ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45, 

http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности определения арбитражного суда, не вступившего в законную силу 11АП-1316/2024

Дело № А49-1106/2021

г. Самара

05 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2024 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Львова Я.А., судей Машьяновой А.В., Серовой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Туфатулиной И.В.,  

с участием: 

от ООО «Строительно-Монтажное Управление - 7» - ФИО1 доверенность  от 21.06.2024.  

иные лица не явились, извещены, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июля 2024 года в помещении суда в  зале № 2, апелляционную жалобу ООО «Строительно-Монтажное Управление - 7» на  определение Арбитражного суда Пензенской области от 25 декабря 2023 года по  заявлению конкурсного управляющего ФИО2 о признании сделки  недействительной и применении последствий недействительности сделки в рамках дела   № А49-1106/2021 о несостоятельности (банкротстве) АО «Возрождение»  

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 19.12.2022 АО  «Возрождение» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто  конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2, член  Ассоциации Межрегиональной Саморегулируемой организации арбитражных  управляющих «Содействие».  

09.06.2023 конкурсный управляющий ФИО2 обратился в Арбитражный суд  Пензенской области с заявлением о признании недействительной сделки - договора  купли-продажи № ДКПН-03/11 -2022 от 03.11.2022 между АО «Возрождение» и ООО  «Строительно-монтажное управление - 7».  

Также конкурсный управляющий просил применить последствия  недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника недвижимого  имущества от ООО «СМУ-7», а именно:  

- здания гаража на 60 автомобилей общей площадью 2 311,30 кв.м., назначение –  нежилое здание, количество этажей – 1, кадастровый (условный) номер –  27:17:0300701:273, расположенного по адресу: 

<

...>;  

- здания ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  назначение – нежилое здание, количество этажей – 2, кадастровый (условный) номер –  27:17:0300701:272, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А;  

- земельного участка общей площадью 24 500 кв.м., категория земель – земли  населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации объектов  недвижимого имущества (гараж на 60 автомобилей и здание ремонтно-механической  мастерской), кадастровый (условный) номер – 27:17:0329203:25, расположенного по  адресу: 

<

...>.  

Кроме того, конкурсный управляющий просил восстановить задолженность АО  «Возрождение» перед ООО «СМУ-7», возникшую при оплате ответчиком стоимости  имущества по договору купли-продажи № ДКПН-03/11-2022 от 03.11.2022г. в сумме  2600000 руб.  

25.12.2023 судом вынесено определение следующего содержания:  «Заявление конкурсного управляющего ФИО2 удовлетворить.  

Признать недействительной сделку – договор купли-продажи от 03.11.2022   № ДКПН-03/11-2022, заключенный между акционерным обществом «Возрождение» и  обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-Монтажное Управление – 7».  

Применить последствия недействительности сделки. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительно-Монтажное  Управление – 7» возвратить акционерному обществу «Возрождение» полученные по  сделке следующие объекты недвижимого имущества:  

- здание гаража на 60 автомобилей общей площадью 2 311,30 кв.м., назначение –  нежилое здание, количество этажей – 1, кадастровый (условный) номер –  27:17:0300701:273, расположенное по адресу: 

<

...>;  

- здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  назначение – нежилое здание, количество этажей – 2, кадастровый (условный) номер –  27:17:0300701:272, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А;  

- земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов  недвижимого имущества (гараж на 60 автомобилей и здание ремонтно-механической  мастерской), кадастровый (условный) номер 27:17:0329203:25, расположенный по адресу:  

<

...>.  

Восстановить право требования общества с ограниченной ответственностью  «Строительно-Монтажное Управление – 7» к акционерному обществу «Возрождение» на  сумму 2 600 000 руб.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Монтажное  Управление – 7» в пользу акционерного общества «Возрождение» расходы по  государственной пошлине в сумме 6000 руб.»  

Заявитель обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Пензенской области от  25.12.2023 в рамках дела № А49-1106/2021.  

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024  апелляционная жалоба оставлена без движения.  

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2024  апелляционная жалоба принята к производству.  

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024  ходатайство ООО «Строительно-Монтажное Управление - 7» о назначении экспертизы  удовлетворено, по делу № А49-1106/2021 назначена оценочная экспертиза, производство  по рассмотрению апелляционной жалобы приостановлено до получения результатов  экспертизы.  

 Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2024  ходатайство ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки» о продлении срока  проведения судебной экспертизы в рамках дела № А49-1106/2021 удовлетворено, срок  производства экспертизы продлен.  

В связи с поступлением в материалы дела заключения экспертизы ООО  «Самарское агентство консалтинга и оценки» определением Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда от 28.06.2024 производство по апелляционной жалобе возобновлено  на основании ст.146 АПК РФ.  

Определением от 24.07.2024 в составе суда произведена замена судьи Гадеевой  Л.Р. на судью Машьянову А.В., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато  сначала.  

Согласно ходатайству о назначении судебной оценочной экспертизы ООО «СМУ- 7» в обоснование своей позиции о равноценности оспариваемой сделки просило назначить  судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости на дату  заключения сделки, а именно на 03.11.2022 г., следующего недвижимого имущества:  

- Здания гаража на 60 автомобилей общей площадью 2 311,30 кв.м., назначение:  нежилое здание, количество этажей 1, кадастровый (условный) номер 27:17:0300701:273,  расположенного по адресу 

<

...>;  

- Здания ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  назначение: нежилое здание, количество этажей 2, кадастровый (условный) номер  27:17:0300701:272, расположенное по адресу 

<

...>, лит.А;  

- Земельного участка общей площадью 24 500 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов  недвижимого имущества (гараж на 60 автомобилей и здание ремонтно-механической  мастерской), кадастровый (условный) номер 27:17:0329203:25, расположенного по адресу:  

<

...>.  

При вынесении определения от 25.12.2023 Арбитражный суд Пензенской области  установил, что согласно условиям оспариваемого договора недвижимое имущество  реализовано должником ответчику по цене 2 600 000 руб., в том числе:  

- здание гаража общей площадью 2 311,30 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0300701:273 – по цене 500 000 руб.; -  

 здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  кадастровый (условный) номер 27:17:0300701:272 – по цене 500 000 руб.;  

- земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., кадастровый (условный)  номер 27:17:0329203:25 – по цене 1 600 000 руб.  

Конкурсный управляющий в подтверждение доводов о нерыночной стоимости  проданного имущества ссылался на сведения Фонда данных государственной кадастровой  оценки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая составила:  

- здание гаража общей площадью 2 311,30 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0300701:273 – 33 131 246,83 руб.;  

- здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  

кадастровый (условный) номер 27:17:0300701:272 – 13 301 296,24 руб.;  

- земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., кадастровый (условный)  номер 27:17:0329203:25 – 4 596 200 руб. Совокупная кадастровая стоимость всех объектов  – 51 028 743,07 руб.  

В материалах дела также имеются выписки из Единого государственного реестра  недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости (представлены  уполномоченным органом), согласно которым кадастровая стоимость составила:  

- здание гаража общей площадью 2 311,30 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0300701:273 – 32 247 746,91 руб.;  

- здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  кадастровый (условный) номер 27:17:0300701:272 – 13 301 296,24 руб.;  

- земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., кадастровый  (условный)  номер 27:17:0329203:25 – 4 596 200 руб.  

Совокупная кадастровая стоимость – 50 145 243,15 руб. 

На указанные данные впоследствии ссылался и конкурсный управляющий. Таким  образом, кадастровая стоимость всех объектов в 19,3 раза больше договорной цены (т.е.  договорная цена составила 5% от кадастровой стоимости), в том числе: здание гаража –  кадастровая стоимость в 64,5 раза больше договорной (1,5%); здание ремонтно-механической мастерской – кадастровая стоимость в 26,6 раз больше договорной (3,8%);  земельный участок – кадастровая стоимость в 2,9 раза больше договорной (34,8%).  

Ответчик, возражая против доводов о занижении договорной цены, представил в  материалы дела отчет ООО «Центр независимой оценки» (г.Сызрань, Самарская область)  от 07.08.2023 № 11/07-2023 об оценке рыночной стоимости недвижимости, расположенной  по адресу: 

<

...>. Согласно  выводам отчета рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 03.11.2022  составила: здание гаража – 1 241 000 руб.; здание ремонтно-механической мастерской –  1 599 000 руб.; земельный участок – 1 169 000 руб. Итого: 4 009 000 руб.  

Отчет ООО «Центр независимой оценки» (г.Сызрань, Самарская область) от  07.08.2023 № 11/07-2023 загружен в электронном виде 09.08.2023, приобщен к материалам  дела (т.1, л.д.72-75), критически оценен судом и не признан в качестве достоверного  документа, подтверждающего сведения о рыночной стоимости имущества.  

Судом указано, что участники спора, несмотря на предложения суда, о назначении  судебной экспертизы не заявили.  

Вместе с тем из содержания определений суда об отложении судебного заседания  не следует, что судом вынесен на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о  назначении экспертизы.  

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции  пояснил, что судом не предлагалось сторонам спора рассмотреть вопрос о назначении  экспертизы.  

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении  дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству  лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может  назначить экспертизу по своей инициативе.  

Ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или  апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании  исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ), а при  возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного  исследования доказательств (статья 165 АПК РФ).  

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции  рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, п. 29  

Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 г. № 12  "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при  рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которым  дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если  лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой  инстанции по причинам, независящим от него (в том числе в случае, если судом первой  инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти  причины уважительными.  

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимого  имущества и цена сделки кратно (в несколько раз) отличаются между собой, в том числе  кадастровая стоимость всех объектов в 19,3 раза больше договорной цены; здание гаража  – кадастровая стоимость в 64,5 раза больше договорной  (1,5%); здание ремонтно-механической мастерской – кадастровая стоимость в 26,6 раз больше договорной (3,8%);  земельный участок – кадастровая стоимость в 2,9 раза больше договорной (34,8%).  

При этом, согласно приложенным к отчету фотографиям, объекты недвижимого  имущества здание гаража и здание ремонтно-механической мастерской, оцененные по  кадастровой стоимости в 32 247 746,91 руб. и 13 301 296,24 руб. соответственно,  визуально находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, имеют следы  разрушения, отсутствия заполнения оконных и дверных проемов, лестничных маршей и  т.п.  

В связи с этим судебная коллегия пришла к выводу, что для полного и  объективного рассмотрения апелляционной жалобы, соблюдения баланса интересов  участников процесса и устранения сомнений в действительной рыночной стоимости  спорных объектов необходимо назначение экспертизы.  

В соответствии с положениями ст.268 АПК РФ экспертное заключение ООО  «Самарское агентство консалтинга и оценки» № 01/06-24э приобщено к материалам дела.  

Уполномоченный орган в отзыве и дополнениях к нему возражал против  удовлетворения апелляционной жалобы, считая обжалуемое определение законным и  обоснованным.  

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в  совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда пришла к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, при вынесении обжалуемого определения суд  первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.  

Производство по делу о банкротстве АО «Возрождение» возбуждено 18.02.2021,  процедура наблюдения введена 09.06.2021, конкурсное производство открыто 19.12.2022.  

03 ноября 2022 года между акционерным обществом «Возрождение» (Продавец) в  лице директора ФИО3 и обществом с ограниченной  ответственностью «Строительно-Монтажное Управление - 7» (Покупатель) в лице  директора ФИО4 заключен договор купли-продажи № ДКПН- 03/11-2022 (далее - Договор), по условиям которого Продавец передал в собственность  Покупателя принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество:  

здание гаража на 60 автомобилей общей площадью 2 311,30 кв.м., назначение –  нежилое здание, количество этажей – 1, кадастровый (условный) номер –  27:17:0300701:273, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее Продавцу на праве собственности на основании  Договора купли-продажи от 24.07.2017 № СТНГ-ДКПН- 00001, о чем в ЕГРН на  недвижимое имущество и сделок с ним 18 сентября 2017 года сделана запись о  регистрации № 27:17:0300701:273-27/001/2017-1;  

здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  

назначение – нежилое здание, количество этажей – 2, кадастровый (условный) номер –  27:17:0300701:272, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А, принадлежащее Продавцу на праве собственности на  основании Договора купли-продажи от 24.07.2017 № СТНГ-ДКПН-00001, о чем в ЕГРН  на недвижимое имущество и сделок с ним 18 сентября 2017 года сделана запись о  регистрации № 27:17:0300701:272-27/001/2017-2;  

земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., категория земель: земли  населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов  недвижимого имущества (гараж на 60 автомобилей и здание ремонтно-механической  мастерской), кадастровый (условный) номер 27:17:0329203:25, расположенный по адресу:  

<

...>, принадлежащее  Продавцу на праве собственности на основании Договора купли- продажи от 24.07.2017   № СТНГ-ДКПН-00001, о чем в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним 18  сентября 2017 года сделана запись о регистрации № 27:17:0329203:25-27/001/2017-2.  

В пункте 2.1. договора стороны пришли к соглашению, что стоимость объектов  недвижимого имущества составляет 2 600 000 руб., из которых:  

стоимость земельного участка – 1 600 000 руб., стоимость здания ремонтно-механической мастерской – 500 000 руб., стоимость здания гаража на 60 автомобилей – 500 000. 

Оплата цены договора произведена ответчиком полностью, что подтверждается  платежным поручением № 1586 от 07.11.2022 на сумму 2600000 руб.  

Как следует из выписки из ЕГРН от 18.04.2023, Федеральной службой  государственной регистрации, кадастра и картографии 15.11.2022 произведена  государственная регистрация прекращения права АО «Возрождение» на вышеуказанные  объекты недвижимости.  

Ссылаясь на то, что после введения в отношении АО «Возрождение» процедуры  наблюдения по оспариваемому договору отчуждено имущество должника без  предоставления равноценного встречного исполнения, конкурсный управляющий  обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

В обоснование довода о неравноценности сделки заявитель указывал на то, что  разница между кадастровой стоимостью проданного недвижимого имущества  (51028743,07 руб.) и стоимостью его продажи ответчику (2 600 000 руб.) составляет  48428743,07 руб. Таким образом, договорная цена объектов недвижимости отличается  более чем на 20% от его рыночной стоимости, что является существенным, сделка  совершена по заниженной цене.  

Кроме того, конкурсный управляющий указывал на совершение сделки в  отношении заинтересованного лица; АО «Возрождение» и ООО «СМУ-7» являются  взаимозависимыми лицами, подконтрольными одним и тем же контролирующим лица;  передача должником имущества аффилированному лицу направлена на вывод активов из  конкурсной массы с целью причинения имущественного вреда кредиторам.  

Указанные действия должника АО «Возрождение» и ООО «СМУ-7» фактически  свидетельствуют о наличии между ними правоотношений, которые не доступны обычным  участникам правоотношений, а приобретение имущества должника по значительно  заниженной стоимости является отдельным основанием для установления судом того  факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным  приобретателем.  

Впоследствии конкурсный управляющий уточнил требования, указав, что разница  между кадастровой стоимостью недвижимости (50 145 243,15 руб.) и оплаченной  ответчиком суммой (2 600 000 руб.) составляет 47 545 243,15 руб.  

Данную сумму заявитель просил взыскать с ООО «СМУ-7» в качестве применения  

последствий недействительности сделки.  

В соответствии со статьей 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные  должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны  недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а  также по основаниям и в порядке, которые указаны в данном Законе.  

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником  в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия  указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при  неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе  в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для  должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых  обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).  

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в  частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная  стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного  исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного  исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого  встречного исполнения обязательств.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная  должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть  признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в  течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после  принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред  имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной  цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается,  что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если  она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о  признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.  

Соотношение оснований, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о  банкротстве, разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с  применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"  (далее – Постановления Пленума ВАС РФ N 63), согласно которому, если подозрительная  сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании  банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной  достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи  с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности,  недобросовестности контрагента), не требуется. Если же подозрительная сделка с  неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но  не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может  быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о  банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6  настоящего Постановления).  

