ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-40310/2020

город Ростов-на-Дону

30 июня 2021 года

15АП-9865/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, 

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Сочи и департамента имущественных отношений города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 12.04.2021 по делу № А32-40310/2020

по иску закрытого акционерного общества «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания»

к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений города Сочи

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи и  департаменту имущественных отношений города Сочи (далее – ответчики, администрация, департамент) об обязании в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес общества подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.05.2012 №4900007514, согласно которому приложение к договору изложить в следующей редакции:

«с 12.08.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 75710157,19 руб. (кадастровая стоимость) х 0,5% (расчетная ставка) = 378550,78 руб. (годовой размер арендной платы);

с 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 62432500,23 руб. (кадастровая стоимость) х 0,5% (расчетная ставка) = 312162,50 руб. (годовой размер арендной платы) (уточненные требования).

Решением суда от 08.04.2021 исковые требования удовлетворены.

Администрация города Сочи и департамент имущественных отношений города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме. 

В обоснование жалобы ответчики приводят доводы о том, что истец при заключении договора аренды земельного участка согласился, в том числе, с существенным его условием о размере арендной платы. 

В судебное заседание истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании государственного акта на право пользования землей от 13.08.1992 серии А-I №628050 истцу предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 15800 кв. м с видом разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада», расположенный по адресу: 

<

...>. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0205022:26.

В целях уточнения площади вышеуказанного земельного участка в установленном порядке проведены кадастровые работы, в результате чего уточненная площадь земельного участка составила 11 578 кв.м. и земельному участку присвоен новый кадастровый номер 23:49:0205022:1007.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Сочи от 21.12.2011 №2574 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1007 путем образования из него четырех самостоятельных земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>:

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009 площадью 945 кв. м, с видом разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада»;

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 площадью 5 496 кв. м, с видом разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада»;

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1010 площадью 2 568 кв. м, с видом разрешенного использования: «для размещения «Центральная автомагистраль 

<

...>» от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от улице Земляничной до Курортного проспекта» (проектные и изыскательные работы, строительство)»;

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1011 площадью 2 569 кв. м, с видом разрешенного использования: «для размещения «Центральная автомагистраль 

<

...>» от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от улице Земляничной до Курортного проспекта» (проектные и изыскательные работы, строительство)».

Пунктом 2 вышеуказанного постановления прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «Коммерческое объединение «Сочинская торгово-производственная компания» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205022:1009, 23:49:0205022:1010, 23:49:0205022:1011, 23:49:0205022:1012.

В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды и во исполнение пункта 5 постановления администрации г. Сочи от 21.12.2011 №2574, между департаментом (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор от 14.05.2012 №4900007514 (далее - договор) согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 площадью 5496 кв. м, с видом разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада», расположенный по адресу: 

<

...> (п. 1.1. договора).

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора установлен до 21.12.2060.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что исчисление арендной платы устанавливается с 21.12.2011 по 21.12.2060. Расчет размера арендной платы за земельный участок согласно пункту 3.2. договора изложен в приложении к договору, где приведена методика расчета арендной платы за земельный участок: 88 413 052,80 руб. (кадастровая стоимость) х 2% (ставка аренды) = 1768261,06 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу №А32-22729/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в сумме 46424712 руб.

01.09.2015 между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение, согласно которому приложение к договору от 14.05.2012 №4900007514 во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского каря от 01.10.2014 по делу №А32-22729/2014 изложено в следующей редакции: 46424 712,00 руб. (кадастровая стоимость) х 2% (ставка аренды) = 928 494,24 руб.

Полагая, что установленная в договоре 14.05.2012 № 4900007514 (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015) ставка арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости не соответствует абзацу 5 «Основных принципов определения арендной платы» утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, истец обратился в арбитражный суд.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, статьёй 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, Постановлением № 582, пунктами 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса в совокупности с нормой пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса, установив, что договор от 14.05.2012 №4900007514 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен сторонами в обязательном порядке при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования землей, и размер арендной платы по такому договору является регулируемым, пришел к выводу об удовлетворении иска.

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судами в рамках дел №А32-22729/2014 и № А32-3413/2017 установлено и материалами настоящего дела подтверждено, что заключение договора от 14.05.2012№4900007514 аренды земельного участка произведено обществом в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Одним из таких принципов назван принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Пунктом 5.8 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» в редакции постановления администрации от 27.08.2012 № 1826 для названного случая ставка арендной платы также установлена в двукратном размере ставки земельного налога.

Решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 №231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставка земельного налога (в процентах к кадастровой стоимости) для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлена равной 0,5% от кадастровой стоимости названных участков.

Как видно из выписки из ЕГРН (т.1, л.д. 32) вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 - «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада».

На данном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205022:1214, принадлежащий на праве собственности истцу.

При таких обстоятельствах, ставка земельного налога по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 применяется в соответствии подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет 0,5% от кадастровой стоимости.

Пунктом 3 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» предусмотрено, что с 01.01.2021 положения решения Городского Собрания Сочи от 11 декабря 2007 года №231 (которым до 01.01.2021 устанавливались ставки земельного налога) не применяются.

Пунктом 2.5. решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 №58 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов установлена ставка 0,5% от кадастровой стоимости.

Поскольку, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада» то есть целевое назначение данного участка прямо предусматривает размещение на нем таких зданий и сооружений, в которых осуществляется временное хранение, распределение и последующая транспортировка (перевалка) грузов, то в этих условиях в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 на основании пункта 2.5. решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 №58 подлежит применению налоговая ставка 0,5 от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 75710157,19 руб. содержится в строке №1930340 приложения №1, утвержденного Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 №2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» (далее - Приказ № 2640).

Для целей исчисления налога на землю подлежит применению только та кадастровая стоимость, которая утверждена по состоянию на 01 января календарного года, являющегося налоговым периодом, а применительно к налоговому периоду 2017 года, по состоянию на 01.01.2017 года (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2015 года № 304-КП15-5375).

До издания приказа №2640 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2014 по делу №А32-22729/2014 в размере 46424712 руб.

Таким образом, в период с 12.08.2017 по 31.12.2017 применяется кадастровая стоимость - 46424712 руб., а с 01.01.2018 по 31.12.2020 применяется кадастровая стоимость - 75710157,19 руб.

С 01.01.2021 на территории Краснодарского края Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 №1882 утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

В строке № 2060568 приложения к Приказу от 05.10.2020 №1882 указан результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 в размере 62432500,23 руб.

В этой связи, с 01.01.2021 в отношении спорного земельного участка применяется кадастровая стоимость в размере 62432500,23 руб.

Таким образом, учитывая установленные судом конкретные обстоятельства дела в период с 12.08.2017 расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 по договору от 14.05.2012 №4900007514 правомерно произведен судом следующим образом:

с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 46424712 руб. (кадастровая стоимость) х 0,5% (налоговая ставка) = 232123,5 руб. (годовой размер арендной платы);

с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 75710157,19 руб. (кадастровая стоимость) х 0,5% (расчетная ставка) = 378550,78 рублей (годовой размер арендной платы);

с 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 62 432 500,23 (кадастровая стоимость) х 0,5% (расчетная ставка) = 312 162,50 рублей (годовой размер арендной платы).

Доводы ответчиков о том, что истец при заключении договора аренды земельного участка согласился, в том числе, с существенным его условием о размере арендной платы, подлежат отклонению.

Так, спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемым. 

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 3 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ №73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 года №10782/13).

Внесение изменений в действующий договор аренды в данном случае обусловлено правомерным стремлением истца по установлению законного размера арендной платы, соответствующего нормативным правовым актам, устанавливающим размер арендной платы за спорный земельный участок.

Следовательно, исполнение спорного договора без изменения его условий в данном конкретном случае, повлечет для истца ущерб в виде необходимости уплаты им арендных платежей в необоснованно завышенном размере.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что тот факт, что истец может защищать свои права по поводу действительного (законного) размера арендной платы в судебных спорах с ответчиком (по иску арендатора к арендодателю о взыскании задолженности по арендной платы) со ссылкой на нормативный характер изменения арендной платы, не является правовым препятствием для ограничения истца в реализации права на внесение (в судебном порядке) изменений в действующий договор аренды, обусловленных изменениями законодательства.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2021 по делу №А32-40310/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий Р.Р. Илюшин

СудьиН.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов