Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-77356/2017

25 июня 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  25 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  25 июня 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва помощником судьи Ранга О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: закрытое акционерное общество «СТРЕМБЕРГ» (адрес:  Россия 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. «А», ОГРН:  1027810289748, ИНН 7826113635, дата регистрации 27.12.2001);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ТВОЕ» (адрес:  Россия 119180, Москва, ул. Б. Полянка, д. 51А/9/1/I эт 5 ком 11, ОГРН:  1107746597782, ИНН 7706741162 дата регистрации 28.07.2010);

о взыскании денежных средств

при участии

- от истца: до перерыва ФИО1 (по доверенности от 25.05.2016) и ФИО2 (по доверенности от 01.09.2016), после перерыва ФИО1 (по доверенности от 25.05.2016)

- от ответчика: до и после перерыва ФИО3 (по доверенности от 10.04.2018)

установил:

Закрытое акционерное общество «СТРЕМБЕРГ» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТВОЕ» о взыскании задолженности по арендным платежам и неустоек по предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в том числе, задолженность по арендным платежам за май и июнь 2017 года и период с 01.07.2017 по 18.07.2017 (включительно) в размере 53 019,04 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37,00 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 10.3. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 15 549,75 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37,00 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 11.2.2. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 20 440,05 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37,00 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 6.3. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 86 100 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37,00 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 6.14. Предварительного договора от 31.07.2012 № 153 и пунктом 4.19. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 48 935,30 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37,00 руб. за 1 доллар США. 

После объявлявшегося 18.05.2018 перерыва судебное заседание продолжено 25.05.2018 в том же составе суда. 

В судебное заседание 25.05.2018 явились представители сторон.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом и ответчиком 31.07.2012 заключен предварительный договор № 153, по условиям которого истец обязался передать ответчику в аренду нежилое помещение № 2.18, в здании МТРК «Питерлэнд», расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, д. 72, лит. А. 

В соответствии с пунктами 10.1., 10.5. и 5.8., предварительный договор № 153 является смешанным и содержит как положения предварительного договора, так и иные обязательства сторон, связанные с арендой помещения № 2.18. Помещение № 2.18 передано 14.09.2012 истцом ответчику по акту приема-передачи Помещения от арендодателя к арендатору. С этой даты пользование ответчиком помещением осуществлялось на условиях, определенных в Приложении № 2 к предварительному договору № 153, то есть на условиях краткосрочного договора аренды со сроком аренды 11 месяцев. 

С 14.08.2013 ответчик продолжил пользоваться арендованным помещением, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, по договору аренды, заключенному на неопределенный срок. 

Истец 30.05.2017 направил ответчику уведомление исх. № 3318 об отказе от исполнения договора и о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке с 14.06.2017 на основании пунктов 10.2., 10.2.1., 10.2.2. и 10.2.4. Приложения № 2 к предварительному договору № 153. 

Истец 18.07.2017 принял помещение № 2.18 по акту, составленному совместно с ответчиком. 

Между тем ответчик не производил оплату аренды помещения № 2.18 за период с мая 2017 года по 18.07.2017, а также начисленные истцом ответчику договорные неустойки, в связи с чем у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 53 019,04 долларов США, по оплате неустойки, предусмотренной пунктом 10.3. Приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 15 549,75 долларов США, неустойки, предусмотренной пунктом 11.2.2. Приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 20 440,05 долларов США, неустойки, предусмотренной пунктом 6.3. Приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 86 100 долларов США, неустойки, предусмотренной пунктом 6.14. предварительного договора № 153 и пунктом 4.19. приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 48 935,30 долларов США. 

 Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылаясь на то, что между сторонами краткосрочный договор аренды не заключен, а имел место только предварительный договор, по условиям которого основной договор подлежал заключению в срок до 31.12.2016. Ответчик 14.04.2017 направил истцу письмо № И-304/2017 о прекращении правоотношений по предварительному договору 31.12.2016 и о намерении 06.05.2017 вернуть помещение из фактического пользования. Представитель истца 06.05.2017 не прибыл в помещение № 2.18, то есть уклонился от приема помещения и подписания соответствующего акта. 06.05.2017, ответчик ценными письмами направил в адрес истца акт приема-передачи (возврата) помещения из фактического пользования и ключи от помещения. В связи с этим арендная плата за май и июнь 2017 года и неустойки, начисленные истцом, неправомерны.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как видно из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен предварительный договор от  31.07.2012 № 153 (далее – Договор) в отношении помещения № 2.18, площадью 207,33 кв.м., находящегося на втором этаже Торгово-развлекательного комплекса «Питерлэнд» по адресу: 

<

...>, лит. «А». 

