АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-923/2018

г. Салехард

17 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Тазовского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о возложении обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 29.06.2017;

от ответчика – ФИО4, начальник Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района по доверенности от 20.12.2017 № 33, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2; Истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации Тазовского района (далее – Администрация; Ответчик) о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 2 от 16.03.2017 в размере 7 814 642 рублей 62 копеек.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований указывая, что истцу было отказано в зачете в счет оплаты здания затрат на проведение капитального ремонта в связи с несоблюдением обязательных процедур согласования работ. Комиссия по оценке технического состояния арендуемого недвижимого имущества ИП ФИО2 уже давала согласие на проведение ремонта общего отделения в здании бани, а также по монтажу пожарной сигнализации и работ по газификации здания бани при условии, что ИП ФИО2 предоставит в комиссию по оценке технического состояния арендуемого недвижимого муниципального имущества: 1) Сметы на проведение работ; 2) Копии договоров и акты выполненных работ, а также документы, подтверждающие оплату проведенных работ. Затраты понесенные при строительстве септика, также не были согласованы с арендодателем. Между тем указанные документы истцом в Администрацию Тазовского района не представлены.

До рассмотрения дела по существу, Истцом для приобщения к материалам дела представлены копии: квитанций к приходному кассовому ордеру по договору №7-р-16 от 03.10.2016; Договора №7-р-16 от 03.10.2016; Акта  о  приемке  выполненных  работ  по  договору  №  7-р-16  от 03.10.2016; квитанций к приходному кассовому ордеру по договору №15-р-12 от 03.08.2012; Договора № 15-р-12 от 03.08.2012; Актов о приемке выполненных работ по договору №15-р-12 от 03.08.2012 (наружные работы); Актов о приемке выполненных работ по договору №15-р-12 от 03.08.2012 (внутренние работы).

Представленные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель Истца поддержала заявленные исковые требования в полном объеме. Представитель Ответчика относительно предъявленного иска возразил, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав представителей истца и Ответчика, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.07.2011 года между ИП ФИО2 и Администрацией был заключен договор аренды муниципального здания № 45: баня на 20 мест, расположенное по адресу: 

<

...> года постройки, общей площадью 347,7 кв.м. сроком на 5 (пять) лет. По истечении данного срока были заключены договоры аренды № 44 от 27.07.2016 сроком на 30 дней и договор аренды № 51 от 29.08.2016 сроком на 5 (пять) лет.

Истцом указывается, что в период аренды муниципального здания им совершались ремонтные работы, работы по газификации здания, работы по монтажу пожарной сигнализации в здании на общую сумму 8 570 642 (восемь миллионов пятьсот семьдесят тысяч шестьсот сорок два) рубля 62 копейки, которые были согласованы с Администрацией, что подтверждается письмами № 3384 от 31.10.2011, № 172 от 22.01.2015.

В соответствии с п. 7.3.договора аренды муниципального имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором может быть возмещена Арендатору в счет арендной платы при условии предварительного письменного согласования в Арендодателем проведения таких работ, а также при условии письменного согласования с Арендодателем сметы на проведение работ, а также объема проводимых работ и подлежащей возмещению суммы.

16 марта 2017 года на основании статьи 4 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-Закон № 159) между ИП ФИО2 и Администрацией заключен Договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 2, в соответствии с п. 2.5. Договора срок рассрочки составляет 5 лет.

Как указывается Истцом, на основании распоряжения Администрации Тазовского района от 10 июля 2014 года № 901-р было произведено возмещение затрат, понесенных при выполнении капитального ремонта арендуемого недвижимого муниципального имущества в счет арендной платы в размере 756 000 (семьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек за период с 01 августа 2012 года по 31 июля 2013 года. Тем самым сумма не возмещенных расходов по капитальному ремонту составляет 7 814 642,62 (семь миллионов восемьсот четырнадцать тысяч шестьсот сорок два) рубля 62 копейки.

ИП ФИО2 обратился в Администрацию с обращением о зачете стоимости в счет оплаты здания, на что Администрация в своем письме от 06.04.2017 № 1/1029 указала на невозможность зачета стоимости затрат.

27.10.2017 Истцом была направлена претензия № 7 о зачете стоимости затрат. Администрация (исх. № 1/3592 от 01.11.2017) указала также на невозможность зачета стоимости затрат сославшись на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, что послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон № 159-ФЗ) орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривают в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

На основании части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. То есть необходимым условием для такого зачета является согласие арендодателя на осуществление указанных улучшений.

Ответчик в отзыве на иск указал, что ИП ФИО2 было отказано в зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений, в связи, с не соблюдением им обязательных процедур согласования всех вышеуказанных работ, согласно порядка и форме получения такого согласия установленного в договоре аренды от 19 июля 2011 года № 45 и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комиссия по оценке технического состояния арендуемого недвижимого имущества ИП ФИО2 давала согласие на проведение ремонта общего отделения в здании бани, а также по монтажу пожарной сигнализации и работ по газификации здания бани при условии, что ИП ФИО2 предоставит в комиссию по оценке технического состояния арендуемого недвижимого муниципального имущества:

1) Сметы на проведение работ;

2) Копий договоров и акты выполненных работ, а также документы, подтверждающие оплату проведенных работ.

Вышеуказанные документы в Администрацию Тазовского района не поступали.

Тем не менее прием выполненных работ должен был осуществляться вышеуказанной комиссией, а принятие решения о возмещении затрат, понесенных при выполнении вышеуказанных работ возможно только в случае качественного выполнения работ.

Истец с процедурой согласования работ по капитальному ремонту и предоставления всех необходимых документов знаком, поскольку в 2014 году Администрацией уже принималось решение о возмещении затрат по капитальному ремонту бани в виде уменьшения размера арендной платы по вышеуказанному договору в сумме 756 000,00 рублей.

Однако с представленным отказом Администрации ИП ФИО2 не согласился и направил в адрес Истца претензию от 27.10.2017 года, в которой просит о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 16 марта 2017 года № 2 в размере 7 814 642 рубля 42 копейки.

Администрацией был произведен анализ работ на соответствие соответствующих документов на предоставление такого зачета, в ходе которого, было установлено:

Согласно, ранее представленным документам ИП ФИО2 стоимость фактически выполненных работ составила 761 758,39 рублей. Однако в представленной претензии Истца к Ответчику были представлены иные документы. Так как, согласно ранее представленной справке № 14 от 26 октября 2012 года стоимость работ составляла 225 000,98 рублей, а к представленной претензии приложена справка № 14 от 26 октября 2012 года, где стоимость работ уже составляет 5 198 267,10 рублей.

Кроме того к представленной претензии представлены справки о стоимости выполненных работ, а документы подтверждающие фактическое выполнение работ ИП ФИО2 не представлены.

Решение о возмещении затрат, понесенных при выполнении капитального ремонта, принималось комиссией по оценке технического состояния арендуемого недвижимого муниципального имущества по фактически выполненным работам на основании заключения, представленного муниципальным казенным учреждением «Управление капитального строительства Тазовского района» на основании представленных ИП ФИО2 актов приемки выполненных работ, справок о стоимости выполненных работ и проверки выполненных работ представителями вышеуказанного учреждения. Где согласно распоряжению Администрации Тазовского района от 08 ноября 2012 года № 1718-р «Об утверждении Положения и состава комиссии по оценке технического состояния арендуемого муниципального имущества» размер возмещения не может превышать годовой размер арендной платы, уплачиваемой арендатором за объект арендованного недвижимого имущества. В связи с чем сумма возмещенных затрат, понесенных при выполнении капитального ремонта здания бани на 20 мест в виде освобождения от внесения арендной платы, составила 756 000,00 рублей.

Действительно в материалы дела представлены письма Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Тазовского района от 31.10.2011 № 3384 и от 22.01.2015 № 172 о даче согласия ИП ФИО2 на проведение следующих ремонтных работ:

- выравнивание и заливка полов;

- облицовка полов и стен кафелем (где необходимо);

- выполнение малярных работ;

- ремонт канализации;

- замена изношенных дверей и окон;

- замена изношенного сантехничекого оборудования;

- установка на систему подачи воды фильтров (по письму № 3384),

и

- на проведение  работ по монтажу пожарной сигнализации;

- работ по газификации только при условии предоставления комиссии технических условий и проекта на газификацию, подготовленную организацией, имеющей лицензию на осуществление данного вида  деятельности (по письму № 172).

При этом в каждом письме Предпринимателю было указано на необходимость предоставления сметы на проведение работ, а также копии договоров и актов выполненных работ,  а также документов, подтверждающих оплату.

По утверждению представителя Ответчика в судебном заседании, таких документов Истцом до обращения в арбитражный суд в адрес Администрации не предоставлялось.

Доводы Истца о том, что сметы для утверждения были направлены в адрес Ответчика, но по настоящее время не были возвращены, и отказа об их утверждении не поступало, какими-либо доказательствами не подкреплены.

Представленные в материалы дела копии Договоров строительного подряда от 03.08.2012 № 15-р-12 на капитальный ремонт здания бани на 20 мест и от 03.10.2016 № №7-р-16 на реконструкцию помещения бойлерной под котельную в Тазовской районной бане на 20 мест, заключенные с производственно-строительным кооперативом (ПСК) «Зодчий»,  а также Акты  о  приемке  выполненных  работ  по  указанным договорам не подтверждают выполнение именно тех работ, которые были согласованы Администрацией письмами от 31.10.2011 № 3384 и от 22.01.2015 № 172.

Согласно пункту 1.1. договоров строительного подряда, указанные  в них работы должны быть выполнены согласно приложенной к договору сметы.

Вместе с тем, каких-либо смет Истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, истцом в подтверждение своих затрат по договорам подряда в материалы дела представлены квитанции к приходному кассовому ордеру по договору №15-р-12 от 03.08.2012 на сумму 5 858 356 руб. 28 коп. и по договору №7-р-16 от 03.10.2016 на сумму 1 566 296 руб. 67 коп.; квитанций к приходному кассовому ордеру по договору.

При этом, согласно представленным квитанциям к приходному кассовому ордеру, расчеты по договору №15-р-12 от 03.08.2012 произведены с нарушением Указания Центрального банка Российской Федерации от 20.06.2007 № 1843-у "О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя" (в редакции Указания от 28.04.2008 № 2003-у) в соответствии с пунктом 1 которого расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб., а расчеты по договору №7-р-16 от 03.10.2016 произведены в феврале, марте 2018 года, после обращения с иском в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах, доказательств того, что неотделимые улучшения арендуемого Истцом здания бани были осуществлены с согласия арендодателя, ИП ФИО2 не представлено.

Таким образом, в результате обмена письмами, состоявшегося в 2011 году и в в 2015, 2016 годах, стороны пришли к тому, что Департамент, как арендодатель, оставил производство работ по ремонту арендованного ФИО2 муниципального имущества на усмотрение арендатора, предупредив последнего о том, что принятие решения по возмещению затрат возможно будет только при условии предоставления в комиссию по оценке технического состояния арендуемого имущества сметы на проведение работ, копии договоров и актов выполненных работ,  а также документов, подтверждающих оплату, которые в адрес Ответчика не представлялись, в связи с чем, отсутствуют основания для применения к спорным отношениям сторон положений части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, суд отмечает, что договоры аренды муниципального здания, договоры строительного подряда и приложения к ним не являются достаточными доказательствами факта осуществления неотделимых улучшений в арендуемом здании.

При этом из содержания пункта 7.3 договоров аренды следует, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в соответствии с условиями договора, может быть возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора аренды при условии предварительного письменного согласия арендодателем на проведение соответствующих работ, а также при условии письменного согласования с арендодателем сметы на проведение работ, а также объема проводимых работ и подлежащей возмещению суммы.

Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ИП ФИО2, изложенные в иске, не нашли своего подтверждения при разрешении спора в суде и опровергнуты представленными Администрацией доказательствами.

Кроме того, Истец подписал договор от 16.03.2017 № 2 купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа без возражений, разногласия при заключении указанного договора отсутствовали.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленного иска.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на Истца в соответствии

со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При предъявлении иска, государственная пошлина уплачена истцом в большем размере, чем указано в п. 4. ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, в связи с чем, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату Истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Тазовского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о возложении обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества – отказать.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 56 074 рубля государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 17.11.2017 № 53.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья

С.В. Соколов