АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 марта 2022 года

Дело №

А56-89255/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 9 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Пятое колесо» ФИО1 (доверенность от 20.07.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 10.01.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2021 по делу № А56-89255/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Пятое колесо», адрес: 191167, Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Д, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – комитет), со следующими требованиями:

1. признать недостоверной величину рыночной стоимости, указанную в распоряжении комитета от 24.06.2019 № 1525-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: 

<

...>, литера «Д», и договоре купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге: 

- двухэтажное нежилое здание общей площадью 109,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001455:2023, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Д;

- земельный участок, входящий в состав земель населенных пунктов, площадью 87,0 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001455:2452, занимаемый зданием и необходимый для его использования, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Д;

2. уменьшить выкупную стоимость имущества – двухэтажного нежилого здания общей площадью 109,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001455:2023, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Д, и земельного участка площадью 87,0 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001455:2452, занимаемого зданием и необходимого для его использования, входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Д, на размер (стоимость) неотделимых улучшений, то есть на 3 000 000 руб., без НДС;

3. разрешить разногласия сторон договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении стоимости выкупаемого имущества следующим образом: 

- обязать комитет заключить с обществом договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге следующих Объектов недвижимости на следующих условиях: 

«Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: 

Рыночная стоимость Объекта, определенная в порядке, установленном статьёй 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», составляет 6 950 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается) и включает в себя: 

Стоимость Здания - 5 250 000 руб. 00 коп. 

Стоимость Участка - 1 700 000 руб. 00 коп. 

В связи с тем, что арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выкупная цена продажи здания подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 3 000 000 руб. 00 коп., без НДС. 

Цена продажи Объекта, после произведенного зачета стоимости неотделимых улучшений составляет: 3 950 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается) и включает в себя: 

2.1.1.Цену продажи Здания - 2 250 000 руб. 00 коп. 

2.1.2.Цену продажи Участка - 1 700 000 руб. 00 коп.» (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) и Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

Решением от 24.09.2021 суд обязал комитет заключить с обществом договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге на следующих условиях: 

«Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: Рыночная стоимость Объектов недвижимости: 

- нежилое здание (далее - здание), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Д, общей площадью 109, 2 кв.м., кадастровый № 78:31:0001455:2023, этажность 2; 

- земельный участок (далее - участок), площадью 87, 0 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, д. 32/35, литера Д, кадастровый № 78:31:0001455:2452, определенная в порядке, установленном ст. 4 Фeдepaльнoгo зaкoнa oт 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с заключением судебной экспертизы составляет 10 280 000 руб. (НДС не облагается).

В связи с тем, что арендатор имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений Здания в счет оплаты приобретаемого имущества, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выкупная цена продажи объектов подлежит уменьшению на размер (стоимость) произведенных Покупателем неотделимых улучшений в размере 4 240 000 руб. с НДС. 

Цена продажи Объектов после произведенного зачета стоимости неотделимых улучшений составляет: 6 040 000 руб. (НДС не облагается)». 

Суд взыскал с комитета в пользу общества 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Постановлением апелляционного суда от 30.09.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление изменить в оспариваемой части, отказав в зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт оплаты приобретаемого имущества, а также во взыскании с комитета в пользу общества судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

По мнению подателя жалобы, обстоятельства выполнения обществом реконструкции и капитального ремонта в период с ноября 1998 года по январь 1999 года должны интерпретироваться в контексте существующих на тот момент норм права, считает, что у общества не возникло право на возмещение затрат по реконструкции и капитальному ремонту здания и право на уменьшение выкупной стоимости здания на стоимость неотделимых улучшений, поскольку истцом не представлено доказательств соблюдения процедуры согласования производства неотделимых улучшений в установленном порядке.

Податель жалобы считает ошибочным вывод судов о том, что обществом было получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции необоснованно взысканы с комитета в пользу общества судебные расходы по государственной пошлине, полагает, что по данной категории дел судебные расходы не подлежат возмещению, независимо от факта удовлетворения заявленных требований и установленной судом выкупной цены объекта.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.09.2020 № 20-А065359 аренды объекта нежилого фонда - здания площадью 109,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 32/35, лит. Д.

В целях использования права на приватизацию государственного имущества Санкт-Петербурга в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) общество обратилось в комитет с заявлением от 25.03.2019 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании представленных обществом документов комитет принял решение об удовлетворении заявления арендатора и предоставил обществу три экземпляра договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в соответствии с которым цена продажи объекта составляет 12 000 000 руб. и включает в себя: цена продажи здания - 6 300 000 руб., цена продажи земельного участка - 5 700 000 руб.

Не согласившись с ценой договора, общество произвело оценку рыночной стоимости объекта. В соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 26.08.2019 № АР-07-19/053, выполненным по состоянию на 02.08.2019, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 78:31:0001455:2023, с учетом относящегося к нему земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001455:2452, составляет 8 000 000 руб., включая НДС - 1 050 000 руб., из них: нежилое здание - 6 300 000 руб., в том числе НДС -             1 050 000 руб., земельный участок - 1 700 000 руб. 

Первоначально спорный объект был арендован обществом по договору аренды от 13.11.1995 № 20/065359, в соответствии с которым площадь арендуемого объекта составила 58,7 кв. м.

Впоследствии арендатор в связи с необходимостью проведения капитального ремонта недвижимого имущества, в соответствии с актом Жилищного агентства Приморского района от 02.10.1995 произвёл реконструкцию объекта и его капитальный ремонт, в результате чего площадь арендуемого объекта увеличилась на 50,9 кв. м, что подтверждается справкой ПИБ Центрального района.

Работы по реконструкции здания были согласованы и приняты арендодателем, что подтверждается актом приёмочной комиссии от 28.01.1999.

Право собственности на реконструированный объект недвижимости зарегистрировано арендодателем на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2005 по делу № А56-45947/2004.

Сопроводительным письмом от 02.08.2019 общество направило в комитет подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий и просьбой уменьшить сумму выкупной стоимости и зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере, указанном в протоколе разногласий.

Поскольку стороны не урегулировали имеющиеся у них разногласия по условиям договора, в том числе о цене договора и зачёте в счёт цены договора стоимости неотделимых улучшений, произведённых обществом при реконструкции объекта, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, проверив возражения сторон, разрешил возникший между ними преддоговорный спор, установив на основании проведённой по делу судебной экспертизы цену продажи объекта с учётом произведённого зачёта стоимости неотделимых улучшений в сумме 6 040 000 руб. Суд также взыскал с комитета в пользу общества 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из изложенных в кассационной жалобе доводов, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Разрешая настоящий спор, суды правильно применили статью 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что у сторон имелись разногласия относительно стоимости объекта, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, и дав оценку заключению экспертов ООО «Лабриум-Консалтинг» от 28.01.2021 № Э-0121-А56-89255/2019 в совокупности с другими доказательствами по делу, установил, что по состоянию на 25.03.2019 рыночная стоимость здания и земельного участка составляет 10 280 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 25.03.2019 составляет 4 240 000 руб. 

Доводы подателя жалобы,  касающиеся выводов экспертизы, получили исследование в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций и мотивированно отклонены судами. Суды обоснованно посчитали, что заключение экспертизы является достоверным доказательством, поскольку не содержит противоречий и неясностей, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суды обоснованно не приняли позицию ответчика, основанную на том, что включение в счёт оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений объекта является необоснованным. При этом суды правильно применили часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к  выводу о том, что произведённые обществом неотделимые улучшения в результате реконструкции здания осуществлены с согласия арендодателя. Сделав такие выводы, суды исходили из того, что по договору аренды объект был передан арендодателем арендатору в состоянии, требующем капитального ремонта, по согласованию с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Межведомственной комиссией проведены работ по экспертизе строительных конструкции здания, Комитетом по градостроительству и архитектуре разрешено обществу разработать проект реконструкции здания, обществу согласовали проект реконструкции здания, утвержденный Межведомственной комиссией (протокол от 26.11.1998 № 21), в результате произведённой реконструкции площадь здания увеличилась, вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.05.2001 по делу № А56-45947/2004 признано право государственной собственности Санкт-Петербурга на упомянутое здание, арендодателем зарегистрировано право собственности на полученный в результате реконструкции объект недвижимости в ЕГРН.

Суды сделали верный вывод о том, что положения Закона № 159-ФЗ, касающиеся зачёта стоимости неотделимых улучшений, подлежат применению при заключении сторонами договора купли-продажи, и правильно разрешили преддоговорный спор по настоящему делу, установив цену продажи объекта в соответствии с ценой, определённой в результате проведения судебной экспертизы, с учётом зачёта рыночной стоимости произведённых обществом неотделимых улучшений объекта в размере 4 240 000 руб., установив выкупную цену объекта - 6 040 000 руб.

Суды правильно применили статью 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределили судебные расходы по делу, взыскав с комитета в пользу выигравшей стороны 6000 руб. понесённых расходов по государственной пошлине. При этом суды обоснованно сослались на то, что ответчик занимал по делу активную позицию, возражая против требований истца, и посчитали, что судебные расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на ответчика. Сделанные судами выводы в этой части не противоречат правовой позиции, изложенной в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа        

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2021 по делу № А56-89255/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина