Арбитражный суд Тамбовской области

392020, 

<

...>

http://tambov.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«15» июля 2025г.                                                                                     Дело №А64-12619/2024

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2025 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Хорошун Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Уколовой Л.В., 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1, Тамбовская область, р.п.Новая Ляда (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Тамбовский центральный рынок", Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконными действия

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 05.12.2024г.,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 10.05.2025г.,

установил:

ИП ФИО1, Тамбовская область, р.п.Новая Ляда (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к ООО "Тамбовский центральный рынок", Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с требованием признать незаконными действия по расторжению договора аренды №13/06-73 от 01.02.2024г. и обязать устранить препятствия в пользовании.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ представил в материалы дела заявление об уточнении исковых требований. 

Согласно заявлению об уточнении исковых требований истец просит признать незаконными действия ответчика по расторжению договора аренды №13/06-73 от 01.02.2024г.

Согласно ч.1 ст.49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Заявление об уточнении исковых требований было принято судом к рассмотрению.

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик уточненные исковые требования не признал.

Ответчик представил в материалы дела пояснения специалиста, а также фотоматериалы спорного здания в период обследования помещения.

Представленные пояснения и фотоматериалы приобщены к материалам дела.

Ответчик не возражал против назначения судебной экспертизы

Истец пояснил, что возражает против проведения экспертизы по данному делу.

Дело рассматривается по представленным сторонами документам.

Как следует из материалов дела, 01 февраля 2024 года между ООО «Тамбовский центральный рынок» (далее - Арендодатель) и ИП ФИО1 (далее – Арендатор) был заключен Договор аренды № 13/06-73 (далее – Договор).

Согласно п. 1.1 указанного Договора, Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 73,14 кв.м., расположенное на 2 этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 68:29:0101019:393 для размещения офиса.

Из искового заявления следует, что Арендатор своевременно вносил арендные платежи.

В процессе пользования арендуемым помещением, в адрес Арендатора поступило уведомление об увеличении арендной платы, на что Арендатор выразил согласие, однако, Арендатором не было оформлено соответствующее дополнительное соглашение.

Позже в адрес Арендатора от ответчика поступило уведомление о расторжении Договора.

Пунктом 5.3 Договора установлено, что Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в случае неоплаты по истечении установленным Договором срока платежа более двух раз подряд, неоднократного нарушения Пользователем санитарно-эпидемиологического режима, законодательства Российской Федерации в области ветеринарии, охраны окружающей среды, пожарной безопасности и других требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе в случае-реализации контрафактной и контрабандной продукции по представлению соответствующей информации контрольно-надзорных органов, а также в случае производственной необходимости (внеплановые мероприятия по ремонту и благоустройству территории, аварийные ситуации и т.д.).

Таким образом, Договором предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для расторжения Договора в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Арендодателя. При этом, как пояснил истец, о наступлении указанных событий Арендатору сообщено не было.

Истец пояснил, что 31 октября 2024 года Арендодатель, не отреагировав на согласие Арендатора на повышение стоимости Аренды, врезал замок и ограничил доступ Арендатора в арендованное помещение в оплаченный период пользования помещением.

Истец считает, что таким образом, ответчик отказался от исполнения обязательств в одностороннем порядке в нарушение действующего Договора, а также положений Гражданского законодательства РФ.

В целях урегулирования сложившейся ситуации, 08 ноября 2024г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возобновить доступ Арендатора в нежилое помещение и оформить дополнительное соглашение к договору или заключить новый договор для продолжения пользования помещением (л.д.9).

Однако требования ответчиком исполнены не были, в адрес истца поступил отказ от исполнения требований, содержащихся в претензии.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора положительного результата не принес, ИП ФИО1 обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просит признать незаконными действия ответчика по расторжению договора аренды №13/06-73 от 01.02.2024г.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд считает, что уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По правилам ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). 

Согласно статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом; односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Истцом заявлено требование о признании незаконным одностороннего отказа  Арендодателя от исполнения договора аренды № 13/06-73. 

Согласно п.5.1 Договора, указанный  договор действует с 01.02.2024г. по 31.12.2024г.

В рассматриваемом  случае односторонний отказ арендодателя от договора предусмотрен условиями договора (пункт 5.3 Договора).

Истец указывает на то, что в адрес Арендатора поступило уведомление о расторжении Договора от 25.09.2024г. №950 (л.д.16) без указания причины его расторжения. 

В уведомлении указано, что в соответствии с п.5.3 Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, в связи с чем, Договор считается расторгнутым с 31.10.2024г. на основании ст.451 ГК РФ (л.д.16).

Истец считает, что ответчик отказался от исполнения обязательств в одностороннем порядке в нарушение условий  действующего Договора, а также положений Гражданского законодательства РФ, поскольку п.5.3 Договора предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для расторжения Договора в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Арендодателя, однако, о наступлении указанных в данном пункте Договора событий, Арендатору сообщено не было.

В соответствии с положениями п. 1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда. (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что ответчик расторг спорный договор в силу производственной необходимости (внеплановые мероприятия по ремонту, благоустройство, аварийные ситуации). Как пояснил ответчик, основанием для расторжения Договора явилось Распоряжение директора от 16.09.2024г., поскольку часть здания, где находились помещения арендованные истцом, находится в неудовлетворительном состоянии.

Согласно п.5.3 Договора, односторонний отказ Арендодателя от исполнения договора возможен в случае неоплаты по истечении установленным Договором срока платежа более двух раз подряд, неоднократного нарушения Пользователем санитарно-эпидемиологического режима, законодательства Российской Федерации в области ветеринарии, охраны окружающей среды, пожарной безопасности и других требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе в случае-реализации контрафактной и контрабандной продукции по представлению соответствующей информации контрольно-надзорных органов, а также в случае производственной необходимости (внеплановые мероприятия по ремонту и благоустройству территории, аварийные ситуации и т.д.).