 Согласно пункта 10.1 Договора, договор аренды является смешанным и содержит положения, являющиеся положениями предварительного договора, содержащие обязательства сторон заключить договоры аренды в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре, иные обязательства сторон. 

С-ны 14.09.2012 подписали акт приема-передачи Помещения от Арендодателя к Арендатору. 

 Согласно пункту 5.8. Договора, использование Арендатором Помещения в период с даты подписания акта приема-передачи Помещения от Арендодателя к Арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды осуществляется на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 к настоящему Договору и по ставке платы за пользование, равной ставке Арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.

На основании пункта 10.5 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 7 от 28.09.2015, договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств по нему, если он не будет расторгнут ранее в соответствии с его условиями. Обязательства сторон, связанные с заключением договора аренды действуют до 31.12.2016 и/или до государственной регистрации договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее. 

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ответчик не производил оплату аренды помещения за период с мая 2017 года по 18.07.2017 и не оплатил начисленные истцом договорные неустойки. 

 В обоснование возражений на иск, ответчик указывает на то, что между сторонами не заключен краткосрочный договор аренды, а имел место лишь предварительный договор, в связи с чем, начисление истцом неустоек незаконно. Задолженность по арендной плате за период с мая 2017 года по 18.07.2017 ответчик не признает, ссылаясь на освобождение помещения 06.05.2017.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьей 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Обязательства о передаче имущества в аренду и об условиях пользования арендованным имуществом не могут содержаться в предварительном договоре. Договор, содержащий такие условия, уже является основным договором. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 

Согласно статье 153 и пункту 3 статьи 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). 

В силу статьи 608, пунктов 1 и 2 статьи 609 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Как следует из материалов рассматриваемого дела, стороны выразили намерение в будущем заключить Краткосрочный и Долгосрочный договоры аренды помещения в строящемся здании, по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, дом 72, литера «А». 

Намерение названных сторон заключить указанные договоры аренды было оформлено в виде отдельного письменного предварительного Договора. 

Как было указано выше, по условиям данного Договора, заключенного по правилам статьи 429 ГК РФ, его стороны кроме обязательств заключить основные договоры в будущем предусмотрели и другие условия, в том числе обязательства по передаче, пользованию и оплате за пользование помещением № 2.18. 

Помещение № 2.18 передано Арендатору 14.09.2012 по Акту приема-передачи Помещения от Арендодателя к Арендатору, подписанному обеими Сторонами. 

Таким образом, арендатор принял именно в пользование спорное помещение по акту до истечения срока, определенного для заключения Краткосрочного договора. 

Принимая во внимание фактическое поведение сторон указанной сделки, а именно то, что своими действиями стороны приступили к исполнению Краткосрочного договора с момента приема-передачи помещения по акту от 14.09.2012, поскольку указанный договор подписан сторонами, арбитражный суд приходит к выводу о том, что с этой даты использование Арендатором Помещения осуществлялось на условиях, определенных в Приложении № 2 к Договору, то есть на условиях краткосрочного договора аренды. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

Из материалов дела видно, что стороны своим поведением фактически реализовали между собой арендные правоотношения, регулируемые как условиями предварительного Договора, так и условиями Краткосрочного договора аренды. 

При таких обстоятельствах доводы ответчика о прекращении предварительного договора судом отклоняются. 

Таким образом, с 14.09.2012 начал течь 11-ти месячный срок аренды Помещения, предусмотренный пунктом 3.1. Приложения № 2 к Договору, по истечении которого договор аренды считается заключенным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ. 

Согласно статье 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 10.2. Приложения № 2 Договора, Арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть настоящий Краткосрочный Договор аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления Арендатору за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в следующих случаях: 

- если оплата Арендной платы или ее части, или любых других сумм, подлежащих оплате Арендатором по настоящему Договору, просрочена более чем на 10 банковских дней (пункт 10.2.1); 

- систематического нарушения Арендатором сроков уплаты любых сумм, подлежащих уплате по настоящему Договору, при этом для целей настоящего Договора систематическим считается нарушение сроков уплаты в количестве не менее 2-х случаев в течение календарного года (пункт 10.2.2); 

- если период временного закрытия Помещения для посетителей, произошедшего не в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору, превысит 20 календарных дней в совокупности в течение одного календарного года (пункт 10.2.4). 

В соответствии с пунктом 6.3. Приложения № 2 к Договору, Арендатор обязуется в течение всего срока аренды постоянно и без перерывов, если иное не согласовано Сторонами дополнительно, вести коммерческую деятельность в Помещении в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и деловой этики в рамках Разрешенного использования и по Целевому назначению, согласно пункту 2.4. настоящего Договора. 

Как следует из материалов дела с 03.05.2017 Арендатор, в нарушение положений пункта 6.3, Приложения № 2 к Договору, прекратил осуществлять в Помещении коммерческую деятельность (закрыл Помещение для посетителей); помещение было опечатано. Указанные обстоятельства подтверждаются составленными за период с 03.05.2017 по 14.06.2017 актами. Доказательств обратного, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, ответчик в материалах дела не представил. 

В соответствии с пунктами 4.1., 4.1.1., 4.1.2. Приложения № 2 к Договору, за пользование Помещением, начиная с даты подписания Акта приема-передачи Помещения, в течение всего срока аренды Арендатор обязан выплачивать Арендодателю арендную плату, содержащую Постоянную и Переменную составляющие. 

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя Базовую арендную плату и Оплату Эксплуатационных расходов. Переменная составляющая арендной платы включает в себя Плату с оборота Арендатора и Плату за Сервисное обслуживание. 

В соответствии с пунктами 4.2.4., 4.2.5., 4.2.6., 4.3.1. Приложения № 2 к Договору, предусмотрен срок оплаты Базовой арендной платы и Эксплуатационных расходов не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца. 

В пунктах 4.6., 4.8. Приложения № 2 к Договору стороны согласовали, что Плата с Оборота Арендатора и Плата за Сервисное обслуживание оплачиваются Арендатором не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.14. Приложения № 2 к Договору, Арендатор обязан ежемесячно с момента подписания Акта приема-передачи Помещения выплачивать Арендодателю Плату за Маркетинг. Плата за Маркетинг за соответствующий календарный месяц уплачивается авансом в срок до 5 числа оплачиваемого месяца. 

В связи с заключением Сторонами Дополнительного соглашения от 28.09.2015 № 7 к Договору, в период с 01.09.2015 по 31.12.2016 из всех арендных платежей Арендатор обязан был ежемесячно оплачивать только Плату с оборота и Плату за Сервисное обслуживание. Порядок оплаты указанных платежей дополнительным соглашением к Договору изменен не был, то есть Арендатор был обязан производить указанные платежи в сроки, установленные Договором. 

Учитывая условия Дополнительного соглашения от 28.09.2015 № 7 к Договору о том, что в период с 01.09.2015 по 31.12.2016 подлежали оплате только часть арендных платежей, начиная с 01.01.2017. Арендатор был обязан оплачивать все арендные платежи, предусмотренные договором.

В период действия Договора Арендатором неоднократно допускал нарушения установленных Договором сроков внесения арендных платежей. В частности, Арендатором допущены нарушения сроков оплаты следующих платежей: 

- Плата с Оборота Арендатора за май 2016 года – оплачено 16.06.2016 при сроке оплаты до 15.06.2016, что подтверждается платежным поручением от 16.06.2016 № 20945; 

- Плата с Оборота Арендатора за октябрь 2016 года — оплачено 18.11.2016: при сроке оплаты до 15.11.2016, что подтверждается платежным поручением от 18.11.2016 № 40704; 

- Плата с Оборота Арендатора за декабрь 2016 года — оплачено частично 18.01.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.01.2017 № 791 и 19.01.2017, что подтверждается платежным поручением от 19.01.2017 № 812, при сроке оплаты до 15.01.2017; 

- Базовая арендная плата за январь 2017 года – частично оплачена 18.04.2017 платежным поручением от 18.04.2017 № 544, при сроке оплаты до 05.01.2017; 

- Оплата Эксплуатационных расходов за январь 2017 года – оплачена 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.01.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 534; 

- Плата за Маркетинг за январь 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.01.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 538; 

- Базовая арендная плата за февраль 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.02.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 530; 

- Оплата Эксплуатационных расходов за февраль 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.02.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 535; 

- Плата за Маркетинг за февраль 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.02.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 540; 

- Базовая арендная плата за март 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.03.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 531; 

- Оплата Эксплуатационных расходов за март 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.03.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 536; 

- Плата за Маркетинг за март 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.03.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 541; 

- Базовая арендная плата за апрель 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.04.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 533; 

- Оплата Эксплуатационных расходов за апрель 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.04.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 537; 

- Плата за Маркетинг за апрель 2017 года – оплачено 18.04.2017 при сроке оплаты до 05.04.2017, что подтверждается платежным поручением от 18.04.2017 № 543; 

- Базовая арендная плата за май 2017 года – частично оплачено 18.05.2017 платежным поручением от 18.05.2017 № 422., при сроке оплаты до 05.05.2017; 

- Оплата Эксплуатационных расходов за май 2017 года – частично оплачено 03.05.2017 платежным поручением от 03.05.2017 № 398; 

- Плата за Маркетинг за май 2017 года – частично оплачено 03.05.2017 платежным поручением от 03.05.2017 № 404. 

За задержку внесения арендных платежей Арендодатель письмом от 19.04.2017 № 3232 начислил Арендатору неустойку за период просрочки с 06.01.2017 по 18.04.2017 в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, на общую сумму 24 956,18 долларов США, что предусмотрено пунктом 6.14. Договора и пунктом 4.19. Приложения № 2 к Договору. 

Ответчик факты задержек оплаты арендных платежей не оспаривает, также как и арифметический расчет неустойки. 

В связи с изложенным, Арендодатель, реализовав право на односторонний отказ от договора, предусмотренный пунктом 10.2 Договора, 30.05.2017 направил в адрес Арендатора уведомление № 3318 об отказе от исполнения Договора и о расторжении Договора в одностороннем внесудебном порядке с 14.06.2017. 

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. 

Таким образом, односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. Уведомление от 30.05.2017 № 3318 об отказе от исполнения Договора было направлено Арендодателем в адрес Арендатора Почтой России заказным письмом с уведомлением о вручении, в соответствии с требованиями пунктов 9.1, 9.2, 9.2.2 и 12 Договора и пунктов 13.1, 13.2, 13.2.2 и 17 Приложения № 2 к Договору и не было получено Арендатором. 

По данным сайта Почты России, отправление находилось в почтовом отделении адресата с 03.06.2017, 04.07.2017 в 10.19 имела место неудачная попытка вручения данного отправления, после чего 04.07.2017 указанное отправление Почтой России выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения. 

В соответствии с пунктами 9.2.2 Договора и 13.2.2 Приложения № 2 к Договору, в случае, если адресат отсутствует по указанному адресу либо не является в почтовое отделение в течение 5 рабочих дней с момента поступления письма в почтовое отделение, заказное письмо считается врученным адресату, а отправитель — исполнившим свою обязанность по уведомлению. 

Уведомление направлено по адресу Арендатора, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также по которому, в соответствии с требованиями пунктов 9.3 Договора и 13.3 Приложения № 2 к Договору, Арендатор уведомил Арендодателя в письме от 04.07.2016 № 670/16, полученном Арендодателем 28.07.2016, а именно: 119180. Москва, ул. Большая Полянка, д. 51 А/9, стр. 1, пом. 1, эт. 5. комн. 11. 

Согласно пункту 2 статьи 54 ГК РФ, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. 

Ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого общества и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должно нести само юридическое лицо. 

В связи с чем, суд считает доказанным факт надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора, поскольку последний не принял мер к получению почтовой корреспонденции по юридическому адресу. Учитывая изложенное, Уведомление от 30.05.2017 № 3318 об отказе от исполнения Договора считается доставленным и врученным Арендатору 13.06.2017 (по истечении 5-ти рабочих дней с 03.06.3017). 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Договор прекратил свое действие с 15.06.2017 (последний день действия Договора – 14.06.2017). Отказ Арендодателя от Договора осуществлен на основании пунктов 10.2, 10.2.1, 10.2.2 и 10.2.4 Приложения № 2 к Договору.