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС  РФ N 63, пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.12.2002 N 127-ФЗ "О  несостоятельности (банкротстве)" предусматривает возможность признания  недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой  стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы  не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому  неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из  

условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует  учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на  которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.  

Таким образом, для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2.  Закона о банкротстве арбитражному управляющему в рассматриваемом случае  необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: 1) сделка  совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании  банкротом или после принятия указанного заявления; 2) условия сделки о встречном  исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению  должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в  нарушение интересов должника.  

Оспариваемая сделка совершена 03.11.2022, т.е. после принятия заявления о  признании АО «Возрождение» банкротом и после введения в отношении него процедуры  наблюдения – при наличии у должника признаков неплатежеспособности.  

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 разъяснено, что в соответствии с  абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное  исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если  цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую  для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в  сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

Из условий оспариваемого договора следует, что недвижимое имущество  реализовано должником ответчику по цене 2 600 000 руб., в том числе:  

здание гаража общей площадью 2 311,30 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0300701:273 – по цене 500 000 руб.;  

здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  кадастровый (условный) номер 27:17:0300701:272 – по цене 500 000 руб.;  

земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0329203:25 – по цене 1 600 000 руб.  

Конкурсный управляющий в подтверждение доводов о нерыночной стоимости  проданного имущества ссылался на сведения Фонда данных государственной кадастровой  оценки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая составила:  

здание гаража общей площадью 2 311,30 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0300701:273 – 33 131 246,83 руб.;  

здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  кадастровый (условный) номер 27:17:0300701:272 – 13 301 296,24 руб.;  

земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0329203:25 – 4 596 200 руб.  

Совокупная кадастровая стоимость всех объектов – 51 028 743,07 руб.  

В материалах дела также имеются выписки из Единого государственного реестра  недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости (представлены  уполномоченным органом), согласно которым кадастровая стоимость составила:  

здание гаража общей площадью 2 311,30 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0300701:273 – 32 247 746,91 руб.;  

здание ремонтно-механической мастерской общей площадью 2 370,8 кв. м.,  кадастровый (условный) номер 27:17:0300701:272 – 13 301 296,24 руб.;  

земельный участок общей площадью 24 500 кв.м., кадастровый (условный) номер  27:17:0329203:25 – 4 596 200 руб.  

Совокупная кадастровая стоимость – 50 145 243,15 руб.  

Таким образом, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость всех объектов в  19,3 раза больше договорной цены (т.е. договорная цена составила 5% от кадастровой  

стоимости), в том числе:  

здание гаража – кадастровая стоимость в 64,5 раза больше договорной (1,5%); 

здание ремонтно-механической мастерской – кадастровая стоимость в 26,6 раз  больше договорной (3,8%);  

земельный участок – кадастровая стоимость в 2,9 раза больше договорной (34,8%).  

Ответчик, возражая против доводов о занижении договорной цены, представил в  материалы дела отчет ООО «Центр независимой оценки» от 07.08.2023 № 11/07-2023 об  оценке рыночной стоимости недвижимости, расположенной по адресу: 

<

...>.  

Согласно выводам отчета рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на  03.11.2022 составила:  

здание гаража – 1 241 000 руб.; здание ремонтно-механической мастерской – 1 599 000 руб.; земельный участок – 1 169 000 руб. Итого: 4 009 000 руб. 

Данные отчета оценены судом критически, в связи с чем суд руководствовался  имеющимися в материалах дела доказательствами и признал возможным применение  кадастровой стоимости объектов для сопоставления с ценой сделки.  

Приняв во внимание кадастровую стоимость объектов недвижимости, суд пришел к  выводу о том, что объекты недвижимости были отчуждены должником ответчику по  существенно заниженной цене: здание гаража в 64,5 раза меньше рыночной, здание  ремонтно-механической мастерской – в 26,6 раза, земельный участок – в 2,9 раза.  

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи совершен при  неравноценном встречном исполнении и подлежит признанию недействительным по  основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Как указано выше, суд апелляционной инстанции в связи наличием явного  расхождения между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью имущества,  определенной в отчете ООО «Центр независимой оценки» от 07.08.2023 № 11/07-2023,  пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы рыночной стоимости  спорного имущества.  

Согласно экспертному заключению ООО «Самарское агентство консалтинга и  оценки» № 01/06-24э:  

рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 03.11.2022 составила: здание гаража – 1617723 руб.; здание ремонтно-механической мастерской – 1448276 руб.; земельный участок – 1269270 руб. Итого: 4 335 269 руб. 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной  оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки,  полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.  Рыночная стоимость имущества, определяемая с учетом уникальных характеристик  объекта оценки, может быть ниже кадастровой стоимости этого объекта.  

Существенная разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью  объясняется фактическим физическим и техническим состоянием недвижимого  имущества, которое большей частью находится в разрушенном состоянии, что  подтверждается в т.ч. имеющимися в отчете фотографиями.  

Заключение экспертизы признано судом соответствующим положениям ст.86 АПК  РФ и приобщено к материалам дела в качестве доказательства. В связи с этим для  установления обстоятельства равноценности условий сделки рыночной стоимости  имущества принимается во внимание его стоимость, определенная в заключении ООО  

«Самарское агентство консалтинга и оценки» № 01/06-24э.  

Осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может  доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между  собой, знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его  неплатежеспособности или недостаточности у него имущества. При решении вопроса об  осведомленности об указанных обстоятельствах во внимание принимается разумность и  осмотрительность стороны сделки, требующиеся от нее по условиям оборота (пункт 7  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1  Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").  

Иными словами, суду, по существу, следует оценить добросовестность контрагента  должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника  хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно.  Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе  исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное  отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие  убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на  недобросовестность контрагента должника.  

Критерием осведомленности покупателя о противоправности цели сделки является  кратное превышение рыночной стоимости отчужденного имущества по сравнению с  фактическими затратами покупателя.  

Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже рыночной, нельзя  назвать осмотрительными и осторожными. При таком положении предполагается, что  покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы  обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что  менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества  должника по заниженной (бросовой) цене не по рыночным мотивам. Как следствие,  покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника, действует  с ним совместно, а потому его интерес не подлежит судебной защите.  

Так, в частности, из абзаца 3 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений  раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что если  полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости  предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного  ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на  заведомо и значительно невыгодных условиях.  

Согласно абзацу 7 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков  лицами, входящими в состав органов юридического лица" под сделкой на невыгодных  условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую  для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в  сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если  предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже  стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).  

В обоих случаях применен критерий кратности, явный и очевидный для любого  участника рынка.  

Необъяснимое двукратное или более отличие цены договора от рыночной должно  вызывать недоумение или подозрение у любого участника хозяйственного оборота. К  тому же кратный критерий нивелирует погрешности, имеющиеся у всякой оценочной  методики.  

Из заключения экспертизы следует, что здание гаража и здание ремонтно-механической мастерской расположены на спорном земельном участке и являются  комплексом недвижимого имущества. В связи с этим проданный земельный участок и  расположенные на нем 2 нежилых здания необходимо рассматривать как единый объект,  который невозможно продать по отдельности, в связи с чем при оценке равноценности  реализованных объектов недвижимости необходимо оценивать общую цену сделки.  

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен один из основных  принципов земельного законодательства, а именно принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с ними объектов. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса  запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений,  сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Согласно пункту 1 статьи 552  Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения  или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на  такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый для ее использования.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах,  связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка  без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат  одному лицу, не допускается.  

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания,  строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение  земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный  участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному  лицу, являются ничтожными.  

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов  недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в  обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г.).  Невозможность разделения судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта  недвижимости подтверждается сложившейся судебной практикой (Определение  Верховного Суда РФ от 23.11.2020 N 304-ЭС18-4037(8) по делу N А45- 7621/2015,  Определением Верховного Суда РФ от 12.02.2019 N 305-ЭС17-6468(2).  

Таким образом, при сопоставлении цены оспариваемого договора от 03.11.2022 и  рыночной стоимости переданных объектов недвижимости можно сделать вывод об  отсутствии значительного расхождения в стоимости договора и рыночной стоимости  недвижимости и отсутствии критерия кратности. Общая цена имущества по спорной  сделке составила 2600000 руб., согласно заключению эксперта она составляет 4335269  руб. и не превышает более чем в два раза условие о цене, определенное сторонами в  договоре.  

Согласно представленной экспертом фототаблице здание гаража и здание  ремонтно-механической мастерской находятся в неудовлетворительном техническом  состоянии, имеют следы разрушений, отсутствия заполнения оконных и дверных проемов,  лестничных маршей и т.п. и фактически не имеют высокой потребительской ценности,  поэтому их влияние на формирование цены при продаже имущества на публичных  банкротных торгах является незначительным. При этом стоимость земельного участка  определена сторонами сделки выше, чем его рыночная стоимость на основании  заключения эксперта, в связи с чем это оказало влияние на увеличение общей стоимости  переданного имущества.  

Факт проведения взаиморасчетов подтверждается материалами дела (т.1, л.д.19). 

Согласно бухгалтерскому балансу АО «Возрождение» на 01.01.2021г. балансовая  стоимость активов составляет 1554798000,00 руб. Процентное соотношение балансовой  стоимости активов к балансовой стоимости отчужденного по оспариваемому договору  купли-продажи имущества составило 0,141%.  

Согласно бухгалтерскому балансу АО «Возрождение» на 01.01.2022г. балансовая  стоимость активов составляет 1709300000,00 руб., процентное соотношение к балансовой  стоимости отчужденного имущества - 0,155%.  

Согласно пункту 2 статьи 64 Федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности  (банкротстве)", органы управления должника могут совершать исключительно с согласия  временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев,  прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько  взаимосвязанных между собой сделок, связанных с приобретением, отчуждением или  возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая  стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов  должника на дату введения наблюдения.  

Балансовая стоимость имущества в процентном соотношении от балансовой  стоимости активов за 2020г. и за 2021г. составляет 0,141% и 0,155% соответственно.  

Таким образом, исходя из п.2 ст.64 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)», согласие временного управляющего на совершение спорного договора  купли-продажи в период наблюдения не требовалось.  

Доводы уполномоченного органа о взаимозависимости сторон сделки в данном  случае не имеют правового значения, поскольку ответчиком представлено равноценное  встречное предоставление, существенно не отличающееся от рыночной стоимости  имущества; факт получения должником платежа лицами, участвующими в деле не  оспаривается.  

Таким образом, обжалуемое определение подлежит отмене с принятием нового  судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. Нарушений норм  процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием  для отмены судебного акта, не установлено.  

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на  должника.  

Согласно представленным документам стоимость экспертизы составила 20 000 руб.  

Положением статьи 106 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате  экспертам, отнесены к судебным издержкам.  

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам,  выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.  

Согласно п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых  вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»  денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ  выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством  экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.  

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации)  производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета  финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого  судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт  по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.  

Принимая во внимание изложенное денежные средства в сумме 20 000 руб.  подлежат перечислению с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки».  

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ расходы за проведение судебной  

экспертизы в размере 20 000 рублей подлежат взысканию с акционерного общества  «Возрождение» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Монтажное Управление - 7».  

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пензенской области от 25 декабря 2023 года по  делу № А49-1106/2021 отменить.  

Принять новый судебный акт. 

Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО2 о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от  03.11.2022 № ДКПН-03/11-2022, заключенного между акционерным обществом  «Возрождение» и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-Монтажное  Управление - 7» и о применении последствий недействительности сделки.  

Перечислить ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки» с депозитного  счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда вознаграждение за проведение  экспертизы в сумме 20000 (двадцать тысяч) руб.  

Взыскать с акционерного общества «Возрождение» в пользу общества с  ограниченной ответственностью «Строительно-Монтажное Управление - 7» судебные  расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере  3000 руб. и за проведение судебной экспертизы в размере 20000 руб., а всего в размере  23000 руб.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Я.А. Львов 

Судьи А.В. Машьянова 

 Е.А. Серова