О досрочном расторжении Договора сторона обязана письменно известить другую сторону не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора (п.5.4 Договора).

В уведомлении о расторжении Договора от 25.09.2024г. №950, направленном в адрес истца, в обоснование ответчиком одностороннего отказа от исполнения Договора содержится ссылка на  п.5.3 Договора.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Как следует из буквального толкования п.5.3 Договора, односторонний отказ Арендодателя от исполнения договора возможен, в том числе, в случае производственной необходимости (внеплановые мероприятия по ремонту и благоустройству территории, аварийные ситуации и т.д.).

На момент получения уведомления о расторжении Договора, истец с требованием о разъяснении причин расторжения Договора к ответчику не обращался, не заявлял о несогласии с указанным требованиями, что свидетельствует о том, что истец в полной мере осознавал наличие права ответчика на расторжение Договора по условиям, предусмотренным п.5.3 Договора.

Кроме того, в процессе рассмотрения дела ответчиком были представлены фотоматериалы спорного здания, в том числе части здания, где находилось помещение арендованное истцом, а также внутренней части помещения.

Указанными фотоматериалами  ответчик подтвердил, что помещение было непригодно к дальнейшей эксплуатации, также пояснил, что в здании отсутствует система отопления и водоотведения, здание не соответствует техническим требованиям из-за чего возможно возникновение возгорания, на фасаде здания имеется трещина.

Также ответчик пояснил, что из фотоматериалов внутренней части помещения следует, что Арендатор произвел переоборудование арендуемого помещения, установил санузел, что не соответствует техническим требованиям.

Таким образом, как пояснил ответчик, в период аренды помещения истцом, помещение пришло полностью в негодность.

Ответчик не опроверг факт того, что на фотоматериалах находится именно спорное здание.

Из фотоматериалов, представленных ответчиком, очевидно явствует, что здание находилось в аварийном состоянии (на фасаде здания имеется  значительная трещина в стене, которая могла повлечь обрушение здания).

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии угрозы жизни и здоровью лиц, находящихся в помещении, как Арендатора, так и третьих лиц (посетителей).

Истец возражал против доводов ответчика, о том, что здание на момент расторжения Договора находилось в аварийном состоянии.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно состояния здания, суд неоднократно предлагал сторонам провести судебную экспертизу для определения состояния здания (его технического состояния и аварийности) на момент расторжения договора.

Истец возражал против проведения экспертизы по данному делу, что расценивается судом, как согласие истца с тем фактом, что здание находилось в аварийном состоянии, с учетом  представленных фотоматериалов спорного здания.

Ответчик пояснил, что в сентябре 2024 года была проведена проверка объектов недвижимости, принадлежащих ООО «ТЦР», в связи с подготовкой к отопительному сезону, в том числе было проверено техническое состояние помещений в здании по ул. Коммунальная, 21А (здание «Гудок»).

В результате обследования помещений было установлено, что помещения, находящиеся в аренде ИП Пастушка А.А., находятся в аварийном состоянии и эксплуатироваться по назначению не могут.

В ходе обследования были выявлены следующие технические неисправности:

-  отопление   полностью   не   работоспособно   (система   разморожена), требуется полная замена системы отопления;

-  система электроснабжения не соответствует техническим требованиям, возможно возгорание или повреждение электрическим током;

- на фасаде здания имеется сквозная трещина, которая могла повлечь обрушение фасада.

По мнению ответчика, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии угрозы жизни и здоровью лицам, находящимся в помещении. Обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии возложена на Арендатора.

На основании произведенного осмотра было издано Распоряжение директора от 16.09.2024г. №1, согласно которого принято решение:

1. Договорному  отделу направить уведомление  в адрес арендатора (ИП ФИО1) о расторжении договора аренды №13/06-73 с 31.10.2024г.

2. Провести консервационные мероприятия, направленные на приостановление разрушения  конструкций здания,  до момента проведения капитального ремонта здания.

3. Срок выполнения работ по консервационным мероприятиям не позднее 15 ноября 2024г.

4. До момента проведения капитального ремонта здания приостановить эксплуатацию помещений, сданных в аренду ИП Пастушку А.А.

Ответчик пояснил, что распоряжение было исполнено соответствующими отделами в установленные сроки. Была произведена консервация объекта, установлены металлические подпорные балки, предотвращающие дальнейшее обрушение стены. Иные работы не производились, так как помещения были фактически выведены из эксплуатации.

Также ответчик пояснил, что ремонтные работы в настоящее время не производятся, так как не определена дальнейшая судьба здания, поскольку восстановительные работы могут превысить стоимость строительства нового здания. На момент рассмотрения спора  спорное помещение  в аренду не сдано.

Из совокупности представленных доказательств, суд пришел к выводу, что на момент расторжения Договора помещения, арендованные ответчиком, находились в состоянии, которое не позволяло его  эксплуатировать по назначению, ввиду наличия признаков существенного разрушения здания (1866 года постройки, согласно общедоступной информации в сети Интернет, сайт https://prawdom.ru).  

Таким образом, ответчик, действуя добросовестно, в том числе с целью защиты имущества истца от повреждения в результате возможного обрушения здания, а также в целях защиты жизни и здоровья арендатора и третьих лиц, исходя из положений законодательства и условий договора (п.5.3), правомерно расторг договор в одностороннем порядке.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства данного конкретного дела, приняв во внимание, что право на односторонний отказ от договора аренды предоставлено ответчику в силу п.5.3 Договора, и данное право было реализовано в установленном порядке путем направления уведомления от 25.09.2024г. №950, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии со ст.110, 112 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья                                                                                    Е.А. Хорошун