Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-135598/2018

14 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  14 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (188643, Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1064703000911)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Гард Эстейт» (197341, Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 33, корп. 2, лит. А, ОГРН 1147847343280);

третьи лица: 1) Администрация муниципального образования «Новодевяткинское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области; 2) Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области 

о взыскании, расторжении договора, обязании и по встречному иску о внесении изменений в договор, 

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 18.03.2019,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 05.08.2019, представитель ФИО4, на основании приказа,

- от третьих лиц: представители не явились, извещены,

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Гард Эстейт» (далее – Общество) о взыскании 13 924 166 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате, 6 405 297 руб. 50 коп. неустойки, неустойки, начисленной на взысканную задолженность, начиная с 29.08.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из 0,15% в день от суммы просрочки, расторжении договора аренды от 20.04.2015 № 5525/1.6-08, обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:0711004:60 площадью 13 163 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, дер. Новое Девяткино, и передать его по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора от 20.04.2015 № 5525/1.6-08 в состоянии и качестве не хуже первоначального.

В свою очередь Общество предъявило встречный иск и с учетом заявленных уточнений просит внести изменения в пункт 2.1 договора от 20.04.2015 № 5525/1.6-08, изложив его в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается по 16 февраля 2024 года», а также в пункт 3.4 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата начисляется и подлежит оплате с 16 марта 2019 года».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Новодевяткинское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) и Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области.

Администрация поддержала свои требования, против встречного иска возражала. Общество просило удовлетворить встречный иск и отказать в первоначальном иске.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлением главы Администрации от 25.06.2013 № 1855 и протоколом от 30.03.2015 № 71 проведения открытого аукциона по извещению № 270315/0169204/02 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 20.04.2015 заключен договор № 5525/1.6-08 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:07:0711004:60 площадью 13 163 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, дер. Новое Девяткино, для использования в целях многоэтажного жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 20.04.2015 по 19.03.2020.

В соответствии с пунктом 2.3 договора условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 20.04.2015.

В пункте 3.1 договора установлен размер годовой арендной платы за участок, который определен протоколом № 71 от 30.03.2015 и составляет 9 300 000 руб. в год.

Порядок оплаты по договору закреплен в пункте 3.3 договора, согласно которому арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 сентября, 15 ноября.

Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения арендатором пункта 3.3 договора начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что в результате ненадлежащего исполнения Обществом принятых на себя обязательств образовалась задолженность по арендной плате в размере 13 924 166 руб. 67 коп. за период с 01.01.2017 по 30.06.2018, истец обратился в арбитражный суд.

Заявляя встречный иск, Общество ссылается на непредоставление участка, соответствующего условиям договора.

Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

По смыслу положений статей 328, 606, 611, 612, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.

В пункте 4.4.6 договора стороны зафиксировали его существенные условия:

- цель предоставления земельного участка: осуществление на земельном участке проектирования и строительства многоквартирного жилого дома этажностью не более 12 этажей, общей площадью застройки до 3 290 кв.м;

- выполнение инвестиционных условий, состоящих в передаче Администрации поселения помещений площадью 1 200 кв.м для размещения администрации, квартир для предоставления по договорам социального найма, а также в передаче Администрации помещений для размещения детского дошкольного образовательного учреждения.

При этом последнее условие было исключено на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2015 по делу № А56-78287/2015.

Материалами дела подтверждаются доводы ответчика об отсутствии до 26.04.2016 (даты вступления в законную силу судебного решения по делу № А56-78287/2015) возможности осуществлять проектирование и строительство ввиду имевшейся неопределенности в содержании инвестиционных условий и, как следствие, составе, площади, планировке и назначении проектируемых помещений. Иными словами, земельный участок не мог использоваться по назначению по вине арендодателя.

Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области № 1673 от 28.05.2015 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:60.

Согласно градостроительному плану в любом месте земельного участка (с учетом минимального отступа от границ в 3 метра и максимальной площади застройки, а также общих требований строительных норм и правил) допускается строительство многоэтажного жилого дома этажностью до 12 этажей.

