Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-147388/17-60-1378

28 марта 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено   28 марта 2018 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 09.01.2018г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Крона Дизайн» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 117588, 

<

...>, дата регистрации 19.11.1996г.) к Закрытому акционерному обществу «Синемалюкс» (1127746532055; ИНН 

<

***>; 129344, Москва, ул. Искры, д.31, корп.1; дата регистрации: 10.07.2012г.) о взыскании 475.462,71 долларов США, 1.684.780руб. 86коп.; о расторжении договора

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Крона Дизайн» обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Синемалюкс» о взыскании 475.462,71 долларов США, 1.684.780руб. 86коп. – задолженности, на основании договора аренды от 17.08.2006г. №48/А/Д, о расторжении договора от 17.08.2006г. №48/А/Д, в соответствии со ст.ст.11, 12, 39, 310, 614, 619 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 17.08.2006г. №48/А/Д.

Ответчик письменного отзыва по существу исковых требований не представил, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между ООО «Крона Дизайн» (Арендодатель) и ООО «Синемалюкс», в последствии ЗАО «Синемалюкс» в связи с реорганизацией (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды №48/А/Д от 17 августа 2006г. (далее - «Договор») в отношении аренды помещения обшей площадью 1989,8кв.м., расположенные на 2-м и 3-м этажах многофункционального торгово-сервисного центра, расположенного по адресу: 

<

...>. (далее - «Помещение»). Во исполнение договора помещение было передано Арендатору по акту приема-передачи от 18.10.06г. Срок аренды по Договору 15 календарных лет. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москва.

В соответствии с п.п.3.2.1 и 3.4.1.3 договора базовая арендная плата составляет 200 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день оплаты за 1кв.м. помещения в год, кроме того НДС, и оплачивается арендатором авансировано, не позднее пятого календарного числа календарного месяца, за который производится расчет.

На текущую дату года у арендатора имеется задолженность по Базовой арендной плате, за период с 01.10.2016г. по 30.06.2017г., а именно: за октябрь 2016 года в размере 39 132,73 долларов США, в том числе НДС; за ноябрь 2016 года в размере 39 132,73долларов США, в том числе НДС; за декабрь 2016 года в размере 39 132,73долларов США, в том числе НДС; за январь 2017 года в размере 39 132,73 долларов США, в том числе НДС; за февраль 2017 года в размере 39 132,73 долларов США, в том числе НДС; за март 2017 года в размере 39 132,73 долларов США, в том числе НДС; за апрель 2017 года в размере 39 132,73 долларов США, в том числе НДС; за май 2017 года в размере 39 132,73 долларов США, в том числе НДС; за июнь 2017 года в размере 39 132,73 долларов США, в том числе НДС.

Сумма основного долга по Базовой арендной плате - 352 194,57 долларов США, в том числе НДС.

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор обязан выплачивать арендодателю переменную арендную плату в соответствии с показаниями счетчиков, установленных в помещении.

Согласно расчету истца у арендатора имеется задолженность по оплате Переменной арендной плате за период с 01.10.16 по 30.06.17, а именно: за октябрь 2016 года в размере 184 169,62 рублей, в том числе НДС; за ноябрь 2016 года в размере 218 212,20 рублей, в том числе НДС; за декабрь 2016 года в размере 247 366,13 рублей, в том числе НДС; за январь 2017 года в размере 248 174,18 рублей, в том числе НДС; за февраль 2017 года в размере 279 159,52 рублей, в том числе НДС; за март 2017 года в размере 284 935, 37 рублей, в том числе НДС; за апрель 2017 года в размере 222 763,84 рублей, в том числе НДС;

Сумма основного долга по Переменной арендной плате - 1 684 780,86 руб., в том числе НДС.

В соответствии с пунктом 3.5.1-3.5.2 Договора аренды Арендатор обязан выплачивать Арендодателю Эксплуатационные расходы. Стоимость эксплуатационных услуг рассчитывается по ставке рублевого эквивалента 59,32 долларов США по курсу Банка России на день оплаты, кроме того НДС. На текущую дату у арендатора имеется задолженность по оплате Эксплуатационных расходов за период с 01.10.16 по 30.04.17, а именно: за октябрь 2016 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; за ноябрь 2016 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; за декабрь 2016 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; за январь 2017 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; за февраль 2017 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; за март 2017 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; за апрель 2017 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; за май 2017 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС; • за июнь 2017 года в размере 13 696,46 долларов США, в том числе НДС.

