АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000  

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело  №А27-21291/2017

город  Кемерово

06 сентября 2018  года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2018 года 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Шахта «Бутовская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово  

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово 

о признании недействительным уведомления №3 от 29.06.2017 в части,

при участии:

 от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 01.08.2018 №82/18. паспорт; 

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 08.09.2017 №7-2-09/345, удостоверение; 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Шахта «Бутовская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – «Истец», «Общество») обратилось  в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании недействительным уведомления №3 от 29.06.2017 Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – «Ответчик», «Комитет») об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка №24-01-3/13 от 31.01.2013:

- в той части, в какой размер арендной платы с 01.01.2016 по 02.05.2017 превышает 15 096 руб. 58 коп. в квартал, определяемый по формуле А = КС (1512,19 руб.) х Кв (2,15%) х S (1857,35) кв. м/П (4);

- в той части, в какой размер арендной платы с 03.05.2017 превышает 15 972 руб. 18 коп. в квартал, определяемый по формуле А = КС (1512,19 руб.) х Кв (2,15%) х Кбд (1) х Ки (1,058) S (1857,35) кв. м/П (4) (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – «АПК РФ»); обеспечили явку представителей в судебное заседание 30.08.2018.

В обоснование заявленного требования Истец со ссылкой на пункт 2.16 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области (далее – «Постановление №189») от 03.05.2017 №189, пункт 3.7 договора аренды земельного участка, указывает, что Комитет незаконно  изменил методику расчета арендной платы по договору аренды от 31.01.2013 №24-01-Э/13.

Подробнее доводы Общества изложены в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении.

Комитет, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает, что Порядком, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 (далее – «Постанвление №62»), предусмотрено применение коэффициентов инфляции при определении размера арендной платы по договорам аренды земельных участков.

Подробнее возражения Комитета содержатся в отзыве.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, доводы и возражения сторон, суд установил.

Как следует из материалов дела, между Обществом (Арендатор)  и Комитетом (Арендодатель) заключен  договор аренды земельного участка №24-01-Э/13 от 31.01.2013 (далее – «Договор аренды»), в соответствии с которым Арендодатель предоставил Арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов,  кадастровый номер 42:24:0401027:129, адрес: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Городецкая, 1в; площадь 1857,35 кв. м; разрешенное  использование: занятого очистными сооружениями хозбытовых стоков (пункт 1.2 Договора аренды).

Как следует из пункта 2.1 Договора аренды срок его действия установлен с момента его заключения по 31.12.2013 (пункт 2.1 Договора аренды). В соответствии с пунктом 2.3 Договора аренды условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с начала фактического использования арендатором земельного участка – с 03.05.2012. 

Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора (пункт 3.1 Договора аренды).

Арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанной в протоколе определения величины арендной платы (пункт 3.2 Договора аренды).

По условиям пункта 3.6 Договора аренды  размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель должен направить арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление согласно пункту 3.8 Договора аренды является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

В соответствии с протоколом определения величины арендной платы к Договору аренды расчет арендной платы произведен на основании Постановления №62, с учетом изменений, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.12.2008 №577, от 19.05.2009 №215, от 23.12.2009 №508, от 28.12.2010 №581, от 26.10.2011 №483, от 07.09.2012 №364, от 09.11.2012 №494, а именно следующим образом:

- с 03.05.2012 арендная плата устанавливается 6 975 руб. 60 коп. в квартал и определяется по формуле: А = КС х Кв х Ки  х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 562,68 – кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв.м.);

Кв = 2,15% – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение №1 к настоящему Порядку);

Ки = 1,1х 1,65 х 1,06, где 1,1х 1,65 х 1,06 – коэффициенты учитывающие уровень инфляции 2010-2012 годов;

S = 1857,35 – площадь земельного участка (кв. м.);

П = 4 – количество периодов внесения арендной платы в году.

С 01.01.2013 арендная плата устанавливается 7 359 руб. 26 коп. в квартал и определяется по формуле А = 6975,6 х 1,055, где

6 975,6 – арендная плата в 2012 году,

1,055 – коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2013.

Уведомлением от 29.06.2017 №3  Комитет уведомил Общество об изменении арендной платы в одностороннем порядке и установил его в соответствии со следующим расчетом: 

с 01.01.2016 арендная плата устанавливается 24 735 руб. 17 кон. в квартал и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S/П, где:

А – размер арендной платы;

КС = 1512,19 – кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв. м);

Кв = 2,15% – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение №1 к настоящему Порядку);

Ки = 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,129, где 1.1, 1,065, 1,06, 1,055, 1,05, 1,055, 1,129 – коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2016 годов;

S = 1857,35 – площадь земельного участка (кв. м);

П = 4 – количество периодов внесения арендной платы в году; 

с 01.01.2017 арендная плата устанавливается 26 169 руб. 81 коп. в квартал и определяется по формуле: 

А = 24735,17 х 1,058, где 

24735,17 – арендная плата в 2016 году;

1,058 – коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2017 год; 

с 03.05.2017 арендная плата устанавливается 26169 руб. 81 коп. в квартал и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Кбд х Ки х S/П, где:

А – размер арендной платы;

КС = 1512,19 – кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв. м.);

Кв = 2,15% – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение№1 к настоящему Порядку);

Кбд = 1 – коэффициент базовой доходности;

Ки = 1,1 х 1,065 х 1.06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,129 х 1,058, где 1,1, 1,065, 1,06, 1,055, 1,05, 1,055, 1,129, 1,058 – коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 – 2017 годов;

S = 1857,35 – площадь земельного участка (кв. м);

П = 4 - количество периодов внесения арендной платы в году.

Полагая, что применение в расчете арендной платы коэффициентов инфляции на 2010 – 2016 не соответствует положениям Порядка №62, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – «ГК РФ») сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка в соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «ЗемК РФ») использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 ЗемК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В то же время в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы подлежат регулированию посредством издания уполномоченным органом нормативного правового акта, то, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому независимо от предусмотренного договором порядка изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом  3 статьи 39.7 ЗемК РФ, а также в силу действующих до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗемК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 №22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558 и др., и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики №2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству Российской Федерации.

Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом в спорный период, должен производится в соответствии с Постановлением №62.

Материалами дела подтверждается, что расчет платы за пользование спорным земельным участком был произведен Комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Кемерово, государственная собственность за которые не разграничена, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 (в редакции, действовавшей до внесения изменений постановлением от 03.05.2017 №189).

Пунктом 2 указанного Постановления №62 установлены коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, в том числе на 2006 год – 1,115, на 2007 год – 1,083, на 2008 год – 1,125, на 2009 год – 1,13, на 2010 год – 1,1, на 2011 год – 1,065, на 2012 год – 1,06, на 2013 год – 1,055, на 2014 – 1,05, на 2015 – 1,055.

Согласно пункту 3 Постановления №62 коэффициенты, установленные в пункте 2 данного постановления, подлежат применению в следующих случаях:

3.1. при перерасчете размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, если по договору аренды земельного участка перерасчет размера арендной платы за соответствующий год не производился;

3.2. при расчете размера арендной платы, если условия договора аренды, заключенного после вступления в силу настоящего постановления, применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора;

При расчете арендной платы за период до 01.01.2009 применяется кадастровая стоимость, действующая в 2006 – 2008 годах, с учетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции с 2006 года по 2008 год, утвержденных пунктом 2 настоящего постановления. В 2009 году в связи с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применяется.

Производя расчет размера арендной платы за 2016 год, Комитет применяет произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции (Ки), на                    2010 – 2016 годы.

Истец, ссылаясь на актуальность кадастровой стоимости земельного участка, применяемой с 01.01.2016, оспаривает применение Комитетом при расчете арендной платы на 2016, 2017 годы произведения коэффициентов инфляции на 2010 – 2016 годы.

В соответствии с пунктом 2.4 Постановления №62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: 

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П,  

где А – размер арендной платы; 

КС – кадастровая стоимость земельного участка; 

Кв – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение №1 к настоящему Порядку); 

Ку – коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение №2 к настоящему Порядку); 

Кк – коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение №3 к настоящему Порядку); 

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; 

S – площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; 

П – количество периодов внесения арендной платы в году.

Суд отмечает, что при заключении договоров аренды с 01.01.2009 при расчете размера арендной платы использовались результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Кемеровской области, утвержденные постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 24.11.2008 №520, и средние уровни кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам), утвержденные постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 24.11.2008 №519.

При исчислении арендной платы на 2016 год учитываются утвержденные решением Комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 результаты кадастровой оценки земли.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.06.2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101043:54 составляет 9 764 210 руб. 83 коп., данная стоимость утверждена  решением Комитета от 25.11.2015 №4-2/3904, заявление о пересмотре кадастровой стоимости отсутствует.

Исходя из буквального толкования Постановления №62 и экономического обоснования коэффициента инфляции, названный коэффициент применяется в целях актуализации размера арендной платы и возможности учета изменения кадастровой стоимости после ее установления, в то время как актуальность кадастровой стоимости земельного участка на 2016 год подтверждена решением от 25.11.2015 № 4-2/3904.

С учетом изложенного, применение коэффициента, учитывающего уровень инфляции, к арендной плате, установленной исходя из новой кадастровой стоимости, возможно только с года, следующего за годом установления кадастровой стоимости. Поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, неприменение коэффициентов инфляции за прошлые периоды обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка  и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу №3а-19/2018 (3а-574/2017) признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу  пункт 2.8 Постановления №62 в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4 в указанной части решение Кемеровского областного суда оставлено без изменения.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснено, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе, при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Суд также учитывает правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 №6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Коэффициенты инфляции на  2016 год – 1,129 и на 2017 год – 1,058 установлены Постановлением №189, опубликованным 03.05.2017. 

Следовательно, коэффициент инфляции на 2016 год, установленный нормативным актом субъекта Кемеровской области, принятым 03.05.2017, не может быть применен в расчете арендной платы, начисленной до момента вступления в силу указанного нормативного акта, то есть в период с 01.01.2016 по 03.05.2017.

Между тем, из оспариваемого уведомления усматривается, что Комитетом при расчете арендной платы за 2016 год одновременно применена и новая кадастровая стоимость, полученная на основе кадастровой оценки земли, действующей с 01.01.2016, и все коэффициенты инфляции, начиная с 2010 года.

Указанный подход противоречит принципам определения арендной платы, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, таким как: принцип экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Кроме того, суд принимает во внимание, что предусмотренный Постановлением №62  коэффициент инфляции по своей правовой природе призван корректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициента инфляции в году, следующем за годом установления кадастровой стоимости, обусловлено тем, что в предыдущем году (году установления кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка (а именно, стоимость увеличилась с 1 045 093 руб. 70 коп. до 2 808 666 руб.), соответственно, вновь установленная кадастровая стоимость является экономически оправданной и не нуждается в дальнейшей корректировке коэффициентами инфляции на соответствующий год.

На основании изложенного, суд соглашается с расчетом арендной платы, представленной Истцом. При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Комитет не оспаривает арифметическую правильность данного расчета.

Таким образом, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а уплаченная Истцом при подаче иска государственная пошлина за рассмотрение спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с Ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить полностью.

Признать недействительным уведомление №3 от 29.06.2017 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка №24-01-Э/13 от 31.01.2013 в части размера арендной платы, превышающего в период с 01.01.2016 по 02.05.2017 сумму в размере 15 096 руб. 58 коп. в квартал, определяемую по формуле А = КС (1 512 руб.19 коп.) х Кв (2,15%) х S (1857,35) кв. м/П (4), а также в части размера арендной платы, превышающего с 03.05.2017 сумму в размере 15 972 руб. 18 коп. в квартал, определяемую по формуле А = КС (1 512 руб.19 коп.) х Кв (2,15%) х Кбд (1) х Ки (1,058) х S (1857,35) кв. м/П (4).

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Шахта «Бутовская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.               

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

 

Судья                                                                                                       Драпезо В.Я.