При этом, при планировании проектирования многоквартирного жилого дома Обществом было выявлено отсутствие технических условий подключения объекта к инженерным сетям.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) перед принятием решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченный орган местного самоуправления обязан обеспечить получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Поскольку Администрацией указанная обязанность исполнена не была, Общество было вынуждено самостоятельно в период с 2016 по 2017 годы получать технические условия и лишь после этого приступить к разработке проектной документации. 

После этого к концу 2017 года Общество завершило работы по проектированию, получило положительное заключение экспертизы проектной документации и подало заявление о выдаче разрешения на строительство.

Решением Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области № об-ИСХ-77/2018 от 10.01.2018 Обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием разработанной проектной документации требованиям проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденным постановлением Администрации поселения за № 152/01-04 от 16.12.2014. При этом несоответствие проектной документации градостроительному плану не отмечено.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, градостроительный план земельного участка является документом, содержащим все необходимые и достаточные для осуществления архитектурно-строительного проектирования сведения о земельном участке. В силу прямого указания закона градостроительный план должен соответствовать документам территориального планирования.

Получив отказ в выдаче разрешения на строительство, Общество установило несоответствие цели строительства многоквартирного жилого дома на предоставленном в аренду участке целям, определенным утвержденным проектом планировки и межевания части территории дер. Новое Девяткино Всеволожского района Ленинградской области, расположенной в границах жилого квартала № 1.4, площадью 21 га.

Установив противоречие между условиями договора аренды, градостроительным планом земельного участка и проектом планировки территории, в которую входит земельный участок, Общество обратилось с заявлениями об отмене проекта планировки территории в Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области (исх. № 1-7 /2018 от 17.07.2018).

Письмом  № 01-08-756/2018 от 01.08.2018 Комитет указал на невозможность отмены проекта планировки территории ввиду того, что он подлежит отмене органом местного самоуправления, его утвердившим.

Письмом № 21 от 21.11.2018 Общество обратилось в Администрацию поселения с заявлением о необходимости корректировки проекта планировки территории. Однако Администрация поселения письмом № 8284/01-12 от 26.11.2018 указала на отсутствие соответствующих полномочий, сообщив, что они переданы Комитету по градостроительству и архитектуре Ленинградской области.

Распоряжением от 15.03.2019 № 58 Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области признал не подлежащими применению проект планировки и межевания территории, препятствовавшие строительству на земельном участке жилого дома (исполнению инвестиционных условий).

Таким образом, переданный Администрацией по договору аренды на инвестиционных условиях земельный участок до 16.03.2019 являлся непригодным для использования по его назначению, согласованному сторонами в договоре (для строительства многоквартирного жилого дома).

Качество земельного участка стало соответствовать условиям договора с 16.03.2019.

По заявлению Общества, поданному после отмены проекта планировки и межевания территории, выдано разрешение на строительство от 16.05.2019.

То обстоятельство, что земельный участок не был учтен надлежащим образом в проекте планировки и межевания территории, никак не могло быть установлено Обществом на этапе подачи документов для участия в аукционе и при заключении договора, тем более, что через несколько месяцев после заключения договора был получен градостроительный план земельного участка, из которого следовало, что участок в полной мере пригоден для осуществления строительства многоквартирного жилого дома. 

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Такие случаи установлены статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В частности, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, основанием для удовлетворения требования об изменении договора является установление факта существенного изменения обстоятельств, обусловленного наличием объективных причин, появление которых не зависело от воли участников соответствующих правоотношений. 

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензионный порядок Обществом соблюден.

Поскольку земельный участок, пригодный для реализации предусмотренной договором аренды цели был предоставлен Обществу только 16.03.2019, оснований для удовлетворения требований Администрации не имеется.

Встречные требования Общества, напротив, в соответствии с вышеприведенными положениями действующего законодательства подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Внести изменения в пункт 2.1 договора аренды от 20.04.2015 № 5525/1.6-08, изложив его в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается по 16 февраля 2024 года», а также в пункт 3.4 договора аренды от 20.04.2015 № 5525/1.6-08, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата начисляется и подлежит оплате с 16 марта 2019 года».

Взыскать с Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гард Эстейт» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Гард Эстейт» из федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.