АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

11 декабря 2019 г.                                                                                        Дело А53-38182/2019

Резолютивная часть решения оглашена 5 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2019 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318774600317940)

к обществу с ограниченной ответственностью «Светлый» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении договора

 

При участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 26.12.2016,

от ООО «Светлый»: ФИО4, доверенность от 15.02.2018, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Светлый» (далее – ООО "Светлый") об изменений условий договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения от 17.11.2014, а именно изменении пункта 2.1 и установлении размера арендной платы в год за 1 гектар - 2400 рублей, без учета НДС, изменении пункта 2.2 и установлении размера арендной платы ежеквартально путем наличного расчета или перечисления на расчетный счет «Арендодателя» не позднее 30 числа последнего месяца каждого квартала в следующих размерах:

- земельный участок сельхозназначения назначения общей площадью 813178 кв.м, кадастровый номер 61:16:0600009:358, расположен по адресу: Ростовская область, Катарский район, примерно 12,5 км от ориентира с. Шалаевка по направлению на юго-восток, ежеквартально 48790,68 руб., в год 195162,72 руб.;

- земельный участок сельхозназначения общей площадью 127 га, кадастровый номер 61:16:0600009:0265, расположен по адресу: Ростовская область, Катарский район, примерно 10 км по направлению на юго-восток от ориентира Центральной усадьбы СПК «Кирова» с. Верхнегреково, ежеквартально 76200 руб., в год 304800 руб.;

- земельный участок сельхозназначения общей площадью 444004,2 кв.м, кадастровый номер 61:16:0600009:0301, расположен по адресу: Ростовская область, Катарский район, примерно 0,5 км по направлению на восток от ориентира х. ФИО5, ежеквартально 26640 руб., в год 106561 руб.;

- земельный участок сельхозназначения общей площадью 126000 кв.м, кадастровый номер 61:16:0600009:341, расположен по адресу: Ростовская область, Катарский район, примерно 12,5 км по направлению на юго-восток от ориентира с. Шалаевка, ежеквартально 7560 руб., в год 30240 руб.;

Общая сумма квартальной выплаты составляет:159190,68 руб., общая сумма выплаты в год: 636762,72 руб.

Представить истца в судебном заседании поддержал требования, считает, что основанием для увеличения арендной платы является существенное изменение обстоятельств, а именно изменение личности арендатора и экономическая ситуация на рынке, рост цен. Представитель истца указал, что именно личность первоначального арендатора явилась основанием для установления такого размера арендной платы. Однако, изменение арендатора по договору уступки, по его мнению, является существенным изменением обстоятельств.

Представитель ООО "Светлый" категорически возражал против изменения арендной платы, поскольку односторонее изменений договора не допускается, по иной цене он бы не вступил в арендные правоотношения.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения ответчика, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, ИП ФИО2 является собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения  с кадастровым номером 61:16:0600009:358, общей площадью 813178 кв.м, с кадастровым номером 61:16:600009:0265, общей площадью 127 га, с кадастровым номером 61:16:600009:0301, площадью 444004,2 кв.м, с кадастровым номером 61:16:600009:341 площадью 126000 кв.м., что подтверждается свидетельствами о регистрации прав серии 61 АА № 1862712 от 17.05.2013, серии 61 АЗ № 705716 от 05.06.2013, серии 61 АД № 225172, серии 61 АД № 225039 от 02.12.2008, серии 61-АЗ № 051841от 22.08.2012.

17 ноября 2014 года между ИП ФИО2 и ИП ФИО6 был заключен договор аренды, предметом которого являлись вышеуказанные земельные участки.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы по договору составил 500 рублей за гектар.

25 декабря 2015 года между ИП ФИО6 и ООО «Светлый» было заключен соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайм) по договору аренды земель от 17 ноября 2014 года.

Согласно пункту 2 соглашения передача прав и обязанностей по договору аренды является платной и в сумме составляет 213 000 рублей. Расчет производится единым платежом не позднее трех дней с момента регистрации соглашения.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения за передаваемые по соглашению земельные участки, на период фактически действующего договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 17.11.2014 ООО "Светлый" обязался выплачивать ИП ФИО6 годовой размер арендной платы. Стороны определили, что арендная плата по настоящему договору должна выплачиваться путем безналичного расчета на расчетный счет, частями, ежемесячно равными долями от общей суммы оплаты, не позднее 20 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.1.1 оплата 500 рублей за гектар в период первого года использования земельных участков ООО "Светлый" (с 25 декабря 2015 года по 25 декабря 2016 года):

земельный участок кадастровый номер 61:16:0600009:358 – ежемесячно 3388 рублей 24 копейки, всего за год 40 658 рублей 90 копеек;

земельный участок кадастровый номер 61:16:600009:0265 – ежемесячно 5291 рубль 66 копеек, всего за год 63500 рублей;

земельный участок кадастровый номер 61:16:600009:0301 – ежемесячно 1850 рублей, всего за год 22200 рублей;

земельный участок кадастровый номер 61:16:600009:341 – ежемесячно 525 рублей, всего за год 6300 рублей.

Общая сумма ежемесячной выплаты 11 054 рубля 90 копеек, общая сумма выплаты за год 132 658 рублей 90 копеек.

В последующий период действия договора аренды (с 25 декабря 2016 года и по дату окончания периода фактически действующего договора аренды земельных участков от 17.11.2014) годовой размер арендной платы 1000 рублей за гектар:

земельный участок кадастровый номер 61:16:0600009:358 – ежемесячно 6776 рублей 48 копейки, всего за год 81317 рублей 80 копеек;

земельный участок кадастровый номер 61:16:600009:0265 – ежемесячно 10583 рубля 33 копеек, всего за год 127 000 рублей;

земельный участок кадастровый номер 61:16:600009:0301 – ежемесячно 3700 рублей, всего за год 44400 рублей;

земельный участок кадастровый номер 61:16:600009:341 – ежемесячно 1050 рублей, всего за год 12600 рублей.

Общая сумма ежемесячной выплаты 22109 рублей 81 копейка, общая сумма выплаты за год 265 317 рублей 80 копеек.

В соответствии с пунктом 3 соглашения все обязательства перед арендодателем по договору аренды от 17.11.2014 принимает на себя ООО "Светлый".

Истец указывает, что на момент заключения договора аренды с ИП ФИО6 стороны находились в партнерских отношениях, ИП ФИО6 оказывал истцу услуги агронома, кроме того они планировали совместно заниматься производством сельхозпродукции, для этих целей получить грант, в связи с этим размер арендной платы был установлен намного ниже среднерыночной. В последствие партнерские отношения ФИО2 с ИП ФИО6 были прекращены.

Согласно заключению ИП ФИО7 № 10/ИП/19 среднерыночная стоимость права пользования на условиях аренды за 1 га за спорные земельные участки составляет без учета НДС 2460,53 руб. в год, тогда как в договоре установлена стоимость арендной платы 500 рублей.

Истец считает, что исполнение договора аренды от 17.11.2014 без изменения его условий в части увеличения размера арендной платы нарушает соотношение имущественных интересов сторон. Договор аренды является возмездной сделкой, исполняемой в условиях рыночной экономики, то есть исполнение по цене, значительно ниже среднерыночной, нарушает принцип возмездности и эквивалентности, то есть данный договор является для истца убыточным и он не получает от договора доход, который мог бы получать.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд не нашел оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ закреплено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Основанием для внесения в договора аренды изменений относительно установления арендной платы администрация указала на определение рыночной стоимости месячной арендной платы по отчетам независимого оценщика.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, условия спорного договора аренды не предусматривают случаи возможности изменения арендной платы.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Истец при заключении договора аренды мог предвидеть и замену арендатора и изменение экономической ситуации, рост цен, а соответственно, мог включить соответствующие условия в договор аренды.

Истец ссылается на наличие партнерских отношений с предыдущим арендатором при определении размера арендной платы, однако, из текста условий данного обстоятельства не следует. Истец не лишен был права запретить передачу права аренды иному лицу в договоре аренды, однако, такого условия договор аренды не содержит.

Также заключая договоры аренды на длительный срок, арендодатель мог предвидеть возможность увеличения размера стоимости аренды в период действия договоров аренды, повышение уровня инфляции.

Более того, суд отмечает, что ухудшение экономической ситуации может привести к обесцениванию рынка недвижимости ввиду отсутствия спроса на коммерческую недвижимость.

Истец изначально сдавал в аренду по цене ниже рыночной стоимости, как он указывает в иске, что является его правом. Соответственно, изменение рыночной стоимости не может считаться основанием для изменения договора аренды.

Также суд отмечает, что в связи с отсутствием согласования сторонами договоров аренды возможности передаче на рассмотрение суда спора по вопросу об изменении размера арендной платы, недопустимо внесение в судебном порядке соответствующих изменений в договоры по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.2015 по делу №А45-17338/2014.

С учетом изложенного суд не нашел оснований для удовлетворения требований.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Ю.А. Палий