Суд отклоняет довод ответчика о прекращении Договора вследствие направления ответчиком в адрес истца письма от 14.04.2017 № И-304/2017.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Письмо ответчика от 14.04.2017 № И-304/2017 не содержит в себе уведомления об отказе от Договора, напротив, в указанном письме ответчик ссылается на прекращение действия Договора 31.12.2016.

Суд расценивает как несостоятельную ссылку ответчика на право Арендатора на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с пунктами 8.1 и 8.1.1 Договора путем направления письменного уведомления Арендодателю за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения, если Арендодатель нарушил свои обязательства, предусмотренные пунктом 5.2. Договора.

В пункте 5.2. Договора предусмотрено, что Арендодатель и Арендатор обязуются подписать долгосрочный договор аренды в течение 60 рабочих дней с даты получения Арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления Арендатором Обеспечительного платежа-1 и Обеспечительного платежа-2. При этом Арендодатель, не позднее 10 рабочих дней до окончания срока, указанного в настоящем пункте, направит Арендатору подписанные со своей стороны Договоры и заверенную печатью Арендодателя копию свидетельства о собственности.

Однако, как утверждает Ответчик и подтверждает истец, в соответствии с положениями пункта 10.5 Договора, в редакции Дополнительного соглашения от 28.09.2015 № 7, Договор в части обязательств Сторон по заключению долгосрочного договора аренды прекратил свое действие 31.12.2016.

Право собственности на здание МТРК «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, в котором расположено арендованное Ответчиком помещение, зарегистрировано за Истцом 07.03.2017, то есть после прекращения Договора в части обязательств Сторон по заключению долгосрочного договора аренды. 

Кроме того, 60 рабочих дней с даты регистрации за Истцом права собственности на здание – 07.03.2017 истекали только 06.06.2017, то есть по состоянию на 14.04.2017 истец не допустил нарушение пункта 5.2 Договора и, соответственно, у ответчика отсутствовало право на отказ от договора на основании пунктов 8.1 и 8.1.1 Договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствовало право на отказ от Договора, предусмотренное Договором.

Законодательство также не предусматривают право ответчика на отказ от Договора, за исключением статьи 610 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Из представленных в материалах дела доказательств следует, что ответчик не воспользовался своим правом на отказ от Договора, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

При этом суд учитывает разъяснения, изложенные в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что письмо Ответчика от 14.04.2017 № И-304/2017, даже при условии наличия в нем уведомления об отказе от договора, не могло бы повлечь расторжение Договора.

В пункте 10.3. Приложения № 2 к Договору (в редакции Протокола разногласий) установлено, что вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных Арендодателю в соответствии с настоящим Договором или по законодательству, в случае расторжения Арендодателем настоящего Договора в соответствии с пунктом 10.2.1 – 10.2.3 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере одномесячной Базовой арендной платы. Кроме того, обеспечение Арендатору не возвращается и стоимость выполненных Арендатором неотделимых улучшений в Помещении Арендодателем не компенсируется. 

Письмом от 16.06.2017 № 3377 Арендодатель уведомил Арендатора о начислении неустойки, предусмотренной пунктом 10.3 Приложения № 2 к Договору, в размере одномесячной Базовой арендной платы – 15 549,75 долларов США.

В пункте 11.1 Приложения № 2 к Договору предусмотрено, что Арендатор обязан непосредственно в день окончания срока действия настоящего Договора или, в случае досрочного прекращения или расторжения настоящего Договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего Договора возвратить Помещение Арендодателю по соответствующему Акту приема-передачи Помещения, форма которого согласована Сторонами в Приложении № 4 к настоящему Договору (то есть в Приложении № 4 к Приложению № 2 к Договору), в исправном состоянии с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в Помещении для цели его разрешенного использования и/или иных вещей Арендатора и/или третьих лиц.

В нарушение условий пункта 11.1 Приложения № 2 к Договору, Арендатор в последний день срока действия Договора не передал Помещение по Акту приема-передачи Помещения от Арендатора Арендодателю. 

В соответствии с пунктом 11.2 Приложения № 2 к Договору, если Арендатор не исполняет надлежащим образом свою обязанность по возврату Помещения Арендодателю, Арендатор обязан выплачивать Арендную плату, а также неустойку – 200% от суммы дневной Базовой Арендной платы за каждый день просрочки передачи Помещения Арендодателю.

Арендодатель 16.06.2017 направил Арендатору письмо № 3376 с требованием о направлении представителя Арендатора для передачи Помещения 22.06.2017 от Арендатора Арендодателю по акту приема-передачи, однако Арендатор не направил в указанную дату в Помещение своего представителя для его передачи Арендодателю.

Арендодатель 14.07.2017 повторно направил в адрес Арендатора телеграмму с требованием о направлении представителя Арендатора для передачи Помещения от Арендатора Арендодателю по акту приема-передачи согласно условиям Договора 18.07.2017  (телеграмма вручена адресату 17.07.2017). 

Представители Арендодателя и Арендатора 18.07.2017 составили Акт описи находящегося в Помещении № 2.18 имущества Арендатора, в котором зафиксировано, что данный акт составлялся в период с 03.07.2017 по 18.00 18.07.2017, 03.07.2017 представители сторон ключом произвели открытие ролл-ставни помещения, с ролл-ставни были сняты две пломбы ООО «ТВОЕ», 18.07.2017 представители сторон произвели перемещение имущества Арендатора из спорного помещения на склад Арендодателя, после чего представитель Арендатора отказался передавать помещение от Арендатора к Арендодателю по акту, сославшись на отсутствие соответствующих полномочий. Акт от 18.07.2017 подписан представителями Арендодателя и Арендатора, действовавшими по доверенностям.

При изложенных обстоятельствах суд расценивает Акт от 18.07.2017 в качестве акта приема-передачи помещения от Арендатора к Арендодателю, так как после его составления помещение было освобождено от имущества Ответчика (как это предусмотрено пунктом 11.1 Приложения № 2 к Договору), а Истец получил доступ в это Помещение и смог им свободно пользоваться и распоряжаться. Акт от 18.07.2017 соответствует форме акта, установленной в Приложении № 4 к Приложению № 2 к Договору. 

Суд отклоняет как безосновательный довод ответчика о составлении им одностороннего акта о возврате помещения Арендодателю 06.05.2017 и об освобождении помещения от имущества к указанной дате. Ответчик не представил в суд доказательств фактического нахождения в спорном помещении 06.05.2017 его представителя, имеющего полномочия на передачу помещения и подписание соответствующего акта. Представленный в суд акт от 06.05.2017 подписан только со стороны ответчика его генеральным директором ФИО4 и направлен истцу 06.05.2017 в 12.26 из почтового отделения в Красногорске Московской области, что свидетельствует о невозможности его составления в указанную дату в спорном помещении, находящемся в Санкт-Петербурге. Ответчик не представил в суд доказательств направления в адрес истца иных писем, связанных с возвратом помещения 06.05.2017, в том числе и письма регионального менеджера ответчика ФИО5 от 06.05.2017. 

Факты опечатывания помещения ответчиком и нахождения в помещении большого количества имущества ответчика, представляющего существенную ценность, вплоть до 18.07.2017 подтверждается актом от 18.07.2017, подписанным представителями обеих сторон и не оспаривается ответчиком. 

При таких обстоятельствах утверждение представителя ответчика о направлении истцу неким ФИО6 06.05.2017 в 17.21 ключа от помещения в посылке весом 224 гр. не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

Так же суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктами 4.1, 4.1.1 и 4.1.2 Приложения № 2 к Договору, за пользование Помещением, начиная с даты подписания Акта приема-передачи Помещения, в течение всего срока аренды Арендатор обязан выплачивать Арендодателю арендную плату, содержащую Постоянную и Переменную составляющие. 

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя Базовую арендную плату и Оплату Эксплуатационных расходов.

Переменная составляющая арендной платы включает в себя Плату с оборота Арендатора и Плату за Сервисное обслуживание.

В соответствии с пунктом 4.14 Приложения № 2 к Договору, Арендатор обязан ежемесячно с момента подписания Акта приема-передачи Помещения выплачивать Арендодателю Плату за Маркетинг.

Соответственно, Арендатор был обязан по 18.07.2017, включительно, оплачивать Арендодателю все арендные платежи, установленные Договором (Базовую Арендную плату, Плату за маркетинг и Оплату Эксплуатационных расходов), а Арендодатель вправе по указанную дату начислить Арендатору неустойку в размере 200 % от Базовой Арендной платы за каждый день просрочки передачи Помещения Арендодателю.

Из имеющихся в деле документов следует, что Арендатор имеет следующую задолженность по арендным платежам:

За май 2017 года по оплате (недоплата): 

- Базовой арендной платы в размере 15 241,21 доллар США, в том числе НДС 18 %,

- Эксплуатационных расходов в размере 2 667,22 долларов США, в том числе НДС 18 %, 

- Платы за Маркетинг в размере 355,59 долларов США, в том числе НДС 18 %.

За июнь 2017 года по оплате: 

- Базовой арендной платы в размере 18 348,71 долларов США, в том числе НДС 18 %, 

- Эксплуатационных расходов в размере 3 211,02 долларов США, в том числе НДС 18 %, 

- Платы за Маркетинг в размере 428,14 долларов США, в том числе НДС 18 %.

За период с 01.07.2017 по 18.07.2017, включительно, по оплате: 

 - Базовой арендной платы в размере 10 654,09 долларов США, в том числе НДС 18 %, 

- Эксплуатационных расходов в размере 1 864,46 долларов США, в том числе НДС 18 %, 

- Платы за Маркетинг в размере 248,60 долларов США, в том числе НДС 18 %.

Всего задолженность Арендатора по арендным платежам за период с 01.05.2017 по 18.07.2017 составляет: 

- Базовая арендная плата – 44 244,01 долларов США; 

- Оплата Эксплуатационных расходов – 7 742,70 долларов США; 

- Плата за Маркетинг – 1 032,33 долларов США.

Общая сумма задолженности Арендатора по арендным платежам за период с 01.05.2017 по 18.07.2017 составляет: 53 019,04 долларов США.

За просрочку передачи Помещения Арендодателю после расторжения Договора, Арендодатель начислил Арендатору неустойку, в соответствии с пунктом 11.2.2 Приложения № 2 к Договору, в размере 200% от суммы дневной Базовой Арендной платы (18 348,70 долларов США, в том числе НДС 18%) за каждый день просрочки передачи Помещения Арендодателю, за период с 15.06.2017 по 18.07.2017, включительно, всего в сумме 20 440,05 долларов США (9 785,97 долларов США /за 16 дней из 30 дней июня/ + 10 654,08 долларов США /за 18 дней из 31 дня июля).    

О начислении указанной неустойки Арендодатель уведомил Арендатора письмами: от 16.06.2017 № 3377, от 27.06.2017 № 3393 и от 02.08.2017 № 3496.

За период задержки внесения Арендатором арендных платежей (с 06.05.2017 по 31.08.2017), подлежащих оплате за пользование помещением в период с 01.05.2017 по 18.07.2017, Арендодатель начислил Арендатору неустойку, на основании пунктов 6.14 Договора и 4.19 Приложения № 2 к Договору, в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, в размере 23 979,12 долларов США. О начислении указанной неустойки Арендодатель уведомил Арендатора письмами от 09.06.2017 № 3359., от 16.06.2017 № 3377, от 27.06.2017 № 3393 и  от 02.08.2017 № 3496. 

Кроме того, как указано выше, письмом от 19.04.2017 № 3232 Арендодатель начислил Арендатору неустойку за задержку внесения арендных платежей в январе – апреле 2017 года (период просрочки с 06.01.2017 по 18.04.2017) в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, на общую сумму 24 956,18 долларов США, на основании пункта 6.14 Договора и пункта 4.19 Приложения № 2 к Договору.               

Общий размер неустоек, начисленных Арендодателем Арендатору на основании пунктов 6.14 Договора и 4.19 Приложения № 2 к Договору, составляет: 48 935,30 долларов США (24 956,18 +23 979,12).

В соответствии с пунктом 6.3 Приложения № 2 к Договору (в редакции Протокола разногласий к Договору), Арендатор обязуется в течение всего срока аренды постоянно и без перерывов, если иное не согласовано Сторонами дополнительно: (а) вести коммерческую деятельность в Помещении в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и деловой этики в рамках Разрешенного использования и по Целевому назначению, согласно пункту 2.4 настоящего Договора.

 В случае приостановления ведения в Помещении коммерческой деятельности (временного закрытия Помещения для посетителей) Арендатор по письменному требованию Арендодателя уплачивает Арендодателю неустойку в размере 2 000 долларов США за каждый день до устранения Арендатором данного нарушения.

В случае открытия позднее и/или закрытия Помещения ранее установленного настоящим Договором времени торгового дня, Арендодатель вправе начислить Арендатору штраф в размере 100 долларов США за каждый случай такого нарушения.

Как следует из представленных в материалах дела актов, 02.05.2017 Арендатор, в нарушение положений пункта 6.3 Приложения № 2 к Договору, открыл Помещение для посетителей только в 17 часов 32 минуты, то есть со значительным опозданием (время работы МТРК «Питерлэнд» ежедневно с 10.00 до 22.00).

С 03.05.2017 Арендатор, в нарушение положений пункта 6.3 Приложения № 2 к Договору, не осуществлял в Помещении коммерческую деятельность (закрыл Помещение для посетителей). Кроме того, Арендатор опечатал Помещение, вследствие чего для Арендодателя доступ в Помещение также был закрыт. 

О позднем открытии Арендатором Помещения для посетителей 02.05.2017 и о неосуществлении Арендатором в Помещении коммерческой деятельности и закрытии Помещения для посетителей за период с 03.05.2017 по 30.05.2017 Арендодателем составлены соответствующие Акты, за каждый день допущения Арендатором указанного нарушения Договора. Один экземпляр каждого из указанных Актов направлены Арендодателем Арендатору (письмами от 11.05.2017 № 3271., от 16.05.2017 № 765-ю, от 08.06.2017 № 3356, от 16.06.2017 № 3377).

Указанными письмами Арендодатель начислил Арендатору неустойку, предусмотренную пунктом 6.3 Приложения № 2 к Договору, за позднее открытие Помещения для посетителей 02.05.2017 (100 долларов США) и за неведение коммерческой деятельности в Помещении в период с 03.05.2017 по 14.06.2017 включительно (за 43 дня нарушений по 2 000 долларов за каждый день). Общая сумма неустойки составила 86 100 долларов США. 

В соответствии с пунктом 4.15 Договора, в редакции Дополнительного соглашения № 4 к Договору, платежи по Договору осуществляются в рублевом эквиваленте сумм в долларах США с использованием курса ЦБ РФ на день зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка получателя платежа. Вопреки каким-либо положениям Договора об обратном, в случае, если на день осуществления платежа курс ЦБ РФ будет менее 28,50 рублей за 1 доллар США, будет применяться ставка 28,50 рублей за 1 доллар США, если будет более 37,00 рублей за 1 доллар США, будет применяться ставка 37,00 рублей за 1 доллар США.

Начисление арендных платежей, платы за пользование помещением в период с 15.06.2017 по 18.07.2017 и неустоек произведено истцом в соответствии с условиями Договора, правильность расчетов проверена судом. Иной расчёт ответчиком в суд не представлен.

В отсутствие обоснованного заявления ответчика о снижении неустойки, основания для применения статьи 333 ГК РФ у суда отсутствуют.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности исковых требований по праву и по размеру.

При таких условиях суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в заявленном размере. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. 

Платежным поручением от 02.10.2017 № 2458 истцом уплачена государственная пошлина в сумме 88 000 руб., в то время как по заявленным требованиям государственная пошлина составляет 87 903 руб. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 97 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина, уплаченная истцом, возмещается истцу ответчиком.

При этом государственная пошлина, подлежащая компенсации за счет ответчика в силу статьи 110 АПК РФ определяется от цены иска в рублях на день подачи искового заявления. Изменение курса иностранной валюты или условных денежных единиц по отношению к рублю в период рассмотрения спора не влияет на размер государственной пошлины (пункт 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 № 70). 

Руководствуясь статьями 110, 167-168, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТВОЕ» в пользу закрытого акционерного общества «СТРЕМБЕРГ»: 

денежные средства в размере 224 044,14 долларов США, в том числе основную задолженность в размере 53 019,04 долларов США и неустойку в размере 171 025,10 долларов США с оплатой в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37 руб. за 1 доллар США; 

судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 87 903 руб.

Возвратить закрытому акционерному обществу «СТРЕМБЕРГ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 97 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья Геворкян Д.С.