Сумма основного долга по Эксплуатационным платежам 123 268,14 долларов США, в том числе НДС. 

Итого, на текущую у Ответчика имеется задолженность по Договору аренды №48/А/АД от 17.08.06 за указанные выше периоды в размере: 475 462,71 долларов США, в том числе НДС, 1 684 780,86 рублей, в том числе НДС. В соответствии с п. 3.4.3 Договора аренды №48/А/Д от 17 августа 2006 года все платежи и расчеты, установленные в долларах США, осуществляются в российских рублях по курсу доллара США на дату платежа.

В соответствии с пунктом 9.1 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор систематически (более двух раз) по истечении установленного Договором срока не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора только после направления арендатору соответствующего письменного уведомления об устранении нарушений в течение 15 календарных дней.

В адрес ответчика была направлена досудебная претензия №2-Т.48-294 от 13.06.2017г. Однако, на текущую дату указанные суммы задолженности не были оплачены.

Наличие просроченной задолженности по обязательствам, срок исполнения которых наступил, а также отсутствие ответных реакций на претензионные требования истца послужили поводом для обращения истца с требованиями о взыскании долга и расторжении договора аренды.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Согласно расчету истца задолженность по постоянной арендной платы оставила 475.462руб. 71коп., задолженность по переменной части арендной платы составила 1.684.780руб. 86коп.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст. 65 АПК РФ, заявленное истцом требования о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 475 462,71 долларов США, задолженности по оплате за коммунальные услуги в размере 1.684.780руб. 86коп., - являются обоснованным и подлежит удовлетворению на основании ст.ст.309, 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 1 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140 Кодекса). В соответствии со ст.140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли для осуществления платежа (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Истец заявил о расторжении договора аренды со ссылкой на ст.619 ГК РФ, п. 9.1 договора

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Отсутствие арендных платежей по договору является существенным нарушением договора аренды.

Вместе с тем, в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. 

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований Исполнительного комитета о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Истец предоставил направленную в адрес ответчика претензию №2-Т48-294 от 13.06.2017г., которая, содержала требование как об уплате задолженности по арендной плате, но не содержала предложений о расторжении договора аренды от 17.08.2006 г. №48/А/Д в связи с существенным нарушением условий договора.

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и не предложив расторгнуть договор аренды, Истец фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды.

Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства.

Истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы. Однако, указанное, не подтверждает позицию истца о достижении договоренности с ответчиком о прекращении договорных отношений.

Указанная позиция суда подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2017г. по делу А65-20046/2016 и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017г. по делу А65-26043/2016).

Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковое требование о расторжении договора аренды №48/А/Д от 17.08.2006г. подлежит оставлению без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием после соблюдения претензионного порядка, предусмотренного федеральным законом.

Госпошлина по иску в имущественной части в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 13, 140, 309, 310, 314, 317, 330, 614  619 ГК РФ,  руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 101-104, 110, 148, 149, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды от 17.08.2006г. №48/А/Д оставить без рассмотрения.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Синемалюкс» (1127746532055; ИНН 

<

***>; 129344, Москва, ул. Искры, д.31, корп.1; дата регистрации: 10.07.2012г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Крона Дизайн» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 117588, 

<

...>, дата регистрации 19.11.1996г.) 475.462,71 (четыреста семьдесят пять тысяч четыреста шестьдесят два доллара 71 цент) долларов США и 1.684.780 (один миллион шестьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот восемьдесят) рублей 86 копеек задолженности, а также 173.849 (сто семьдесят три тысячи восемьсот сорок девять) рублей судебных расходов по госпошлине.

Взыскание денежных средств, выраженных в долларах США, производить в рублях по курсу, установленному Банком России на дату исполнения решения суда.

Возвратить истцу - Обществу с ограниченной ответственностью «Крона Дизайн» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 117588, 

<

...>, дата регистрации 19.11.1996г.)  из доходов федерального бюджета госпошлину в сумме 6.000руб., уплаченной по платежному поручению №466 от 03.08.2017г., в связи с частичным оставлением искового заявления без рассмотрения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина