – истец, ООО «Нью Йоркер Рус») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Молл» (далее –ООО «Молл») и обществу с ограниченной ответственности «Липецкий завод строительных материалов» (далее – ООО «ЛЗСМ») о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №246/16 от 14.06.2016, заключенного между ООО «Молл» и обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов», применении последствий недействительности сделки, в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 11.08.2016 за номером 48-48/001-48/001/029/2016-563/1 о регистрации договора аренды недвижимого имущества № 246/16 от 14.06.2016, запись за номером 48-48/001-48/001/029/2016-563/2.

Исковые требования основаны на п. 2 ст. 168, ст.ст. 398, 606, 607, 609, п. 3 ст. 611, 612, л. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

18.01.2017 ООО «Молл» обратилось в суд с ходатайством о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Липецкой области по делу №А36-11831/2016.(л.д.102-105 том 1).  

Ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А36-11831/2016 протокольным определением было отклонено ввиду отсутствия оснований, препятствующих возможности рассмотрения настоящего дела всвязи с рассмотрением арбитражным судом дела №А36-11831/2016.

В судебное заседание 10.05.2017, не явились надлежащим образом извещенные ответчик ООО «ЛЗСМ» и третье лицо.

Суд, в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ, при отсутствии возражений со стороны представителей истца и ответчика ООО «Молл», проводит судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным  в иске, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Молл» возразил против иска, полагал, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд, установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела 11.04.2011 между ООО «Липецкий завод строительных материалов» (далее - арендодатель) и ООО «Нью Йоркер Рус» (далее -арендатор, ответчик) был заключен договор аренды №234-ОД (далее -договор аренды).

В соответствии с п. 1.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2012) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование нежилое помещение: комнату №22, общей площадью 1242,6 квадратных метров, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 31.08.2012 ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», подробно описанное в Коммерческих условиях, являющихся приложением №2 к настоящему договору (далее — помещение), расположенное в помещении №11 (литера В), общей площадью 26 828,6 кв.м., условный помер: 48-48-01/004/2010-925, на первом этаже Здания, по адресу: Россия, 

<

...>. Арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре.

При этом пунктом 7.2. договора аренды было предусмотрено, что арендодатель предоставляет безвозмездно место для размещения наружной рекламы арендатора, согласно приложению №9 к настоящему договору (л.д. 11-38 том 1). 

Согласно п.3.1.договора аренды срок аренды установлен сторонами в приложении № 2 к договору аренды и составляет 5 лет с даты открытия помещения для покупателей с правом арендатора на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.

Во исполнение указанного договора арендодатель исполнил свои обязательства по договору аренды - передал помещение арендатору, о чем сторонами 01.10.2011 был подписан акт приемки-передачи помещения. 

Также арендодатель исполнил свои обязательства по предоставлению места для размещения наружной рекламы.

16.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области была произведена государственная регистрация договора аренды (запись о государственной регистрации № 48-48-01/095/2013-454).

В связи с реорганизацией ООО «Липецкий завод строительных материалов» путем выделения ООО «Молл» права арендодателя по договору аренды с 14.06.2016 перешли к ООО «Молл». 

Уведомлением от 26.09.2016 (исх. №1 от 23.09.2016) ООО «Молл» информировало «Нью Йоркер Рус» о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды и необходимости освобождения помещений, а также места на фасаде ТРЦ «Европа» от наружной рекламы, указанной в приложении №9 к договору аренды. 

ООО «Нью Йоркер Рус» согласия на освобождение помещения не выразило, письмом от 27.09.2016 сообщило, что согласно статье «Срок аренды» приложения №2 к договору аренды арендатор имеет право на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей. 

ООО «Нью Йоркер Рус» с учетом положений договора, ст. 429.2 (опцион на заключение договора) и ст. 429.3 (опционный договор) Гражданского кодекса Российской Федерации полагая, что между сторонами путем акцепта такой предоставленной договором аренды оферты заключен новый договор аренды на тех же условиях на новый срок, письмом № 456 от 29.08.2016 уведомило ООО «Молл» о состоявшейся пролонгации договора аренды, а также направило в целях оформления правоотношений подписанное со своей стороны дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия.

Повторным уведомлением от 30.09.2016 №2 ООО «Молл» предложило 03.10.2016 освободить занимаемое помещение и место на фасаде ТРЦ «Европа» от наружной рекламы.

В качестве подтверждения перехода права собственности к ООО «Молл» на объект недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение, ООО «Молл» представило свидетельство о государственной регистрации права от 14.07.2016 (запись о регистрации № 48-48/001-48/001/081/2016-655/200. Право собственности ООО «Молл» на объект недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение, а именно на нежилое помещение №11 общей площадью 26 828,6 кв.м. кадастровый номер 48:20:0013504:2018, подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.10.2016 №48/073/002/2016-633, выданной Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Липецкой области (л.д. 48 том 1). 

Арендатор данные требования не исполнил, письмом №503 от 30.09.2016 представил ООО «Молл» для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды №234-ОД от 11.04.2011, согласно которому стороны пришли к соглашению считать договор аренды и срок аренды по нему продленными, а договор аренды – перезаключенным на последующие 5 (пять) лет после даты истечения срока аренды и договора аренды на условиях, изложенных в договоре аренды, а также, что в соответствии со ст. 425 ГК РФ условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.10.2016. 

Первоначально установленный сторонами срок аренды истек 03.10.2016.

ООО «Нью Йоркер Рус», установив, что в отношении объекта недвижимости (помещение №11 общей площадью 26 828,6 кв. м, условный номер: 48-48-01/004/2010-925), в котором расположено арендуемое истцом помещение (комната №22 общей площадью 1242,6 кв.м), заключен договор аренды недвижимого имущества №246/16 от 14.06.2016 между ООО «Молл» и ООО «ЛЗСМ» (далее -договор аренды №246/16 от 14.06.2016, указанный договор прошел государственную регистрацию обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (л.д. 58-63 том 1).

В обоснование иска указало, что имеет место ситуация, когда ранее переданное истцу в аренду имущество ООО «Молл» в нарушение норм действующего законодательства повторно передало в аренду иному лицу - ООО «ЛЗСМ».

Истец утверждает, что договор аренды помещений между ООО «Молл» и ООО «ЛЗСМ», заключенный в отношении имущества, которое уже сдано в аренду ООО «Нью Йоркер Рус» является недействительным. При этом считает, что  требование ООО «МОЛЛ» освободить арендуемое помещение и место на фасаде TPЦ «Европа» нарушает преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, и создает для ООО «Нью Йоркер Рус» как для арендатора помещения опасность причинения препятствий во владении и пользовании помещением со стороны арендодателя или третьих лиц.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд, считает, что основания для удовлетворения исковых требований  отсутствуют ввиду следующего. 

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со вторым абзацем пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, истец не является стороной оспариваемой сделки. 

С учетом вышеуказанной нормы истец, как лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях Суда от 15.04.2008 №289-О-О и от 16.07.2009 №738-О-О, заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Определение заинтересованного лица относится к компетенции суда, рассматривающего дело, поскольку требует исследования фактических обстоятельств конкретного дела. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В этой связи, истец, не являясь стороной спорного договора аренды, на основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 08.12.2016. 

Заявляя требование о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, истец указал, что оспариваемой сделкой нарушены права и законные интересы ООО «Нью Йоркер Рус», как арендатора по договору аренды от 11.04.2011 №234-ОД.

ООО «Молл» не оспаривало то обстоятельство, что на момент подписания акта приема-передачи помещений №№11 и 12, часть помещения №11 – комната №22 находилась в пользовании истца. Нежилые помещения №11 и №12 являются двумя объектами недвижимости, которые могут сдаваться в аренду, как в целом, так и частями.

ООО «Нью Йоркер Рус», как было установлено выше не является стороной по договору аренды от 14.06.2016 №246/16, поэтому его заинтересованность в оспаривании данной сделки ограничивается защитой нарушенных прав и законных интересов только в части комнаты №22, находящейся в пользовании истца на праве аренды и входящей в состав нежилого помещения №11, предоставленного ООО «Липецкий завод строительных материалов» по спорному договору.

При таких обстоятельствах суд принимает доводы ответчика о том, что коль скоро  арендатору передано имущество, частично арендуемое другим арендатором, то последний может оспорить новый договор аренды только в части своей площади, переданной новому арендатору.

Доказательств, подтверждающих, что с момента заключения оспариваемого договора (14.06.2016) дату прекращения действия договора аренды (03.10.2016) ООО «Молл» были нарушены права и законные интересы и арендатор был лишен правомочий пользования, являющихся неотъемлемым элементом статуса арендатора, на что указано в  ст. 606 ГК РФ. 

Из материалов дела следует, что договор аренды от 11.04.2011 №234-ОД прекратил свое действие 03.10.2016 в связи с истечением срока действия договора. 

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 08.12.2016, т.е. после прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Доказательства, подтверждающие, что передав в аренду объекты, ООО «Молл» фактически создало препятствия для истца в использовании, эксплуатации и техническом обслуживании арендуемого имущества, лишило истца права пользования арендованным имуществом, в материалы дела не представлены.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается фактическое пользование арендованным ранее помещением на дату рассмотрения спора.  

С учетом анализа представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу, что истец не доказал наличия материального права или охраняемого законом интереса в оспаривании сделки, не доказал нарушение его прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Ссылка истца на правоприменительную практику, в частности постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.08.2013 по делу № А41-46120/12 судом не принимается, поскольку при рассмотрении указанного дела исследовались иные обстоятельства, на дату предъявления иска и принятия судом решения требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могло быть заявлено любым заинтересованным лицом (абзац 2 п.2 ст. 166 ГК РФ в прежней редакции).

При этом необходимо учитывать, что указанное истцом дело было возбуждено и рассмотрено до внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, вступивших в силу 1 сентября 2013.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ  в новой редакции требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При рассмотрении настоящего спора, суд считает, что подлежат применению разъяснения пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

С учетом вышеуказанных разъяснений, суд считает, что доводы истца о нарушении порядка заключения оспариваемого договора аренды, не влекут за собой признание указанного договора аренды ничтожной сделкой.

Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. 

В этой связи суд считает, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области правомерно осуществило государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2016 №246/16, заключенного ООО «Молл» и ООО «Липецкий завод строительных материалов» и основания для погашения записи за номером 48-48/001-48/029/2016-563/2 у суда отсутствуют.  

В обоснование требований в ходе судебного разбирательства истец ссылается на то, что оспариваемым договором нарушено его преимущественное право на пролонгацию договора на 5-ти летний срок.   

Данная ссылка судом отклоняется, как несостоятельная и документально не подтвержденная. 

При этом суд учитывает, что решением Арбитражного суда Липецкой области, резолютивная часть которого объявлена 10 мая 2017, по делу №А36- 11831/2016 суд обязал ООО «Нью Йоркер Рус» обязать освободить арендованное помещение и передать его по акту приема передачи ООО «Молл» в течение 3-х дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

С учетом изложенного суд принимает возражения ООО «Молл» о непредставлении истцом надлежащих доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой совершенной сделкой, а также отсутствия мотивированного обоснования, каким образом признание договора недействительным повлечет восстановление прав истца, в связи с чем отказывает в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на истца и возмещению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в г. Воронеж через Арбитражный суд Липецкой области. 

СудьяН.И. Карякина