ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-16014/2017

11 апреля 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  04 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 апреля 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-121/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 24.11.2017 по делу № А46-16014/2017 (судья Чернышев В.И.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности № Исх-ДИО/40444  от 19.03.2018 сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» – ФИО3 (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 19.09.2017 сроком действия 3 года),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» (далее – ответчик, общество, ООО «ПКФ «СТЭМА») о взыскании 6 908 302 руб. 32 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору №ДГУ-Кр-31-6800 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 0101:3065 в размере 5 759 273 руб. 68 коп., а также пени в размере 1 149 028 руб. 64 коп.

Решением по делу исковые требования удовлетворены частично: с ООО «ПКФ «СТЭМА» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-6800 за период с 05.09.2014 по 31.05.2017 в сумме 372 306 руб. 81 коп. В удовлетворении остальной части иска судом первой инстанции отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции пришел к выводу о выполнении Департаментом обязательства по передаче ответчику в аренду согласованного земельного участка, в связи с чем на стороне общества возникла обязанность по внесению арендной платы.

При этом суд первой инстанции заключил, что Департаментом пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности арендной платы по рассматриваемому договору аренды земельного участка за период с 18.09.2012 по 05.09.2014, т.к. договор аренды земельного участка заключен в 2007 году, соответственно, Департамент не мог не знать о нарушении своих прав, однако обратился в Арбитражный суд Омской области 05.09.2017.

Также суд первой инстанции признал неправомерным расчет задолженности Департамента, произведенный с 11.05.2015 в соответствии с постановлением  Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее также – постановление № 108-п), указав, что 02.11.2017 Верховный Суд Российской Федерации признал недействующим пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением № 108-п, как не соответствующий положениям пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В данной части суд первой инстанции указал на то, что размер арендной платы за пользование  спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, соответственно, применение Департаментом ставок арендной платы, установленных нормативным актом, признанным не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Кроме того, суд первой инстанции, учитывая положения соглашения к договору аренды земельного участка №Д- Кр-31-6800, которым в пункт 2.2 договора внесены изменения о том, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, распложенные на территории города Омска, заключил о том, что в 2015 году истцом было осуществлено повышение стоимости арендной платы земельного участка в связи с повышением кадастровой стоимости земельного участка ответчика согласно приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п, а значит, еще одно изменение в договор не допускается, так как это противоречит условиям договора аренды земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств судом первой инстанции произведен самостоятельный расчет задолженности общества по арендной плате в соответствии с положениями постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п (далее также – постановление № 179-п), а также приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 №36-п (далее также – приказ № 36-п).

Согласно расчету суда, осуществленному с учетом внесённых обществом платежей по арендной плате в сумме 1 270 687 руб. 29 коп., размер основного долга ООО «ПКФ «СТЭМА» составил 372 306 руб. 81 коп.

Относительно заявленных Департаментом требований о взыскании с ответчика договорной неустойки, суд первой инстанции указал, что не может согласиться с расчетом пени Департамента, поскольку заявленная истцом за период с 11.08.2016 по 24.05.2017 неустойка фактически рассчитана Департаментом с 10.03.2013 без учета примененного срока исковой давности и пересчитанной задолженности по аренде.

Частично не согласившись с принятым решением, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о неприменении в данном случае положений постановления № 108-п, т.к. данный нормативный акт признан недействующим с 02.11.2017, в то время как спор по настоящему делу возник по причине неисполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей по договору за период с 18.09.2012 по 31.05.2017. В этой связи, как полагает податель жалобы, с учётом правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в апелляционном определении от 02.11.2017 по делу №50-АПП7-18, установленную судом дату, с которой постановление № 108-п признано недействующим (а именно - 02.11.2017), исходя из принципа равенства всех перед законом и недопустимости представления преимуществ перед другими арендаторами, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для неприменения при расчёте арендной платы за заявленный период установленного спорным постановлением порядка.

Кроме того, Департамент полагает, что судом первой инстанции в любом случае сделан неверный расчет задолженности по арендной плате. В частности, как указывает истец, суд первой инстанции, осуществляя расчет за весь исковой период в соответствии с постановлением № 179-п, ошибочно указывает на повышение арендной платы в 2015 году, которое произошло на основании приказа 36-п, не принимая во внимание актуальную кадастровую стоимость, установленную приказом Министерства имущественных отношений от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости участков в составе земель населённых пунктов Омской области» (далее также – приказ № 50-п).

Податель жалобы поясняет, что изменение значения коэффициента Сап в связи с вступлением в силу постановления № 181-п, как и изменение значения кадастровой стоимости земельного участка, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке исчисления платы с применением актуальных значений показателей, включенных в соответствующую формулу расчета, и не может квалифицироваться в качестве изменения арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также истец полагает, что судом первой инстанции при расчете суммы спорного долга необоснованно была вычтена сумма, оплаченная ООО «ПКФ «СТЭМА» за период с 18.09.2012 по 05.09.2014, т.к. за означенный период судом применены положения о пропуске Департаментом срока исковой давности по арендной плате и в данной части исковые требования не были удовлетворены.

Ошибочным, по мнению Департамента, является отнесение на истца расходов по оплате судебной экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям, поскольку судебная экспертиза была назначена по ходатайству ответчика, при этом результаты экспертизы применены судом не были.

В предоставленном до начала судебного заседания отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

До начала судебного заседания от Департамента поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, от общества – письменные возражения на дополнения истца, которые судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела.

 В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «ПКФ «СТЭМА» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, дополнения к апелляционной жалобе, возражения на данные дополнения, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.06.2006 между Департаментом недвижимости Администрации города Омска и ООО «Совместное российско-германское предприятие» (далее арендатором по договору выступает ООО «ПКФ «СТЭМА») был заключён договор аренды земельного участка № Д- Кр-31-6800. 

По условиям названного договора в аренду ответчику передавался земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 0101:3065, общей площадью 60 000 кв.м., в границах, указанных на прилагаемом плане, местоположение которого установлено: город Омск, в Кировском АО в 70 метрах западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Александровская, дом 1, для производственных целей под строительство производственной базы. 

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен на три года. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2007. 

По положениям пункта 2.2 договора сумма арендной платы в течение первого месяца составляет 37 840 руб., а далее в течение срока действия договора арендатор самостоятельно осуществляет расчёт арендной платы, исходя из формулы расчёта, приведённой в приложении к договору, а также с учётом уведомлений об изменении величин, используемых в расчёте. 

По обоюдному согласию сторон с 15.07.2012 согласно соглашению к договору аренды размер арендной платы установлен в сумме 24 893 руб. 59 коп.

С 18.09.2012 по 09.01.2015 расчет арендной платы был произведен на основании постановления № 179-п, а также приказа № 36-п, по формуле: Ап = Кс*Сап/12, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка составляет 19 914 869 руб. 67 коп., Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка (в данном случае 0,03), и составил 49 787 руб. 70 коп. в месяц. 

С 10.01.2015 по 10.05.2015 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приказом № 50-п, которая составила 37 819 800 руб., размер арендной платы в месяц был установлен в сумме 94 549 руб. 50 коп. 

11.05.2015 вступило в силу постановление № 108-п, в соответствии с пунктом 5 которого арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

В этой связи с 11.05.2015 по 31.08.2016 размер арендной платы был пересчитан по формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

При этом размер рыночной стоимости спорного земельного участка был определен Департаментом на основании отчета, и по состоянию на 11.05.2015 составил 30 660 000 руб. В этой связи за период с 11.05.2015 по 10.05.2016 размер годовой арендной платы был установлен в сумме 2 529 450 руб., в месяц - 210 787 руб. 50 коп. 

В соответствии с пунктом 7 постановления № 108-п при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

С 11.05.2016 с учетом индексации размер арендной платы составил 2 691 334 руб. 80 коп. в год, 224 277 руб. 90 коп. – в месяц.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности в связи с осуществленным перерасчетом арендной платы, определенной также с учетом фактических оплат общества, ответчик уведомлен Департаментом письмами от 10.08.2016 № Исх-ДИО/11612, от 05.06.2017 № Исх-ДИО/8651, от 26.06.2017 № Исх-ДИО/9906. 

В связи с непринятием обществом мер по оплате долга, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

24.11.2017 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое Департаментом в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения в силу следующего.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то, по верному замечанию суда первой инстанции, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

С учетом изложенного размер арендной платы по рассматриваемому договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, вне зависимости от условий такого договора. При этом Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу соответствующих изменений.

Согласно исковым требованиям задолженность по аренде предъявлена Департаментом за период с 18.09.2012 по 31.05.2017, при этом сумма долга определена на основании осуществленных в соответствии с постановлением № 179-п, приказами № 36-п, № 50-п и постановлением № 108-п перерасчетах размера арендной платы в соответствующие периоды и с учетом фактических оплат ответчика, производимых последним за весь заявленный период.

Как следует из обжалуемого решения, судом первой инстанции к начисленной арендной плате за период с 18.09.2012 по 05.09.2014 в соответствии  с положениями статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации применен срок исковой давности, в связи с чем в данной части в удовлетворении исковых требований Департамента было отказано.

Каких-либо доводов, возражений относительно данного вывода суда первой инстанции подателем жалобы не заявлено, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его переоценки. Таким образом, период доначисления ответчику задолженности по арендной плате вследствие осуществленного перерасчета определен с 05.09.2014 по 31.05.2017.

При этом из расчета Департамента следует, что с 05.09.2014 по 09.01.2015 расчет аренды производился  на основании постановления № 179-п с учетом положений приказа № 36-п, в связи с чем ежемесячный размер арендной платы был установлен в сумме 49 787 руб. 17 коп.; сумма долга составила 206 964 руб. 73 коп. Данный расчет обществом не оспорен.

С 10.01.2015 по 10.05.2015 размер арендной платы определялся с учетом положений приказа № 50-п, в частности, исходя из установленной данным приказом кадастровой стоимости спорного земельного участка в сумме 37 819 800 руб., в связи с чем ежемесячный размер арендной платы составил 94 549 руб. 50 коп.

Выводы суда первой инстанции о необоснованности перерасчета аренды за означенный период с учетом положений приказа № 50-п ввиду того, что в 2015 году было повышение стоимости арендной платы земельного участка в связи с повышением кадастровой стоимости земельного участка согласно приказу № 36-п, в связи с чем еще одно изменение данного показателя противоречит условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, судом апелляционной инстанции признаются ошибочными, поскольку изложенное не находит своего подтверждения.

Так, исходя из положений пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В соответствии с положениями пункта 2.2 договора в редакции соответствующего соглашения арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, распложенные на территории города Омска.

Из буквального содержания предоставленного Департаментом расчета исковых требований следует, что перерасчет арендной платы по договору за весь период с 18.09.2012 по 31.05.2017 был осуществлен Департаментом в связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п, которым в постановление № 179-п внесены изменения в части определения значения ставки арендной платы, учитывающей вид разрешенного использования земельного участка, а также с учетом приказа № 36-п, которым изменена кадастровая стоимость земельного участка (с 18.09.2012), в связи с изменением значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130 101:3065 на основании приказа № 50-п (с 10.01.2015) и в связи с вступлением в силу постановления № 108-п, которым изменен порядок определения размера арендной платы за указанные земельные участки, к числу которых относится и рассматриваемый участок (земельный участок, государственная собственность на который не разграничена).

Таким образом, изменение значения коэффициента Сап в связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п, как и изменение значения кадастровой стоимости земельного участка на основании приказов № 36-п и № 50-п, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке исчисления платы с применением актуальных значений показателей, включенных в соответствующую формулу расчета, и не может квалифицироваться в качестве изменения арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В любом случае суд апелляционной инстанции отмечет, что изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка не было осуществлено дважды в рамках одного календарного года – 2015 года, на что указано судом первой инстанции, поскольку сначала такой показатель был установлен в 2012 году (на основании приказа № 36-п), а в последующем только в 2015 году (на основании приказа № 50-п).

При данных обстоятельствах Департамент правомерно при расчете арендной платы за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 руководствовался значением кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, установленного на основании приказа № 50-п, и определил ежемесячный размер арендной платы в сумме 94 549 руб. 50 коп. Сумма задолженности по арендной плате за указанный период с учетом осуществленного перерасчета составила 381 247 руб. 99 коп. 

Согласно требованиям Департамента с 11.05.2015 истцом при расчете арендной платы применяются положения постановления № 108-п. 

Согласно обжалуемому решению суд первой инстанции признал необоснованным применение данного постановления, указав, что означенный нормативный акт утратил силу ввиду признания его не соответствующим федеральному законодательству.

Суд апелляционной инстанции находит правомерной изложенную позицию суда первой инстанции, однако, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого спора, считает возможным применение положений постановления № 108-п при взыскании арендной платы с ООО «ПКФ «СТЭМА».

Так, пункт 5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением № 108-п, признан недействующим Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18 с даты принятия данного определения, т.е. с 02.11.2017.

Согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

Таким образом, неприменение признанного недействующим нормативного акта ранее даты принятия соответствующего решения суда вызвано, в первую очередь, целью защиты нарушенных прав хозяйствующих субъектов, на которых возлагается обязанность уплаты признанных несоответствующими закону платежей, и недопущения злоупотребления правами кредиторами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 по делу № А71-1890/2009Г14, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09).

Вместе с тем с учетом результатов проведения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает нарушения прав общества положениями постановления № 108-п.

Так, в соответствии с постановлением № 108-п расчет арендной платы производился Департаментом по формуле: Ап = С * Р * И / 12, где С - рыночная стоимость земельного участка.

В соответствии с результатами судебной экспертизы, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка определена в сумме 10 260 000 руб.

В этой связи за период с 10.05.2015 по 10.05.2016 ежемесячный размер арендной платы согласно предоставленному Департаментом в апелляционный суд расчету  составляет 70 537 руб. 50 коп.

При этом согласно расчету Департамента, осуществленному на основании постановления № 179-п в редакции постановления № 181-п и приказа № 36-п, ежемесячный размер арендной платы  за данный период определен в сумме 94 549 руб. 50 коп.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что при определении арендной платы по постановлению № 108-п с учетом рыночной стоимости земельного участка, определенной судебной экспертизой, сумма ежемесячной арендной платы меньше размера арендной платы, установленной на основании постановления № 179-п, то в данном случае апелляционная коллегия не усматривает злоупотребление правом со стороны Департамента при обращении за взысканием арендной платы и полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям постановление № 108-п, поскольку расчет арендной платы на его основании является более выгодным для ответчика и период взыскания обозначен до 02.11.2017.

 В этой связи с учетом установленной ежемесячной арендной платы исходя из постановления № 108-п равной 70 537 руб. 50 коп. сумма задолженности ООО «ПКФ «СТЭМА» за период с 11.05.2015 по 10.05.2016 составляет 846 450 руб.

Согласно расчету Департамента, предоставленному в суд апелляционной инстанции, с 11.05.2016 по 10.05.2017, а также с 11.05.2017 по 31.05.2017 размер ежемесячной арендной платы определен в соответствии с пунктом 7 Порядка, утвержденного постановлением № 108-п, т.е. с применением коэффициента уровня инфляции, равного 1,064 и 1,04, в соответствующие периоды. Размер арендной платы в месяц с учетом изложенного с 11.05.2016 по 10.05.2017 составил 75 051 руб. 90 коп., сумма доначисленной задолженности по арендной плате – 900 622 руб. 80 коп.; с 11.05.2017 по 31.05.2017 – 78 053 руб. 98 коп., сумма долга – 52 875 руб. 27 коп.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ООО «ПКФ «СТЭМА» относительно того, что за период с 11.05.2017 по 31.05.2017 Департаментом при расчете арендной платы применен двойной коэффициент, т.к. из буквального содержания расчета истца следует, что в означенный период Департаментом арендная плата предшествующего периода, рассчитанная с учетом коэффициента инфляции 2016 года, увеличена на коэффициент 2017 года, что не противоречит требованиям действующего гражданского законодательства.

В силу изложенных обстоятельств сумма доначисленной обществу арендной платы вследствие осуществленных перерасчетов в общем размере за период с 05.09.2014 по 31.05.2017 составляет 2 388 160 руб. 79 коп.

Исследовав материалы дела, а также учитывая пояснения представителя Департамента, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер осуществленных ответчиком арендных платежей за указанный период, который может быть учтен в счет погашения установленной выше  задолженности, равен 971 964 руб. 21 коп.

При этом приведенная в обжалуемом решении сумма учтенных судом первой инстанции платежей ответчика в размере 1 270 687 руб. 29 коп. в счет погашения задолженности не может быть принята апелляционным судом, т.к. при определении суммы осуществленных обществом платежей в счет арендной платы за период 05.09.2014 по 31.05.2017 судом первой инстанции необоснованно в ее размер включены платежи, осуществленные ООО «ПКФ «СТЭМА» за период с 18.09.2012 по 05.09.2014, т.е. период, за который во взыскании задолженности по арендной плате отказано вследствие пропуска Департаментом срока исковой давности.

Кроме того, предоставленный в материалы дела акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2006 по 17.11.2017, согласно которому сумма внесенных обществом платежей составляет 1 573 990 руб. 06 коп., также не может быть учтен судом апелляционной инстанции, поскольку анализ предоставленной выписки по счету ООО «ПКФ «СТЭМА» за период с 18.06.2014 по 17.11.2017 позволяет прийти к выводу, что размер внесенных ответчиком арендных платежей за спорный период, который может быть учтен в счет погашения начисленной за данный период суммы задолженности по арендной плате, составляет 971 964 руб.

Апелляционная коллегия отмечает, что осуществленные ООО «ПКФ  «СТЭМА» платежи за июль-ноябрь 2017 года, прослеживающиеся по данной выписке, не могут быть учтены в счет погашения спорной суммы задолженности, т.к. данные платежи имеют конкретное назначение, а именно: внесение арендной платы по рассматриваемому договору за соответствующий период: июль-ноябрь 2017 года, в то время как в рамках настоящего дела взыскивается задолженность по май 2017 года. 

На основании статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения (пункт 1).

Согласно пунктам 2, 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Таким образом, с учетом приведенных норм, при расчетах сторон в рамках исполнения договора определяющим является назначение платежа, указанное должником при осуществлении оплаты. Если должник не воспользовался правом указать конкретное обязательство перед кредитором, в счет которого осуществлено исполнение, то учитывается очередность наступления сроков исполнения однородных обязательств.

В этой связи, учитывая, что ответчик прямо указал назначение платежей при внесении арендной платы 31.05.2017, 11.07.2017, 11.08.2017, 18.09.2017 и 16.11.2017, постольку у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отнесения данных платежей в счет исполнения иных обязательств, не соответствующих назначению платежа.

В силу изложенных обстоятельства сумма задолженности ООО «ПКФ «СТЭМА» перед Департаментом по арендной плате по договору аренды № Д-Кр-31-6800 за период с 05.09.2014 по 31.05.2017 составляет 1 416 196 руб. 58 коп.

Кроме того, не могут быть учтены в счет погашения задолженности 80 000 руб., указанные с назначением платежа «перечисление средств на депозитный счет», внесенные 26.09.2017 и 27.09.2017.  

Согласно исковым требованиям Департаментом ко взысканию также была предъявлена договорная неустойка за период с 11.08.2016 по 24.05.2017 в размере 390 119 руб. 30 коп. (согласно расчету, предоставленному в суд апелляционной инстанции).

В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 7.2 договора в редакции дополнительного соглашения в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Принимая во внимание, что просрочка внесения арендной платы установлена и подтверждается материалами дела, постольку требования Департамента о взыскании с ответчика договорной неустойки имеют под собой правовые основания.

При этом согласно расчету истца, в том числе предоставленному при обращении с исковыми требованиями в суд первой инстанции, пени начислены Департаментом с момента уведомления ответчика о необходимости уплаты доначисленной задолженности по арендой плате вследствие осуществленных перерасчетов, т.е. с 11.08.2016, а не с 10.03.2013, как ошибочно полагает суд первой инстанции.

Кроме того, размер пени согласно уточненному расчету Департамента, предоставленном в суд первой инстанции, определен исходя из размера арендной платы, определенной выше, в том числе с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном по результатам судебной экспертизы, и произведенных ООО «ПКФ «СТЭМА» оплат.

Контрасчет неустойки обществом не предоставлен, означенный расчет Департамента фактически не оспорен. В этой связи суд апелляционной инстанции находит правомерным начисление обществу договорной неустойки в сумме 390 119 руб. 30 коп. 

Доводы ответчика о необходимости снижения начисленной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции отклоняются, исходя из следующего.

 В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тексту - Постановление ВС РФ N 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 71 Постановления ВС РФ № 7 разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 73 Постановления ВС РФ № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При этом согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 77 Постановления ВС РФ № 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем доказательств чрезмерности заявленной истцом ко взысканию неустойки подателем жалобы в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено.

Размер неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки установлен условиями договора и не свидетельствует о явной несоразмерности неустойки, а, напротив, такой размер ответственности является обычно применяемым в договорах, отвечает критериям разумности и не является чрезмерным.

В силу изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие выводов суда обстоятельствам дела), требования и апелляционная жалоба Департамента – частичному удовлетворению.

В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена государственная пошлина. Согласно частям 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобождён, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В этой связи с ответчика в доход федерального бюджета за рассмотрение исковых требований Департамента и апелляционной жалобы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 761 руб. 20 коп.

Кроме того, в соответствии с положениями части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат распределению судебные расходы на оплату судебной экспертизы, в связи с чем с Департамента в пользу общества подлежат взысканию 10 339 руб. расходов за проведение экспертизы. 

На основании статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат перечислению с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (эксперту ФИО4) 14 000 руб. за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области от 05.10.2017 по делу №А46-16014/2017. 

Как излишне уплаченные за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области от 05.10.2017 по делу №А46-16014/2017 обществу с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области подлежат возврату 66 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 24.11.2017 по делу № А46-16014/2017 изменить, изложить в следующей редакции:

«Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска задолженность по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-6800 в общей сумме 1 806 315 руб. 88 коп., в том числе арендная плата за период с 05.09.2014 по 31.05.2017 в сумме 1 416 196 руб. 58 коп., неустойка за период с 11.08.2016 по 24.05.2017 в сумме 390 119 руб. 30 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (эксперту ФИО4) 14 000 руб. за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области от 05.10.2017 по делу №А46-16014/2017.

Возвратить с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» 66 000 рублей, излишне уплаченных за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области от 05.10.2017 по делу №А46-16014/2017.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» 10 339 руб. расходов за проведение экспертизы.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «СТЭМА» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 761 руб. 20 коп.».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Е.П. Кливер

 О.Ю. Рыжиков